Tribunal judiciaire, 07 juin 2024. 24/00434

Minute n° 24/254 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION ============ JUGEMENT du 07 Juin 2024 __________________________________________ DEMANDEURS : Monsieur [W] [K] [Adresse 2] [Localité 4] Madame [H] [F] épouse [Y] [Adresse 2] [Localité 4] Demandeurs représentés par Me Philippe GRESLE, avocat au barreau de NANTES - 62 D'une part, DÉFENDEURS : Monsieur [D] [M] [Adresse 1] [Localité 3] Monsieur [B] [O] [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 3] Défendeurs non comparant D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE GREFFIER : Aurélien PARES PROCEDURE : date de la première évocation : 12 Avril 2024 date des débats : 12 Avril 2024 délibéré au : 07 Juin 2024 RG N° RG 24/00434 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MZB2 COPIES AUX PARTIES LE : CE+CCC Me Philippe GRESLE CCC Monsieur [D] [M] CCC Monsieur [B] [O] Copie préfecture Copie dossier EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé en date du 20 octobre 2020, Monsieur [W] [K] et Madame [H] [Y] ont donné à bail à Monsieur [B] [O] un logement situé [Adresse 5]. Suivant acte sous seing privé du même jour, Monsieur [D] [M] s’est porté caution solidaire des dettes de Monsieur [B] [O] trouvant leur origine dans le contrat de bail. Le 19 juin 2023, Monsieur [W] [K] et Madame [H] [Y] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 912,23 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au mois de juin 2023. Le 31 octobre 2023, par acte de commissaire de justice, Monsieur [W] [K] et Madame [H] [Y] ont dénoncé à Monsieur [D] [M], en sa qualité de caution, la signification du commandement de payer délivré aux locataires. Par actes d'huissier en date des 13 et 29 janvier 2024, notifiés au représentant de l'Etat dans le département le 31 janvier 2024, Monsieur [W] [K] et Madame [H] [Y] ont fait assigner Monsieur [B] [O] et Monsieur [D] [M] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de : - Déclarer recevable et bien fondée sa demande ; - Constater la résiliation du contrat de location susvisé en vertu de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ; - Ordonner l'expulsion de Monsieur [B] [O] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, en vertu de l’article L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution ; - Condamner solidairement Monsieur [B] [O] et Monsieur [D] [M] à leur payer les sommes suivantes : - 2723,13 euros au titre des loyers, charges locatives, arrêté au mois de janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2023, date du commandement de payer ; - Une indemnité d’occupation d’un montant égal celui du loyer, augmenté des charges locatives en cours, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ; - 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment les frais d’huissier de justice. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 avril 2024, lors de laquelle Monsieur [W] [K] et Madame [H] [Y] ont réitéré les termes de leur acte introductif d’instance et actualisé leur créance à la somme de 3664,79 euros selon décompte arrêté au 11 avril 2024, hors frais de procédure. Monsieur [W] [K] et Madame [H] [Y] se sont par ailleurs opposés à l’octroi de tout délai de paiement. Monsieur [B] [O] et Monsieur [D] [M], régulièrement cités, selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile s’agissant de Monsieur [D] [M], n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés. Le diagnostic social et financier n’a pas été transmis par les services sociaux. La décision a été mise en délibéré au 07 Juin 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 31 janvier 2024, soit dans le délai de deux mois au moins avant l’audience. Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire : L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Ce nouveau délai de 6 semaines pour payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Monsieur [B] [O] le 19 juin 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 912,23 euros. Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 août 2023. Dès lors, Monsieur [B] [O], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Monsieur [B] [O] et Monsieur [D] [M] seront par ailleurs condamnés solidairement à payer à Monsieur [W] [K] et Madame [H] [Y] une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, la créance principale de Monsieur [W] [K] et Madame [H] [Y] est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 3664,79 euros au 11 avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, après déduction des frais de procédure. Monsieur [B] [O] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération. En outre, en l'absence d'éléments produits sur la situation du locataire, et dès lors que le décompte laisse apparaître que le dernier règlement remonte au mois de mars 2024, il ne saurait être accordé d’office des délais de paiement à Monsieur [B] [O], les conditions posées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’étant pas remplies. En conséquence, Monsieur [B] [O] et Monsieur [D] [M] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [W] [K] et Madame [H] [Y] la somme de 3664,79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 11 avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse. Sur les mesures accessoires : Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [O] et Monsieur [D] [M], qui succombent, seront condamnés aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer. Par ailleurs, Monsieur [B] [O] et Monsieur [D] [M] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [W] [K] et Madame [H] [Y], qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Monsieur [W] [K] et Madame [H] [Y] à l’encontre de Monsieur [B] [O] ; CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 20 août 2023, du contrat de bail conclu le 20 octobre 2020, portant sur le logement situé [Adresse 5] ; DIT que Monsieur [B] [O] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE à défaut, l'expulsion de Monsieur [B] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [O] et Monsieur [D] [M] à payer à Monsieur [W] [K] et Madame [H] [Y] les sommes suivantes : - 3664,79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 11 avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse ; - une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter du 20 août 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ; RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ; CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [O] et Monsieur [D] [M] à payer à Monsieur [W] [K] et Madame [H] [Y] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [O] et Monsieur [D] [M] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer, RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Aurélien PARESPierre DUPIRE