Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 23/05882

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Pierre RELMY Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Fabrice POMMIER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/05882 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LJS N° MINUTE : ORDONNANCE DE REFERE rendue le 28 juin 2024 DEMANDERESSE S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114 DÉFENDEUR Monsieur [M] [E], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Pierre RELMY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0871 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C7505620241680 du 23/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris) COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 19 mars 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 juin 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 28 juin 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05882 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LJS EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 21 octobre 2019 la société ELOGIE-SIEMP a donné à bail à Monsieur [M] [E] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1]) à [Localité 4] pour un loyer mensuel hors charges de 474,26 euros. Par acte de commissaire de justice du 8 décembre 2022 la société ELOGIE-SIEMP a fait délivrer à Monsieur [M] [E] un commandement de payer la somme principale de 2 190,44 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 5 décembre 2022, terme de novembre 2022 inclus en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Par ordonnance du 13 avril 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, a condamné Monsieur [M] [E] à payer à la société ELOGIE-SIEMP la somme provisionnelle de 2 384,76 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de janvier 2023 inclus et l'a débouté de sa demande de délais de paiement. Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2023 la société ELOGIE - SIEMP a fait assigner Monsieur [M] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, - ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [E] et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - condamner Monsieur [M] [E] à payer à titre de provision (après déduction de la précédente condamnation) la somme de 1 247,89 euros arrêtée au 25 mai 2023 terme d'avril 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation égale au dernier loyer mensuel indexé augmenté des charges, - condamner Monsieur [M] [E] à la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer. À l'audience du 19 mars 2024 à laquelle l'affaire a été retenue, la société ELOGIE-SIEMP représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 3 440,79 euros selon décompte du 7 mars 2024 terme de février 2024 inclus et a donné son accord à l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire selon les modalités proposées par le locataire. Monsieur [M] [E] représenté par son conseil a reconnu le montant de la dette locative et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant 100 euros par mois en plus du loyer courant, exposant avoir repris le versement du loyer courant, percevoir environ 1 500 euros de retraite par mois et avoir déposé une demande d'aide auprès du fonds solidarité logement de la Ville de [Localité 3]. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe dont les conclusions ont été lues à l'audience. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 juin 2024 puis a été prorogée à ce jour. MOTIFS Sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail et en l'expulsion Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 29 juin 2023 soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la société ELOGIE-SIEMP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 9 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action en résiliation du bail et en expulsion est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure au 27 juillet 2023 applicable au cas d'espèce dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. En l'espèce, le bail conclu le 21 octobre 2019 contient une clause résolutoire (article 13) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 décembre 2022 pour la somme en principal de 2 190,44 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre du montant de l'arriéré locatif) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois (aucune somme n'a été réglée à l'exception des APL d'un montant de 117 euros) de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 9 février 2023. Sur le montant de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, tandis que l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De plus, son maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Enfin, l'article 1342-10 du code civil dispose que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. En l'espèce, la société ELOGIE-SIEMP produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [M] [E] est redevable de la somme de 3 440,79 euros à la date du 7 mars 2024 terme de février 2024 inclus. Ce décompte intègre la somme de 2 384,76 euros au titre de l'ordonnance de référé du 13 avril 2023 laquelle a été intégralement soldée par les règlements effectués par le débiteur depuis le 28 février 2023 à hauteur de 9 533,86 euros. Monsieur [M] [E] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu'il reconnaît d'ailleurs à l'audience et sera donc condamné au paiement de la somme de 3 440,79 euros à titre provisionnel avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 190,44 euros à compter du commandement de payer conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Il sera également condamné au paiement à compter de l'échéance de l'échéance de mars 2024 en lieu et place des loyers et charges d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. En l'espèce, Monsieur [M] [E] a repris le règlement du loyer courant et la bailleresse a donné son accord pour l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire selon les modalités proposées par le locataire. Dès lors, Monsieur [M] [E] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance. Il convient néanmoins de prévoir qu'à défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part et de respect des délais de paiement d'autre part le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l'expulsion de Monsieur [M] [E] avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier. Sur les demandes accessoires Monsieur [M] [E], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société ELOGIE-SIEMP concernant les frais non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, DÉCLARONS l'action en résiliation de bail et en expulsion recevable, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 octobre 2019 entre la société ELOGIE-SIEMP d'une part, Monsieur [M] [E] d'autre part, concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1]) à [Localité 4] sont réunies à la date du 9 février 2023, CONDAMNONS Monsieur [M] [E] à verser à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 3 440,79 euros (décompte arrêté au 7 mars 2024 incluant la mensualité de février 2024) correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation échus à cette date avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 190,44 euros à compter du 8 décembre 2022, RAPPELONS que Monsieur [M] [E] n'est plus redevable d'aucune somme au titre de l'ordonnance de référé du 13 avril 2023 et que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, AUTORISONS sauf meilleur accord des parties Monsieur [M] [E] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités de 100 euros chacune et une 35ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision, SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet, * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, * qu'à défaut pour Monsieur [M] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société ELOGIE-SIEMP puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, * que Monsieur [M] [E] soit condamné à verser à la société ELOGIE-SIEMP une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNONS Monsieur [M] [E] à payer à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTONS les parties de leurs autres demandes, CONDAMNONS Monsieur [M] [E] aux dépens comme visé dans la motivation, RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés. La Greffière,Le Juge des contentieux de la protection.