Texte intégral
DU 28 Janvier 2026 Minute numéro :
N° RG 25/00930 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OWCL
Code NAC : 30B
Société RINGMERIT EPSILON
C/
Société BSD 26 dont les locaux loués sont [Adresse 3]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 6]
---===ooo§ooo===---
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
---===ooo§ooo===---
ORDONNANCE RÉFÉRÉ
LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge
LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE
LES PARTIES :
DEMANDEUR
Société RINGMERIT EPSILON, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Aurélie KHAYAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B714, Me Delphine PINON, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 246
DÉFENDEUR
Société BSD 26 dont les locaux loués sont [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 1]
non représenté
***ooo§ooo***
Débats tenus à l’audience du : 17 Décembre 2025
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 28 Janvier 2026
***ooo§ooo***
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous signature privée du 21 mars 2017, la société RINGMERIT EPSILON a consenti un bail commercial à la société BSD 26, portant sur un local commercial sis [Adresse 4] pour une durée de douze années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 24.850 euros.
Le 31 juillet 2025, la société RINGMERIT EPSILON a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société BSD 26, portant sur la somme de 11.308,79 euros en principal.
Par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2025, la société RINGMERIT EPSILON a fait assigner en référé la société BSD 26 devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :
Constater que le contrat de bail signé le 21 mars 2017 a été résilié de plein droit le 31 août 2025 ; Ordonner l’expulsion de la société BSD 26 et de tout occupant de son chef de l’ensemble des locaux objets du contrat de bail commercial, situés [Adresse 2], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois commençant à courir le jour de la signification de l’ordonnance à intervenir ; Condamner la société BSD 26 au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 31 août 2025, à laquelle s’ajouteront les charges et taxes locatives ; Fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mise à la charge de la société BSD 26 à la somme de 3.135 euros par mois, majorés de l’intérêt calculé au taux d’intérêt légal publié par la Banque de France augmenté de 6 points ; Condamner la société BSD 26 à payer à la société RINGMERIT EPSILON les provisions suivantes: 11.490,15euros à titre de provision sur les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés à la date du 1er septembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2025 ; 1.149,01euros TTC à titre d’indemnité en application de l’article 26 des conditions générales du contrat de bail, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’ordonnance à intervenir ; 18.810 euros à titre d’indemnité en application de l’article 26 des conditions générales du contrat de bail, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’ordonnance à intervenir ; Ordonner que le dépôt de garantie reste acquis à la société RINGMERIT EPSILON ;Ordonner la capitalisation des intérêts échus ; Condamner la société BSD 26 à payer à la société RINGMERIT EPSILON la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la société BSD 26 aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer.
L’assignation a été dénoncée au créancier inscrit.
L’affaire a été retenue à l’audience du 17 décembre 2025 à laquelle la société BSD 26, citée par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et n’était pas représentée.
La société RINGMERIT EPSILON a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
La décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.
Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.
A titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents.
La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.
Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, « Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision ».
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le bail conclu entre les parties le 21 mars 2017 contient une clause résolutoire (page 19) qui stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, fraction de terme ou rappel de loyer dû après une fixation amiable ou judiciaire, dépôt de garantie (…), et un mois après un commandement ou une mise en demeure par exploit d’huissier demeuré infructueux, le bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et ce, même ne cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus.
La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 31 juillet 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
Les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 31 août 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.
En revanche, la demande d’expulsion sous astreinte de 500 euros par jour de retard n’étant ni fondée ni motivée, et le demandeur bénéficiant de la possibilité de mettre en œuvre l’expulsion sans délai avec le concours de la force publique, cette demande sera rejetée.
Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les demandes provisionnelles
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
L'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Il résulte également de l’article 1343-2 du même code, que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
Il résulte du décompte visé dans l’assignation que la dette locative s’élève à 11.490,15 euros au 1er septembre 2025, terme du 3ème trimestre 2025 inclus.
Il apparait toutefois les sommes de 181,36 euros et 188,04 euros portées au débit du décompte et libellées respectivement « COMMANDEMENT DE PAYER » et « REFACTURATION COMMANDEMENT DE PAYER » seront déduites de la dette locative car elles relèvent des dépens.
Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société BSD 26 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 11.120,75 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 1er septembre 2025 et il convient de condamner la société défenderesse par provision au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance du commandement de payer, soit le 31 juillet 2025. Il sera également fait droit à la demande de capitalisation des intérêts.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
Le bail stipule dans son article 26 – SANCTION – INDEMNITES FORFAITAIRE, « de la prise d’effet de la résiliation jusqu’à la reprisse des lieux par le bailleur, le preneur sera débiteur de plein droit, prorata temporis, d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du dernier loyer annuel exigible, majoré d’un intérêt calculé au taux légal publié par la banque de France plus 6 points auquel s’ajoutera la TVA. »
Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.
En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
L’indemnité d’occupation due par la société BSD 26 depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
Le contrat de bail stipule dans son article 26, qu’à défaut de paiement de toutes sommes dues par le preneur en vertu du présent bail, et notamment des loyers et accessoires à leur échéance, et du seul fait de l’envoi par le bailleur d’un pli de rappel consécutif à cette défaillance, comme en toute hypothèse en cas de notification d’un commandement ou d’une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majorée de plein droit de 10% HT à titre d’indemnité forfaitaire, conventionnelle et irrévocable.
Cette stipulation contractuelle s’analyse en une clause pénale et doit être accueillie dès lors qu’elle est prévue au contrat, qu’elle n’est ni contestée, ni manifestement excessive, celle-ci n’excédant pas les 10% habituels en la matière.
Dès lors, la société BSD 26 sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 1.112,07 euros à la société RINGMERIT EPSILON à ce titre.
L’article 26 du bail conclu entre les parties, stipule également : « à titre d’indemnité forfaitaire conventionnelle et irrévocable, pendant le temps nécessaire à la relocation, estimée forfaitairement à six mois à compter de la reprise des lieux par le bailleur, il sera dû une somme égale au loyer qui aurait été perçu pendant cette période par le bailleur et ce, sur la base du loyer exigible pendant la dernière année de location ainsi que tous les frais de commercialisation payés par le bailleur.
Or cette stipulation contractuelle, s’analyse en une clause pénale et apparait manifestement excessive en l’espèce, de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ce point.
Sur le dépôt de garantie
La société demanderesse sollicite la non-restitution du dépôt de garantie versé par la société défenderesse lors de la signature du bail commercial.
Or, cette demande retard ni fondée ni motivée, et apparait manifestement excessive en l’espèce.
De surcroit, il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par le locataire restera acquis à la bailleresse dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être restitué par la bailleresse qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence d’un préjudice susceptible de donner lieu à dommages-intérêts.
Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au dépôt de garantie.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.
L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La société BSD 26, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société BSD 26 ne permet d’écarter la demande de la société RINGMERIT EPSILON formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.800 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 21 mars 2017 et la résiliation de ce bail à la date du 31 août 2025 ;
ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 4] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société BSD 26 et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
REJETONS la demande au titre de l’astreinte de la société RINGMERIT EPSILON ;
DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNONS la société BSD 26 à payer à la société RINGMERIT EPSILON la somme provisionnelle de 11.120,75 euros arrêtée au 1er septembre 2025 au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, échéance du 3ème trimestre 2025 comprise ; avec intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer en date du 31 juillet 2025, outre la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;
FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société BSD 26 à la société RINGMERIT EPSILON, à compter du 31 août 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin la société BSD 26 au paiement de cette indemnité ;
CONDAMNONS la société BSD 26 à payer à la société RINGMERIT EPSILON la somme provisionnelle de 1.112,07 euros au titre de la clause pénale ;
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à l’indemnité forfaitaire conventionnelle ;
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au dépôt de garantie ;
REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;
CONDAMNONS la société BSD 26 au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;
CONDAMNONS la société BSD 26 à payer à la société RINGMERIT EPSILON la somme de 1.800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;
Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 28 Janvier 2026.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
