Tribunal judiciaire, 17 octobre 2025. 25/07425

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1] [1] Copie conforme délivrée le : 17/10/2025 à : Monsieur [I] [B] Copie exécutoire délivrée le : 17/10/2025 à : Maître Jean-paul YILDIZ Pôle civil de proximité PCP JCP référé N° RG 25/07425 N° Portalis 352J-W-B7J-DATKT N° MINUTE : 3/2025 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 17 octobre 2025 DEMANDERESSE La S.C.I. HARPENZO, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Jean-paul YILDIZ de la SELARL YZ AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0794 DÉFENDEUR Monsieur [I] [B], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 septembre 2025 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 octobre 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Greffière Décision du 17 octobre 2025 PCP JCP référé - N° RG 25/07425 - N° Portalis 352J-W-B7J-DATKT EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 3 juillet 2023, la SCI HARPENZO a consenti à Monsieur [I] [B] un bail portant sur un appartement meublé situé [Adresse 3] (2ème étage, lot n°3) à Paris (75005) moyennant un loyer mensuel charges comprises de 1 400 euros. Par acte de commissaire de justice du 14 février 2025, la SCI HARPENZO a fait signifier à Monsieur [I] [B] un congé pour vente à effet au 2 juillet 2025. Le locataire a refusé de procéder à l’état des lieux de sortie auquel il était convoqué et n’a pas libéré le logement. Par acte de commissaire de justice du 18 août 2025, la SCI HARPENZO a fait assigner Monsieur [I] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins d’obtenir son expulsion avec autorisation de transporter et séquestrer les meubles et sa condamnation au paiement à titre provisionnel de la somme de 2 800 euros au titre des loyers impayés ainsi qu’à une indemnité d’occupation journalière de 93,33 euros outre 5 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi qu’à 3 000 euros au titre des frais irrépétibles aux dépens avec distraction au profit de son avocat. À l’audience du 11 septembre 2025, la SCI HARPENZO, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation auquel il est renvoyé pour l’exposé de ses moyens et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Assigné à étude, Monsieur [I] [B] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 octobre 2025. MOTIFS Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur le congé délivré par la bailleresse et ses conséquences Selon le 1er alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit qu'il incombe à celui qui s'en prétend victime de démontrer. Il est admis que l'occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite susceptible de permettre l'application du texte rappelé ci-dessus qui autorise la mesure d'expulsion pour mettre fin au trouble. Il incombe dans cette hypothèse au locataire de démontrer que fait défaut l'évidence requise en référé qui interdirait de constater les effets du congé. Décision du 17 octobre 2025 PCP JCP référé - N° RG 25/07425 - N° Portalis 352J-W-B7J-DATKT En outre, s'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d'un bail, celui-ci peut constater cette résiliation à l'issue du délai légal suivant la notification d'un congé pour vendre auquel n'est opposée aucune contestation sérieuse. Enfin, en application des dispositions de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au bail meublé : « I. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur (…). À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué ». En l'espèce, le bail consenti à Monsieur [I] [B] pour une durée d’un an à effet au 3 juillet 2023 a été tacitement reconduit le 3 juillet 2024 pour une nouvelle durée d’un an pour expirer le 2 juillet 2025 à minuit conformément aux dispositions de l’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989. Le congé de la bailleresse du 14 février 2025 a donc été régulièrement délivré plus de trois mois avant l’expiration du bail tacitement reconduit. Il mentionne le motif du congé, délivré pour la vente du bien loué avant l'échéance précitée. Il n’a en outre fait l’objet d’aucune contestation de la part de Monsieur [I] [B], qui ne comparaît pas. Le bail s'est trouvé ainsi résilié de manière non sérieusement contestable par l'effet du congé le 2 juillet 2025. Monsieur [I] [B], qui s'est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 3 juillet 2025 et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif de la présente ordonnance. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. Sur la provision au titre de l’arriéré locatif et l'indemnité d'occupation Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Monsieur [I] [B] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. En l'espèce, la SCI HARPENZO produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [I] [B] est redevable de la somme de 2 800 euros au titre des loyers des mois de mai et juin 2025. Monsieur [I] [B], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de cette somme. Monsieur [I] [B] sera également condamné au paiement à compter du 3 juillet 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, soit à la somme de 1 400 euros, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué. Sur la provision au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier. Il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de trancher sur une demande de dommages et intérêts. Toutefois, une provision à valoir sur l’indemnisation à venir peut être accordée, dans le cas où la preuve d’une faute et d’un préjudice est démontrée de manière certaine. En l’espèce, la SCI HARPENZO sollicite la condamnation de Monsieur [I] [B] à lui verser la somme provisionnelle de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi en invoquant la résistance abusive du locataire l’empêchant de faire visiter et récupérer son bien ainsi que des tentatives d’intimidations et menaces. Cependant, si la demanderesse établit par divers courriers d’agent immobilier que Monsieur [I] [B] s’est effectivement opposé à plusieurs reprises à la visite des lieux en vue de leur vente, avant comme après la délivrance du congé, et ce en dépit de deux sommations par commissaire de justice et d’une mise en demeure par avocat, elle ne précise pas en quoi il est légalement ou contractuellement tenu d’accepter de telles visites. Le préjudice subi du fait de l’occupation indue du bien immobilier est d’ores et déjà réparé par l’octroi d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation. Enfin, la seule production d’un dépôt de plainte est insuffisante à justifier de la réalité des menaces et actes d’intimidation dont la gérante de la SCI HARPENZO déclare avoir été victime. La demande de dommages et intérêt provisionnels sera en conséquence rejetée. Sur les demandes accessoires Monsieur [I] [B], qui perd le procès, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût de l’assignation et de la signification de la présente décision, mais pas du congé pour vendre, ainsi que de la convocation à un état des lieux de sortie et des diverses sommations délivrés avant tout titre exécutoire et dans l’intérêt de la bailleresse. La SCI HARPENZO sera déboutée de sa demande d'application de l'article 699 du code de procédure civile, celui-ci ne trouvant application que dans les matières où le ministère d'avocat est obligatoire, ce qui n'est pas le cas de la procédure devant le juge des contentieux de la protection. Il serait inéquitable de laisser de la SCI HARPENZO les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions de délivrance à Monsieur [I] [B] par la SCI HARPENZO d'un congé pour vente relatif au bail conclu le 3 juillet 2023 et concernant l’appartement meublé à usage d’habitation situé au [Adresse 3] (2ème étage, lot n°3) à Paris (75005) sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 2 juillet 2025, ORDONNONS en conséquence à Monsieur [I] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, DISONS qu’à défaut pour Monsieur [I] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI HARPENZO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNONS Monsieur [I] [B] à verser à la SCI HARPENZO la somme provisionnelle de 2 800 euros au titre des loyers des mois de mai et juin 2025, RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au 11 septembre 2025 viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, CONDAMNONS Monsieur [I] [B] à verser à la SCI HARPENZO une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tels qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, à compter du 3 juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, DÉBOUTONS la SCI HARPENZO de sa demande de dommages et intérêts provisionnels pour résistance abusive, CONDAMNONS Monsieur [I] [B] à verser à la SCI HARPENZO la somme de 1 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS Monsieur [I] [B] aux dépens comme visé dans la motivation, REJETONS la demande de distraction des dépens, DÉBOUTONS la SCI HARPENZO de ses demandes plus amples ou contraires, RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés. La Greffière Le Juge des contentieux de la protection.