Cour d'appel, 02 mars 2023. 21/17237

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 02 MARS 2023 N°2023/69 Rôle N° RG 21/17237 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIQGK [N] [R] [X] [L] C/ [W] [O] épouse [U] [H] [O] épouse [S] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Robin DOUCE Me Alexandre ACQUAVIVA Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'Aix en Provence en date du 22 Octobre 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-20-000886. APPELANTS Monsieur [N] [R] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021-13997 du 21/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE), demeurant [Adresse 6] représenté par Me Robin DOUCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE Madame [X] [L] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021-13996 du 21/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE), demeurant [Adresse 6] représentée par Me Robin DOUCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEES Madame [W] [O] épouse [U] ès qualité d'héritier agissant en vertu de l'article 784 du code civil, venant aux droits de M. [K] [O], né le 31 octobre 1941 à [Localité 8] (94), de nationalité française, domiciliée [Adresse 1], retraité, sous tutelle Décédé le 18 octobre 2020 (suivant Jugement du 13 mai 2019 du Juge des tutelles du Tribunal d'Instance de GAP), anciennement représenté par Mme [H] [O], épouse [S], née le 10 Avril 1972 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4] Madame [H] [O] épouse [S] ès qualité d'héritier agissant en vertu de l'article 784 du code civil, venant aux droits de M. [K] [O], né le 31 octobre 1941 à [Localité 8] (94), de nationalité française, domiciliée [Adresse 1], retraité, sous tutelle (suivant Jugement du 13 mai 2019 du Juge des tutelles du Tribunal d'Instance de GAP), décédé le 18 octobre 2020 anciennement représenté par Mme [H] [O], épouse [S], née le 15 Avril 1977 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3] Tous deux représentés par Me Alexandre ACQUAVIVA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Cyrille DUTHEIL DE LA ROCHERE, avocat au barreau de VERSAILLES *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Janvier 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur, et Madame Carole MENDOZA, Conseiller-Rapporteur, chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère, M. [K] PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Mars 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Mars 2023. Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du premier août 2003, Monsieur [K] [O], aux droits duquel viennent Mesdames [W] [U] née [O] et Madame [H] [S] née [O], a donné à bail à Monsieur [N] [R] et Madame [X] [L] un bien intitulé 'bâti cadastré parcelle [Cadastre 2]", décrit comme une 'ancienne écurie suivant plans approuvé par les parties', pour une durée de dix ans reconductible, moyennant un loyer mensuel de 320 euros majoré d'une provision sur charge mensuelle de 50 euros (au titre de l'eau et de l'électricité). Par acte d'huissier du 29 août 2019, Monsieur [O] a fait délivrer à Monsieur [R] et Madame [L] un commandement de payer la somme de 9160 euros au titre des loyers dus pour la période du premier juillet 2016 au 30 juillet 2019. Par acte d'huissier du 28 juillet 2020, Monsieur [K] [O], représentée par sa tutrice, Madame [H] [S] née [O], a fait assigner Monsieur [R] et Madame [L] aux fins de voir valider le commandement de payer, constater la résiliation du bail, ordonner leur expulsion et les condamner solidairement et sous astreinte à un arriéré locatif, ainsi qu'à une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. Monsieur [O] est décédé. Ses filles, [W] et [H] [O] ont repris l'action qu'il avait introduite. Par jugement contradictoire du 22 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection d'Aix-en-Provence a : - validé le commandement de payer délivré le 29 août 2019. - prononcé la résiliation du bail liant les parties et déclaré en conséquence les locataires sans droit ni titre. - ordonné l'expulsion de [N] [R] et son épouse née [X] [L] ainsi que celle de tout occupant de leurs chefs des locaux loués, laquelle ne pourra intervenir que dans le délai de deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux prévu par les articles L411-1 et 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, avec au besoin le concours de la force publique. - dit qu'il sera procédé, conformément à l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer. - fixé au dernier loyer l'indemnité mensuelle d'occupation des lieux soit à la somme actuelle de 255 euros (deux cent cinquante cinq euros) et condamné solidairement [N] [R] et son épouse née [X] [L] au paiement de ladite indemnité jusqu'à leur départ effectif des lieux, - condamné solidairement [N] [R] et son épouse née [X] [L] à payer à [W] [U] et [H] [S] nées [O] la somme de 8941,45 euros (huit mille neuf cent quarante et un euros et quarante cinq centimes) au titre des loyers pour la période du 29 août 2016 au 31 juillet 2019. - débouté [N] [R] et son épouse née [X] [L] de leur demande reconventionnelle. - condamné in solidum [N] [R] et son épouse née [X] [L] à payer [W] [U] et [H] [S] nées [O] la somme de 1000 Euros (mille euros) en application de l' article 700 du Code de Procédure Civile . - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. - condamné in solidum [N] [R] et son épouse née [X] [L] aux dépens. Le premier juge a estimé valable le commandement de payer et relevé qu'il visait les articles 1728 et 1741 du code civil. Faisant application de l'article 12 du code de procédure civile, il a estimé que le tribunal était saisi d'une demande de prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers. Il a relevé que les locataires ne démontraient pas s'être libérés du paiement des loyers et qu'ils ne justifiaient pas s'être acquittés de la somme de 3090 euros entre les mains de la trésorerie de [Localité 9] dans le cadre d'un avis à tiers détenteur. Il a réduit le montant des sommes dues par les locataires en faisant état d'une prescription pour la période antérieure au 29 août 2016. Il a prononcé la résiliation judiciaire du bail en raison de l'ampleur et de la persistance dans le temps de la dette locative ainsi que de l'absence de propositions de paiement des locataires. Il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation au dernier loyer. Il a rejeté la demande reconventionnelle formée par Monsieur [R] et Madame [L] tendant à voir condamner les consorts [O] à leur verser la somme de 50.000 euros au motif que l'écrit du 11 décembre 2007, qui émanerait de Monsieur [O] ne pouvait produire aucun effet car il était sans cause et qu'aucune des diligences mentionnées dans cet écrit n'avait été effectuée. Le 08 décembre 2021, Monsieur [R] et Madame [L] ont relevé appel de tous les chefs de cette décision. Mesdames [W] et [H] [O] ont constitué avocat. Par conclusions notifiées le 16 janvier 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Monsieur [R] et Madame [L] demandent à la cour : - de réformer le jugement déféré, - de prononcer la nullité du congé délivré le 29 août 2019, - de débouter Mesdames [W] et [H] [O] épouses PA- [U] et [S], venants aux droits de Monsieur [O], de leurs demandes tendant à la constatation de la résiliation du bail litigieux, - de dire n'y avoir lieu à l'expulsion des locataires et au paiement d'une indemnité d'occupation, - de débouter Mesdames [W] et [H] [O] épouses [U] et [S], venants aux droits de Monsieur [O], de leurs demandes tendant à la condamnation solidaire et provisoire de la somme de 9.180,00 euros et de la réduire à la somme de 2.499,40 euros. - de débouter Mesdames [W] et [H] [O] épouses [U] et [S], venants aux droits de Monsieur [O], de leur demandes tendant à la condamnation du paiement de l'arriéré de loyer sous astreinte de 10,00 euros par jour de retard. - de réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire d'Aix en Provence en date du 22 octobre 2021, - de condamner solidairement Mesdames [W] et [H] [O] épouses [U] et [S], venants aux droits de Monsieur [O] au paiement de la somme de 50.000,00 euros au titre de l'accord passé avec Monsieur [O] et les locataires sur la réhabilitation de l'écurie-sellerie. - de condamner solidairement Mesdames [W] et [H] [O] épouses [U] et [S], venants aux droits de Monsieur [O] au paiement de la somme de 2.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la Loi n°91-647 du 10 juillet 1991 au profit de l'avocat soussigné lequel renoncera à percevoir l'aide juridictionnelle le cas échéant. Ils exposent avoir pris à bail une ancienne écurie-sellerie pour une durée de 10 ans et avoir obtenu l'accord du bailleur pour effectuer d'importants travaux sur le bâti pour le rendre habitable. Ils soulignent que les travaux ont été interrompus par la direction départementale de l'équipement et que les parties ont alors convenu de fixer le loyer mensuel à 255 euros (au lieu de 320 euros). Ils précisent que leur bailleur a reconnu leur devoir la somme de 50.000 euros en raison des travaux qu'ils avaient effectués sur une partie de l'écurie-sellerie. Ils relatent que ce dernier a été condamné en raison d'infractions aux règles de l'urbanisme et que la cour d'appel d'Aix-en-Provence, dans un arrêt du 07 décembre 2010, a obligé ce dernier à remettre en état d'écurie-sellerie la partie du bâtiment aménagée en logement par eux-mêmes. Ils indiquent que Monsieur [O] ne leur a pas versé la somme convenue et qu'ils étaient d'accord pour quitter les lieux dès que le versement de cette somme serait effectué. Ils précisent avoir procédé à des frais incombant normalement au bailleur. Ils sollicitent l'infirmation du jugement déféré en indiquant que Monsieur [O] avait sollicité la résiliation automatique du bail par le jeu du commandement de payer, ce qu'il ne pouvait faire puisqu'aucune clause résolutoire n'était mentionnée au bail. Ils soutiennent que ce commandement ne répond pas aux exigences de la loi du 06 juillet 1989. Ils estiment que le premier juge a dénaturé la demande formée par le bailleur. Ils soutiennent que les consorts [O] ne peuvent solliciter les loyers qu'à partir du mois d'août 2016 et non de juillet 2016, en raison de la prescription triennale de la loi du 06 juillet 1989. Ils ajoutent avoir été destinataires d'un avis à tiers détenteur et avoir payé les loyers entre les mains de l'administration fiscale à compter du 19 septembre 2014 jusqu'en janvier 2017 inclus. Ils en concluent que la somme de 1785 euros doit être retranchée des loyers à devoir. Ils soulignent que leur bailleur avait reçu des fonds de la CAF alors qu'ils n'ont bénéficié d'aucune baisse de loyer ni de remboursement. Ils sollicitent en conséquence la réduction du montant de leur dette locative à proportion des sommes encaissées par leur bailleur provenant de la CAF. Ils sollicitent la somme de 50.000 euros qu'ils estiment due contractuellement et qui correspond à leur indemnisation au titre de la réhabilitation de l'écurie-sellerie. Ils soutiennent bénéficier d'une reconnaissance de dette. Par conclusions notifiées le 14 février 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, Madame [W] [O] épouse [U] et Madame [H] [O] épouse [S] demandent à la cour : - de débouter Monsieur et Madame [R] de leurs demandes, - de confirmer le jugement déféré, - de condamner solidairement Monsieur [N] [R] et Madame [X] [R] née [L] à leur verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, - de condamner solidairement Monsieur [N] [R] et Madame [X] [R] née [L] aux dépens. Elles soulignent que le commandement de payer est régulier et qu'il est resté infructueux. Elles sollicitent la résiliation du bail et notent que cette résiliation résulte également de l'article 1224 du code civil. Elles relèvent que les consorts [R] ne versent aucun loyer depuis de nombreuses années. Elles font valoir que ces derniers ne justifient pas s'être acquittés des loyers entre les mains du Trésor Public dans le cadre d'un avis à tiers détenteur. Elles soutiennent que le bailleur n'avait perçu aucune somme de la CAF pour la période considérée. Elles contestent l'existence d'une reconnaissance de dette de 50.000 euros et discutent le document signé le 11 décembre 2007. Elles relèvent que l'engagement de leur auteur n'est pas causé. Elles relèvent que ce document a été rédigé par leur père alors qu'il ne disposait plus de discernement. Elles précisent qu'il est sans rapport avec l'exécution du bail. Elles discutent également le document signé le 27 juin 2007. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 04 janvier 2023. MOTIVATION Sur la résiliation judiciaire du bail Devant la cour, les consorts [O] sollicitent la confirmation du jugement déféré qui prononce la résiliation judiciaire du bail et relèvent, au sein de leurs conclusions, que cette résiliation résulte de l'article 1224 du code civil. Elle ne sollicitent pas la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire à la suite de la délivrance du commandement de payer du 09 août 2019. Dès lors, il n'y a pas lieu d'étudier la validité du commandement de payer puisque les intimées ne sollicitent pas qu'il produise des conséquences telle que l'acquisition de la clause résolutoire. Il s'agit d'étudier si les locataires ont commis des manquement suffisamment graves à leurs obligations pouvant justifier la résiliation judiciaire du bail. L'article 1353 du code civil énonce que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Les parties sont liées par un contrat de location qui vise la loi du 06 juillet 1989. En leur qualité de locataires, Monsieur [R] et Madame [L] épouse [R] sont tenus de payer les loyers, en vertu des article 1728 du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989. Il leur incombe de justifier s'être acquittés du paiement des loyers. Les consorts [O] font état d'un arriéré locatif de 8941, 45 euros, selon le calcul du premier juge qui évoquait 35 loyers de 255 euros (du premier septembre 2016 au 31 juillet 2019), outre deux jours en août 2016. Monsieur et Madame [R] ne justifient pas s'être acquittés des loyers réclamés. Ils ne démontrent pas avoir versé des loyers entre les mains du Trésor Public. Les pièces qu'ils produisent (lettre d'accompagnement du 23 mars 2015 d'un avis à tiers détenteur et mainlevée d'opposition adressée à Monsieur [R] qui évoque un paiement de 3090 euros fait à la caisse-sans que l'on sache qui est à l'origine de ce paiement) ne sont pas des éléments suffisants pour démontrer que les locataires ont effectivement payé des loyers entre les mains du Trésor public. Ils ne peuvent en conséquence demander que la somme de 1785 euros soit retranchée du montant des loyers à devoir. Ils ne rapportent pas la preuve que la CAF aurait versé des sommes au bailleur pour la période courant à compter du premier septembre 2016. Ils ne démontrent pas le montant des loyers qu'ils ont eux-même versés pour la période de l'année 2006 à l'année 2012 justifierait un remboursement partiel du bailleur. Compte tenu de ces éléments, il convient de confirmer le jugement déféré qui les a condamnés à verser la somme de 8941,45 euros au titre d'un arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2019. Ces sommes correspondent à un impayé de trois ans. Au-delà de la prescription qui a été retenue par le premier juge, les intimées soutiennent que Monsieur [R] et Madame [L] épouse [R] ne payaient plus depuis plusieurs années leurs loyers dont les parties conviennent qu'il avait été ramené à la somme de 255 euros. Monsieur [R] et Madame [L] épouse [R] ne rapportent pas la preuve qu'ils ont payé régulièrement leur loyer. Il est donc établi qu'ils ont manqué de façon persistante et durable à leurs obligations de paiement de loyer. Ils ont été mis en demeure de payer leurs loyers par le commandement de payer. Ils ne se sont pas acquittés de l'arriéré locatif. En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224, 1227, 1228 du code civil. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. Il sera également confirmé s'agissant des conséquences de cette résiliation (expulsion, montant de l'indemnité d'occupation destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du bailleur lié à la privation de son local). Sur la demande de Monsieur [R] et Madame [L] épouse [R] tendant à voir condamner les consorts [O] à leur verser la somme de 50.000 euros Le 27 juin 2007, Monsieur [O], dont il n'est pas dénié la signature, a établi un écrit aux termes duquel il indiquait mandater Monsieur [R] pour ' effectuer toutes les démarches de ventes des bâtis existant(...). Prix : Vente 450.000 à 500.000 euros Octroi cinquante mille euros pour la dite vente, Ceci n'est pas une rémunération ni un salaire; dédommagement pour travaux, frais, entretien; gardiennage, résiliation du bail anticipé (Compensation)'. Le 11 décembre 2007, Monsieur [O] a établi un écrit, également signé par Monsieur [R], aux termes duquel il indiquait : 'Reconnaît envers Monsieur [R] [N] (...) - en référence du bail initial consenti jusqu'en 2018 si celui devait être interrompu par une décision qu'elle qu'elle soit - décision de justice - vente (aliénation) - ou autres Mr [O] reconnaît et fera verser ou versera lui-même la somme de - Cinquante mille euros J'entreprend à partir de ce jour l'inscription et l'enregistrement : Registre des Hypothèques Cette accord entre les parties sera confirmé par la démarche notariée en l'étude de Maître [V] à [Localité 7]'. L'article 1131 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, énonce que l'obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet. La remise de 50.000 euros à laquelle s'engageait Monsieur [O] à l'égard de Monsieur [R] était causée, dans le premier écrit, par le fait que ce dernier était mandaté pour effectuer des démarches pour vendre certains bâtis. Monsieur [R] n'indique pas avoir effectué ces démarches et il ne peut, sauf à dénaturer cet écrit qui stipule 'Octroi cinquante mille euros pour la dite vente', soutenir qu'il s'agit d'une reconnaissance de dette uniquement en lien avec les travaux qu'il a fait effectuer dans les locaux loués. La remise de 50.000 euros à laquelle s'engageait Monsieur [O] à l'égard de Monsieur [R] était causée, dans le deuxième écrit, par la cessation du bail dont l'échéance était l'année 2018. Par ailleurs, il était mentionné que l'accord devait être confirmé par un acte notarié. Or, le bail s'est poursuivi après l'année 2018 et aucune démarche notariée n'a été entreprise. Ainsi, quels que soient les écrits versés au débat, l'obligation tendant à la remise de la somme de 50.000 euros au bénéfice de Monsieur [R] est dépourvue de cause. Monsieur [R] et Madame [L] épouse [R] ne peuvent s'appuyer sur ces écrits pour revendiquer la somme de 50.000 euros au motif qu'ils auraient effectué des travaux dans les locaux loués. C'est donc par des motifs pertinents que le premier a rejeté la demande de Monsieur [R] et Madame [L] tendant à voir condamner les consorts [O] à leur verser la somme de 50.000 euros. Le jugement sera confirmé sur ce point. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Monsieur [R] et Madame [L] épouse [R] sont essentiellement défaillants. Ils seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel et déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel. Il n'est pas équitable de laisser à la charge des consorts [O] les frais irrépétibles qu'ils ont exposés en première instance et en appel. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné in solidum Monsieur [R] et Madame [L] épouse [R] aux dépens et à verser aux consorts [O] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Monsieur [R] et Madame [L] épouse [R] seront en outre condamnés à verser aux consorts [O] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y AJOUTANT, CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [R] et Madame [X] [R] née [L] à verser à Madame [W] [O] épouse [U] et Madame [H] [O] épouse [S] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles qu'elles ont exposés en appel, REJETTE la demande de Monsieur [N] [R] et Madame [X] [R] née [L] au titre des frais irrépétibles d'appel, CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [R] et Madame [X] [R] née [L] aux dépens de la présente procédure. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,