Cour d'appel, 15 septembre 2022. 17/06504

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 15 SEPTEMBRE 2022 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/06504 - N° Portalis DBVK-V-B7B-NN2Q ARRET N° Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 octobre 2017 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN N° RG 15/01142 APPELANTS : Monsieur [V] [B] [I] né le 29 Septembre 1958 à CALIFORNIE (USA) de nationalité Américaine [Adresse 1] [Localité 6] (USA) et Société LUXURY HOME SOLUTIONS INC. société dite corporation de droit américain initialement créée sous le droit de l'état américain du Névada sise [Adresse 4] [Localité 9] (USA) et dont le registered agent est la société CT Corporation System prise en la personne de ses représentants légaux en exercice sise [Adresse 2] [Localité 8] (USA) Représentés par Me Emilie MURCIA-VILA de la SCP GIPULO - DUPETIT - MURCIA, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, et assistés à l'instance par Me Antoine MARY de l'AARPI GIDE LOYRETTE NOUEL AARPI, avocat au barreau de PARIS, substitué à l'audience par Me Simon LACLAUSTRA, avocat au barreau de PARIS INTIMES : Monsieur [K] [X] né le 29 Mars 1970 à DELFT (PAYS-BAS) de nationalité Néerlandaise Westplantsoen 132 [Localité 3] (PAYS BAS) et Madame [W] [R] épouse [X] née le 05 Septembre 1970 à DELFT (PAYS-BAS) de nationalité Néerlandaise Westplantsoen 132 [Localité 3] (PAYS-BAS) Représentés par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, et assistés à l'instance par Me Anne-Isabelle GAILLARD de la SELARL AIG CONSEIL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES Ordonnance de clôture du 11 Mai 2022 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 1er JUIN 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Brigitte DEVILLE, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre M. Fabrice DURAND, Conseiller Mme Brigitte DEVILLE, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier lors des débats : Mme Camille MOLINA ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour fixée au 8 septembre 2022 prorogée au 15 septembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre, et par Mme Camille MOLINA, Greffière. * ** FAITS ET PROCEDURE Selon compromis de vente des 28 et 30 janvier 2011 la société Luxury Home Solution Inc. a fait l'acquisition auprès de [K] [X] et de son épouse née [W] [R] d'une maison d'habitation située à [Adresse 7] (Pyrénées-Orientales), cadastrée AC [Cadastre 5], lieu-dit [Localité 10], pour le prix de 1 234 548 €. Ce compromis prévoyait le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 185 182 € et la réitération de la vente par acte authentique était prévue au plus tard à la fin de l'année 2011. Par exploit du 20 septembre 2013 la société Luxury et [V] [I] ont assigné les époux [X] devant le tribunal de grande instance de Perpignan afin de voir constater que les conditions suspensives n'avaient pas été levées, que le compromis de vente était donc caduc et de voir condamner les défendeurs à rembourser le montant du dépôt de garantie. Par jugement du 23 février 2017 ce tribunal a rejeté les fins de non-recevoir soulevées par les époux [X] et a déclaré recevable l'action initiée par la société Luxury et [V] [I] qui avait assuré le paiement du dépôt de garantie en raison de ses relations d'affaires avec la société Luxury Home Solution Inc. Par jugement du 12 octobre 2007 le tribunal a : - débouté la société Luxury Home Solutions Inc de sa demande de restitution de la somme de 185 182 € ; - dit que la somme de 185 182 € est définitivement acquise aux époux [X] ; - condamné in solidum la société Luxury Home Solutions Inc et [V] [I] à payer aux époux [X] la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens ; - constaté que l'exécution provisoire est sans objet. La société Luxury Home Solutions Inc et [V] [I] ont relevé appel de cette décision le 15 décembre 2017. Vu les conclusions des appelants remises au greffe le 6 septembre 2018 ; Vu les conclusions des époux [X] remises au greffe le 27 septembre 2018 ; MOTIFS La société Luxury Home Solutions Inc et [V] [I] concluent à l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions puisque les vendeurs n'ont pas satisfait à leur obligation d'achever les travaux de réhabilitation de l'immeuble et d'obtenir le certificat de conformité et qu'ainsi les conditions suspensives n'ont pas été réalisées. Ils soutiennent que le compromis est caduc et que les vendeurs doivent rembourser le montant du dépôt de garantie. En réponse les époux [X] demandent la confirmation du jugement en relevant l'absence de condition suspensive liée à l'achèvement de travaux et la réalisation des conditions suspensives mentionnées dans le compromis de vente qui devait produire ses effets. Ils déclarent que la vente ne s'est pas réalisée par la faute de l'acquéreur dont le comportement doit être sanctionné par la mise en 'uvre de la clause pénale. Le compromis de vente signé par les parties mentionne les servitudes habituelles en cette matière : origine de propriété régulière et trentenaire, absence de servitudes, de charges ou de vices non révélés, absence de droit de préemption et absence d'inscription hypothécaire. Ces conditions suspensives ont été réalisées. L'acte ne mentionne aucune condition suspensive ni aucune clause particulière tenant à l'obligation pour les vendeurs de réaliser des travaux. En page 6 de cet acte il est seulement précisé qu'une déclaration préalable de travaux a été déposée le 3 mars 2010 avec pour objet la création de terrasse et balcon sans pour autant que ces travaux soient mis à la charge des vendeurs avant la réitération de la vente par acte authentique. Si cette obligation constituait, comme l'indiquent les appelants en page 4 de leurs conclusions, une condition essentielle et déterminante de leur accord, ils n'auraient pas manqué de la faire inscrire par le notaire rédacteur dans le compromis au titre des conditions suspensives ou des clauses particulières. Ils procèdent par affirmation, sans aucune démonstration, lorsqu'ils déclarent que les vendeurs ont volontairement omis d'intégrer cette condition dans le compromis afin de les tromper sciemment. Or, il leur appartenait de faire mentionner cette condition qu'ils qualifient de déterminante et essentielle ou de refuser de signer le compromis qui ne la spécifiait pas. Ils font état de mails envoyés par un certain [J] [T], " mandataire " des époux [X], évoquant, avant et après le compromis, l'exécution par les vendeurs de travaux et l'obtention d'un certificat de conformité et affirment que cet engagement constituait la réelle volonté des parties. Cependant les intimés contestent avoir donné un quelconque mandat à [J] [T], consultant immobilier indépendant, pour les représenter auprès de la société acquéreur puisqu'il était simplement chargé de la mise en relation des parties. Face à cette contestation il appartenait aux appelants d'appeler en la cause [J] [T] afin de prouver la réalité d'un mandat dont ils ne démontrent pas, devant la cour, l'existence et le contenu. Ils ne produisent aux débats aucun engagement des vendeurs préalable ou postérieur au compromis de vente démontrant la prétendue volonté claire et non équivoque des parties de réalisation de travaux immobiliers par les intimés avant la réitération de la vente par acte authentique. En conséquence, l'obligation pour les époux [X] de réaliser des travaux avant la signature de l'acte authentique n'est pas entrée dans le champ contractuel et ne constituait nullement une condition suspensive. Les conditions suspensives de droit commun mentionnées dans le compromis de vente ont toutes été réalisées et il apparaît, à travers la lecture du mail de [J] [T] en date du 7 novembre 2011, que la société acquéreur avait des difficultés de financement puisqu'elle avait demandé aux vendeurs une prolongation de délai pour le paiement du solde du prix de vente. La vente ne s'est donc pas réalisée par la faute de la société Luxury Home Solutions Inc et la clause pénale figurant dans le compromis doit recevoir application. Les appelants seront déboutés de leur action et la somme de 185 182 € est définitivement acquise aux vendeurs à titre de clause pénale. Le jugement doit ainsi être confirmé en toutes ses dispositions. PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme le jugement en toutes ses dispositions ; Condamne in solidum la société Luxury Home Solutions Inc. et [V] [I] à payer aux époux [X] la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en cause d'appel, Condamne in solidum la société Luxury Home Solutions Inc. et [V] [I] aux dépens de l'appel. Le greffier, Le conseiller faisant fonction de président de chambre,