Cour d'appel, 02 décembre 2022. 21/04669

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 02 DÉCEMBRE 2022 (n° 2022/ , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/04669 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDIMV Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Janvier 2021 -Tribunal judiciaire de Créteil - RG n° 20/00283 APPELANTS Monsieur [S] [X] [V] [R] né le 31 Mars 1960, [Adresse 5] [Localité 2] Madame [Z] [T] épouse [R] née le 17 Septembre 1965, [Adresse 5] [Localité 2] Tous deux représentés et assistés de Me Anne-sophie RAMOND, avocat au barreau de PARIS, toque : E0391 INTIMÉE S.A.S. EDELIS anciennement dénommée AKERYS PROMOTION, immatriculée au RCS de Créteil sous le nu méro 338 434 152, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 4] Représentée et assistée de Me Alexandra SEIZOVA de la SELARL DAFIA & SEIZOVA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1099 substituée par Me Inés BABOIN-JOUBERT , avocat au barreau de PARIS, de la SELARL DAFIA & SEIZOVA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1099 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 septembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Monique CHAULET, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Claude CRETON, président de chambre Mme Monique CHAULET, conseillère Mme Muriel PAGE., conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS. En présence de [U] [Y], stagiaire PPI, ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. ***** Le 17 septembre 2005, M. et Mme [R] ont conclu avec la société 4M Promotion devenue la société Akerys Promotion puis la société Edelis un contrat préliminaire de réservation pour l'acquisition d'un bien immobilier en état futur d'achèvement, consistant en un appartement de type T3 et une place de parking, situé [Adresse 1] à [Localité 6] dans le cadre d'une opération immobilière destinée à bénéficier des dispositions fiscales de la loi De Robien. La vente a été signée devant notaire le 17 février 2006 pour un prix de 138 670,00 euros. Le 9 mars 2006 la location de l'appartement et du parking a été confiée à la société Akerys Gestion. En 2019, les époux [R] ont fait réaliser une estimation de leur bien immobilier par un cabinet d'expertise, le Cabinet Mahout, qui a estimé le bien au prix de 55 000,00 euros. Les époux [R], ayant estimé avoir été trompés sur la valeur du bien et sur son potentiel locatif, ont fait assigner la société Edelis devant le tribunal judiciaire de Créteil par acte d'huissier en date du 6 décembre 2019. Par jugement en date du 5 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a : . déclaré Monsieur [S] [R] et Madame [Z] [T], son épouse, irrecevables en leur action ; . dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile ; . condamné Monsieur [S] [R] et Madame [Z] [T], son épouse, aux dépens dont distraction au profit de Maître Alexandra Seizova, avocat. Le tribunal a retenu que l'action engagée le 6 décembre 2019 par les époux [R] contre la société Edelis est irrecevable, le délai de prescription ayant expiré au plus tard au mois de juin 2015. Pour statuer ainsi, le premier juge a rappelé qu'en application des dispositions de l'article 2224 du code civil, dans sa version issue de l'article 26 de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, le délai de prescription est ramené à cinq ans, délai qui s'applique à compter du 19 juin 2008, date d'entrée en vigueur de cette loi et que le point de départ de ce délai est le moment où les époux [R] ont ou auraient dû avoir connaissance du fait qu'ils ont été trompés par la défenderesse sur la valeur du bien qu'ils ont acquis et sur son potentiel locatif. S'agissant de la valeur du bien immobilier le premier juge a retenu, comme point de départ du délai, le jour de la signature de la vente, soit le 17 février 2006, dès lors que l'estimation faite plus de treize ans après son acquisition n'est pas pertinente ; s'agissant du potentiel locatif du bien, le premier juge a retenu comme point de départ du délai de prescription de leur action le mois de juin 2010 soit le mois où les demandeurs auraient dû se rendre compte que l'immeuble qu'ils avaient acquis n'avait pas le rendement locatif promis. M. et Mme [R] ont interjeté appel du jugement. Aux termes de leurs dernières écritures, ils demandent à la cour de : . infirmer en toutes ces dispositions le jugement rendu en date du 5 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Créteil ; . débouter la société Edelis de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; En statuant à nouveau : . recevoir Monsieur et Madame [R] en leurs demandes et les dire bien fondées ; . dire et juger que le consentement de Monsieur et Madame [R] a été vicié par des man'uvres dolosives de la part de la société Edelis (anciennement dénommée Akerys Promotion) ; . dire et juger que la société Edelis (anciennement dénommée Akerys Promotion) a manqué à son devoir d'information et de conseil. En conséquence : . condamner la société Edelis (anciennement dénommée Akerys Promotion) à payer à Monsieur et Madame [R], la somme de 102.784,74 € parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ; En tout état de cause : . condamner la société Edelis à payer à Monsieur et Madame [R] la somme de 6.000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. . prononcer l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Aux termes de ses dernières écritures la société Edelis demande à la cour de : A titre principal : . confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a accueilli la fin de non-recevoir tirée de la prescription ; En conséquence : . déclarer l'ensemble des demandes formées par Monsieur et Madame [R] irrecevable pour cause de prescription ; A titre subsidiaire : . débouter Monsieur et Madame [R] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; En tout état de cause : . condamner solidairement Monsieur et Madame [R] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Alexandra Seizova, avocat sur son affirmation de droit. SUR CE Sur la prescription de l'action M. et Mme [R] soutiennent, à l'appui de leur appel, que le point de départ du délai de la prescription doit être fixé à la date de l'estimation immobilière du bien, soit le 8 novembre 2019, date à laquelle ils ont eu connaissance de la valeur réelle de leur bien, du fait que celui-ci avait été largement surévalué et que l'ensemble des informations contenues dans l'offre s'est avéré erroné, et qu'en conséquence c'est à ce moment-là qu'ils ont pris conscience des man'uvres dolosives et des manquements de la société Edelis à son obligation d'information et de conseil. La société Edelis estime qu'en l'espèce, le point de départ de la prescription en matière de perte de chance commence à courir à compter de la signature de l'acte, que les faits étant antérieurs à la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, il y a lieu de faire application des dispositions transitoires et que, par conséquent, le délai pour agir pour les consorts [R] courrait jusqu'au 19 juin 2013. Aux termes de l'article 2224 du code civil, issu de la l'article 26 II de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, les actions personnelles mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a eu ou aurait dû avoir connaissance des faits lui permettant de l'exercer. Conformément à l'article 26 II de la loi du 17 juin 2008, les dispositions de la présente loi qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent à compter du jour de l'entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. La loi n°2008-561 du 17 juin 2008 précisait que les dispositions de cet article, qui réduisent la durée de la prescription, s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de son entrée en vigueur, c'est-à-dire à compter du 19 juin 2008. Au soutien de leur demande indemnitaire, M. et Mme [R] invoquent des man'uvres dolosives imputables à la société Edelis et font valoir à ce titre les fausses informations qui leur ont été communiquées dans la simulation financière mais aussi dans les documents commerciaux sur le potentiel locatif et le prix du bien, dol qui peut être sanctionné alors même qu'il n'a entraîné qu'une erreur sur la valeur du bien ou la rentabilité de l'investissement, la rentabilité du bien ayant constitué une condition déterminante de leur consentement. En l'espèce, les époux [R] ont acquis le bien litigieux au terme d'un contrat préliminaire de réservation pour un bien en état futur d'achèvement et ont bénéficié, dans le cadre de cette vente, des dispositions fiscales de la loi De Robien pour un bien construit dans une zone éligible à ce dispositif et qui constituait pour les acquéreurs un investissement locatif assorti d'un avantage fiscal. Il est constant que leur bien a connu des vacances importantes puisqu'il n'a pas pu être loué pendant sept mois entre septembre et novembre 2009 et entre mars et juin 2010, vacance qui s'est reproduite à compter d'août 2013 jusqu'en mai 2016. Par ailleurs les époux [R] invoquent le fait qu'en vertu du dispositif fiscal applicable, ils ne pouvaient plus bénéficier de l'avantage fiscal lié à cet investissement au bout d'un an de vacance. Dès lors qu'il résulte de ces éléments que les époux [R] ont eu connaissance des difficultés pour louer leur bien dès 2009 et ont perdu le droit à l'avantage fiscal à compter d'août 2014, c'est au plus tard à cette date qu'ils ont eu connaissance de la mauvaise rentabilité du bien et du caractère erroné des simulations qui leur avaient été présentées, soit plus de cinq ans avant le 6 décembre 2019, date de l'assignation, sans qu'ils puissent se prévaloir de la seule estimation de la valeur du bien réalisée en 2019, soit plus de 13 ans après leur acquisition, alors qu'ils reprochent à la société Edelis de les avoir trompés sur une opération immobilière peu rentable. Il convient en conséquence de dire que leur action était prescrite à la date de l'assignation et de confirmer le jugement de ce chef. Sur l'article 700 du code de procédure civile L'équité commande de condamner M. et Mme [R] à payer à la société Edelis la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS : statuant publiquement, Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Créteil le 5 janvier 2021 en toutes ses dispositions, Condamne M. [S] [R] et Mme [Z] [R] à payer à la société Edelis la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en cause d'appel, Condamne M. [S] [R] et Mme [Z] [R] aux dépens de l'appel dont distraction au profit de Mme Alexandra Seizova, avocate. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,