Cour d'appel, 28 février 2023. 18/24312

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 28 FEVRIER 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/24312 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B6X2G Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Avril 2018 -Tribunal d'Instance de SAINT-MAUR DES FOSSES - RG n° 1117000478 APPELANT Monsieur [E] [U] [Adresse 3] [Adresse 3] Représenté par Me Laurent SIDOBRE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0514 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMEE SA 1001 VIES HABITAT Société anonyme d'habitations à loyer modéré, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Luca DE MARIA de la SELARL SELARL PELLERIN - DE MARIA - GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018 et assistée par Me Vincent BONIFAS, avocat au barreau de PARIS, toque : R211 INTERVENANT S.A. LOGIAL COOP [Adresse 4] [Adresse 4] Représentée et assistée par Me Laetitia WADIOU, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque PC 41 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Janvier 2023, en audience publique, double rapporteur, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport et de Mme Marie MONGIN, Conseiller. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Michel CHALACHIN, président Marie MONGIN, conseiller Anne-Laure MEANO, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 28 mars 2013, la société Coopération et Famille a donné à bail à M. [E] [U] un logement situé [Adresse 2]. Par déclaration au greffe du 8 juin 2017, M. [U] a sollicité la condamnation de la bailleresse au paiement d'une somme de 3 600 euros correspondant à un abattement de loyer pour logement insalubre et risques encourus par le locataire. Par jugement du 9 avril 2018, le tribunal a : - condamné la bailleresse au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance partiel, - condamné la bailleresse aux dépens, - rejeté les autres demandes, - ordonné l'exécution provisoire du jugement. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 18 novembre 2018, M. [U] a interjeté appel de cette décision. L'immeuble dans lequel se situe le logement loué a été vendu par la société 1001 Vies Habitat, venue aux droits de la société Coopération et Famille, à la société Logial-Coop le 18 décembre 2018. Par ordonnance du 8 mars 2022, le conseiller de la mise en état a rejeté les demandes de M. [U] dirigées contre la société Logial-Coop et la société [Localité 5] Est Etanchéité, mais a condamné la société 1001 Vies Habitat, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant trois mois passé un délai de 21 jours à compter de la notification de l'ordonnance, à communiquer à l'appelant le rapport d'intervention de la société [Localité 5] Est Etanchéité établi à la suite de la visite du 16 janvier 2018 ou, le cas échéant, à produire, dans le même délai et sous la même astreinte, une attestation du responsable de cette entreprise, rédigée en les formes de l'article 202 du code de procédure civile, indiquant qu'un tel document n'a pas été établi. Par dernières conclusions notifiées le 2 janvier 2023, l'appelant demande à la cour de : - infirmer le jugement entrepris, - statuant à nouveau, constater l'existence d'un trouble de jouissance, retenir la responsabilité de la société 1001 Vies Habitat et le cas échéant de la société Logial-Coop et condamner l'une ou l'autre à un abattement mensuel de 100 euros sur le loyer à compter du mois de mars 2013 jusqu'au jour de la cessation des désordres, soit 11 800 euros au titre du trouble de jouissance et celle de 15 750 euros en liquidation de l'astreinte ordonnée par le conseiller de la mise en état, - condamner l'une ou l'autre des intimées à effectuer des travaux pour remettre le logement en état décent, notamment afin de supprimer l'humidité, traiter les moisissures, toutes fissuration ou infiltration à l'origine du désordre, la réfection de l'installation électrique, le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard, - condamner l'une ou l'autre des intimées au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, celle de 3 000 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel. Par conclusions notifiées le 29 août 2022, la société Logial-Coop, venant aux droits de la société 1001 Vies Habitat, demande à la cour de : - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, - débouter l'appelant et la société 1001 Vies Habitat de toutes leurs demandes, - à titre subsidiaire, juger que la société 1001 Vies Habitat devra sa garantie à la société Logial-Coop en cas de condamnation ou demandes de toutes natures de M. [U], - condamner tout succombant au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel. Par dernières conclusions notifiées le 3 janvier 2023, la société 1001 Vies Habitat, venant aux droits de la société Coopération et Famille, demande à la cour de : - à titre principal, prononcer sa mise hors de cause, - à titre subsidiaire, confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la plupart des demandes de M. [U] et a retenu à son bénéfice une somme de 1 000 euros au titre d'un préjudice de jouissance partiel, - à titre très subsidiaire, condamner la société Logial-Coop à la garantir des condamnations qui seraient éventuellement prononcées à son encontre et au bénéfice de M. [U], - se déclarer incompétent pour statuer sur la demande de liquidation de l'astreinte en raison de la compétence exclusive du juge de l'exécution ou subsidiairement rejeter cette demande dès lors qu'elle justifie avoir exécuté les termes de l'ordonnance du 8 mars 2022, - en tout état de cause, débouter celui-ci de ses autres demandes et débouter la société Logial-Coop de ses demandes, - condamner M. [U] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel. Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d'autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions. L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 janvier 2023. MOTIFS A titre liminaire, il convient d'observer que, dans son ordonnance du 8 mars 2022, le conseiller de la mise en état qui avait condamné la société 1001 Vies Habitat à communiquer une pièce sous astreinte provisoire ne s'était pas expressément réservé le pouvoir de liquider celle-ci. Dans la mesure où le conseiller est dessaisi depuis l'ordonnance de clôture rendue le 3 janvier 2023, seul le juge de l'exécution est compétent pour liquider cette astreinte, conformément aux dispositions de l'article L.131-3 du code des procédures civiles d'exécution. Il convient donc de déclarer la demande de liquidation de l'astreinte irrecevable devant la cour. Sur la demande d'abattement sur le montant du loyer, l'appelant affirme que son appartement présenterait des traces d'humidité et des moisissures depuis son entrée dans les lieux, en mars 2013, et que les bailleresses successives n'auraient pas agi pour mettre fin à ces désordres malgré ses nombreuses demandes. L'état des lieux d'entrée du 28 mars 2013 indique que l'ensemble des pièces était en bon état ou en état neuf ; il y est seulement mentionné que, dans le séjour, le papier peint est noirci dans plusieurs coins, présente des traces de moisissures et est légèrement décollé à certains endroits ; rien ne permet d'affirmer que ces traces seraient dues à des infiltrations ou à un taux d'humidité trop élevé, puisqu'elles ont pu apparaître suite à un manque d'aération du logement après le départ du précédent locataire ; M. [U] ne démontre donc pas que l'appartement était affecté de désordres liés à l'humidité depuis son entrée dans les lieux. Le 5 décembre 2016, il a fait constater par huissier la présence de traces de moisissures dans les quatre angles du séjour et d'une fissure et de traces de moisissures au plafond de la salle de bains, près de la bouche d'aération. La société Coopération et Famille a mandaté l'entreprise TLP qui, dans un rapport du 25 septembre 2017, a constaté que le plafond et le haut des murs de la salle de bains présentaient un taux d'humidité important au pourtour de la gaine technique et a préconisé la vérification des étanchéités en sortie toiture ; elle a également constaté des traces de ponts thermiques dans les coins du plafond le long des murs de façade dans la pièce principale, avec un taux d'humidité de 0% ; elle a évoqué l'éventualité d'un manque de ventilation et a donc préconisé la vérification de la VMC. La société Coopération et Familles a fait intervenir l'entreprise Missenard le 28 septembre 2017 pour remplacer la courroie de la VMC. Elle a ensuite informé M. [U] du passage de la société TLP le 15 janvier 2018 pour effectuer un relevé du taux d'humidité et du passage de la société Vinci le 17 janvier 2018 pour vérifier la VMC suite à la réparation effectuée. La société 1001 Vies Habitat produit une lettre adressée à M. [U] le 15 janvier 2018 pour se plaindre de son refus de donner accès à son logement aux entreprises mandatées. Mais elle ne démontre pas avoir cherché à faire intervenir ces entreprises après ce premier rendez-vous manqué. De son côté, M. [U] a écrit à la bailleresse le 31 janvier 2018 pour lui proposer un nouveau rendez-vous le 13 février suivant ; dans cette lettre, il indiquait avoir reçu la visite d'un conducteur de travaux de la société [Localité 5] Est étanchéité le 16 janvier 2018, lequel aurait constaté les désordres affectant sa salle de bains. La société 1001 Vies Habitat ne justifie pas avoir donné suite à cette lettre. Suite à l'ordonnance d'incident rendue par le conseiller de la mise en état, elle a obtenu de la société [Localité 5] Est étanchéité la communication d'un rapport d'intervention daté du 15 janvier 2018 portant sur la création de grilles d'aération sur des portes d'accès menant au toit-terrasse du bâtiment 2 ; outre le fait que M. [U] ne réside pas dans ce bâtiment, le lien entre cette intervention et les problèmes d'humidité affectant son logement est inexistant. Il est donc établi, au vu des pièces communiquées par la société 1001 Vies Habitat, que, si la VMC a bien été réparée en septembre 2017, la cause de la fissure et du taux d'humidité constatés dans la salle de bains de l'appelant n'a jamais été déterminée ni réparée. D'ailleurs, dans un nouveau procès-verbal de constat du 16 juillet 2019, un huissier a noté la présence de cloques, fissures, écaillements de peintures et traces d'humidité sur les murs et plafonds de la salle de bains ; il a également noté des cloques, écaillements et moisissures au plafond, sur les murs et sous l'évier dans la cuisine ; il a ensuite noté des fissures, écaillements et moisissures au plafond du séjour ; enfin, il a noté des fissures, écaillements et moisissures sur le balcon. Ce constat démontre que l'appartement de l'appelant, situé au dernier étage, subit manifestement des infiltrations en provenance du toit-terrasse de l'immeuble, dont l'étanchéité est certainement défectueuse. Au vu de ces éléments, c'est à juste titre que le tribunal a estimé que M. [U] avait subi un trouble de jouissance depuis la date du premier constat d'huissier, soit le 5 décembre 2016. Toutefois, il a eu tort d'arrêter ce préjudice au mois de septembre 2017, les problèmes d'humidité ayant persisté après cette date malgré la réfection de la VMC. Compte tenu de la taille de cet appartement de 45 m² et du montant du loyer initial (360,80 euros), le préjudice subi par M. [U] sera indemnisé sur la base d'une somme de 100 euros par mois, soit 1 200 x six années = 7 200 euros au total pour la période s'étant écoulée entre décembre 2016 et décembre 2022 ; le jugement sera donc infirmé quant au montant de l'indemnité allouée. La société 1001 Vies Habitat ayant vendu l'immeuble en décembre 2018, la somme mise à sa charge doit être limitée à 1 200 x deux années = 2 400 euros. La société Logial-Coop, propriétaire de l'immeuble depuis le 18 décembre 2018, devra régler à l'appelant la somme de 1 200 x quatre années = 4 800 euros. De plus, la société Logial-Coop, actuelle propriétaire, devra payer à M. [U] ou déduire de son loyer la somme de 100 euros par mois à compter du 1er janvier 2023 jusqu'à la réfection de son appartement. Il appartiendra à cette société de faire réaliser les travaux nécessaires à la cessation des désordres, à savoir la recherche de la cause de l'humidité affectant l'appartement de M. [U], la réparation des infiltrations provenant du toit-terrasse et la remise en peinture complète du logement loué après séchage des murs et plafonds. Le prononcé d'une astreinte n'est pas nécessaire dans la mesure où la bailleresse actuelle subit déjà un abattement sur le montant du loyer dû par l'appelant. Les demandes de garantie formée de manière réciproque par les bailleresses successives doivent être rejetées dans la mesure où chacune d'elles est responsable des désordres subis par M. [U] durant les deux périodes où elles étaient propriétaires de son appartement. Pour ce qui concerne l'installation électrique, la société Coopération et Famille avait fait intervenir l'entreprise Brunet qui, dans un rapport du 3 octobre 2017, avait déclaré qu'elle était conforme aux normes en vigueur et ne présentait aucun danger pour les occupants du logement ; la vétusté du tableau électrique était liée à la date de construction de l'immeuble, mais il répondait aux normes de construction ; les traces de brûlures constatées sur la prise électrique de l'entrée pouvaient être dues à une surtension liée à l'utilisation d'un équipement non adapté ; le preneur ne produisant aucun document technique susceptible de remettre en cause ce rapport, aucune des deux bailleresses successives ne peut être jugée responsable d'une installation électrique prétendument défectueuse. La société 1001 Vies Habitat, qui aurait dû intervenir dès 2017 pour mettre fin aux désordres, doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel et déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. La société Logial-Coop, qui est responsable du trouble de jouissance subi par l'appelant depuis le 18 décembre 2018, doit également être déboutée de sa demande en paiement de ses frais irrépétibles. L'équité commande de condamner la société 1001 Vies Habitat à payer au conseil de M. [U] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 2° du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, l'appelant étant quant à lui débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour, Déclare la demande de liquidation de l'astreinte prononcée par le conseiller de la mise en état irrecevable devant la cour, Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la responsabilité de la société Coopération et Famille, aux droits de laquelle se trouve la société 1001 Vies Habitat, et l'a condamnée aux dépens, L'infirme pour le surplus et, statuant à nouveau : Condamne la société 1001 Vies Habitat, venue aux droits de la société Coopération et Famille, à payer à M. [E] [U] la somme de 2 400 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance subi de décembre 2016 à décembre 2018, Condamne la société Logial-Coop à payer à M. [U] la somme de 4 800 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance subi de décembre 2018 à décembre 2022, Condamne la société Logial-Coop à payer à M. [U], le cas échéant sous forme d'un abattement sur le montant du loyer, la somme mensuelle de 100 euros du 1er janvier 2023 jusqu'à la fin des travaux de remise en peinture de l'appartement de M. [U], Condamne la société Logial-Coop à faire réaliser les travaux nécessaires à la cessation des désordres subis par M. [U], à savoir la recherche de la cause de l'humidité affectant l'appartement de M. [U], la réparation des infiltrations provenant du toit-terrasse et la remise en peinture complète du logement loué après séchage des murs et plafonds, Dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte, Déboute les sociétés 1001 Vies Habitat et Logial-Coop de leurs demandes de garantie réciproques, Y ajoutant : Condamne la société 1001 Vies Habitat à payer au conseil de M. [U] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 2° du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, Condamne la société 1001 Vies Habitat aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle. Le Greffier Le Président