Cour d'appel, 14 mars 2023. 21/02577

N° RG 21/02577 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NQLL Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOURG EN BRESSE Au fond du 25 février 2021 RG : 20/00333 ch civile [K] [B] C/ [E] [I] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 1ère chambre civile B ARRET DU 14 Mars 2023 APPELANTS : M. [N] [K] né le 16 Novembre 1955 à [Localité 4] [Adresse 7] [Localité 1] Représenté par Me Thierry MONOD de la SELARL ACTIVE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 730 Mme [P] [B] épouse [K] née le 21 Mai 1957 à [Adresse 7] [Localité 1] Représentée par Me Thierry MONOD de la SELARL ACTIVE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 730 INTIMES : M. [H] [E] né le 04 Février 1970 à [Localité 5] (Algérie) [Adresse 2] [Localité 9] Représenté par Me Fatah MESSAOUDI, avocat au barreau de LYON, toque : 2517 et par Me Frédéric VERT, avocat au barreau de LYON Mme [V] [I] épouse [E] née le 20 Septembre 1979 à [Localité 9] [Adresse 2] [Localité 9] Représentée par Me Fatah MESSAOUDI, avocat au barreau de LYON, toque : 2517 et par Me Frédéric VERT, avocat au barreau de LYON * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 20 Janvier 2022 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 03 Novembre 2022 Date de mise à disposition : 24 janvier 2023, prorogée au 14 Mars 2023, les avocats dûment avisés conformément au code de procédure civile Audience présidée par Stéphanie LEMOINE, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Tiffany JOUBARD, directrice des services judiciaires Composition de la Cour lors du délibéré : - Olivier GOURSAUD, président - Stéphanie LEMOINE, conseiller - Bénédicte LECHARNY, conseiller Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * * EXPOSE DU LITIGE Selon compromis de vente du 30 juillet 2018, M et Mme [K], vendeurs, ont conclu avec M et Mme [E], acquéreurs, un avant-contrat portant sur la vente d'un terrain à bâtir, d'une surface de 8 ares 11 centiares à [Localité 6] (Ain), cadastré section AB n°[Cadastre 3] Lieudit '[Localité 8], moyennant un prix de 160 000 euros, sous conditions suspensives de l'obtention d'un permis de construire et d'un prêt. Il a été précisé au compromis qu'aucun bornage n'avait été effectué, mais qu'il serait réalisé préalablement à la réalisation de la vente, à la diligence du vendeur. Par courriel du 3 septembre 2018, Me [G], notaire des acquéreurs, a indiqué à Me [R], notaire des vendeurs, que ses clients avaient découvert que le terrain était traversé par une canalisation de tout à l'égout dans sa partie Nord, semblant bénéficier à M. [Z], servitude ne leur ayant jamais été signalée. Il a ajouté que cela remettait en cause leur engagement et lui a demandé de se rapprocher de ses clients pour estimer le montant de la dépréciation apportée au terrain pour compenser ce préjudice. Par courrier recommandé du 1er octobre 2018, le conseil des époux [K] a mis en demeure M. [Z] d'enlever sous huitaine les canalisations qu'il avait installées. Par acte d'huissier de justice du 20 décembre 2018, M et Mme [K] ont fait assigner M et Mme [Z] devant le juge des référés de Bourg-en-Bresse, aux fins de les voir condamner à procéder à l'enlèvement des installations, agencements et canalisations qu'ils ont fait réaliser sur la propriété de M et Mme [K] à leurs frais, avec remise en état antérieur. Par ordonnance du 19 mars 2019, le juge des référés a condamné M et Mme [Z] à procéder ou faire procéder, à leurs frais, à l'enlèvement des installations, agencement et canalisations qu'ils avaient fait réaliser sur la propriété de Me et Mme [K] et aux travaux de remise en état antérieur. Par courriel du 17 juin 2019, Me [G] a indiqué à Me [R] que les voisins avaient refusé de signer le procès-verbal de bornage, ce qui avait entraîné le refus de la mairie d'instruire une demande de permis, ce qui avait empêché M et Mme [E] d'entreprendre leur démarche pour obtenir un prêt. Par courrier recommandé du 1er août 2019, le conseil de M et Mme [K] a mis en demeure M et Mme [E] de justifier de leurs diligences, notamment le dépôt de la demande de permis de construire et de prêt et de justifier de la réalisation des conditions suspensives, à défaut de quoi le compromis serait caduc. Par acte d'huissier de justice du 30 janvier 2020, M et Mme [E] ont fait assigner M et Mme [K] devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, afin, notamment, de voir prononcer la nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles et obtenir le remboursement du montant du dépôt de garantie et des frais, sous astreinte ainsi que des dommages-intérêts. Par jugement du 25 février 2021, le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse a prononcé la nullité du compromis de vente signé le 30 juillet 20187 et ordonné au notaire, Me [R], de restituer à M et Mme [E] , la somme de 8 000 euros versée à titre de dépôt de garantie, ainsi que celle de 400 euros à titre de provision sur frais. Par déclaration du 12 avril 2021, M et Mme [K] ont relevé appel du jugement. Par conclusions notifiées le 7 juillet 2021, M et Mme [K] demandent de: - infirmer le jugement dont appel du 25 février 2021 en ce qu'il a prononcé la nullité du compromis de vente signé le 30 juillet 2018 et ordonné le remboursement à M et Mme [E] de la somme de 8 000 € et débouté M et Mme [K] de leur demande reconventionnelle et condamné ces derniers au paiement de la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens de l'instance, Et jugeant à nouveau, - rejeter les demandes de M et Mme [E] comme étant irrecevables, non fondées ni justifiées. - déclarer recevables, justifiées et bien fondées, leurs demandes, - dire et juger que M et Mme [E] n'ont pas respecté leurs obligations, les conditions suspensives étant défaillies de leur fait, En conséquence, -dire et juger que le dépôt de garantie de 8 000 € leur est acquis et les autoriser à se faire remettre le montant correspondant par le notaire séquestre sur simple présentation de la présente. En toute hypothèse, -condamner M et Mme [E] au paiement de la somme de 16 000 € incluant les 8 000 € de dépôt de garantie à titre de la pénalité conventionnelle convenue entre les parties. -condamner M et Mme [E] au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens de l'instance. Par ordonnance du 2 décembre 2021, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions remises au greffe le 12 octobre 2021, pour le compte de M et Mme [E]. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 3 novembre 2022. MOTIFS DE LA DECISION 1. Sur la nullité du compromis de vente M et Mme [K] font valoir que c'est à tort que le jugement a retenu que la présence d'une canalisation enterrée sur le terrain vendu, réalisée par un voisin, avait été de nature à vicier le consentement de leurs acquéreurs, alors qu'ils ignoraient sa présence et que dès qu'ils en ont eu connaissance, ils ont obtenu la condamnation en référé de leur voisin à procéder à l'enlèvement de cette canalisation. Réponse de la cour Ainsi que l'ont pertinemment retenu les premiers juges, par des motifs que la cour adopte expressément, il résulte du compromis signé le 30 juillet 2018 entre M et Mme [K] et M et Mme [E], qui stipule expressément que ces derniers destinaient le terrain acquis à la construction d'une maison d'habitation, que sa constructibilité immédiate était un élément déterminant de leur consentement. Or, M et Mme [K], d'une part, reconnaissent que leur terrain a fait l'objet d'un empiétement illicite par leurs voisins, M et Mme [Z], qui ont implanté une canalisation en sous-sol et, d'autre part, ne contestent pas que cette difficulté était de nature à empêcher ou retarder le projet de construction des acquéreurs. Aucune faute ou manoeuvre n'étant reprochée aux époux [K], la circonstance qu'ils aient ignoré la présence de cette canalisation jusqu'à sa révélation est sans incidence sur la caractérisation de l'erreur commise par M et Mme [E] sur une qualité substantielle de la chose vendue. Par ailleurs, s'il est justifié que M et Mme [K] ont obtenu suivant une ordonnance de référé du 19 mars 2019, la condamnation de M et Mme [Z] à procéder à l'enlèvement des installations, agencement et canalisations qu'ils ont fait réaliser sur leur propriété et aux travaux de remise en état antérieur, ils ne justifient pas que les travaux ont effectivement été réalisés, ni a fortiori qu'ils auraient été réalisés avant le 30 avril 2019, qui est la date à laquelle la vente devait être réitérée. Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la nullité du compromis de vente et, par voie de conséquence, ordonné au notaire séquestre de restituer à M et Mme [E] la somme de 8 000 euros versée à titre de dépôt de garantie, ainsi que celle de 400 euros, correspondant à la provision sur les frais de vente. Compte tenu de la nullité du compromis de vente, il n'y a pas lieu, en revanche, de faire application de la clause pénale, ni d'allouer à M et Mme [E] des dommages-intérêts supplémentaires, en l'absence de faute commise par M et Mme [K] et de préjudice démontré. Le jugement est également confirmé de ce chef. 2. Sur les autres demandes En conséquence de la nullité du compromis de vente, M et Mme [K] sont déboutés, par confirmation du jugement, de leur demande tendant à voir condamner M et Mme [E] à leur payer la somme de 8 000 euros au titre du dépôt de garantie, ainsi que celle de 16 000 euros au titre de la pénalité conventionnelle, qui n'ont plus lieu d'être. Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. M et Mme [K] sont déboutés de leur demande d'indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les dépens d'appel sont à la charge de M et Mme [K] qui succombent en leurs demandes. PAR CES MOTIFS LA COUR, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau et y ajoutant, Déboute M et Mme [K] de leur demande au titre des dispositions de l'article 700 du code du code de procédure civile, Déboute les parties de toutes leurs autres demandes. Condamne M et Mme [K] aux dépens de la procédure d'appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile. La greffière, Le Président,