Cour d'appel, 08 novembre 2023. 23/00331

CF/CD Numéro 23/03674 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 08/11/2023 Dossier : N° RG 23/00331 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IN56 Nature affaire : Autres demandes relatives à la copropriété Affaire : SDC DE LA RÉSIDENCE LES TERRASSES DE LA CHAMBRE D'AMOUR C/ SCI BESABE, SCI DU LABOURD, SAS MAITASUNA Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 08 Novembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 20 Septembre 2023, devant : Madame FAURE, magistrate chargée du rapport, assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l'appel des causes, Madame FAURE, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame FAURE, Présidente Madame de FRAMOND, Conseillère Madame BLANCHARD, Conseillère qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANT : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE LES TERRASSES DE LA CHAMBRE D'AMOUR ayant pour représentant syndical son syndic : SAS Agence Immobilière SENSEY [Adresse 5] [Localité 4] Représenté et assisté de Maître FOURGEAU, avocat au barreau de BAYONNE INTIMEES : SCI BESABE représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 4] Représentée et assistée de Maître MAZURIE de l'AARPI A.M.A, avocat au barreau de BAYONNE SCI DU LABOURD prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 3] Représentée et assistée de Maître ASTABIE de la SCP ABC AVOCAT, avocat au barreau de BAYONNE SAS MAITASUNA agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Maître DUALE de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de PAU Assistée de Maître COLMET, avocat au barreau de BAYONNE sur appel de la décision en date du 17 JANVIER 2023 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE RG numéro : 22/00393 EXPOSE DU LITIGE La SCI Besabe a consenti un bail à la SAS Maitasuna sur un local commercial (lot 2) qui se situe à [Localité 4], [Adresse 7] et [Adresse 6], dans la résidence les terrasses de la chambre d'amour. La SCI du Labourd a consenti un bail à la SAS Maitasuna d'un local commercial (lot 3) qui se situe à [Localité 4] [Adresse 7] et [Adresse 6], dans la résidence Les terrasses de la chambre d'amour. Cette dernière exerce dans les deux lots, une activité de restauration. Des travaux portant sur le sol de la terrasse afférente aux deux lots ont été réalisés. Dans la procédure n° RG 22/393, par actes d'huissier en date du 30 août 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les terrasses de la chambre d'amour a fait assigner la SCI Besabe et la SAS Maitasuna, devant la présidente du tribunal judiciaire de Bayonne statuant en référé afin de voir ordonner la remise en état des lieux après travaux effectués sur des parties communes. Dans la procédure n° RG 22/394, par acte d'huissier en date du 25 août 2022 et 29 août 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les terrasses de la chambre d'amour a fait assigner la SCI du Labourd et la SAS Maitasuna devant la présidente du tribunal judiciaire de Bayonne statuant en référé afin de voir ordonner la remise en état des lieux après travaux effectués sur des parties communes. Les deux procédures ont été jointes le 22 novembre 2022 sous le n° RG 22/393. Suivant ordonnance contradictoire en date du 17 janvier 2023 (RG n° 22/00393), le juge des référés a, notamment : - débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence les terrasses de la chambre d'amour de l'ensemble de ses demandes, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence les terrasses de la chambre d'amour aux dépens. Le juge des référés a rejeté la demande de communication de pièces en indiquant que cela relevait d'une demande d'injonction de remise en état qui se heurte à une contestation sérieuse sur l'interprétation d'un règlement de copropriété. Il a rejeté la demande d'autorisation de travaux de remise en état au visa des articles 834 et 835 en l'absence d'urgence ou de péril imminent et en présence d'une contestation sérieuse tenant à la nature des lieux, objet des travaux lesquels relèvent de la seule compétence du juge du fond. Il a retenu une contestation sérieuse sur la nature de la faute, le préjudice en résultant et son imputabilité pour rejeter la demande de provision. Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les terrasses de la chambre d'amour a relevé appel par déclaration du 27 janvier 2023 (RG n° 23/00331), critiquant l'ordonnance en ce qu'elle déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Les terrasses de la chambre d'amour l'ensemble de ses demandes et condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les terrasses de la chambre d'amour aux dépens. Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour, l'affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 905 et suivants du code de procédure civile. Par conclusions du 7 février 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les terrasses de la chambre d'amour, appelant, statuant sur le fondement des articles 6-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et l'article 835 du code de procédure civile, entend voir la cour : - déclarer l'appel du syndicat des copropriétaires de la Résidence Les terrasses de la chambre d'amour recevable et fondé, - débouter la SCI Besabe, la SCI du Labourd et la société SAS Maitasuna de l'ensemble de leurs demandes, - réformer l'ordonnance de référé expressément critiquée du tribunal judiciaire de Bayonne du 17 janvier 2023 (RG 22/00393) en ce qu'elle a : - débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Les terrasses de la chambre d'amour de l'ensemble de ses demandes, - condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Les terrasses de la chambre d'amour aux dépens, en conséquence et statuant à nouveau, - ordonner à la SCI Besabe et à la société SAS Maitasuna de communiquer un devis permettant de réaliser les travaux nécessaires de remise des parties communes de la copropriété Les terrasses de la chambre d'amour dans leur état d'origine avec : - suppression de l'intégralité des ouvrages réalisés sur le terrain de 28 m² (partie commune spéciale) bénéficiant d'une jouissance exclusive situés devant le Lot n° 2 de la SCI Besabe, - remettre dans son état d'origine le terrain de 28 m² (partie commune spéciale) bénéficiant d'une jouissance exclusive situé devant le Lot n° 2 de la SCI Besabe, - et ce, sous peine d'une astreinte de 1 000 euros par jour de retard dans les 8 jours suivant la signification de l'ordonnance à intervenir et pour une durée de 90 jours, - ordonner à la SCI du Labourd et à la société SAS Maitasuna de communiquer un devis permettant de réaliser les travaux nécessaires de remise des parties communes de la copropriété Les terrasses de la chambre d'amour dans leur état d'origine avec : - suppression de l'intégralité des ouvrages réalisés sur le terrain de 28 m² (partie commune spéciale) bénéficiant d'une jouissance exclusive situés devant le Lot n° 3 de la SCI du Labourd, - remettre dans son état d'origine le terrain de 28 m² (partie commune spéciale) bénéficiant d'une jouissance exclusive situé devant le Lot n° 3 de la SCI du Labourd, - et ce, sous peine d'une astreinte de 1 000 euros par jour de retard dans les 8 jours suivant la signification de l'ordonnance à intervenir et pour une durée de 90 jours, - ordonner à la SCI Besabe, à la SCI du Labourd et à la société SAS Maitasuna de faire réaliser lesdits travaux de remise en état des parties communes de la copropriété Les terrasses de la chambre d'amour sous le contrôle d'un maître d''uvre. Et ce, sous peine d'une astreinte de 1 000 euros par jour de retard dans les 8 jours suivant la signification de l'ordonnance à intervenir et pour une durée de 90 jours, - ordonner à la SCI Besabe, à la SCI du Labourd et à la société SAS Maitasuna de communiquer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les terrasses de la chambre d'amour les attestations d'assurance décennale et les attestations d'assurance responsabilité civile du maître d''uvre et de l'entreprise chargée de la remise en état des parties communes. Et ce, sous peine d'une astreinte de 1 000 euros par jour de retard dans les 8 jours suivant la signification de l'ordonnance à intervenir et pour une durée de 90 jours, - déclarer que passé le délai de 90 jours, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les terrasses de la chambre d'amour sera autorisé - aux frais exclusifs de la SCI Besabe, de la SCI du Labourd et de la société SAS Maitasuna à : - faire assurer par un assureur dommages-ouvrage de son choix les travaux de remise en état des parties communes, - faire procéder aux travaux nécessaires de remise des parties communes par une entreprise de son choix et sous le contrôle d'un maître d''uvre de son choix, - condamner solidairement la SCI Besabe, la SCI du Labourd et la société SAS Maitasuna ou l'un à défaut de l'autre à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les terrasses de la chambre d'amour : - une indemnité provisionnelle de 10 000 euros à valoir sur les dommages-intérêts eu égard à sa résistance abusive, - une indemnité de 6 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile, - les entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût du procès-verbal de constat d'huissier de la SELARL Ramonfaur-Elissalde-Junqua Lamarque. Par conclusions déposées le 3 mars 2023, la SCI du Labourd, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, entend voir la cour : à titre principal, - confirmer la décision initiale en ce qu'elle a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Les terrasses de la chambre d'amour de toutes ses demandes, fins et conclusions et l'a assujetti aux entiers dépens, - infirmer la décision dont appel quant aux frais irrépétibles et condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Les terrasses de la chambre d'amour au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais de première instance de 2 500 euros, y ajoutant, - condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Les terrasses de la chambre d'amour au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour l'instance d'appel de 4 000 euros ainsi qu'en tous les dépens d'appel, à titre subsidiaire, - constatant que la SAS Maitasuna a réalisé les travaux querellés, - condamner la SAS Maitasuna à garantir la SCI du Labourd de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées, - condamner la SAS Maitasuna au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour l'instance d'appel de 4 000 euros et l'assujettir aux entiers dépens d'appel, en toute hypothèse, - ramener l'astreinte qui pourrait être prononcée à de plus justes proportions et arrêter un délai d'exécution de travaux qui ne saurait être inférieur à trois mois à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir, - débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Les terrasses de la chambre d'amour de sa demande d'intervention d'un maître d''uvre et donc de toute justification d'une police d'assurance de responsabilité civile souscrite par celui-ci, - débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Les terrasses de la chambre d'amour de sa demande de dommages et intérêts formulée au titre de la résistance abusive, - ramener les prétentions du syndicat des copropriétaires de la résidence Les terrasses de la chambre d'amour à un plus juste montant s'agissant de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions déposées le 9 mars 2023, la SAS Maitasuna, entend voir la cour : - déclarer l'appel régulier mais l'en débouter comme étant mal-fondé, - débouter la SCI du Labourd de ses demandes telles que formulées au titre de garantie que lui devrait la SAS Maitasuna soit de l'ensemble de ses demandes subsidiaires telles que dirigées contre la SAS Maitasuna, y faisant droit, - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé déférée, y ajoutant, - condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Les terrasses de la chambre d'amour à payer à la SAS Maitasuna au titre des frais irrépétibles une somme de 5'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SELARL DLB avocats conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La SCI Besabe a constitué avocat mais n'a pas conclu. Vu l'ordonnance de clôture du 20 septembre 2023. MOTIFS L'article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L'existence d'une contestation sérieuse ne fait donc pas obstacle à l'action pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Les lots de chaque SCI sont ainsi répartis : SCI Besabe : lot 2 : un local commercial situé en rez-de-chaussée du bâtiment A1 côté Nord Ouest pour une surface de 50,17 m² environ et le droit à la jouissance exclusive d'un terrain de 28 m² environ SCI du Labourd : lot 3 : un local commercial situé en rez-de-chaussée du bâtiment A1 côté Nord Ouest pour une surface de 50,17 m² environ et le droit à la jouissance exclusive d'un terrain de 28 m² environ L'article 5 du règlement de copropriété stipule : définition des parties privatives : les parties privatives sont constituées par les locaux et espaces qui, aux termes de l'état descriptif de division établi ci-après en fin de volume, sont compris dans la composition d'un lot, et comme tels sont affectés à son usage exclusif et particulier. L'article 6 du chapitre II du règlement de copropriété prévoit : par exception aux principes précédemment énoncés, il est précisé que les loggias, balcons, terrasses et jardins, même s'ils sont en tout ou en partie réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire, conformément aux spécifications du présent règlement, n'en sont pas moins des parties communes. Aussi, il n'existe pas de contradiction entre les deux articles tels que prétendus par les intimés dès lors qu'il est indiqué dans le règlement de copropriété que l'article 6 déroge aux principes de l'article 5. Par ailleurs, le droit de jouissance privative ne constitue pas un droit de propriété et les lots distinguent bien le local commercial du droit de jouissance privative du terrain de 28 m² environ. Aussi la terrasse litigieuse portant sur la superficie de deux lots est bien une partie commune et même son revêtement de sol fait l'objet des parties communes dès lors que l'article 5 ne s'applique pas à cette partie. En vertu de l'article 8 5° du règlement de copropriété, tous travaux qui affecteraient les parties communes ou l'aspect extérieur de l'ensemble immobilier devront être soumis à l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, statuant par voie de décision prise dans des conditions particulières de majorité. Il est constant que le changement du revêtement de la terrasse des lots 2 et 3 de pavés auto-bloquants en lattes de bois qui sont les seuls travaux réalisés et litigieux, n'a pas été autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires. Il s'agit d'un trouble manifestement illicite dès lors que les travaux ont été réalisés en violation des prescriptions du règlement de copropriété précitées, sans que le critère de la conformité avec l'harmonie du reste de la copropriété soit opérant. Il convient donc de faire droit à la demande de devis formulée par le syndicat des copropriétaires de la résidence les terrasses de la chambre de l'amour et à la demande de remise en état de la terrasse. L'ordonnance sera donc infirmée sur le rejet de ces demandes. Les seuls travaux auxquels il a été procédé sont le changement du revêtement précité. Cela ne constitue pas un ouvrage et les demandes au titre de l'assurance décennale ne sont donc pas justifiées ; en revanche celles relatives à la production d'une assurance responsabilité civile le sont. Le contrôle d'un maître d'oeuvre sera retenu pour s'assurer de la bonne réalisation des travaux de remise en état. L'article 7 du règlement de copropriété prévoit que chaque copropriétaire sera responsable, à l'égard tant du syndicat que de tout autre copropriétaire, des troubles de jouissance et infractions des dispositions du présent règlement dont lui-même, sa famille, ses préposés, ses locataires ou occupants quelconques des locaux lui appartenant, seraient directement ou indirectement les auteurs, ainsi que des conséquences dommageables résultant de sa faute ou de sa négligence et de celle de ses préposés ou par le fait d'une chose ou d'une personne dont il est légalement responsable. Tout copropriétaire devra donc imposer le respect desdites prescriptions aux personnes ci-désignées, sans que soit dégagée sa propre responsabilité. Aussi la SCI du Labourd et la SCI Besabe, bailleresses et responsables de la société Maitasuna seront condamnées in solidum respectivement pour leur lot avec la SAS Maitasuna, exploitante de la terrasse litigieuse, à procéder à la remise de devis et à la remise en état de la terrasse, sans pour autant qu'une astreinte ne soit prononcée, laquelle pourra toujours être prévue ultérieurement dans l'hypothèse d'une opposition à l'exécution. La SCI du Labourd sollicite la garantie de la SAS Maitasuna. Alors même que les travaux ont été réalisés en juin 2022 eu égard au constat d'huissier de justice du 8 juin 2022 et que le bail commercial n'a été signé avec les SCI qu'à effet au 1er août 2022 ce qui n'est pas contesté, la SAS Maitasuna reconnaît que les travaux ont été effectués pour son compte et qu'elle a sollicité l'accord de la SCI Besabe. Or, elle allègue sans le démontrer que l'accord de la SCI Besabe a été sollicité et obtenu et en tout état de cause, l'accord de la SCI du Labourd n'a pas été requis. La SAS Maitasuna doit donc sa garantie à sa bailleresse la SCI du Labourd qui la sollicite. L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. La question de l'engagement de la responsabilité des parties relève d'une question de fond portant sur l'appréciation de la résistance fautive outre celle du préjudice. Il convient donc de retenir une contestation sérieuse à cet effet. L'ordonnance qui a rejeté la demande de provision sera confirmée sur ce point. Le chef de l'ordonnance qui a rejeté les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé. Il sera alloué en cause d'appel au seul syndicat des copropriétaires de la résidence les terrasses de la chambre d'amour une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile mais uniquement à la charge de la société Maitasuna. La disposition sur les dépens sera réformée et les dépens mis à la charge des intimés tant pour la première instance que l'appel. Néanmoins, le coût du constat d'huissier relève des frais irrépétibles et non des dépens n'étant pas un acte de la procédure. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort, Infirme l'ordonnance en ce qu'elle a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence les terrasses de la chambre d'amour de sa demande de production de devis, de suppression des ouvrages et de réalisation des travaux de remise en état, et condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence aux dépens, statuant à nouveau sur ces points : Ordonne à la SCI Besabe et à la société SAS Maitasuna de communiquer un devis permettant de réaliser les travaux nécessaires de remise des parties communes de la copropriété Les terrasses de la chambre d'amour dans leur état d'origine avec : - suppression de l'intégralité des travaux réalisés sur le terrain de 28 m² (partie commune spéciale) bénéficiant d'une jouissance exclusive situés devant le Lot n° 2 de la SCI Besabe, - remettre dans son état d'origine le terrain de 28 m² (partie commune spéciale) bénéficiant d'une jouissance exclusive situé devant le Lot n° 2 de la SCI Besabe, et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance ; Ordonne à la SCI du Labourd et à la société SAS Maitasuna de communiquer un devis permettant de réaliser les travaux nécessaires de remise des parties communes de la copropriété Les terrasses de la chambre d'amour dans leur état d'origine avec : - suppression de l'intégralité des travaux réalisés sur le terrain de 28 m² (partie commune spéciale) bénéficiant d'une jouissance exclusive situés devant le Lot n° 3 de la SCI du Labourd, - remettre dans son état d'origine le terrain de 28 m² (partie commune spéciale) bénéficiant d'une jouissance exclusive situé devant le Lot n° 3 de la SCI du Labourd, et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance ; Ordonne à la SCI Besabe, à la SCI du Labourd et à la société SAS Maitasuna de faire réaliser lesdits travaux de remise en état des parties communes de la copropriété Les terrasses de la chambre d'amour sous le contrôle d'un maître d''uvre, dans un délai de trois mois après validation du devis par le syndicat des copropriétaires de la résidence les terrasses de la chambre d'amour ; Ordonne à la SCI Besabe, à la SCI du Labourd et à la société SAS Maitasuna de communiquer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les terrasses de la chambre d'amour les attestations d'assurance responsabilité civile du maître d''uvre et de l'entreprise chargée de la remise en état des parties communes. Déclare que passé le délai de trois mois, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les terrasses de la chambre d'amour sera autorisé - aux frais exclusifs de la SCI Besabe, de la SCI du Labourd et de la société SAS Maitasuna à : - faire assurer par un assureur responsabilité civile de son choix les travaux de remise en état des parties communes, - faire procéder aux travaux nécessaires de remise des parties communes par une entreprise de son choix et sous le contrôle d'un maître d''uvre de son choix. Dit n'y avoir lieu à astreinte. Confirme l'ordonnance pour le surplus des dispositions soumises à la cour, y ajoutant : Condamne la SAS Maitasuna à garantir la SCI du Labourd de toutes les condamnations prononcées contre celle-ci au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence les terrasses de la chambre d'amour, Condamne la SAS Maitasuna à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence les terrasses de la chambre d'amour la somme de 3 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum la SCI Besabe, à la SCI du Labourd et à la société SAS Maitasuna aux dépens de première instance et d'appel. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Carole DEBON Caroline FAURE