Cour d'appel, 30 novembre 2022. 21/02432

N° RG 21/02432 N° Portalis DBVX-V-B7F-NP7L Décision du Juge des contentieux de la protection de LYON Au fond du 23 février 2021 RG : 17-002888 [E] C/ [R] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 8ème chambre ARRÊT DU 30 NOVEMBRE 2022 APPELANT : M. [M] [E] Monsieur [M] [E], ayant pour mandataire et administrateur de biens la SAS REGIE [E] dont le siège social est [Adresse 3], [Localité 5] [Adresse 6] [Localité 5] Représenté par Me Bertrand BALAS de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 773 INTIMÉE : Mme [V] [R] assistée par son curateur l'Association Tutélaire Rhodanienne domiciliée [Adresse 4] [Localité 5] [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Cécile REINA, avocat au barreau de LYON, toque : 416 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/14580 du 20/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LYON) * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 11 Janvier 2022 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Octobre 2022 Date de mise à disposition : 30 Novembre 2022 Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier. Composition de la Cour lors du délibéré : - Bénédicte BOISSELET, président - Karen STELLA, conseiller - Véronique MASSON-BESSOU, conseiller Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * * EXPOSÉ DU LITIGE Un contrat de bail à usage d'habitation portant sur un logement sis [Adresse 1] [Localité 5], été signé le 2 septembre 2003 entre [M] [E] et [V] [R] assistée de l'ATMP du Rhône. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [R] le 29 mars 2017. Le 1er juin 2017, le propriétaire faisait assigner la locataire et son curateur aux fins d'obtenir au principal la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et le paiement d'une dette locative. Puis par acte des 25 et 30 août 2017, le propriétaire faisait délivrer un congé pour vendre. Par assignation du 15 juin 2017, Mme [R] a saisi en référé le tribunal d'instance de Lyon aux fins de désignation d'un expert, ce qu'elle a obtenu par ordonnance du 14 septembre 2017. L'expert M. [C] [J] a déposé son rapport le 6 novembre 2018. Il retenait en ses conclusions des non-conformités au décret n° 2002 '120 du 30 janvier 2002 : non conformité des installations électriques, absence d'entrée d'air dans les menuiseries, absence d'accès sécurisé à la soupente. Concernant les obligations d'entretien et réparation à la charge du locataire, et notamment celles indiquées dans le décret 87- 112 du 26 août 1987, il était constaté que le logement n'était pas maintenu dans un état de propreté acceptable. L'expert préconisait des travaux de reprise à la charge propriétaire, des travaux de reprise à la charge du locataire, et l'évaluation d'une perte de jouissance subie par Mme [R]. Mme [R] a quitté les lieux le 4 janvier 2019. Par jugement du 23 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon a : condamné [M] [E] à payer à [V] [R] la somme de 7.127,21 € (sept mille cent vingt-sept Euros et vingt et un centimes) en réparation de son préjudice de jouissance lié à l'impossibilité de jouir de l'espace mezzanine du logement loué, débouté [M] [E] de sa demande en paiement d'un arriéré locatif, débouté les parties du surplus de leurs demandes, condamné [M] [E] aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle. Le tribunal a notamment retenu en substance : les constatations de l'ALPIL le 7 janvier 2016 retenant divers désordres, le rapport d'expertise judiciaire en ses constatations et en son calcul de la perte de jouissance subie par l'allocataire du fait de l'impossibilité de jouir de l'espace en mezzanine, leur concordance le manquement dispositions du décret du 30 janvier 2022, le fait qu'une soupente n'est pas nécessairement dédiée au rangement, pas plus qu'une mezzanine serait dédiée à une pièce de vie, le fait que, dès août 2005, la direction de la sécurité de la prévention demandait au bailleur de remédier aux défauts électriques et à l'absence d'escalier pour se rendre dans la mezzanine, le constat par les services de l'écologie urbaine au 25 mai 2018 de l'inefficacité la ventilation, de la vétusté des installations électriques et de l'absence d'escalier pour accéder à la mezzanine, la consignation par la caisse d'allocations familiales des allocations à compter de mars 2016 dans l'attente de la réalisation par le propriétaire des travaux nécessaires dans un délai de 18 mois, qui sera prorogée sur un total de 30, le loyer résiduel de janvier 2017 à septembre 2018 avait été payé par la locataire et les loyers payés jusqu'au départ en janvier 2019. Par acte régularisé au RPVA le 2 avril 2021 [M] [E] interjeté appel de la totalité du jugement en reproduisant le dispositif. Aux termes de ses conclusions d'appelant régularisées au RPVA le 1er juillet 2021, M. [M] [E] sollicite : Vu le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection le 23 février 2021, Réformer le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection le 23 février 2021 en ce qu'il a : Condamné [M] [E] à payer à [V] [R] la somme de 7.127,21 € en réparation de son préjudice de jouissance lié à l'impossibilité de jouir de l'espace mezzanine du logement loué, Débouté les parties du surplus de leur demande, Condamné [M] [E] aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle. Et statuant de nouveau, Vu l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989, Vu le bail, Vu le rapport d'expertise judiciaire, A titre principal, Débouter Mme [V] [R] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions au regard de l'état du logement loué qui ne justifiait pas la suspension des APL par la CAF, Débouter Mme [V] [R] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions faute pour elle de caractérisé un quelconque préjudice de jouissance, Condamner Mme [V] [R] aux entiers dépens en ce compris le remboursement de la somme de 4.600 € réglée par Monsieur [M] [E], condamné aux dépens de l'instance de référé expertise, avancés par l'Etat au titre de l'Aide juridictionnelle de Madame [R], Condamner Mme [V] [R] à payer à Monsieur [M] [E] la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'appelant fait notamment valoir au soutien de ses prétentions : Sur les prétendus désordres : les constatations de l'ALPIL étaient sérieusement contestables et la Caisse d'allocations familiales s'était fondée sur ce seul constat pour suspendre le versement des APL, à l'entrée dans les lieux le logement était en bon état et conforme à la législation, l'expert judiciaire ne relevait que trois non-conformités, contestables et ne justifiant pas la suspension des allocations. Sur la soupente : le bail faisait état d'une soupente et non du mezzanine c'est-à-dire d'un réduit d'une hauteur de 1,62 m. Mme [R] avait pu en jouir selon sa destination d'espace de rangement. Cet espace ne bénéficiait ni de la hauteur suffisante ni d'un éclairement naturel ni d'un ouvrant et ne pouvait pas être valablement considéré comme une pièce de l'appartement. M. [E] ne s'était pas opposé à l'installation d'un escalier sécurisé mais Mme [R] n'avait pas souhaité sa mise en 'uvre car l'escalier allait réduire l'espace de la pièce de vie. L'absence d'escalier résultait du fait même de la nature de soupente et la création d'un escalier n'était pas imposée par un texte. Sur l'installation électrique : il ressortait du rapport d'expertise que la puissance de l'abonnement la locataire était trop faible par rapport aux appareils utilisés. Concernant les fils électriques apparents, l'expert avait constaté qu'il manquait environ 1 mètre de capot de goulotte derrière le meuble de télévision. Alors que la pose goulottes relevait des réparation locatives. Sur le système de ventilation, l'expert relevait plusieurs points erronés dans le rapport de l'Alpil et ne retenait pas de non-conformité. Sur la suspicion de peintures dégradées au plomb, l'expert avait retenu l'absence de risque de saturnisme. Sur le défaut d'entretien du logement : Celui-ci avait été relevé par l'expert et n'est pas contestée par Mme [R]. Le logement a été vendu après son départ et le coût du nettoyage non réclamé. La condamnation de M. [E] aux dépens était inéquitable. Aux termes de ses dernières écritures, régularisées au RPVA 9 septembre 2021, Mme [V] [R] sollicite, Vu la loi du 6 juillet 1989, le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le diagnostic technique de l'association ALPIL, le constat de non décence de la caisse d'allocations familiales, les pièces versées aux débats, le rapport d'expertise du 6 novembre 2018, Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 23 février 2021, Débouter M. [M] [E] de ses entières demandes, Condamner M. [M] [E] aux entiers dépens. Mme [R] a fait valoir au soutien de ses prétentions la non décence du logement, le diagnostic de l'association Alpil, l'avis de la commission départementale de conciliation du 13 octobre 2016, l'absence de travaux effectués par le bailleur, le désistement de M. [E] de sa demande sur l'arriéré locatif, l'absence de demande de contre-expertise, les constatations le chiffrage de l'expert sur le préjudice de jouissance. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le préjudice de jouissance : Aux termes de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000 : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé,(...) répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.' L'article 2-2 du décret n° 120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent et pour l'application de l'article 187 de la loi du 13 décembre 2000 prévoit que les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement de ces accès, tels que garde corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons sont dans un état conforme à leur usage. En l'espèce, les lieux loués étaient décrits sur le contrat de bail comme un ' appartement deux pièces composé d'un hall d'entrée cuisine séjour chambre soupente...' L'état des lieux dressé le 26 septembre 2003 par Look Immo mentionnait notamment une 'mezzanine vétuste non débarrassée' et relevait dans le séjour, la cuisine et la chambre un sol sale. Il en était de même de plusieurs équipements. L'état des lieux indiquait également dans la chambre ' un jour même fenêtre fermée'. M. [E] fait cependant valoir avoir loué un logement conforme mais non entretenu par la locataire. Or alors que le bail avait été signé le 2 septembre 2003, dès le 26 août 2005 la direction de la sécurité de la prévention écrivait au bailleur que l'appartement présentait un certain nombre de défauts électriques malgré la récente intervention d'un professionnel. Il était aussi constaté l'absence d'escalier pour se rendre dans la mezzanine de l'appartement, situation de nature à compromettre gravement la sécurité des occupants. Il était demandé la réalisation d'urgence des travaux nécessaires pour remédier définitivement à cette situation dangereuse et rétablir la sécurité de l'appartement. Puis par lettre du 19 juillet 2006, le même service rappelait à la Régie [E] l'absence d'accès à la mezzanine demandant de faire installer un escalier normalisé permettant l'accès à ce local. Ces demandes n'ont pas été suivies d'effet puisque l'ALPIL mandatée par la Caisse d'allocations familiales(CAF) a constaté lors de sa visite du 16 janvier 2016 outre une suspicion de peintures dégradées au plomb, notamment une installation électrique non conforme, une vétusté dangereuse, un système de ventilation ne permettant pas un renouvellement de l'air intérieur convenable et non adapté au fonctionnement du chauffage au gaz installé, un accès à la mezzanine dangereux par un escabeau plié posé contre cloison, un bac à douches ne permettant pas de garantir l'intimité personnelle de l'occupant. Le rapport de l'Alpil n'a pas plus été pris en compte par le bailleur malgré la décision de la CAF du 10 mars 2016 concluant à la non-conformité des lieux loués aux normes de décence et suspendant le versement des APL au propriétaire tout en impartissant à ce dernier jusqu'au 30 septembre 2017 pour procéder aux mises aux normes nécessaires. En effet, par lettre du 18 avril 2016 le mandataire du bailleur adressait au curateur de la locataire un courrier estimant que l'état déplorable logement résultait exclusivement de son fait. Le bailleur ne comparaîtra ni se fera représenter devant la Commission départementale de conciliation le 13 octobre 2016. M. [E] soutient que la fiabilité et l'objectif du diagnostic de l'ALPIL est contestable puisque ses constatations diffèrent grandement de celles faites par l'expert judiciaire. Or le rapport d'expertise tout en concluant à la non conformité des installations électriques et à l'absence d'entrée d'air dans les menuiseries, a confirmé l'absence d'accès sécurisé la soupente et a, comme demandé dans sa mission déterminé le préjudice de jouissance subie par la locataire pour n'avoir pu jouir de la mezzanine pendant 13 ans. Le bailleur fait valoir que la soupente mentionnée sur le bail était à destination de rangement. Peu importe le nom donné sur le bail, soupente ou mezzanine, il appartenait au propriétaire de permettre la locataire de jouir sans danger de tout espace. L'expert a d'ailleurs constaté lors des opérations d'expertise de la présence d'un lit et d'une étagère que la locataire disait déjà sur place lors de son installation. L'état des lieux d'entrée mentionnait effectivement que la mezzanine n'était pas débarrassée. M. [E] soutient que Mme [R] s'est opposée à l'installation d'un escalier mais ne verse aucune pièce démontrant qu'il a effectivement tenté de mettre l'appartement loué en conformité alors que la demande avait été faite dès août 2005. Ainsi, le préjudice de jouissance invoquée par la locataire est établi. Le premier juge a exactement fixé ce préjudice comme proposé par l'expert à la valeur locative de la soupente pendant 13 ans après application d'une décote de 50 % du fait d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre soit, sur la base du loyer payé en l'espèce, d'un loyer annuel moyen du m² de 109,65 euros de 2005 à 2018, un préjudice de 7.127,21 euros. Il est établi à la lecture du rapport d'expertise que le logement n'était pas maintenu dans un état de propreté acceptable et que le constat des lieux de sortie du 4 janvier 2019 a également mentionné la saleté du logement. L'état de saleté n'écarte pas l'existence du préjudice de jouissance d'autant que le bail mentionne un dépôt de garantie de 800 euros destiné à garantir la restitution des locaux en bon état et l''exécution des charges et obligations incombant à la locataire. La cour confirmera donc la décision attaquée en ce qu'elle a condamné M. [E] à payer à Mme [R] la somme de 7127,21 euros en réparation du préjudice de jouissance. Succombant M. [E] doit être condamné à payer les dépens y compris les frais de l'expertise judiciaire. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens : L'article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut même d'office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. Succombant M. [E] doit être condamné à payer les dépens y compris les frais de l'expertise judiciaire. Sa demande d'application à son profit des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ne peut qu'être rejetée. PAR CES MOTIFS Confirme en toutes ses dispositions la décision attaquée, Y ajoutant, Rejette toute autre demande, Condamne M. [M] [E] aux dépens y compris les frais d'expertise. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT