Cour d'appel, 08 février 2023. 21/14261

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 08 FEVRIER 2023 N° 2023/ 063 N° RG 21/14261 N° Portalis DBVB-V-B7F-BIGHT [U] [T] C/ S.A. UNICIL Copie exécutoire délivrée le : à : Me Alexandra DEVAL Me Corinne DE ROMILLY Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité de MARTIGUES en date du 08 Avril 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 1120002051. APPELANTE Madame [U] [T] née le 28 Février 1982 à [Localité 4] (ITALIE), demeurant [Adresse 3] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/009029 du 24/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) représentée par Me Alexandra DEVAL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE S.A. UNICIL prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1] représentée par Me Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Février 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Février 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Par acte sous seing privé en date du 29 mars 2019, la SA d'HLM UNICIL a donné à bail d'habitation à Mme [T] un appartement sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 421,05€, outre 149,66 € en provisions sur charges. Considérant que la locataire ne respecte pas son obligation d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location, par acte d`huissier en date du 23 novembre 2020, la société bailleresse a fait assigner Mme [T], devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de MARTIGUES en résiliation du bail. Par jugement réputé contradictoire, rendu le 8 avril 2021, le Tribunal a: - prononcé la résiliation du contrat de location liant la société UNCIL et Mme [T]. - ordonné à Mme [T] de libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, le logement qu'elle occupe sis [Adresse 3], dans un délai de deux mois suivant la notification d'un commandement de quitter les lieux. - Dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [T] [U] et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique - condamné Mme [T] à payer à la société UNICIL une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer et charges locatives qu'elle aurait dû régler si elle disposait d'un titre d'occupation à compter de la décision et jusqu'à libération effective des lieux. - débouté la société UNICIL de sa demande de dommages et intérêts - condamné Mme [T] à payer à la société UNICIL la somme de 400 euros sur le fondement de l'art 700 du CPC ainsi qu'aux démens de l'instance - rejeté les autres demandes pour le surplus. Par déclaration au greffe en date du 8 octobre 2021, Mme [T] a interjeté appel de cette décision. Elle sollicite : Ecarter des débats les pièces n°8, 9, 10, 13 signifiées par la société UNICIL. Infirmer le jugement rendu le 08 avril 2021 par le Tribunal de proximité de Martigues en ce qu'il a: - prononcé la résiliation du contrat de location liant la société UNCIL et Mme [T]. - ordonné à Mme [T] de libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, le logement qu'elle occupe sis [Adresse 3], dans un délai de deux mois suivant la notification d'un commandement de quitter les lieux. - Dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [T] [U] et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique - condamné Mme [T] à payer à la société UNICIL une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer et charges locatives qu'elle aurait dû régler si elle disposait d'un titre d'occupation à compter de la décision et jusqu'à libération effective des lieux. - condamné Mme [U] [T] à payer à la société UNICIL la somme de 400 euros sur le fondement de l'art 700 du CPC ainsi qu'aux démens de l'instance En conséquence statuant de nouveau, Débouter la société UNICIL de l'ensemble de ses demandes. Condamner la société UNICIL à verser à Mme [T] la somme de 1 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Condamner la société UNICIL aux entiers dépens dont ceux de première instance. A l'appui de son recours, elle fait valoir : -que l'appartement était en mauvais état général lors de son entrée dans les lieux en mars 2019, -qu'elle connaît régulièrement des problèmes de fuites et de dégâts des eaux, -qu'elle conteste toute dégradation du lavabo déjà fissuré et déscellé à son arrivée, -qu'elle n'est pas la propriétaire des chiens qui divaguent dans la copropriété, -qu'elle a un enfant présentant un handicap mental, ce qui explique les cris entendus par les voisins, -que certaines attestations de la bailleresse ne répondant pas à la forme exigée par l'article 202 du code civil doivent être écartées des débats. La société UNICIL conclut : Confi rmer la décision entreprise en ce qu'elle a : - Ordonné judiciairement la résiliation de son bail - Ordonné à Mme [U] [T] de libérer de sa personne et de ses biens ainsi que tous occupants de son chef le logement qu'elle occupe sis : « [Adresse 3]. J ' APPART. [Adresse 2] » - Dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procéder à l'expulsion de Mme [T] et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux le tout aux frais de l'expulsée dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur. - Condamné Mme [T] à la S.A. HLM UNICIL une indemnité mensuelle d'occupation égale aux loyers et charges locatives qu'elle aurait dû régler si elle disposait d'un titre d'occupation et, ce, jusqu'à libération eff ective des lieux. Infirmer la décision dont s'agit pour le surplus. Condamner Mme [T] au paiement d'une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts à raison de la mauvaise exécution de ses obligations contractuelles. La condamner au paiement d'une somme de 1 000 € par application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. La condamner aux entiers dépens. Elle soutient : -que la locataire crée des troubles au voisinage importants et récurrents: -dégâts des eaux à répétition suite à des ruptures de canalisations générées par le fait que le lavabo a été arraché, -nuisances sonores diurnes et nocturnes (claquements de portes violents, coups portés sur les portes du logement et à l'intérieur de ce dernier, disputes familiales) -dégradations des parties communes (boîtes aux lettres endommagées ainsi que la porte d'entrée de l'immeuble), -incivilités (jets d'eaux usées, déchets et objets divers par la fenêtre, jets de mégots, chiens laissés sans surveillance et déjections dans les parties communes), -que malgré de nombreuses tentatives amiables la situation a persisté, -que les attestations versées aux débats établissent ces troubles et sont régulières en la forme, -que l'état des lieux d'entrée n'établit pas que le logement ait été en mauvaise état à l'entrée de la locataire, -qu'elle a reçu une pétition des autres occupants pour faire cesser les nuisances, -qu'il doit lui êre octroyé des dommages et intérêts. L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 novembre 2022. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité des pièces n°8, 9, 10, 13 signifiées par la société UNICIL Il résulte de l'article 202 du code de procédure civile que l'attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu'il a personnellement constatés. Elle mentionne les noms, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s'il y a lieu, son lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêts avec elles. Elle indique ne outre qu'elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu'une fausse attestation de sa part l'expose à des sanctions pénales. L'attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature. L'examen des pièces n°8, 9, 10, 13 de la société UNICIL permet d'établir que ces attestations sont conformes aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile et donc recevables. Sur la demande de résiliation du bail, d'expulsion, de paiement d'une indemnité d'occupation L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, tout comme l'article 1728 du code civil, dispose que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L'article 1729 du code civil dispose que si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. L'article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement peut notamment provoquer la résolution du contrat Selon l'article 1224 du même code, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut au jour de l'assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie, dans ce cas la résolution est qualifiée de résiliation. En l'espèce, la société bailleresse verse aux débats : -une pétition des occupants du bâtiment dans lequel l'appartement loué par Mme [T] est situé, -plusieurs attestations de locataires de cet immeuble, -un certificat d'intervention. Il en résulte que Mme [T] et les occupants de son appartement sont à l'origine : -de nuisances sonores diurnes et nocturnes (cris, disputes provenant de l'appartement, bruits de coups donnés dans les portes), -d'incivilités caractérisées par des chiens délaissés dans les parties communes, faisant leurs besoins dans les escaliers ou encore par les jets d'objets par la fenêtre, -de dégradations dans l'appartement en ayant arraché le lavabo provoquant des dégâts des eaux et infiltrations chez les voisins. Si l'état des lieux d'entrée révèle, effectivement, que le lavabo est fissuré tout le long et présente un éclat dans le fond, il n'indique pas qu'il est déscellé et cela ne justifie pas son arrachage avec les conséquences qui en découlent, d'autant que Mme [T] échoue à rapporter la preuve que les dégâts des eaux proviendraient du dessous de la baignoire et d'une fuite au niveau des WC, se contentant pour l'établir de messages faits par elle même à la bailleresse. Face aux témoignanges multiples et cirscontanciés, les simples dénégations de Mme [T], consistant à dire qu'elle n'est pas propriétaire des chiens, qui divaguent, ne saurait la disculper. En outre, la présence à son domicile d'un enfant handicapé, si elle peut expliquer certaines nuisances sonores comme des cris, ne justifie pas l'intégralité des désordres qui lui sont reprochés. Face à cette situation la bailleresse a tenté en vain par plusieurs courriers adressés en 2019 et 2020 de faire cesser ces désordres. En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge retenant que la locataire, par ces agissements caractéristiques de troubles du voisinage et de jouissance non paisible des lieux , a manqué gravement à ses obligations, a prononcé la résiliation du bail à compter du jugement, ordonné l'expulsion de la locataire et l'a condamnée à une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande de dommages et intérêts L'article 9 du code civil dispose qu'il incombe à chacune des parties de rapporter la preuve des faits nécessaire au succès de sa prétention. La bailleresse invoque avoir subi, en raison de la mauvaise exécution des obligations par la locataire, un préjudice consistant en de nombreuses interventions du gestionnaire comme de ses propres salariés et en un déploiement d'une énergie hors norme pour parvenir à une résolution amiable du litige. Pour autant, elle ne verse aux débats aucune pièce justifiant de ce préjudice, si tant est qu'il puisse être retenu. Aussi, le jugement est confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande à ce titre. Sur les autres demandes Mme [T] est condamné à 1 000€ d'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, DECLARE recevable les pièces n°8, 9, 10, 13 de la société UNICIL, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 avril 2021 par le Tribunal de proximité de MARTIGUES, Y ajoutant, CONDAMNE Mme [T] à régler à la société UNICIL la somme de 1 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE Mme [T] aux entiers dépens de l'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT