Tribunal judiciaire, 19 mars 2024. 22/01293

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 22/01293 - N° Portalis DB3Z-W-B7G-GA2F NAC : 57A JUGEMENT CIVIL DU 19 MARS 2024 DEMANDERESSE SARL IMMO MOR E GWAN [Adresse 2] [Localité 3] Rep/assistant : Maître Mikaël YACOUBI de la SELARL GAELLE JAFFRE ET MIKAEL YACOUBI, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION DÉFENDERESSE Mme [H] [E] épouse [L] [Adresse 1] [Localité 3] Rep/assistant : Maître Richard PATOU PARVEDY de la SELARL PRAGMA, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION M. [N] [L] [Adresse 1] [Localité 3] Rep/assistant : Maître Richard PATOU PARVEDY de la SELARL PRAGMA, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Copie exécutoire délivrée le : 19.03.2024 CCC délivrée le : à Maître Mikaël YACOUBI de la SELARL GAELLE JAFFRE ET MIKAEL YACOUBI, Maître Richard PATOU PARVEDY de la SELARL PRAGMA COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 16 Février 2024. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 19 Mars 2024. JUGEMENT : contradictoire, du 19 Mars 2024 , en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : EXPOSE DU LITIGE Le 3.11.2021, Madame [E] épouse [L] a conclu un mandat de vente sans exclusivité avec la société IMMO MOR E GWAN, agence immobilière exerçant sous l'enseigne CENTURY 21, portant sur la vente de sa maison située au [Adresse 1]. Soutenant que Madame [L] a accepté, le même jour, deux offres d'achat, dont l'une proposée par ses soins, d'un prix de vente inférieur à celle proposée par une agence immobilière concurrente, et soutenant qu’elle n'a pas respecté les termes du mandat de vente, elle l'a assignée, le 26.04.2022, devant ce tribunal, pour obtenir réparation de son préjudice financier. Dans ses dernières conclusions enregistrées le 19.09.2023, la requérante demande au tribunal, au visa des articles 215, 1103, 1104 et 1217 du Code civil, et de la loi « Hoguet » n°70-9 du 02 janvier 1970, de : CONDAMNER Madame [L] à lui payer la somme de 28.188 € en réparation de son préjudice financier , CONDAMNER solidairement Madame [L] et Monsieur [L] à lui payer la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont distraction le cas échéant au profit de la SELARL Gaelle JAFFRE-Mikael YACOUBI. REJETER toutes les demandes des époux [L]. DIRE n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir dans ses dispositions favorables à la SARL IMMO MOR E GWAN. Elle soutient que le mandat de vente n°191 qu'elle a conclu le 03.11.2021 avec la défenderesse est valide; que Madame [L] n’a pas respecté ses engagements contractuels prévus par le mandat selon lesquels elle s’était engagée à exécuter le mandat de bonne foi, à vendre les biens à tout acquéreur présenté par l’agence et à l'informer immédiatement si elle accepte une offre d’achat ou si elle signe tout contrat préparatoire à la vente ou si elle vend les biens sans l’intermédiaire du mandataire ; que l’obligation contractuelle de vendre le bien à l’acquéreur présenté par l’agence immobilière est assortie d’une indemnité compensatrice forfaitaire d’un montant de 28.188 € TTC ; qu'elle a subi un préjudice financier à hauteur de 28.188 €, à raison des inexécutions contractuelles de la défenderesse . Monsieur [N] [L] est intervenu volontairement à l'instance aux côtés de son épouse et dans leurs dernières conclusions enregistrées le 10.03.2023, ils demandent au tribunal , au visa des articles du Code civil , du Code de la consommation et de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, de : DEBOUTER la société IMMO MOR E GWAN de l’ensemble de ses moyens et prétentions en vertu du mandat de vente n°191 ; à titre subsidiaire, REDUIRE le montant du préjudice réclamé par la société IMMO MOR E GWAN à la somme de 100 € TTC ; REVENIR à de plus justes proportions sur l’indemnisation des autres manquements contractuels reprochés ; En tout état de cause , ECARTER l’exécution provisoire de droit attachée au jugement à venir ; CONDAMNER la société IMMO MOR E GWAN à payer à chacun d'eux la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens . Ils font valoir que le mandat de vente n° 191 est nul et caduc et que la société requérante n’est pas fondée à réclamer le paiement de sommes, en ce compris des dommages et intérêts, conformément à l’article 6-I de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 ; que les clauses du mandat de vente prévues en page 4 , sous l’intitulé « Engagements du mandant », en ses alinéas 2 et 3, créent un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties et sont présumées abusives ; que les manquements contractuels reprochés à Madame [E] ne sont pas établis ; que la clause pénale figurant en page 4 du mandat de vente n° 191 est manifestement excessive. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, le tribunal se réfère à leurs écritures. La clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée le 11.12.2023. Après dépôt des dossiers au greffe, l’affaire a été mise en délibéré au 19.03.2024. MOTIFS Sur les circonstances du litige Le 02.11.2021 Mme [L] a conclu un mandat de vente simple n°191 avec la société IMMO MOR E GWAN, exerçant sous l'enseigne Century 21, portant sur la vente de sa maison pour un prix de vente de 498 000 € dont 28 188 € TTC d’honoraires au profit du mandataire et a signé un mandat de vente simple avec la société ORPI portant sur le même bien. Le 15 novembre 2021, elle a accepté à 14h30 une offre d’achat émise par  Mr [W] , proposée par l’agence ORPI pour un prix de 435 000 € , et a accepté, à 17H25, une offre d’achat émise par Monsieur [Z] et Madame [M] au prix de 401 812 € transmise par l’agence Century 21. Finalement, la vente sera réalisée par le biais de l’agence ORPI. Sur la validité du mandat de vente Vu les dispositions des articles 215, 1130 et 1992 du code civil, Dans ses dernières écritures Mme [L] a renoncé à soutenir qu'il existait un doute sur sa signature et celle de son époux , motif pris de l'absence d'indication de leurs numéros de téléphone et de leurs adresses mail sur le mandat n°191 qui révèle qu’il comporte l’adresse électronique et le n° de téléphone de Mme [L] ; Elle soutient que le mandat de vente n’est pas valide parce que son époux n’a pas consenti à signer ce mandat qui a été signé par Century 21 à l’aide du n° de téléphone de l’agent commerciale, alors que le bien objet de la vente constitue le domicile familial ; En l’espèce, le mandat n°191 révèle qu’il a été signé selon la procédure YOUSIGN, le 02.11.2021 à 11H58 par Mme [L] et le lendemain à 06H55 par son mari. Cette procédure, parfaitement décrite par la requérante, révèlent que son destinataire, est invité, dans un premier temps, à relire le document envoyé par courriel, puis dans un second temps à le signer, après réception d’un SMS, pour valider la signature. Il s’agit d’une procédure parfaitement explicitée et simple d’utilisation. La requérante explique que le numéro de téléphone utilisé pour la signature électronique du mandat de vente par Monsieur [L] est celui de Mme [Y] [X] de l'agence Century 21 puisque le téléphone portable de Monsieur [L] ne recevait pas le SMS de validation, ce que les défendeurs ne contestent pas . Pour autant, l’époux ne conteste pas avoir reçu le mandat à relire sur sa boite de réception et il est établi que le numéro de Mme [X] n’a servi que pour valider sa signature in fine ; en outre, si Mr [L] n’avait pas consenti au mandat, il aurait fait usage de son pouvoir de rétractation dès réception du courriel comportant le mandat signé, ce qu’il n’a pas fait. A titre surabondant, le moyen tiré de la violation des dispositions de l’article 215 du code civil est inopérant puisque la signature du mandat par Mr [L] était inutile dès lors que le bien objet de la vente appartenait exclusivement à Mme [L] et que le mandat de vente, qui n’est qu’un contrat d’entremise, n’autorisant la requérante qu’à rechercher un acquéreur pour la vente du bien, ne constituait pas un acte de disposition du logement familial. La demande en nullité de cet acte sera rejetée. Sur la caducité du mandat Vu les dispositions de l’article 1187 du Code civil ; Mme [L] prétend qu’en acceptant la première offre d’achat, le mandat de vente n°191 est devenu caduc ; que dès lors, l’agence Century 21 ne peut plus se prévaloir des clauses de ce contrat, et notamment des clauses pénales. Bien que la société requérante émette des doutes sur l’antériorité de la signature de l’offre transmise par l’agence ORPI, et évoque l’hypothèse d’un faux, Mme [L] produit une offre qu’elle a signée de manière manuscrite en y apposant l’heure et le tribunal ne dispose d’aucun élément lui permettant de douter de l’authenticité de ces mentions. Il s’en déduit que cette offre d’achat a été acceptée avant que la requérante ne transmette, à 14H58, son offre d’achat à la défenderesse qui l’a acceptée à 17H25 ; qu’en conséquence, le mandat n°191 a pris fin par la signature de la première offre d’achat. Pour autant la caducité n’ayant pas d’effet rétroactif, elle n’anéantit pas le contrat de sorte que les clauses du contrat peuvent être invoquées par la requérante et Mme [L] est mal fondée à prétendre que la clause pénale est inopposable ou inapplicable. En outre, la caducité du mandat est sans incidence sur la solution du litige dès lors que la requérante fonde sa demande de dommages et intérêts au titre de la mauvaise exécution par la mandante du mandat litigieux. Mme [L] sera ainsi déboutée de sa demande présentée de ce chef. Sur la clause pénale Vu l’article 6 de la loi « Hoguet » n°70-9 du 02 janvier 1970, l'article 78 alinéa 1 du décret 72-678 du 20 juillet 1978 ; Mme [L] fait valoir que la requérante ne peut pas demander l’application d’une clause pénale du seul fait qu’elle soit stipulée dans le mandat de vente litigieux ; qu’en application de l’article 6 de la loi Hoguet, qui est d’ordre public, la vente doit avoir été conclue par l’entremise de l’agent immobilier bénéficiaire de la clause pénale, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. En l’espèce, le mandat de vente n°191 prévoyait que le mandant « s'engage à vendre les biens à tout acquéreur présenté par le MANDATAIRE ou par un mandataire qu’il se sera substitué aux prix, charges et conditions du présent mandat, la vente pouvant être assortie d’une condition suspensive d’obtention de prêt  » et comportait la clause suivante : «  EN CAS DE MANQUEMENT A CET ENGAGEMENT, LE MANDANT S’OBLIGE EXPRESSEMENT ET DE MANIERE IRREVOCABLE A VERSER AU MANDATAIRE UNE SOMME EGALE AU MONTANT TOTAL, TVA INCLUSE, DE LA REMUNERATION PREVUE AUX PRESENTES ET CE, A TITRE D’INDEMITE FORFAITAIRE ET DEFINITIVE » ; La clause est rédigée en caractère très apparent, ce qui conditionne sa  validité et donc son application et figure dans un mandat de recherche qui respecte les exigences de l’article 6 alinéa 9 de la loi Hoguet et de l’article 1er du décret susvisé ; Il s’en déduit qu’elle est valable. Mme [L] fait également valoir que cette clause est abusive en ce qu’elle a pour effet de créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties mais elle n’établit pas le déséquilibre allégué et les arguments développés à l’appui de ce moyen sont inopérants. Les prétentions de Mme [L] au sujet de la clause pénale seront toutes rejetées. Sur la demande de la requérante en paiement de dommages intérêts La requérante soutient que Mme [L] n’a pas respecté son engagement par lequel elle s'était engagée « à vendre les biens à tout acquéreur présenté par le mandataire (…) // » ; qu’elle n’a pas non plus respecté son obligation d’exécuter le mandat de vente n°191 de bonne foi puisqu’elle a délibérément accepté deux offres d’achat le même jour, n’a pas cherché à s’expliquer auprès de l’agence immobilière, ni n’a tenté de résoudre la difficulté en résultant. Comme le soutient à juste titre la défenderesse, la clause pénale insérée dans le mandat de vente sanctionne le non respect de l’unique obligation contractuellement mise à la charge du mandant, à vendre le bien présenté par la requérante. Le mandat de vente ne prévoit pas de clause pénale en cas de non-respect de l’exigence de bonne foi, et/ou l’obligation d’information contractuelle. Dès lors qu’elle a accepté l’offre de l’agence ORPI avant celle transmise par la requérante, cette dernière ne peut pas lui reprocher de ne pas avoir vendu son bien aux acquéreurs qu’elle lui avait proposés. S’agissant des autres griefs, que Mme [L] conteste fermement, il est suffisamment établi par les explications et les pièces fournies, que la vendeuse a accepté l’offre d’achat transmise par la requérante alors qu’elle venait d’accepter une offre d’achat transmise par la société ORPI ; Bien qu’elle soutienne avoir signé l’offre d’achat de la requérante par erreur en cliquant plusieurs fois sur le site YOUSIGN, parce qu’elle ne parvenait pas à ouvrir le contenu de l’offre, la procédure de signature YOUSIGN, qu’elle avait déja utilisée lors de la signature de son mandat de vente, est simple et limpide ; en outre, ses explications sont peu crédibles et ne sont pas étayées. En conséquence, le tribunal ne dispose d’aucun élément sérieux lui permettant d’affirmer qu’elle n’avait pas conscience qu’elle était en train de signer l’offre d’achat électroniquement. Il s’en déduit qu’elle a délibérément signé la seconde offre alors qu’elle venait d’accepter une meilleure offre, quelques heures plus tôt. Que ce faisant, elle a vendu son bien deux fois, ce qui est interdit. Il est également établi qu’alors que le mandat de vente lui faisait obligation d’avertir immédiatement  la requérante de la signature d’une autre offre, elle a délibérément dissimulé l’information selon laquelle elle venait de signer une offre avec l’agence ORPI, lors de sa conversation téléphonique avec Madame [Y] [X], lors de leurs échanges dans la journée du 15 novembre 2021 ; Les circonstances de fait décrites précisément par la requérante et qui sont étayées par les pièces produites, ne sont pas contestées par Mme [L] qui a ainsi fait preuve de mauvaise foi lors de la relation contractuelle et qui a, de surcroît, attendu, sans motif, le lendemain pour prévenir la requérante de la situation. Enfin il est établi qu’elle n’a pas répondu aux courriers adressés par la requérante et n’a pas cherché à s’expliquer auprès d’elle. En conséquence, les manquements par Mme [L] aux obligations contractuelles découlant du mandat conclu avec l’agence Century 21 caractérisent une faute contractuelle de celle-ci. A cet égard, l'article 1231-5 dispose, en ses alinéas 1 et 2, que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ou moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ». Les inexécutions contractuelles commises par Mme [L] ont nécessairement causé un préjudice financier à la requérante qui a été privée de la perception des honoraires qu’elle aurait perçus si elle avait effectivement vendu le bien selon l’offre d’achat présentée et les circonstances de l'espèce ne permettent pas de considérer que ce préjudice équivalent au montant de la rémunération de la requérante, est manifestement excessif ou disproportionné. Mme [L] sera donc condamnée à payer à la requérante la somme de 28 188 € . Sur les mesures de fin de jugement Les époux [L] qui succombent, seront condamnés, in solidum, aux dépens. L’équité et la situation respective des parties commandent de les condamner in solidum à payer à la requérante la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Enfin, les défendeurs ne font valoir aucun moyen sérieux qui soit de nature à écarter l’exécution provisoire de la décision, qui est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort, et par mise à disposition, Vu l’intervention volontaire de Mr [N] [L], Condamne Madame [H] [E] épouse [L] à payer à la SARL IMMO MOR E GWAN la somme d’un montant total de 28.188 € en réparation de son préjudice financier , Rejette toutes les autres demandes des parties, Rejette la demande tendant à écarter l’exécution provisoire de la décision , Condamne in solidum Madame [H] [E] épouse [L] et Monsieur [N] [L] à payer à la SARL IMMO MOR E GWAN la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne in solidum Madame [H] [E] épouse [L] et Monsieur [N] [L] aux dépens dont distraction au profit de la SELARL Gaëlle JAFFRE – Mikael YACOUBI représentée par Maître Mikael YACOUBI. La Greffière La Juge