Cour d'appel, 23 juin 2022. 20/00906

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 50A 3e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 23 JUIN 2022 N° RG 20/00906 N° Portalis DBV3-V-B7E-TX2B AFFAIRE : [E] [L] [P] [N] [R], C/ [U] [X] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Septembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE N° chambre : 2 N° RG : 15/10890 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Elodie DUMONT Me Philippe DUCOURET Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE Me Estelle Fagueret-Laballette, Me Amélie GLORIAN Me Frédérique FARGUES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT TROIS JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [E] [L] [P] [N] [R] né le 18 Octobre 1953 à [Localité 9] de nationalité Française [Adresse 7] [Adresse 7] Représentant : Me Elodie DUMONT, Postulant et plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 490 APPELANT **************** 1/ Monsieur [U] [X] né le 30 Janvier 1963 à AMAN (Jordanie) de nationalité Française [Adresse 5] [Adresse 5] Représentant : Me Philippe DUCOURET de la SELARL GDM & ASSOCIES, Postulant et plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 320 - N° du dossier 2020KHAL INTIME 2/ Monsieur [T] [J] [Adresse 2] [Adresse 2] Représentant : Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, Postulant et plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0848 - N° du dossier 214.547 INTIME 3/ SCP Olivier MACRON & [I] [H], notaires associés RCS 414 642 967 [Adresse 1] [Adresse 1] Représentant : Me Estelle FAGUERET-LABALLETTE de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant et plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 INTIMEE 4/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS FONCIA GENIEZ [Adresse 3] Représentant : Me GLORIAN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 376 Représentant : Me BRUSSETAstrid, avocat plaidant, substituant Me Amélie GLORIAN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 376 INTIME 5/ SAS LABRY LEGUEN IMMOBILIER dont l'enseigne est AGENCE DE LA DUCHESSE ANNE AGENCE DES REMPARTS RCS 315 267 972 [Adresse 6] [Adresse 6] Représentant : Me Frédérique FARGUES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 138 Représentant : Me BAGAERT-LENNE Delphine, avocat plaidant, substituant Me Frédérique FARGUES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 138 INTIMEE **************** Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 Avril 2022, Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de : Madame Marie-José BOU, Président, Madame Françoise BAZET, Conseiller, Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Sabine NOLIN ----- FAITS ET PROCÉDURE M. [E] [R] a fait l'acquisition, par 1'intermédiaire de la société Labry Leguen Immobilier, exerçant sous l'enseigne Agence Immobilière de la Duchesse Anne, d'un appartement en duplex appartenant à M. [U] [X], consistant dams les lots 8 et 10 situés aux 2ème et 3ème étages de l'immeuble sis [Adresse 4] (78). Le 17 juin 2011, Me [I] [H], notaire associé au sein de la société Olivier Macron et [I] [H] (ci-après, la société Macron [H]), a établi une promesse de vente signée entre les parties, en la présence de Me [T] [J], notaire assistant l'acquéreur, au prix de 335 000 euros incluant une somme de 10 000 euros d'honoraires dus à l'agence immobilière, ce après une baisse de prix de 5 000 euros consentie par le vendeur au motif d'une différence de surface. Le 15 septembre suivant, les conditions suspensives habituelles ayant été levées, l'acte de vente était réitéré par devant Me [H], assisté de Me [J]. Il était stipulé à 1'acte de vente, comme à la promesse, que M. [X] avait obtenu une autorisation de réaliser les travaux d'aménagement du lot 10 le 26 janvier 2007 à la suite d'une déclaration de travaux exemptée de permis de construire. En décembre 2011, M. [R] recevait notification d'un procès-verbal du 10 novembre 2011 des services de l'urbanisme de la commune de [Localité 8] spécifiant que M. [X] n'avait pas respecté l'autorisation accordée le 26 janvier 2007, certains travaux n'étant pas conformes au projet déclaré et d'autres travaux étant réalisés hors de toute autorisation. M. [R] était informé de ce que certains des travaux n'étaient pas régularisables en l'état. Le syndic de l'immeuble, représentant le syndicat de copropriétaires, confirmait par courrier du 24 janvier 2012 qu'aucune autorisation n'avait été accordée pour créer des terrasses dans la toiture. En raison de désordres survenus dans les mois suivants, consistant notamment en des infiltrations et des dégâts des eaux affectant les parties privatives et les parties communes, et M. [R] se plaignant de malfaçons affectant l'appartement, il a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de désignation d'un expert. Le syndicat de copropriétaires est intervenu volontairement à l'instance. Par ordonnance du 29 novembre 2012, le juge des référés a ordonné une expertise, dont les opérations ont été rendues communes aux deux notaires par ordonnances des 3 octobre 2013 et 12 juin 2014. L'expert a déposé son rapport 1e 23 décembre 2015. Par actes des 3 et 6 juillet 2015, M. [R] a fait assigner M. [X], la société Macron [H], M. [J], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] (ci-après, le syndicat des copropriétaires) et la société Labry Leguen Immobilier devant le tribunal de grande instance de Nanterre. Par jugement du 12 septembre 2019, la juridiction a : - déclaré recevable l'action initiée par M. [R], - prononcé l'annulation pour dol de la vente intervenue le 15 septembre 2011 entre M. [X] et M. [R] portant sur l'ensemble immobilier situé [Adresse 4], - condamné en conséquence M. [X] à payer à M. [R] les sommes de 325 000 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2015 en restitution du prix de vente, de 4 920 euros et de 21 351,21 euros, outre intérêts au taux légal à compter du jugement, au titre des taxes foncières et charges de copropriété, - débouté pour le surplus des demandes présentées par M. [R] contre M. [X] au titre des sommes devant être restituées, - condamné M. [X] à payer à M. [R] à titre de dommages-intérêts les sommes de 18 219,98 euros au titre des frais engagés à pure perte et de 10 000 euros à titre de préjudice moral, - débouté pour le surplus des demandes présentées par M. [R] contre M. [X] au titre des dommages-intérêts, - condamné la société Macron [H] et Me [J], in solidum avec M. [X], à réparer la perte de chance subie par M. [R] du fait de leurs manquements, à hauteur de 20 % des dommages-intérêts alloués à M. [R], soit une somme de 5 644 euros, - rejeté la garantie demandée par M. [X] contre la société Macron [H], - débouté M. [R] des demandes formées contre la société Labry Leguen Immobilier, - ordonné à M. [X] de procéder à la destruction de la terrasse et du balcon de l'appartement illicitement construits et de remettre la toiture dans l'état où elle se trouvait, ce en conformité avec les autorisations administratives obtenues, - ordonné à M. [X] de procéder aux travaux de reprise des fenêtres de toit présentant des désordres afin d'assurer leur conformité aux règles de l'art, - dit que ces injonctions sont assorties d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, passé un délai de 30 jours après la signification du jugement, - dit que le tribunal se réserve la liquidation de l'astreinte, - rejeté les autres demandes d'injonction présentées par le syndicat de copropriétaires représenté par son syndic, la société Geniez Immobilier, - condamné M. [X] à payer au syndicat de copropriétaires représenté par son syndic, la société Géniez Immobilier, la somme de 628,09 euros au titre des travaux de réfection des désordres situés dans l'escalier, - condamné M. [X] à payer une somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral au syndicat de copropriétaires représenté par son syndic, la société Geniez Immobilier, - débouté le syndicat de copropriétaires représenté par son syndic de sa demande présentée au titre des frais exposés par le syndic, - condamné M. [X], in solidum avec la société Macron [H] et Me [J] à hauteur de 20%, à payer à M. [R] la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [X] à payer au syndicat de copropriétaires représenté par son syndic, la société Geniez Immobilier, la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [X] à payer à la société Labry Leguen Immobilier, la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [X], in solidum avec la société Macron [H] et Me [J] à hauteur de 20%, aux dépens, en ce compris les frais d'expertise, - ordonné l'exécution provisoire, - rappelé que le jugement devra faire l'objet d'une mesure de publicité au service de la publicité foncière en vertu de l'article 28-4 du décret du 4 janvier 1955. Suivant déclarations des 31 janvier et 10 février 2020, M. [R] a interjeté appel de ce jugement. Les deux instances ont été jointes par ordonnance du 27 février 2020. Par arrêt du 3 décembre 2020, le premier président de la cour d'appel de Versailles a débouté M. [X] de sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire et l'a condamné à verser à M. [R] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par dernières écritures du 4 avril 2022, M. [R] demande à la cour de : - le juger recevable et bien fondé en son appel, A titre principal : - infirmer le jugement entrepris : en ce qu'il a débouté M. [R] de ses demandes tendant à la condamnation de la société Macron [H], de Me [J], de la société Labry Leguen Immobilier et M. [X] à lui régler la somme de 325 000 euros correspondant au prix de vente, en ce qu'il a limité le montant des dommages et intérêts sollicités par M. [R] à la somme de 28 219, 98 euros et a rejeté la demande de condamnation in solidum de la société Macron [H], Me [J] et la société Labry Leguen Immobilier avec M. [X] à lui régler les sommes de 205 617,40 euros à titre de dommages et intérêts et 103 288,45 euros au titre des frais de remise en conformité du bien immobilier outre le coût de l'assurance dommages ouvrage, en ce qu'il a limité la condamnation de la société Macron [H] et Me [J] à 20% des indemnité allouées à M. [R] au titre de son préjudice, de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce qu'il a exclu la responsabilité de la société Labry Leguen Immobilier et a débouté M. [R] des demandes formées contre elles, - le confirmer pour le surplus, En conséquence, statuant à nouveau : - condamner in solidum M. [X], la société Macron [H], Me [J] et la société Labry Leguen Immobilier à régler à M. [R] les sommes suivantes : 325 000 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2015, au titre de la restitution du prix de vente, 32 100 euros au titre des frais de notaire et d'agence, 100 079,21 euros au titre du coût du prêt bancaire (32 206,25 euros) et des intérêts d'épargne perdus (68 834,13 euros), au titre des taxes foncières : - 7 307 euros, avec intérêt au taux légal sur 4 920 euros à compter du jugement entrepris et pour le surplus à compter de l'arrêt à intervenir, - 28 032,86 euros, arrêtés au 2ème trimestre 2022, outre les intérêts au taux légal sur 21 351 euros à compter du jugement entrepris et pour le surplus à compter de l'arrêt à intervenir, 18 370, 97 euros au titre des frais de travaux engagés, 50 000 euros au titre du préjudice moral, 103 288, 45 euros au titre des frais de remise en conformité du bien, augmenté du coût de l'assurance dommage ouvrage qui devra être souscrite, à réévaluer en fonction de l'évolution de l'indice BT01 publié en avril 2015, date des devis, Subsidiairement, si par impossible la cour ne devait pas entrer en voie de condamnation in solidum contre l'ensemble des intimés : - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné l'annulation de la vente sans condamner in solidum les intimés à en assumer les conséquences financières, - condamner in solidum M. [X], la société Macron Edelin, Me [J] et la société Labry Leguen Immobilier à régler à M. [R] : au titre de la moins-value qui en résulte pour son appartement............55 000 euros, au titre des frais de travaux engagés................................................18 370,97 euros, au titre du surplus des frais de notaire acquittés sur un bien surévalué....3740 euros, au titre du surplus des intérêts d'emprunt.............................................14 060 euros, au titre des frais de remise en conformité avec l'autorisation administrative, à réévaluer en fonction de l'indice BT01 valeur 2015......................................................................................103 288,45 euros, au titre des pertes subies au titre de ses revenus fonciers.....................11 047 euros, au titre du préjudice moral subi............................................................50 000 euros, - confirmer le jugement entrepris pour le surplus, en toutes ses dispositions non contraires à ce qui précède, En tout état de cause, - juger l'arrêt à intervenir opposable au syndicat des copropriétaires, - débouter les intimés de toutes demandes, fins et conclusions contraires à ce qui précède et dirigées contre M. [R], - condamner in solidum M. [X], la société Macron [H], Me [J] et la société Labry Leguen Immobilier à garantir M. [R] de toute condamnation prononcée au profit d'une autre partie et notamment du syndicat des copropriétaires, - condamner in solidum M. [X], la société Macron [H], Me [J] et la société Labry Leguen Immobilier à régler à M. [R] la somme de 37 555, 76 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en première instance, outre celle de 15 000 euros pour les frais irrépétibles engagés en cause d'appel, - condamner in solidum M. [X], la société Macron [H], Me [J] et la société Labry Leguen Immobilier aux entiers dépens, qui comprendront notamment les frais d'expertise ainsi que l'ensemble des frais de justice de référé expertise, de première instance et d'appel. Par dernières écritures du 30 mars 2022, M. [X] demande à la cour de : - déclarer M. [R] mal fondé en son appel, - recevoir M. [X] en ses demandes, fins et conclusions, et l'y déclarer bien fondé, - infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, Statuant à nouveau : - débouter M. [R] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de M. [X], - débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de M. [X], Subsidiairement : - juger M. [X] responsable de l'obligation de remise en état du bien vendu au regard des prescriptions d'urbanisme, - désigner tel expert qu'il conviendra aux fins de : se rendre sur place au [Adresse 4], entendre les parties ou leurs représentants, se faire remettre toutes pièces qu'il estimera utiles pour l'accomplissement de sa mission et ce, entre quelques mains qu'elles se trouvent, déterminer et évaluer les travaux nécessaires à la mise en conformité des travaux réalisés à l'autorisation d'urbanisme délivrée et aux prescriptions d'urbanisme applicables, En tout état de cause : - condamner M. [R] à verser à M. [X] la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et le condamner aux entiers dépens avec recouvrement direct. Par dernières écritures du 28 mars 2022, la société Macron [H] demande à la cour de : - déclarer M. [R] recevable mais mal fondé en son appel, - infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a retenu un manquement de la société Macron [H] au devoir de conseil et a : condamné la société Macron [H] et Me [J], in solidum avec M. [X], à réparer la perte de chance subie par M. [R] du fait de leurs manquements, à hauteur de 20 % des dommages intérêts alloués à M. [R], soit une somme de 5 644 euros, condamné M. [X], in solidum avec la société Macron [H] et Me [G] à hauteur de 20 %, à payer à M. [R] la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné M. [X], in solidum avec la société Macron [H] et Me [J] à hauteur de 20%, aux dépens, en ce compris les frais d'expertise avec recouvrement direct. Et statuant à nouveau : - débouter M. [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société Macron [H], notaires associés, - débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société Macron [H], - débouter M. [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société Macron [H], - débouter la société Labry Leguen Immobilier de toutes ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société Macron [H], - débouter toutes les parties qui pourraient former des demandes à l'encontre de la société Macron [H], - mettre hors de cause la société Macron [H], en ce qu'elle n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité, - condamner tout succombant à payer à la société Macron [H] une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner tout succombant aux entiers dépens avec recouvrement direct. Par dernières écritures du 9 octobre 2020, M. [J] demande à la cour de : - le juger recevable et bien fondé en ses conclusions, - infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Me [J], in solidum avec la société Macron [H], à dédommager M. [R] au titre de la perte de chance dans les proportions de 20% de dommages-intérêts qui lui ont été alloués, soit une somme de 5 644 euros, Statuant à nouveau : - juger que M. [R] ne justifie pas de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice, susceptibles d'engager la responsabilité du notaire, - débouter M. [R] de l'intégralité de ses demandes, - débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes formées à l'encontre de Me [J], - condamner M. [R], ou à défaut, toute partie qui succombera, au paiement d'une somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner le même aux entiers dépens d'instance, avec recouvrement direct. Par dernières écritures du 14 mars 2022, la société Labry Leguen Immobilier demande à la cour de : - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, - juger irrecevable comme étant nouvelle la demande de M. [R] de voir condamner la société Labry Leguen Immobilier in solidum avec les autres intimés à lui verser la somme de 50 000 euros en réparation de son préjudice moral, de même que celle de voir aboutir son action en rescision en l'absence de condamnation in solidum des deux notaires et de l'agent immobilier à lui verser le paiement du prix, - débouter M. [R] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la société Labry Leguen Immobilier, - débouter toute partie de toute demande à l'encontre de la société Labry Leguen Immobilier, - condamner M. [R], ou tout succombant, à verser à la société Labry Leguen Immobilier la somme de 8 000 euros à titre de dommages intérêts en cas d'infirmation du jugement relativement à la commission, outre, et en tout état de cause celle de 4 500 euros du chef de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, avec recouvrement direct. Par dernières écritures du 19 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de : - confirmer l'arrêt attaqué en ce qu'il a : ordonné à M. [X], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d'un délai de 30 jours suite à la signification du jugement à intervenir, à : procéder à la destruction de la terrasse et du balcon de l'appartement illicitement construits et remettre la toiture dans l'état où elle se trouvait et ce, en conformité avec les autorisations administratives obtenues, procéder aux travaux de reprise des fenêtres de toit présentant des désordres afin d'assurer leur conformité aux règles de l'art, condamné M. [X] à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la somme de 628,09 euros, au titre des travaux de réfection des désordres situés dans l'escalier, rejeté la demande de création de deux lucarnes supplémentaires, - accueillir le syndicat des copropriétaires en son appel incident, - infirmer le jugement en ce qu'il a : rejeté la demande de réfection des façades extérieures dégradées par les infiltrations de la terrasse et du balcon, rejeté la demande de condamnation in solidum de M. [R], M. [X], la société Macron [H] et Me [J], en réparation du préjudice moral subi, des frais du syndic de 1 185,13 euros et d'article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande de paiement de la somme de 1 185,13 euros, au profit du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, en réparation des frais du syndic, limité l'indemnisation du préjudice moral à la somme de 2 500 euros, Et statuant de nouveau : - condamner M. [X] à régler la somme de 3 584,50 euros TTC, au titre des travaux de reprise des parties dégradées de la corniche de la façade, - condamner in solidum M. [R], M. [X], la société Macron [H] et Me [J], à verser une somme de 10 000 euros, en réparation du préjudice moral subi par le syndicat des copropriétaires, - condamner in solidum M. [R], M. [X], la société Macron [H] et Me [J], à régler les frais du syndic de 1.185,13 euros, - condamner in solidum M. [R], M. [X], la société Macron [H] et Me [J] à régler la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance, Subsidiairement, dans l'hypothèse où l'action en rescision de M. [R] était accueillie : - condamner in solidum M. [X] et M. [R], à procéder aux remises en état du bien : procéder à la destruction de la terrasse et du balcon de l'appartement illicitement construits et remettre la toiture dans l'état où elle se trouvait et ce, en conformité avec les autorisations administratives obtenues, procéder aux travaux de reprise des fenêtres de toit présentant des désordres afin d'assurer leur conformité aux règles de l'art, - accueillir le syndicat des copropriétaires en l'ensemble de ses autres demandes, En tout état de cause, - condamner in solidum M. [R], M. [X], la société Macron [H] et Me [J] à régler la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel, ainsi qu'aux dépens d'appel. La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation. L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 avril 2022. SUR QUOI Le tribunal a considéré comme certain qu'il était prévu dans l'autorisation d`urbanisme la création de 6 lucarnes pour lesquelles des dimensions précises étaient mentionnées, et que M. [X] avait en fait réalisé 4 lucarnes, de taille non conforme et deux terrasses qui n`étaient pas prévues au projet. Il a jugé qu'en affirmant que les travaux effectués étaient conformes à la déclaration de travaux et qu'aucuns travaux pour lesquels une autorisation d'urbanisme était requise n`avaient été effectués, M. [X] avait délibérément dissimulé la réalité de la situation. Les premiers juges ont observé de surcroît que dès l'année 2007, il s'était refusé aux visites du service de l`urbanisme qui souhaitait s'assurer de la conformité des travaux à l'autorisation délivrée, reportant à de nombreuses reprises les rendez-vous proposés et qu'il ne pouvait se contenter d'arguer que la procédure en cours à ce moment là ne lui imposait pas de justifier des travaux effectués, alors que le principe même de la déclaration de travaux supposait que les travaux annoncés soient bien ceux effectués et permettait à l'autorité d'urbanisme d'en vérifier la conformité. Le tribunal a ajouté : - que M. [X] n`avait pas cru non plus nécessaire d`exposer à M. [R] que les travaux avaient été réalisés par l'entreprise dont il est le gérant, ni que ces travaux n`avaient pas fait l'objet d'une réception en bonne et due forme, trompant d'autant plus l`acquéreur qu`il s'est présenté comme architecte, qualité dont pourtant il est certain qu'il ne pouvait se prévaloir en France, - que s'il contestait avoir dit être architecte, il n'expliquait pas pour quelle raison son propre notaire avait mentionné cette profession à la promesse et à l'acte réitérant la vente sachant que cette même profession avait été notée à l`acte par lequel il avait lui-même fait l'acquisition du bien aujourd"hui litigieux, sans réaction aucune de sa part, - qu'il était certain que cette qualité prétendue avait donné à l'acquéreur un gage de sérieux et de professionnalisme qui avait très probablement diminué sa vigilance. Les premiers juges ont considéré, par contre, que M. [R] avait eu connaissance de la transformation du grenier en partie habitable sans autorisation de la copropriété qui était alors en cours de constitution et du fait que cette modification avait été autorisée par le réglement de copropriété. Ils ont jugé, de la même façon, que M. [R] ne pouvait soutenir avoir été trompé sur la superficie du bien acquis alors qu'il avait connaissance de celle-ci et avait même négocié une baisse du prix de vente pour tenir compte du fait que l'agence immobilière avait fait état d'une surface sensiblement plus importante. Enfin, s`agissant de la qualité des travaux effectués, le tribunal a considéré que les pièces versées ne démontraient pas que M.[X] avait dès l'année 2011 connaissance des malfaçons constatées par la suite, que, par ailleurs, il avait communiqué une attestation d'assurance garantie décennale souscrite par la société de travaux et annexée à l`acte authentique, pour la période couvrant la période à laquelle les travaux ont été réalisés, qu'il n'était pas établi que l'assureur aurait dénié sa garantie pour un risque non couvert, mais qu'il résultait des pièces qu`il avait estimé que le lien de causalité entre les désordres et l'intervention de la société I Dimension 9 n`était pas caractérisé. Ainsi, le tribunal a jugé que les manoeuvres de M. [X] avaient trompé le consentement de M. [R] et justifiaient l'annulation de la vente, en sorte que la demande tendant à obtenir la résolution de l'acte sur le fondement des vices cachés n'avait pas à être examinée. Après avoir exclu la responsabilité de la société Eudeline Macron pour un certain nombre de manquements allégués par M. [R], en visant notamment l'absence d'obligation pesant sur le notaire de se rendre sur les lieux pour vérifier la consistance précise du bien, le tribunal a cependant retenu qu'il n'avait pas relevé la mention de l'existence des balcon et terrasse figurant dans le diagnostic technique, alors que cet élément n'apparaissait pas dans les actes antérieurs, ni dans la déclaration de travaux et qu'il lui appartenait de questionner le vendeur et d'attirer l'attention de l'acquéreur sur cet élément nouveau et inexpliqué. Il a considéré qu'en ne constatant pas ces modifications des lieux, il ne s'était pas interrogé sur les circonstances dans lesquelles elles avaient été faites et n'avait pas prêté attention au fait que ces travaux n`avaient pas fait l'objet d'une autorisation administrative. Les premiers juges ont précisé que le notaire ne pouvait se contenter d`affirmer que l'acquéreur n'avait pas attiré son attention sur une discordance entre les documents remis au dossier et la réalité de la consistance du bien telle que constatée par M. [R]. Ils ont jugé qu'ainsi, il n'avait pas permis à M. [R] d`avoir cette information essentielle pour son consentement et de conclure la vente en étant muni de tous les éléments nécessaires. De la même façon, le tribunal a considéré qu'il pouvait être reproché à M. [J] de n'avoir pas attiré l'attention de M. [R], qu`il assistait, sur la discordance entre la description des lots figurant à l'acte et des travaux prévus à la déclaration de travaux et la consistance des lots tels que décrits sur le certificat de mesurage. Il a précisé que M. [J] aurait dû s`interroger sur cette contradiction et questionner son confrère et qu'il avait ainsi manqué à son obligation de conseil à laquelle il était tenu vis à vis de M. [R], faisant perdre à celui-ci la possibilité de reconsidérer son choix de faire l'acquisition du bien litigieux. Les premiers juges, en conséquence de l'annlation de la vente, ont condamné M. [X] à rembourser le prix de vente à M. [R] ainsi que les taxes foncières et les charges de copropriété pour des montants de 4 920 euros et 21 351,21 euros. S'agissant de la demande de dommages-intérêts complémentaires formée par M. [R], le tribunal lui a alloué la somme de 18 219,98 euros en réparation des frais exposés à la suite de la vente pour permettre un usage normal du bien et une mise à disposition correcte des lots acquis qu'il a exposés en pure perte, et la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral. Le tribunal a rejeté la demande de M. [R] de condamnation in solidum des notaires avec M. [X] à lui payer le prix de vente dans l'hypothèse où ce dernier serait insolvable en l'absence de tout élément de nature à établir la réalité de son insolvabilité. Il a considéré, s'agissant des dommages-intérêts, que la négligence des notaires avait fait perdre à M. [R] une chance réelle de ne pas conclure la vente qu'il a évaluée à 20% du dommage. Il a débouté M. [X] de sa demande de garantie à l'encontre de la SCP Macron [H] considérant que sa faute personnelle et intentionnelle excluait toute possibilité de solliciter la garantie du notaire. Sur les demandes de M. [R] M. [X] conteste toute manoeuvre de sa part, il indique notamment que M. [R] qui était en possession de la déclaration de travaux avant la signature de la promesse de vente pouvait parfaitement se rendre compte que les travaux réalisés ne correspondaient pas à ceux autorisés. Il ajoute que M. [R] était accompagné lors de ses visites du bien de son épouse qui a exercé pendant 20 ans la profession d'architecte, en sorte qu'il était parfaitement conseillé et à même de relever cette discordance. Il fait valoir qu'il n'est pas démontré que les manoeuvres qu'on lui impute aient eu un caractère déterminant, tel qu'exigé par l'article 1116 du code civil puisque l'objectif recherché par M. [R], à savoir un investissement locatif, a été atteint, le bien étant loué tout à fait normalement. La SCP Macron [H] conteste avoir commis la moindre faute. Elle indique que 'ni le vendeur, ni l'acquéreur n'ont informé le notaire rédacteur et le notaire participant présents lors de la promesse de vente et de la vente que les travaux réalisés étaient différents de ceux autorisés' , rappelle qu'elle n'a pas à se rendre sur les lieux vendus, et fait valoir que M. [R] étant en possession de la déclaration de travaux, c'était à lui de vérifier que les travaux réalisés correspondaient à ceux autorisés et de poser des questions sur ce point. Elle ajoute que l'épouse de M. [R] est architecte et qu'il ne fait aucun doute qu'elle a dû examiner avec soin les documents en sa possession. M. [J] conteste également avoir commis la moindre faute. Il indique d'une part que les informations contenues dans les diagnostics n'étaient pas de nature à le faire douter de l'existence de travaux réalisés sans autorisation administrative, et, d'autre part, qu'alors que M. [R] reconnaît dans ses écritures avoir été alerté par son notaire de la question des conditions d'urbanisme, celui-ci, dûment informé aux termes de l'acte, a reconnu à deux reprises 'faire son affaire personnelle des travaux effectués et déclarés par le vendeur'. Il fait valoir qu'il n'avait aucune raison de suspecter les déclarations du vendeur sur la nature des travaux réalisés dès lors qu'il produisait non seulement la déclaration de travaux, mais également l'autorisation de la mairie et l'attestation d'assurance de la MAAF. Enfin, il ajoute que les opérations d'expertise ont démontré les nombreuses dissimulations faites par M. [X] dans la conformité des travaux qu'il a réalisés dans le bien en cause et que cette réticence dolosive exonère automatiquement le notaire de toutes ses responsabilités. Il sera rappelé que l'acte de vente du 15 septembre 2011 porte sur deux lots, le lot n°8 'dans le bâtiment A au second étage, un appartement composé de : entrée, cuisine, salle de bains avec wc, séjour (...)' et le lot n°10 : 'dans le bâtiment A, au 3ème étage, un grenier aménageable. Observation étant ici faîte que la désignation actuelle est la suivante : deux chambres, un wc avec lavabo (...)'. Il est ajouté la clause suivante : 'observation étant ici faite : - que le vendeur a obtenu l'autorisation de la mairie le 26 janvier 2007 suite à la déclaration de travaux exemptés de permis de construire qu'il a déposée le 9 octobre 2006. Une copie de la déclaration et du dossier décrivant les travaux visée par la Direction départementale de l'Equipement est demeurée ci-après annexée après mention. L'acquéreur déclare n'avoir pas pu demander l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires concernant les ouvertures, la copropriété venant de se constituer et n'étant pas active, aucune assemblée de copropriétaires ne se réunissant encore, aucun syndic n'ayant encore été nommé.' Par ailleurs, il est littéralement rapporté la mention figurant dans le règlement de copropriété sous la désignation du lot 10 du règlement de copropriété, savoir : 'suivant le respect des prescriptions d'urbanisme, du périmètre de protection des bâtiments de France et des autorisations administratives, les propriétaires du lot 10 seront autorisés à le rénover, à l'aménager à usage d'appartement. La pose de lucarnes ou de châssis de toit sera autorisée. Le vendeur déclare qu'à sa connaissance aucune contestation de la part du syndic et des copropriétaires n'a été émise pour ces travaux. L'acquéreur déclare être parfaitement informé de la situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur ou le notaire soussigné. Observation étant encore faite : Que les deux lots ont été réunis par un escalier intérieur par le vendeur sans l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires pour les mêmes raisons que celles indiquées ci-dessus. Une copie de la garantie décennale de l'entreprise ayant effectué les travaux est demeurée annexée aux présentes après mention. Le vendeur déclare qu'à sa connaissance aucune contestation de la part du syndic et des copropriétaires n'a été émise pour ces travaux.' Il est encore écrit au titre des 'déclarations du vendeur sur les conditions générales': Le vendeur déclare sur l'état : - que les biens ne font l'objet d'aucune injonction de travaux, - qu'aucune injonction de travaux n'a été faite par l'autorité administrative pour péril ou insalubrité, - qu'il n'a pas effectué de son propre chef, depuis qu'il est propriétaire des biens dont il s'agit, de travaux qui auraient nécessité une autorisation d'urbanisme ou une autre autorisation administrative ou l'obtention d'un accord de l'assemblée générale des copropriétaires, ni de travaux relevant de l'obligation de l'assurance dommage-ouvrage, à l'exception de ce qui a été indiqué en page 5 (mis en gras par la cour) - qu'il n'a pas modifié la destination des biens en contravention tant des dispositions du règlement de copropriété que des dispositions légales, - que la consistance des biens vendus n'a pas été modifiée de son fait tant par une annexion ou une utilisation irrégulière privative de parties communes que par une modification de leur destination et des travaux non autorisés'. La commune de Montfort l'Amaury a dressé le 10 novembre 2011 un procès-verbal de constat d'infractions rédigé en ces termes : 'Monsieur [X] n'a pas respecté l'autorisation accordée le 26 janvier 2007, relative à la déclaration de travaux ... pour l'aménagement de combles : seules 4 lucarnes ont été créées au lieu de 6 (trois sur rue, 1 sur cour), dont les menuiseries ne respectent ni l'engagement pris dans la déclaration de travaux, ni les prescriptions de la Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (absence de petits bois rapportés deux faces). Par ailleurs, des travaux ont été réalisés sans autorisation : d'une part, deux châssis de toit ont été implantés côté cour ; surtout, toujours côté cour, la toiture a été creusée afin de permettre la création d'une terrasse très dommageable sur un plan architectural, et non régularisable au regard des prescriptions de la ZPPAUP. Ces aménagements ont été effectués dans une partie du bâtiment indiqué comme 'combles non aménageables' dans l'état descriptif de division original établi en 2006. Il y a donc eu création de Surface Hors Oeuvre Nette, ce qui, en application de l'article UA 12 du Plan Local d'Urbanisme et de l'article L 123-1-12 du Code de l'Urbanisme, aurait dû entraîner la création de places de stationnement supplémentaires, ou à défaut le paiement de la participation financière pour non réalisation d'aires de stationnement prévue par délibération du Conseil Municipal'. C'est aux termes d'une exacte analyse des éléments du dossier que les premiers juges ont considéré que M. [X] avait commis des manoeuvres dolosives déterminantes du consentement de M. [R] à la vente justifiant son annulation. Il sera simplement ajouté que : - la circonstance que M. [R] ait pu consulter la déclaration de travaux ne saurait dispenser le vendeur de son devoir de loyauté et d'information, étant précisé que M. [R], profane en matière d'urbanisme, ne pouvait apprécier les conséquences de la construction de 4 lucarnes au lieu de 6, pas plus qu'il ne pouvait savoir que son vendeur avait créé deux terrasses sans autorisation, puisqu'évidemment, ces ouvrages ne figuraient pas dans la déclaration de travaux, et qu'il avait indiqué dans l'acte de vente ne pas avoir réalisé d'autres travaux nécessitant une autorisation d'urbanisme - l'allégation selon laquelle l'épouse de M. [R] étant architecte de profession, il était forcément parfaitement éclairé sur les manquements de M. [X] à l'autorisation d'urbanisme est dépourvue de portée dès lors qu'il n'est pas prouvé que Mme [R] ait eu la qualité d'architecte DPLG, qui suppose une inscription à l'Ordre des architectes, l'intéressée précisant dans une attestation qu'elle n'a pas fait d'études d'architecture, s'occupait de décoration intérieure et qu'elle se trouvait affaiblie à l'époque de l'achat du bien par son mari et n'avait pas été très 'présente', sortant d'une chimiothérapie. S'agissant de la responsabilité des notaires, ces derniers doivent, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité des actes auxquels ils prêtent leur concours. Ils sont tenus d'un devoir de conseil envers ceux qui sollicitent leur ministère et d'éclairer les parties et d'attirer leur attention sur les conséquences et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique. C'est par une juste motivation que le tribunal a exclu toute collusion frauduleuse entre une notaire salariée de la SCP Macron [H] et M. [X], constaté que les notaires avaient fait figurer dans l'acte les précisions nécessaires s'agissant des modifications apportées au grenier, et que l'absence de certificat de conformité délivré par la mairie après la réalisation des travaux ne pouvait leur être reprochée puisqu'à la date à laquelle ils ont été autorisés, cette formalité n'était pas obligatoire pour les procédures de déclaration. C'est encore à raison que les premiers juges ont exclu toute faute s'agissant de l'attestation d'assurance décennale. En revanche il est constant que les notaires n'ont pas relevé l'existence d'un balcon et d'une terrasse qui figuraient pourtant clairement dans les diagnostics techniques, documents qui doivent faire l'objet d'un examen particulièrement attentif de leur part puisqu'ils sont précisément de nature à leur permettre de vérifier que la consistance d'un bien n'a pas subi de modifications depuis la dernière vente, étant rappelé que s'ils n'ont effectivement pas à se déplacer sur les lieux, cela ne les dispense pas de procéder à des contrôles élémentaires. Les notaires ne sauraient donc sérieusement invoquer la connaissance qu'aurait eue l'acquéreur de la déclaration de travaux, de l'autorisation de la mairie et des lieux pour se considérer comme déchargés de leurs obligations professionnelles de base, consistant notamment à décrire le bien vendu correctement. S'ils avaient mené des investigations sur cette question, ils auraient inévitablement découvert que ces travaux avaient été réalisés sans autorisation de la mairie, ce qui constituait une difficulté très sérieuse, puisqu'ainsi que l'indique à raison M. [R], il courait le risque d'être exposé à une action de la commune et/ou de la copropriété exigeant la remise des lieux dans leur état antérieur, risque qui s'est effectivement réalisé. Les manquements des deux notaires ont permis à M. [X] de vendre son bien au terme de manoeuvres dolosives, ils sont donc directement à l'origine de l'annulation de la vente et pleinement responsables de ses conséquences dommageables. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a considéré que les notaires n'étaient responsables qu'à hauteur de 20% des dommages subis par M. [R] qui seront examinés plus loin. Du fait de la nullité du contrat de vente, celui-ci est censé ne jamais avoir existé et les parties doivent être remises en l'état où elles se trouvaient avant la vente, chacune des parties devant restituer à l'autre ce qu'elle a reçu en vertu de la vente. Ces restitutions, consécutives à l'annulation d'un contrat, qui ne constituent pas, en elles-mêmes, un préjudice indemnisable que le rédacteur d'actes peut être tenu de réparer, ne sont garanties par le professionnel du droit que si elles s'avèrent impossibles à obtenir, notamment en raison de l'insolvabilité du contractant qui en est débiteur. M. [R] justifie de sa vaine tentative de saisie attribution sur le seul compte bancaire de M. [X] identifié par l'huissier après recherche sur le fichier Ficoba, la banque LCL ayant indiqué le 22 septembre 2020 que le compte présentait un crédit de 6,14 euros. Il verse aux débats les pièces révélant qu'après jugement du juge de l'exécution du 7 février 2018, à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine de Saint Pierre, il a été procédé à l'adjudication des lots 11 et 12 appartenant à M. [X] au prix de 95 000 euros au profit de la société VM Investir. Le syndicat des copropriétaires sollicitait le montant des charges et travaux impayés de 2014 à 2018. A l'occasion de la distribution du prix il est apparu que les biens saisis faisaient l'objet d'une créance hypothécaire du Crédit Agricole pour un montant de 141 134 euros. M. [R] justifie enfin de ce que les trois sociétés dont M. [X] était le dirigeant (ACDM, ICAD et I Dimension 9) ont été placées en liquidation judiciaire, laquelle a été clôturée pour insuffisance d'actifs respectivement en décembre 2010, février 2014 et décembre 2010. Ces éléments permettent de caractériser l'insolvabilité de M. [X]. Par conséquent, les notaires seront condamnés in solidum avec lui à restituer à M. [R] le prix de vente soit la somme de 325 000 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2015, date de l'assignation. M. [R] sollicite la somme de 22 100 euros au titre des 'frais de notaire'. Les débours effectués au titre des droits de mutation donnent lieu à restitution par l'administration fiscale en application de l'article 1961 du code général des impôts et ne constituent donc pas un préjudice indemnisable. Seule la somme de 4 746,35 euros (79,29 + 4 667,06) doit être remboursée à M. [R] s'agissant des émoluments du notaire. M. [R] étant donc supposé ne jamais avoir été propriétaire du bien en cause, il est justifié de lui restituer le montant des taxes foncières payées de 2011 à 2020, soit 7 307 euros, augmenté des intérêts au taux légal sur la somme de 4 920 euros à compter de la date du jugement (12 septembre 2019) et sur le surplus de la somme à compter du présent arrêt. Le vendeur et les notaires seront condamnés à lui verser la somme de 10 000 euros, à titre de dommages-intérêts, au titre de la commission d'agence. M. [R] sollicite la somme de 28 032,86 euros au titre des charges de copropriété acquittées. Toutefois, ainsi que le souligne à raison la SCPMacron [H], sachant qu'il a loué son bien, il a récupéré une partie de ces charges sur son locataire. En l'absence de décomptes précis fournis par M. [R] permettant de distinguer les charges supportées par le propriétaire et celles payées par le locataire, il convient de déduire de sa demande les sommes versées par ses locataires successifs au titre des provisions sur charges. M. [R] ne justifiant pas qu'il ait été mis fin prématurément au dernier contrat de location conclu le 27 octobre 2018, ces provisions payées par le locataire seront déduites jusqu'au 30 septembre 2019, date la plus proche du jugement prononcé le 12 septembre 2019. De novembre 2011 à août 2012 inclus, M. [R] a perçu 500 euros de provision (10 mois x 50 euros), de septembre 2012 à janvier 2017 inclus, il a perçu 1 060 euros (53 mois x 20 mois), de février 2017 à septembre 2019 inclus, il a perçu 1 550 euros (31 mois x 50 euros). C'est donc au total une somme de 3 110 euros qui doit être déduite du montant des charges de copropriété, soit une somme revenant à M. [R] de 24 922,86 euros (28 032,86 - 3 110) de ce chef. M. [R] forme également une demande de dommages et intérêts au titre du coût du prêt bancaire souscrit pour l'acquisition du bien, soit la somme de 32 206,65 euros, et du montant des intérêts d'épargne perdus en plus de frais de sortie et droits d'entrée du fait de l'achat annulé, soit la somme de 68 834,13 euros. Ainsi que l'a fort bien jugé le tribunal, l'annulation du contrat de vente a pour conséquence l'annulation du contrat de prêt et la remise en état des parties dans la situation précédant sa mise en oeuvre, en sorte que la demande relative au crédit ne saurait prospérer. S'agissant de 'l'épargne perdue', il n'y a pas lieu d'allouer la moindre indemnisation de ce chef à M. [R], qui avait fait le choix de réaliser un investissement locatif en mobilisant son épargne personnelle, l'a réalisé et en a obtenu les fruits escomptés puisqu'il a perçu des loyers pendant plusieurs années (pour plus de 115 000 euros jusqu'au jugement). C'est donc à raison que le tribunal a rejeté ce chef de demande. Les travaux réalisés pour aménager le bien (peintures, pose de parquet, installation de spots) ou pour le remettre en état après un dégât des eaux ou encore pour réparer et entretenir la chaudière, rénover la toiture, constituent des impenses utiles, correspondant à des améliorations ou des réparations et, même si elles ont également permis à M. [R] de louer l'appartement, elles doivent lui être remboursées dès lors que du fait de l'annulation de la vente, elles bénéficieront en fait à M. [X]. Le montant de la somme allouée par le tribunal n'étant pas discuté, le jugement sera confirmé en ce que ce poste de préjudice a été fixé à la somme de 18 219,98 euros. L'appelant sollicite une somme de 50 000 euros en réparation de son préjudice moral. Le tribunal lui a alloué 10 000 euros. Cette somme est excessive, les soucis générés par la situation justifient réparation à hauteur de 5 000 euros. M. [R] forme enfin une demande de 103 288,45 euros au titre des frais de remise en conformité du bien augmentés du coût de l'assurance dommages-ouvrage. La vente étant annulée, cette demande qui correspond à une dépense que M. [R] n'aura pas à engager, ne peut qu'être rejetée. Le jugement sera confirmé sur ce point. Sur la responsabilité de l'agence immobilière Sur les fautes reprochées à l'agence immobilière, le tribunal a jugé que : - s'agissant des désordres affectant la rénovation de l'immeuble, il n'était nullement établi par M. [R] que l'agence avait pu avoir connaissance de malfaçons dans les travaux réalisés et qu'il ne pouvait donc lui être reproché de ne pas les avoir constatés, sauf à les considérer évidents, et partant aisément décelables par l'acquéreur lui-même, - à juste titre l'agence immobilière indiquait n'avoir pas eu à procéder à des vérifications quant aux autorisations administratives délivrées et à la conformité des travaux réalisés effectivement par M. [X] alors que son rôle s'est limité à un mandat d'entremise et qu'elle n'a pas rédigé la promesse de vente, - s'il était certain qu'elle avait annoncé une superficie de 110 m² et qu'elle ne pouvait ignorer que la supeficie Carrez ne serait pas si élevée, elle avait précisé dans le texte de l'annonce de vente qu'il s'agissait d'une superficie plancher, sans que celle-ci puisse être confondue avec la superficie calculée selon les règles de la loi Carrez, et qu'à supposer même que l'annonce ait pu laisser croire à M. [R] que l'appartement acquis était d'une superficie plus importante que celle réellement acquise, il avait reçu l'information de la superficie Carrez avant la réalisation de la vente et, en dépit de cette indication, n'avait pas renoncé à son achat mais avait rediscuté le prix. Les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance. Le jugement déféré repose sur des motifs exacts et pertinents que la cour adopte ; en l'absence de moyens nouveaux et de nouvelles preuves, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [R] de ses demandes à l'encontre de l'agence de la Duchesse Anne agence des Remparts. Sur les demandes du syndicat des copropriétaires M. [X] ne développe aucune critique du jugement dans les motifs de ses écritures ni aucun moyen au soutien de sa demande de rejet des demandes du syndicat des copropriétaires figurant dans le dispositif des dites conclusions. C'est aux termes de justes motifs que la cour adopte sans réserve que le tribunal a : - ordonné à M. [X] de procéder à la destruction de la terrasse et du balcon de l'appartement illicitement construits et de remettre la toiture dans l'état où elle se trouvait, ce en conformité avec les autorisations administratives obtenues, - ordonné à M. [X] de procéder aux travaux de reprise des fenêtres de toit présentant des désordres afin d'assurer leur conformité aux règles de l'art, - dit que ces injonctions sont assorties d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, passé un délai de 30 jours après la signification du jugement, - dit qu'il se réserve la liquidation de l'astreinte, - rejeté les autres demandes d'injonction présentées par le syndicat de copropriétaires représenté par son syndic, la société Geniez Immobilier, - condamné M. [X] à payer au syndicat de copropriétaires représenté par son syndic, la société Géniez Immobilier, la somme de 628,09 euros au titre des travaux de réfection des désordres situés dans l'escalier. Le syndicat des copropriétaires forme appel incident du jugement s'agissant du rejet de sa demande relative à la réfection des façades, du montant qui lui a été alloué et des débiteurs de la condamnation au titre du préjudice moral et du rejet de sa demande au titre des frais exposés par le syndic. S'agissant de l'état des façades, le tribunal a rejeté la demande de réfection au motif que l'expert n'avait pas retenu ce chef de préjudice et que s'agissant des parties communes, le syndicat des copropriétaires ne pouvait obtenir une condamnation de M. [X] à réaliser les travaux, mais seulement à en payer le prix, ceux-ci ne pouvant être effectués que par le syndicat des copropriétaires. Ce dernier sollicite désormais la condamnation de M. [X] à lui payer la somme de 3 584,50 euros correspondant au coût des travaux de remise en état de la façade altérée. Il n'est pas discuté que les travaux réalisés sous la maîtrise d'ouvrage de M. [X] et par ses sociétés sont affectés de malfaçons. L'expert a indiqué qu'ils ont 'généré des désordres visibles (fuites d'eau) et sont susceptibles d'altérer la stabilité de l'ouvrage (section d'une panne constituant un élément de charpente côté rue, étanchéité dont la nature n'a pu être mise en évidence sous les terrasses créées susceptible de générer d'autres fuites et la dégradation d'éléments cachés)'. L'expert auquel ce devis a été soumis l'a accepté, mais lui a appliqué une réduction de 30% 'pour tenir compte de l'état initial de la façade qui peut être comparé avec celui d'autres corniches non directement impactées par les désordres et présentant quelques légères fissures superficielles ou décollement du revêtement de finition'. C'est à tort que l'expert a appliqué un coefficient de vétusté à la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires dès lors que si une telle limitation est possible dans les relations entre un assuré et son assureur par exemple, en application des dispositions du contrat d'assurance, tel n'est pas le cas lorsqu'il s'agit d'évaluer le préjudice imputable à un tiers, et dont la réparation doit être intégrale. Dès lors que M. [X] est à l'origine des dégradations subies par une façade, distinctes de son usure normale, il doit supporter le coût de sa remise en état. M. [X] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 584,50 euros de ce chef. S'agissant du préjudice moral allégué par le syndicat des copropriétaires, c'est aux termes de justes motifs que le tribunal a rappelé que seule la faute de M. [X] était à l'origine de ce dommage, à l'exclusion de M. [R] et des notaires, et en a évalué la réparation à la somme de 2 500 euros. Le jugement sera confirmé sur ce point. S'agissant enfin des frais du syndic que le syndicat des copropriétaires évalue à 1185,13 euros, le tribunal avait rejeté cette prétention en observant qu'elle n'était justifiée par aucune pièce. Le syndicat des copropriétaires verse désormais aux débats la facture établie par le syndic le 15 mars 2022 qui détaille le coût des frais pour un montant total de 1 551,83 euros. La demande étant limitée à la somme de 1 185,13 euros, et la cour ne pouvant statuer ultra petita, il sera fait droit à cette demande à l'encontre du seul M. [X], ni l'acquéreur, ni les notaires ne pouvant être considérés comme étant à l'origine direct de ce préjudice. Sur les autres demandes Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné M. [X], in solidum avec la société Macron [H] et Me [J] à hauteur de 20%, à payer à M. [R] la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il a condamné M. [X], in solidum avec la société Macron [H] et Me [J] à hauteur de 20%, aux dépens, en ce compris les frais d'expertise. M. [X] et les notaires seront condamés in solidum aux dépens de première instance et d'appel, à l'exception de ceux afférents à l'agence immobilière. Ils verseront à M. [R] la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement sera confirmé en ses autres dispositions relatives aux frais irrépétibles, notamment en ce qu'il a condamné M. [X] à verser la somme de 2 000 euros à l'agence immobilière, l'intéressé ne sollicitant l'infirmation du jugement qu'en ce qui concerne les condamnations prononcées à son encontre au profit de M. [R] et du syndicat des copropriétaires. M. [X] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel. M. [R], qui succombe vis-à-vis de l'agence immobilière sera condamné aux dépens afférents à celle-ci en première instance et en appel et au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles qu'elle a exposés en appel. PAR CES MOTIFS La cour, dans les limites de l'appel ; Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a : - prononcé l'annulation pour dol de la vente intervenue le 15 septembre 2011, - débouté M. [R]de ses demandes contre la société Agence Immobilière Duchesse Anne, - ordonné à M. [X] de procéder à la destruction de la terrasse et du balcon de l'appartement illicitement construits et de remettre la toiture dans l'état où elle se trouvait, ce en conformité avec les autorisations administratives obtenues, - ordonné à M. [X] de procéder aux travaux de reprise des fenêtres de toit présentant des désordres afin d'assurer leur conformité aux règles de l'art, - dit que ces injonctions sont assorties d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, passé un délai de 30 jours après la signification du jugement, - dit que le tribunal se réserve la liquidation de l'astreinte, - rejeté les autres demandes d'injonction présentées par le syndicat de copropriétaires représenté par son syndic, la société Geniez Immobilier, - condamné M. [X] à payer au syndicat de copropriétaires représenté par son syndic, la société Géniez Immobilier, la somme de 628,09 euros au titre des travaux de réfection des désordres situés dans l'escalier, - condamné M. [X] à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société Géniez Immobilier la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral, - condamné M. [X] à payer à la société Agence Immobilière Duchesse Anne la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile - rappelé que le jugement devait faire l'objet d'une mesure de publicité au service de la publicité foncière en vertu de l'article 28-4° du décret du 4 janvier 1955. Infirme le jugement en ses autres dispositions frappées d'appel. Statuant à nouveau de ces chefs : Dit qu'en exécution de l'annulation de la vente, M. [R] doit restituer le bien en cause à M. [X]. Condamne in solidum M. [X], la SCP Macron [H] et M. [J] à payer à M. [R] les sommes de : - 325 000 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2015 - 4 746,35 euros au titre des émoluments du notaire - 10 000 euros au titre de la commission d'agence - 7 307 euros, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 4 920 euros à compter de la date du jugement (12 septembre 2019) et sur le surplus de la somme à compter du présent arrêt, au titre des taxes foncières - 24 922,86 euros au titre des charges de copropriété - 18 219,98 euros à titre de dommages-intérêts au titre des frais de mise en état et de réparation du bien - 5 000 euros au titre du préjudice moral. Condamne M. [X] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic, la société Géniez, les sommes de : - 3 584,50 euros au titre de la réfection des façades - 1 185,13 euros au titre des frais du syndic. Déboute M. [R] de ses demandes au titre du coût du prêt bancaire, de 'l'épargne perdue' et des frais de remise en conformité du bien. Condamne in solidum M. [X], la SCP Macron [H] et M. [J] à payer à M. [R] la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne M. [X] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic, la société Géniez, la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel. Condamne M. [R] à payer à la société Agence Immobilière Duchesse Anne la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel. Condamne in solidum M. [X], la SCP Macron [H] et M. [J] aux dépens de première instance et d'appel exposés par M. [R] et par le syndicat des copropriétaires. Condamne M. [R] aux dépens afférents à la société Agence Immobilière Duchesse Anne qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier,Le Président,