Cour d'appel, 22 septembre 2022. 21/01751

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 21/01751 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FRJL Minute n° 22/00314 [C], [Y] C/ [E], [O] Jugement Au fond, origine Président du TJ de THIONVILLE, décision attaquée en date du 11 Mai 2021, enregistrée sous le n° 19/00655 COUR D'APPEL DE METZ 3ème CHAMBRE - TI ARRÊT DU 22 SEPTEMBRE 2022 APPELANTS : Madame [N] [C] [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/008727 du 12/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ) Monsieur [F] [Y] [Adresse 3] [Localité 4] Représenté par Me Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/008728 du 12/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ) INTIMÉES : Madame [X] [E] [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me François RIGO, avocat au barreau de METZ Madame [K] [O] [Adresse 2] [Localité 6] Non représentée DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 12 mai 2022 tenue par Madame GUIOT-MLYNARCZYK Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l'arrêt être rendu le 22 septembre 2022. GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madama Sophie GUIMARAES COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre ASSESSEURS : Madame BASTIDE, Conseiller Monsieur MICHEL, Conseiller ARRÊT : par défaut Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme GUIMARAES, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 26 août 2015, Mme [X] [L] épouse [E] a consenti un bail à Mme [N] [C] et M. [F] [Y] sur un local d'habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 430 euros. M. [G] [O] et Mme [K] [O] se sont portés cautions solidaires des locataires par acte sous seing privé du même jour. Par acte d'huissier signifié le 28 novembre 2018, Mme [E] a fait délivrer à Mme [C] et M. [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant dans le contrat de location et l'acte a été signifié à Mme [O] le 5 décembre 2018. Par acte introductif d'instance enregistré au greffe le 21 mai 2019, Mme [C] et M. [Y] ont attrait Mme [E] devant le tribunal d'instance de Thionville et celle-ci par acte d'huissier du 31 juillet 2019 les a fait citer ainsi que Mme [O] en sa qualité de caution, les deux procédures ayant été jointes. Au dernier état de la procédure, Mme [E] a demandé au tribunal de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire'et ordonner l'expulsion des locataires - condamner solidairement les locataires et la caution à lui payer une indemnité d'occupation de 430 euros par mois jusqu'à libération définitive des lieux et la somme de 14.468,60 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2018 et capitalisation des intérêts - les condamner solidairement à lui payer une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Mme [C] et M. [Y] ont demandé au tribunal de : - condamner Mme [E] à procéder à la mise en conformité du logement aux règles de décence sous astreinte de 50 euros par jour de retard - la condamner à leur payer la somme de 7.200 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi pour la période du mois de mai 2017 à mai 2019 et 300 euros par mois à compter du mois de mai 2019 - ordonner une expertise judiciaire des lieux loués - condamner Mme [E] aux dépens. Par jugement réputé contradictoire du 11 mai 2021, le tribunal a : - constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 29 janvier 2019' - ordonné l'expulsion de Mme [C] et M. [Y] et de tous occupants de leur chef ainsi que de tous biens, et dit qu'à défaut de départ volontaire, ils pourront y être contraints par tous moyens de droit à la suite d'un délai légal de deux mois suivant le commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux' - condamné solidairement Mme [C], M. [Y] et Mme [O], en sa qualité de caution, à payer à Mme [E] la somme de 14.468, 60 euros au titre des loyers et charges impayés échus au 20 avril 2020, avec intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation des intérêts dus pour une année entière - fixé l'indemnité d'occupation au montant des loyers et charges en cours et condamné solidairement Mme [C], M. [Y] et Mme [O] à son paiement au profit de Mme [E] jusqu'à libération effective de lieux, soit la somme de 430 euros, cette indemnité étant révisée selon les conditions de l'ancien bail' - débouté Mme [C] et M. [Y] de l'ensemble de leurs demandes formées à l'encontre de Mme [E]' - condamné solidairement Mme [C] , M. [Y] et Mme [O] à payer à Mme [E] une somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile'et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation. Le tribunal a dit qu'il résultait des pièces versées aux débats que les locataires et la caution étaient solidairement redevables de la somme de 14.468,60 euros au titre des loyers et charges impayés échus au 20 avril 2020, que Mme [C] et M. [Y] n'avaient pas satisfait dans le délai de deux mois au commandement de payer et en a déduit que la clause résolutoire était acquise. Il a estimé que les locataires ne démontraient pas que le logement loué ne répondait pas aux normes de décence du fait d'un manquement de la bailleresse à ses obligations, que celle-ci établissait par différents courriers avoir mandaté des entreprises afin de procéder aux travaux préconisés par la CAF, lesquelles n'avaient pu les réaliser en raison de l'opposition manifestée par les locataires et le premier juge a rejeté en conséquence l'ensemble des demandes des locataires en ce y compris leur demande d'expertise. Par déclaration déposée au greffe de la cour le 12 juillet 2021, Mme [C] et M. [Y] ont formé appel de chacune des dispositions de ce jugement. Ils demandent à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions, débouter Mme [E] de sa demande en paiement, la condamner à leur payer la somme de 7.200 euros pour la période de mai 2017 à mai 2019 et une somme de 300 euros par mois à compter du mois de mai 2019 jusqu'à la décision à intervenir, la débouter de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens. Les appelants exposent que lors de la conclusion du bail, l'appartement était dans un état moyen voire mauvais pour la douche et la baignoire, qu'un constat de non décence a été établi par la CAF le 15 mai 2017, que les travaux à réaliser concernant la sécurité des occupants, leur santé et l'usage des lieux n'ont pas été réalisés et que la CAF a cessé de verser l'APL au bailleur à compter de juillet 2017 en raison de l'indécence du logement. Ils précisent que la société CTN Immo, mandataire de la bailleresse, a écrit à plusieurs reprises à l'organisme social pour prétendre à tort que les travaux n'avaient pas été réalisés en raison de leur opposition et qu'en conséquence la CAF a indiqué (28 août 2018) qu'elle procédait au versement des allocations retenues entre juin 2017 et juillet 2018 (4.236 euros). Ils soulignent que Mme [E] qui ne produit aux débats aucun relevé actualisé de sa créance, ne justifie pas avoir tenu compte de ce versement et ni avoir réalisé les travaux malgré leur demande du 22 novembre 2018. Les appelants font valoir que le commandement de payer ne leur a pas été délivré de bonne foi et contestent le montant de l'arriéré locatif qui comporte des charges non justifiées. Ils ajoutent qu'il a été constaté de nombreux désordres graves (déformation du bâtiment, présence de taches d'humidité sur la façade, toiture dégradée, risque d'effondrement du bâtiment), qu'il a été conseillé à la bailleresse de faire vérifier la solidité de l'immeuble, que le système électrique a été qualifié de 'plus que vétuste', que les installations sanitaires fuyent par vétusté et que le logement n'était pas doté d'un système de ventilation alors que les fenêtres ne s'ouvrent plus. Ils soutiennent être autorisés à ne pas payer la part de loyer restant à leur charge (77 euros par mois) tant que la bailleresse n'a pas réalisé les travaux et que l'APL est suspendue et subir un préjudice de jouissance considérable en observant que Mme [E] se contente de leur opposer le caractère non contradictoire du constat d'indécence alors que celui-ci a été établi de manière objective par une société mandatée par la CAF et qu'aucune pièce ne le contredit. Mme [E] conclut à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et demande à la cour de condamner Mme [C] et M. [Y] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Elle expose que les locataires, sans l'avertir préalablement, ont saisi la CAF qui après une visite non contradictoire, a estimé que le logement n'était pas décent, qu'elle a réclamé en vain une contre visite contradictoire, que son mandataire la société CTN Immobilier a multiplié les démarches pour faire effectuer des travaux dont la réalisation a été empêchée par les appelants qui ont refusé l'accès au logement aux entreprises, que la CAF lui a réglé les allocations logement suspendues entre juin 2017 et juin 2018 et a privé les locataires de cette allocation à compter du 1er septembre 2018 en raison de leur attitude. Elle indique que son décompte prend en considération le règlement des arriérés d'allocations logement, soit 4.922 euros en août 2018, que depuis lors aucun versement n'est intervenu et que contrairement à ce que soutiennent les locataires, ils ne lui ont pas adressé de courrier pour lui indiquer accepter l'exécution des travaux. L'intimée fait valoir que les demandes adverses ne peuvent reposer exclusivement sur le constat d'indécence, non contradictoire et non judiciaire, que l'état des lieux d'entrée indique expressément que l'appartement est en cours de rénovation et que les travaux ont été faits, que les locataires n'ont jamais assuré l'appartement, ni justifié de l'entretien de la chaudière et qu'ils ont régulièrement porté préjudice à leurs voisins. Par acte du 12 novembre 2021 remis selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, les appelants ont fait signifier la déclaration d'appel et les conclusions à Mme [O] qui n'a pas constitué avocat. MOTIFS DE LA DÉCISION Vu les écritures déposées le 29 mars 2022 par Mme [C] et M. [Y] et le 26 avril 2022 par Mme [E] auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ; Vu l'ordonnance de clôture en date du 2 mai 2022 ; Sur le caractère non décent du logement Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il doit également délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux. En l'espèce, les appelants versent aux débats un rapport établi à la demande de la CAF le 11 avril 2017) selon lequel il existe une suspicion d'indécence et il est nécessaire de faire vérifier les éléments de structure du bâtiment, rechercher les causes des différentes fissurations, faire revoir toute l'installation d'électricité, mettre en place un système de ventilation avec extractions d'air en cuisine, salle de bains et WC, revoir les éléments de toiture dégradés, faire la réfection des parois intérieures impactées par les désordres liés à l'humidité, localiser et réparer les installations sanitaires. L'établissement de ce diagnostique de manière non contradictoire, en la seule présence des locataires, n'est pas dépourvu de valeur probante dès lors qu'il est étayé par des pièces objectives. Il est constaté que, même s'il évoque des dégradations, l'état des lieux établi contradictoirement par les parties lors de la prise de possession des locaux (pièce n°2 des locataires) ne mentionne pas les désordres figurant dans le rapport susvisé, que le courrier de la CAF du 15 mai 2017 qui en dénonce l'existence à la bailleresse reprend uniquement les termes du rapport et la seule lettre (pièce n°5) que les locataires soutiennent avoir adressée le 22 novembre 2018 à Mme [E] qui le conteste, se réfère uniquement au courrier de la CAF, sans autre précision ou indication sur des détériorations du logement. Il n'est fourni aucun autre document de nature à confirmer de manière objective l'existence des désordres figurant dans le rapport. En outre, il ressort des pièces produites que la société CTN Immo, mandataire de la bailleresse, a tenté en vain de contacter les appelants notamment par courrier recommandé (pièce n°10) pour pouvoir faire procéder aux travaux préconisés par l'organisme social et que les tentatives entreprises par l'artisan chargé des travaux d'électricité se sont avérées tout aussi vaines (pièces n°11). Il est également relevé qu'après avoir suspendu le versement de l'APL par suite du rapport du 17 mai 2017, la CAF a restitué à la bailleresse le montant des aides au logement au motif que les locataires n'ont pas permis la réalisation des travaux. Il s'ensuit que les appelants échouent à établir que le logement présentait un caractère indécent imputable à la bailleresse et ils sont en conséquence déboutés de leur demande d'indemnisation, d'autant qu'il est démontré qu'ils se sont à plusieurs reprises opposés aux interventions des entreprises mandatées pour faire des travaux. Le jugement est confirmé. Sur la résiliation du contrat de bail Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, il a été justement relevé par le premier juge que le commandement de payer notifié aux locataires le 28 novembre 2018 et dénoncé à la caution le 5 décembre 2018 d'avoir à payer la somme de 3.251 euros au titre de l'arriéré locatif, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois. En conséquence, il convient de confirmer le jugement ayant constaté la résiliation du bail et ordonné la libération des lieux si nécessaire avec l'aide de la force publique. Sur l'indemnité d'occupation En raison de la résiliation du bail, les appelants occupent les lieux loués sans droit ni titre et restent débiteurs d'une indemnité mensuelle d'occupation au moins égale au loyer majoré des avances sur charges. Le premier juge les a justement condamnés solidairement avec la caution à verser à la bailleresse une indemnité d'occupation de 430 euros par mois à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération des lieux loués, avec revalorisation de cette indemnité selon les modalités du contrat de bail, étant observé que les appelants ne développent aucun moyen pour contester cette disposition. Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, le décompte produit par l'intimée arrêté au 29 janvier 2019, date de la résiliation du bail, fait état de loyers et charges impayés pour un montant de 3.286,23 euros, étant relevé que contrairement à ce que prétendent les appelants, cette somme prend en considération le versement effectué par la CAF au mois d'août 2018 de 4.922 euros correspondant aux allocations logement suspendues entre les mois de juin 2017 et juillet 2018. Les appelants ne justifient d'aucun autre règlement qui n'aurait pas été pris en considération dans le décompte et c'est vain qu'ils soutiennent que la quote-part de loyer à leur charge de 77 euros par mois, doit être déduite de chaque mensualité faute de réalisation des travaux préconisés par la CAF, alors qu'il résulte de ce qui précède qu'ils se sont opposés à l'intervention des sociétés mandatées par la bailleresse et que l'inhabitabilité du logement n'est ni démontrée, ni alléguée. En revanche, si le décompte mentionne la somme de 883 euros au titre des charges 'à la date de résiliation du contrat', ce qui selon le courrier de la société CTN Immobilier correspondrait à des taxes sur les ordures ménagères et à la consommation d'eau, il est observé que l'intimée ne produit aucun détail des sommes dues ni aucun justificatif alors qu'il lui appartient d'établir la réalité des charges locatives dont le paiement est réclamé, de sorte qu'il convient de déduire la somme de 883 euros de l'arriéré. En conséquence, le jugement est infirmé et Mme [C], M. [Y] et Mme [O] en sa qualité de caution, sont condamnés solidairement au paiement de la somme de 2.403,23 euros au titre des loyers et charges échus impayés arrêtés au 29 janvier 2019 avec intérêts au taux légal à compter du jugement. Pour le reste il résulte de ce qui précède que Mme [E] dispose d'un titre exécutoire constitué par la condamnation solidaire de Mme [C], M. [Y] et Mme [O] à lui verser une indemnité d'occupation de 430 euros par mois à compter de la résiliation du bail, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer de ce chef. Sur la demande de capitalisation des intérêts Selon l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. Les dispositions de cet article étant d'ordre public, il convient de confirmer le jugement ayant fait droit à la demande de capitalisation des intérêts. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. Mme [C] et M. [Y], partie perdante, sont condamnés aux dépens d'appel. Ils sont également condamnés solidairement à payer la somme de 1.200 euros à Mme [E] en application de l'article 700 du code de procédure civile, en plus de la somme allouée en première instance. PAR CES MOTIFS LA COUR, CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a : - constaté la résiliation de plein droit du bail consenti à Mme [N] [C] et M. [F] [Y] concernant le logement situé [Adresse 3], à compter du 29 janvier 2019' - ordonné l'expulsion de Mme [N] [C] et M. [F] [Y] et de tous occupants de leur chef ainsi que de tous biens, et dit qu'à défaut de départ volontaire, ils pourront y être contraints par tous moyens de droit à la suite d'un délai légal de deux mois suivant le commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux' - dit que les intérêts sur l'arriéré locatif produisent eux-mêmes des intérêts dès lors qu'ils seront dus pour une année entière au moins' - fixé l'indemnité d'occupation au montant des loyers et charges en cours et condamné solidairement Mme [N] [C], M. [F] [Y] et Mme [K] [O] à son paiement au profit de Mme [X] [E] jusqu'à libération effective de lieux, soit la somme de 430 euros, cette indemnité étant révisée selon les conditions de l'ancien bail' - débouté Mme [N] [C] et M. [F] [Y] de l'ensemble de leurs demandes formées à l'encontre de Mme [X] [E]' - condamné solidairement Mme [N] [C], M. [F] [Y] et Mme [K] [O] à payer à Mme [X] [E] une somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile' - condamné in solidum Mme [N] [C], M. [F] [Y] et Mme [K] [O] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation; L'INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau, CONDAMNE solidairement Mme [N] [C], M. [F] [Y] et Mme [K] [O] à payer à Mme [X] [E] la somme de 2.403,23 euros au titre des loyers et charges échus impayés à la date du 29 janvier 2019 avec intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2021 ; Y ajoutant, CONDAMNE solidairement Mme [N] [C] et M. [F] [Y] à payer à Mme [X] [E] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [N] [C] et M. [F] [Y] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT