Tribunal judiciaire, 16 mai 2024. 23/10202

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [G] [S] [C] [I] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Frédéric CATTONI Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/10202 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3URG N° MINUTE : JUGEMENT rendu le 16 mai 2024 DEMANDERESSE Société SEQENS, [Adresse 2] représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, DÉFENDERESSE Madame [G] [S] [C] [I], [Adresse 1] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale GAULARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats, et d’Aurélia DENIS, Greffière lors du délibéré DATE DES DÉBATS Audience publique du 09 février 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 mai 2024 par Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffière Décision du 16 mai 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/10202 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3URG EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 28 janvier 2016, la société France Habitation, aux droits de laquelle vient la société SA d'HLM SEQENS, a consenti un bail d’habitation à Mme [G] [C] [I] sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 346,36 euros et d’une provision pour charges de 206,93 euros. Par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1198,81 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [G] [C] [I] le 11 septembre 2023. Par assignation du 5 décembre 2023, la société SA d'HLM SEQENS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement voir prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [G] [C] [I] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 25% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, - 1116,44 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 décembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 9 février 2024, la société SA d'HLM SEQENS maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 décembre 2023, s'élève désormais à 1526,18 euros. La société SA d'HLM SEQENS précise qu’un règlement de 500 euros est intervenu le 28 décembre 2023. Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [G] [C] [I] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. MOTIVATION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société SA d'HLM SEQENS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 6 septembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1198,81 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 novembre 2023. Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite : en effet, le décompte locatif est arrêté au 31 décembre 2023 et il apparaît qu’un règlement de 500 euros a été effectué par Mme [C] [I] le 28 décembre 2023 pour un loyer courant de 372.48 euros. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier que les revenus du foyer de Mme [G] [C] [I] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 40 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de la société SA d'HLM SEQENS de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la société SA d'HLM SEQENS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 décembre 2023, Mme [G] [C] [I] lui devait la somme de 1436.67 euros, échéance de décembre 2023 incluse, soustraction faite des frais de procédure. Toutefois, en l’absence de comparution de la locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 1116,44 euros, suivant décompte arrêté au 31 octobre 2023. Mme [G] [C] [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2023, date du commandement de payer, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [G] [C] [I] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l’indemnité d’occupation Le cas échéant, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. Au vu des éléments de fait propres à l'affaire, l'indemnité mensuelle d'occupation sera fixée, non au montant réclamé par le bailleur, manifestement excessif (loyer majoré de 25% outre les charges) mais au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA d'HLM SEQENS ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [G] [C] [I], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la société SA d'HLM SEQENS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que les conditions d’acquisitions des effets de la clause résolutoire prévues au contrat conclu le 28 janvier 2016 entre la société France Habitation, aux droits de laquelle vient la société SA d'HLM SEQENS, d’une part, et Mme [G] [C] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] étaient réunies le 7 novembre 2023, CONDAMNE Mme [G] [C] [I] à payer à la société SA d'HLM SEQENS la somme de 1116.44 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2023, AUTORISE Mme [G] [C] [I] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 28 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 40 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [G] [C] [I], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 novembre 2023, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [G] [C] [I] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Mme [G] [C] [I] sera condamnée à verser à la société SA d'HLM SEQENS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE Mme [G] [C] [I] à payer à la société SA d'HLM SEQENS la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [G] [C] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 septembre 2023 et celui de l'assignation du 5 décembre 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La greffière Le juge des contentieux de la protection