Tribunal judiciaire, 09 février 2024. 22/00187

Minute n° TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Troisième Chambre JUGEMENT 09 FÉVRIER 2024 N° RG 22/00187 - N° Portalis DB22-W-B7G-QKZQ Code NAC : 74D E.J. DEMANDEURS : 1/ Monsieur [U] [K] né le 13 Juin 1957 à [Localité 22] (68), demeurant [Adresse 13], 2/ Madame [C] [B] épouse [K] née le 05 Septembre 1955 à [Localité 20] (38), demeurant [Adresse 13], représentés par Maître Gwenaëlle PHILIPPE, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Clémentine FORTIER, avocat postulant au barreau de VERSAILLES. DÉFENDEURS : 1/ Monsieur [S] [N] né le 08 Juillet 1951 à [Localité 17], demeurant [Adresse 14], 2/ Madame [W] [P] épouse [N] née le 14 Janvier 1954 à [Localité 21] (40), demeurant [Adresse 14], représentés par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES. ACTE INITIAL du 21 Décembre 2021 reçu au greffe le 03 Janvier 2022. DÉBATS : A l'audience publique tenue le 21 Novembre 2023, après le rapport de Monsieur JOLY, Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 11 janvier 2024 prorogé au 09 Février 2024. COMPOSITION DU TRIBUNAL : M. JOLY, Vice-Président Madame GARDE, Juge Madame VERNERET-LAMOUR, Juge placé GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS * * * * * * EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un acte authentique du 17 décembre 1996, M. et Mme [N] ont fait l'acquisition de la maison qu'ils occupent située sur le terrain A situé [Adresse 14] (78) issu de la division d'une propriété appartenant à M. [Y], lui même resté propriétaire du second lot situé immédiatement en contrebas et appelé terrain B situé [Adresse 13] (78). Lors de cette vente, il a été instauré sur le terrain B au profit du terrain A les servitudes suivantes : - une servitude perpétuelle de passage des canalisations sur le terrain B pour l'arrivée de tous les fluides (eau, EDF, GDF, téléphone), à partir de [Adresse 19] jusqu'au terrain A ; - une servitude non aedificandi sur toute la partie du terrain B située à une distance de 6 mètres de la limite séparative entre le terrain A et le terrain B . - une servitude de passage à pied et en voiture sur "toute la partie du terrain B figurant en pointillé sur le plan au profit du terrain A pour accéder à [Adresse 19]". Il était prévu que "cette dernière servitude sera limitée dans le temps. Elle s'éteindra lorsque les conditions suivantes seront réunies : "- lorsque le Chemin rural dit du Roi sera revêtu d'un macadam "- lorsque le ramassage des poubelles se fera par ce Chemin "- lorsque la distribution du courrier se fera par ce Chemin, "- lorsque l'acquéreur aura obtenu un permis de construire un garage pour deux voitures sur le TERRAIN A ainsi qu'une autorisation d'accès en voiture à partir du Chemin du Roi. Il s'oblige à demander ce permis au plus tard dès que les 3 premières conditions seront remplies. "FONDS DOMINANT : TERRAIN A - section D [Cadastre 15]-[Cadastre 16]-[Cadastre 3]-[Cadastre 4]-[Cadastre 5]-[Cadastre 6]-[Cadastre 8]-[Cadastre 10] "FOND SERVANT : TERRAIN B : section D [Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 5]-[Cadastre 7]-[Cadastre 9]-[Cadastre 11]- [Cadastre 12] "Un acte sera alors établi par le Notaire soussigné à la demande de l'une ou "l'autre partie pour constater l'extinction de cette servitude". Par acte authentique du 8 octobre 1998, M. et Mme [K] ont fait l'acquisition auprès de M. [Y] du terrain à bâtir correspondant au terrain B afin d'y construire une maison individuelle. En 1998, lors de la réalisation de leurs travaux, les époux [K] ont découvert que les canalisations des époux [N] étaient situées en dehors de la zone de servitude. Ils ont alors remis l'ouvrage en conformité. En 2015, une fuite est survenue dans la canalisation de gaz des époux [N] de sorte que GRDF a coupé l'alimentation en gaz. Ces derniers ont alors choisi de remplacer le système existant par un chauffage au fuel impliquant l'installation d'une cuve enterrée. En 2017, M. et Mme [N] ont installé un portail d'accès à leur propriété par le Chemin du Roi ainsi qu'une plateforme de stationnement de véhicules. En 2018, ils ont été autorisés par la Mairie à installer une boîte aux lettres avec distribution du courrier à l'adresse postale du [Adresse 14]. La société VEOLIA et la municipalité ont aussi donné leur accord pour un ramassage des ordures ménagères à l'angle du chemin du Roi et de la rue du Lièvreton. Par lettre du 18 juin 2018, M. et Mme [K] ont demandé à leurs voisins leur accord pour constater que les quatre conditions d'extinction de la servitude étaient réalisées. Après plusieurs échanges, par lettre du 18 janvier 2021 adressée au conseil des époux [K], les époux [N] ont fait part de leur consentement pour l'abandon de la servitude de passage, tout en contestant que l'ensemble des conditions requises soient réunies, avec comme conditions : - que la servitude prenne fin après signature d'un acte notarié ; - que ledit acte mentionne que les autres servitudes restent inchangées, que l'empreinte de la servitude de passage sera laissée telle quelle et qu'il n'y aura aucune remise en état, indemnité ou dédommagement de quelque ordre que ce soit à imputer sur le propriétaire du terrain A. Les parties ne parvenaient toutefois pas à s'accorder malgré la rédaction d'un projet d'acte notarié de renonciation à la servitude de passage et par acte du 21 décembre 2021, M. et Mme [K] faisaient assigner M. et Mme [N] devant ce Tribunal. Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 6 avril 2023, M. et Mme [K] demandent au Tribunal de : PRONONCER la fin de la servitude réelle de passage à pieds et en voiture, ainsi que de stationnement, constituée et organisée conventionnellement au profit de Monsieur et Madame [N] aux termes de l'acte reçu par Maître [L], notaire associé à [Localité 18], en date du 17 décembre 1996, suivi d'un acte rectificatif reçu par le même notaire les 4 avril et 6 mai 1997 pour les parcelles section D n° [Cadastre 15]-[Cadastre 16]-[Cadastre 3]-[Cadastre 4]-[Cadastre 5]-[Cadastre 6]-[Cadastre 8]-[Cadastre 10], sur les parcelles : section D n°[Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 7]-[Cadastre 9]-[Cadastre 11]-[Cadastre 12], appartenant à Monsieur et Madame [K] au [Adresse 13]). JUGER que la propriété des époux [N] n'est plus enclavée puisque possédant un accès au domaine public par le Chemin du Roi. JUGER que les époux [N] devront continuer à procéder à l'entretien de leur canalisation de gaz poreuse et obsolète abandonnée en l'état, sans aucun traitement dans le tréfond du terrain [K]. ORDONNER la publication du jugement à intervenir au Service de la Publicité Foncière territorialement compétent de VERSAILLES. CONDAMNER Monsieur et Madame [N] au paiement de la somme de 81.975 € (quatre-vingts et un mille neuf cent soixante-quinze euros) à titre de dommages et intérêts, à parfaire jusqu'à la parfaite libération de la parcelle concernant le préjudice de jouissance et l'indemnité d'occupation. CONDAMNER Monsieur et Madame [N] à donner toutes les informations de leurs canalisations nécessaires aux époux [K] pour qu'ils puissent faire préparer les plans des canalisations [N] sur la servitude par des spécialistes de réseaux, sous astreinte de 300 euros par jour de retard un mois après la signification de la décision à intervenir. CONDAMNER Monsieur et Madame [N] à faire déposer le portillon temporaire entre le terrain A et le terrain B, et sa substitution par une clôture du même type que celle existante, sous astreinte de 300 euros par jour de retard un mois après la signification de la décision à intervenir CONDAMNER Monsieur et Madame [N] au paiement de la somme de 9.000 € (neuf mille euros) par application de l'article 700 du Code de procédure civile. Les condamner également aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître FORTIER, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 1er juin 2023, M.et Mme [N] demandent au Tribunal de : Débouter purement et simplement Monsieur et Madame [K] de leurs demandes, fins et conclusions. A titre subsidiaire, et pour le cas où le Tribunal estimerait que la servitude de passage à pied et en voiture est éteinte, Condamner Monsieur et Madame [K] à verser à Monsieur et Madame [N] la somme de : 30 937.84 €, sur le fondement de l'enrichissement sans cause. En tout état de cause : Condamner Monsieur et Madame [K] à communiquer à Monsieur et Madame [N] sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, les plans sur lesquels figurent les canalisations objets de la servitude, qu'ils ont fait déplacer par l'entreprise mandatée par leur soin. Condamner Monsieur et Madame [K] à verser à Monsieur et Madame [N] la somme de 7.000 €, sur le fondement de l'article 700 du CPC. Les condamner aux entiers dépens. La clôture a été prononcée le 13 juin 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'extinction de la servitude Aux termes d'un acte reçu par Maître [L], notaire à [Localité 18], en date du 17 décembre 1996, suivi d'un acte rectificatif reçu par le même notaire les 4 avril et 6 mai 1997, le tout publié au service de la publicité foncière de VERSAILLES les 27 mai et 7 juillet 1997, a été constitué une servitude libellée de la manière suivante : "3/ Servitude de passage à pieds et en voiture. "Monsieur et Madame [Y] constituent sur toute la partie du terrain B figurant en pointillé sur le plan une servitude de passage à pieds au profit du" "TERRAIN A pour accéder à [Adresse 19]." "Sur la partie du terrain B figurant en pointillé sur le plan ci-annexé comprise entre [Adresse 19] et la ligne CD, le terrain A bénéficiera d'une servitude de passage en voiture. "Le stationnement sera interdit sur l'assiette de la servitude de passage en voiture sauf entre les points A,B,C,D, du plan où il pourra être installé en permanence deux voitures, étant précisé que des travaux sont nécessaires pour constituer cet emplacement de stationnement, ces travaux étant à la charge du "vendeur qui s'y oblige. "Les propriétaires du terrain A auront le droit d'élaguer les arbres se trouvant sur la servitude de passage et même de retirer les arbres fruitiers qui se trouvent sur la limite séparative entre la servitude de passage et le reste du terrain B. En revanche, ils ne pourront que désépaissir les thuyas constituant la haie de l'autre côté. "L'entretien du portail d'entrée et de la voie d'accès se fera à frais communs entre les propriétaires des terrains A et B entre [Adresse 19] et la ligne AB, l'entretien de la voie d'accès sera à la charge du propriétaire du terrain A entre la ligne AB et le terrain A. "Cette dernière servitude de passage à pieds et en voiture avec ses obligations pour le" "TERRAIN A sera limitée dans le temps. Elle s'éteindra lorsque les conditions" "suivantes seront réunies :" "- lorsque le Chemin rural dit du Roi sera revêtu d'un macadam "- lorsque le ramassage des poubelles se fera par ce Chemin "- lorsque la distribution du courrier se fera par ce Chemin, "- lorsque l'acquéreur aura obtenu un permis de construire un garage pour deux voitures sur le TERRAIN A ainsi qu'une autorisation d'accès en voiture à partir du Chemin du Roi. Il s'oblige à demander ce permis au plus tard dès que les 3 premières conditions seront remplies. "FONDS DOMINANT : TERRAIN A - section D [Cadastre 15]-[Cadastre 16]-[Cadastre 3]-[Cadastre 4]-[Cadastre 5]-[Cadastre 6]-[Cadastre 8]-[Cadastre 10] "FOND SERVANT : TERRAIN B : section D [Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 5]-[Cadastre 7]-[Cadastre 9]-[Cadastre 11]- [Cadastre 12] "Un acte sera alors établi par le Notaire soussigné à la demande de l'une ou "l'autre partie pour constater l'extinction de cette servitude". Ainsi, les conditions contractuelles d'extinction de la servitude nécessitent la réunion de plusieurs conditions. Les parties sont notamment en désaccord sur la première d'entre elles qui prévoit que la servitude s'éteindra lorsque lorsque le Chemin rural dit du Roi sera revêtu d'un macadam. Les époux [K] soutiennent que le Chemin du roi a été revêtu d'un Macadam par M. et Mme [N] pour permettre les livraisons de fuel par camion. Ils se réfèrent à cet égard à la définition du Macadam donnée par le dictionnaire LAROUSSE : "Assise de chaussée formée de pierres concassées, cylindrées et agglomérées avec un agrégat sableux." et relèvent que cette définition est conforme à celle du ROBERT : ""Revêtement de routes, de Chemins, fait de pierres concassées et de sable agglomérés". Ils font valoir que s'il existe un usage moderne du mot qui tend à le confondre avec l'asphalte ou le bitume, le ROBERT précise que ce sens moderne ne s'applique qu'en cas d'usage du terme Macadam goudronné" ce qui n'est pas le cas dans l'acte qui ne parle que de macadam. Ils ajoutent que si la lettre de la clause est ainsi respectée, son esprit ne l'est pas moins dès lors que le chemin a été refait par les soins des époux [N] et qu'il est de ce fait dans un bien meilleur état qu'auparavant et permet l'accès des véhicules. Au soutien de leurs prétentions, M. et Mme [K] produisent des photographies montrant le chemin. Les époux [N] contestent que cette première condition d'extinction de la servitude soit remplie. Ils font valoir qu'à la date d'acquisition de leur maison, les parcelles situées de l'autre côté du chemin du Roi détenues par la société BG Investissement devaient faire l'objet d'une urbanisation avec aménagement du chemin et que l'esprit de la convention était de leur permettre de bénéficier de la servitude en attendant l'aménagement des parcelles et la création d'une voie d'accès digne de ce nom en bitume, aménagement finalement refusé par les municipalités concernées. Ils soulignent que le chemin est recouvert de gravillons et rustique, comme il l'a toujours été, et qu'il ne répond pas aux définitions du ROBERT qui retient un sens ancien et un sens moderne : Revêtement de routes, de chemins, fait de pierre concassée et de sable agglomérés. Moderne Macadam goudronné. : asphalte, bitume. Synonymes : Revêtement, asphalte, bitume, goudron ni à celle de la version informatisée du Trésor de la langue française qui retient la définition suivante : MACADAM, subst. masc. Revêtement de sol fait de pierres concassées liées avec du sable et du goudron, et soumis à une forte compression. Le macadam des boulevards ; trottoirs de macadam. Ils soutiennent au bénéfice de ces définitions que le chemin n'est pas revêtu de macadam que l'on retienne le sens moderne ou ancien du terme et que le revêtement ne permet pas le passage fréquent de voitures ni le passage occasionnel de véhicules plus lourds sans risquer de déformer la chaussée. Au soutien de leurs prétentions, M. et Mme [N] versent aux débats des photographies du chemin et un engagement de remise en état de leur part en cas de dégradation après les travaux d'installation de leur cuve à fuel. En l'espèce, les époux [K] affirment que le chemin a été revêtu d'un Macadam par les époux [N] lorsque ceux-ci ont fait installer une cuve à fuel enterrée sur leur propriété afin de permettre son approvisionnement par camion. Cependant ils produisent au soutien de leur affirmation une photographie du chemin non datée (pièce 46 des demandeurs) montrant que celui-ci, en bon état, dispose pour sa partie située devant le domicile des défendeurs d'un revêtement gravilloné. Force est de constater que ce revêtement ne correspond pas à du macadam au sens moderne de ce terme. De plus, au delà de la querelle sémantique à laquelle se livrent les parties, cette photographie ne permet pas d'établir que des travaux aient été entrepris sur le chemin et que l'état du chemin ait été modifié depuis l'époque à laquelle a été instituée la servitude. A cet égard, le courrier du 31 octobre 2014 adressé à la Mairie par les époux [N] d'où il résulte qu'ils s'engagent à faire réaliser à leur frais les travaux nécessaires pour rendre carrossable la partie du chemin située entre la rue du Lièvreton et leur entrée ne permet d'établir ni la réalité ni la nature des travaux réalisés ce qui laisse supposer qu'ils ne sont pas intervenus eux-mêmes sur le revêtement. Au surplus, la facture de travaux (pièce 18 des défendeurs) ne porte que sur la réfection de l'accès riverain et ne dit rien sur ce qui aurait été fait sur le revêtement du chemin, la déclaration préalable des travaux ne comportant d'ailleurs elle-même rien sur une intervention concernant le chemin. A l'inverse, les époux [N] produisent une lettre complémentaire à ladite déclaration préalable par laquelle ils s'engagent simplement à réparer les dégâts éventuellement occasionnés au chemin par le passage de véhicules ou engin nécessité par les travaux d'aménagement de leur terrain. Un constat d'huissier de 2018 versé aux débats par les demandeurs permet par ailleurs d'établir qu'un portail récent a été installé pour permettre l'accès à la propriété des époux [N] et le stationnement dans ladite propriété depuis le chemin du Roi mais rien n'indique dans ledit constat que des travaux aient été réalisés sur le chemin lui-même. Enfin, les différentes photographies produites par les parties montrent qu'une partie du chemin a été macadamisée, travaux réalisés en 2016 par une entreprise missionnée par la Mairie selon un courrier adressé à celle-ci par les époux [K], mais que ces travaux ne concernent pas toute la partie du chemin située devant la maison des consorts [N], à gauche de l'intersection avec la rue du Lièvreton. Ces éléments sont au demeurant corroborés par la lettre de ces derniers en date du 23 août 2018 dans laquelle ils font valoir que le chemin n'a pas été revêtu de Macadam sur toute sa longueur et n'est carrossable que pour partie. Or, il n'est pas contestable que la condition prévue par la servitude ne pouvait concerner dans l'esprit des signataires que le tronçon de chemin attenant à la propriété des époux [N] et non celui partant sur la droite à partir de la rue des Lièvreton et desservant d'autres maisons. Compte tenu de l'ensemble de ces éléments il apparaît que les époux [N] sont bien fondés à soutenir que la condition tenant au fait que le chemin rural dit du Roi soit revêtu d'un macadam n'est pas remplie. Par conséquent, les époux [K] seront déboutés de leur demande de prononcer l'extinction de la servitude réelle de passage à pieds et en voiture ainsi que des demandes financières conditionnées par la reconnaissance de cette extinction. En l'absence de cette reconnaissance, il y a lieu de rejeter les demandes indemnitaires formées par les époux [N] sur le fondement de l'article 1303 du Code civil. Sur les demandes des parties concernant les canalisations Les époux [K] exposent que la canalisation de gaz de leurs contradicteurs, devenue poreuse, fissurée et obsolète par défaut d'entretien, est abandonnée en l'état sans aucun traitement spécifique et présente un risque de désordre. Ils demandent en conséquence de juger que les défendeurs sont tenus de l'entretenir. Il est expressément prévu à l'acte que le propriétaire du fonds dominant s'oblige à entretenir les canalisations. Il s'ensuit que la demande des époux [K] ne constitue pas une prétention au sens de l'article 4 du Code de procédure civile en ce qu'elle consisterait à rappeler le contenu de la servitude. Il ne sera par conséquent pas statué sur cette question. Les époux [N] demandent quant à eux que les demandeurs soient condamnés à communiquer les plans des nouvelles canalisations qui pourraient être nécessaires aux nouveaux acquéreurs en cas de vente de leur maison. Cette demande apparaît fondée et ne fait d'ailleurs l'objet d'aucune contestation, de sorte qu'il y sera fait droits mais qu'il ne sera en revanche pas fait droit à la demande d'astreinte. Malgré une formulation imprécise dans les écritures des époux [N], elle ne vise que la canalisation de gaz, seule concernée en toute hypothès puisqu'elle seule a été déplacée en raison de son emplacement non conforme. S'agissant de la demande de condamner M. et Mme [N] à donner toutes les informations de leurs canalisations nécessaires aux époux [K] pour qu'ils puissent faire préparer les plans des canalisations [N] sur la servitude par des spécialistes de réseaux, sous astreinte de 300 euros par jour de retard un mois après la signification de la décision à intervenir, force est de constater que les époux [K] ne donnent aucune explication ni aucun fondement à cette demande qui sera donc rejetée. Sur la demande de juger que la parcelle des époux [N] n'est plus enclavée Il est établi et non contesté que les époux [N] accèdent à leur propriété par le chemin du Roi. Il y a donc lieu de dire que leur propriété n'est plus enclavée. Sur les demandes accessoires Partie perdante, les époux [K] seront condamnés aux dépens et à payer la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile aux époux [N]. L'exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le Tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, DIT que la propriété de M. et Mme [N] située [Adresse 14] (78) et cadastrée D[Cadastre 15], D[Cadastre 16], D[Cadastre 3], D[Cadastre 4], D[Cadastre 6], D[Cadastre 8] et D[Cadastre 10] n'est plus enclavée ; DEBOUTE M. et Mme [K] du surplus de leurs demandes ; CONDAMNE M. et Mme [K] à communiquer à M. et Mme [N] les plans sur lesquels figure la canalisation de gaz objet de la servitude ; CONDAMNE M. et Mme [K] à verser à M. et Mme [N] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE M. et Mme [K] aux entiers dépens ; REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 FÉVRIER 2024 par M. JOLY, Vice-Président, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY