Tribunal judiciaire, 28 mars 2024. 24/00100

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :Monsieur [O] [H] Copie exécutoire délivrée le : à :Maître Roger LEMONNIER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/00100 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WCP N° MINUTE : 5 JUGEMENT rendu le 28 mars 2024 DEMANDERESSE S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0516 DÉFENDEUR Monsieur [O] [H], demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, lors des délibérés, DATE DES DÉBATS Audience publique du 06 février 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 mars 2024 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffière, Décision du 28 mars 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00100 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WCP EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat du 22 mars 2022, la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS s'est portée caution d'un bail d'habitation consenti par M. [T] [X] à M. [O] [H] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 915 euros et d'une provision pour charges de 15 euros. Par acte de commissaire de justice du 2 août 2023, la caution a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1846,48 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [H] le 3 août 2023. Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, faire prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire, en tout état de cause ordonner l'expulsion de M. [O] [H] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 3682,06 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1758,04 euros, et pour le surplus à compter de l'assignation, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 17 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 6 février 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée 5 février 2024, s'élève désormais à 7530,10 euros, terme de janvier 2024 inclus. M. [O] [H], régulièrement cité à étude, n'a pas comparu ni n'a été représenté. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 mars 2024, par mise à disposition des parties au greffe. La date du délibéré a été avancée au 28 mars 2024. Autorisée à produire en délibéré un décompte actualisé de la dette, la demanderesse a transmis, par courrier déposé au greffe le 8 février 2024, le document demandé. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité En vertu de l'article 2306 du Code civil, "la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur ". Dans le cadre d'un contrat de bail, elle est en droit d'exercer l'action en résolution du bail, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier. La société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 2306 du Code civil. Sur le fond Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 2 août 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1846,48 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La caution est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d'acquisition de cette clause sont réunies depuis le 14 septembre 2023. Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. Sur la demande en paiement portant sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés et échus En application des dispositions de l'article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. En l'espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 5 février 2024, M. [O] [H] lui devait la somme de 7530,10 euros, terme de janvier 2024 inclus, soustraction faite des frais de procédure. M. [O] [H] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la caution, avec intérêts au taux légal à compter du 2 août 2023 sur la somme de 1758,04 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. Sur l'indemnité d'occupation : Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d'occupation est allouée à celui-ci. En effet, l'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre donc dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. Il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail. Cette indemnité est déjà liquidée partiellement, en tout cas jusqu'au terme de janvier 2024 inclus, à la condamnation principale. La condamnation au paiement prendra donc effet à compter de l’échéance de février 2024. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [O] [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS supporter les frais non compris dans les dépens exposés. Une indemnité de 300 euros sera mise à la charge de Monsieur M. [O] [H] à ce titre. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 août 2023 n'a pas été réglée dans les six semaines, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 mars 2022 entre M. [T] [X], d'une part, et M. [O] [H], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 14 septembre 2023, DIT qu'à défaut par M. [O] [H] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE M. [O] [H] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS la somme de 7530,10 euros (sept mille cinq cent trente euros et dix centimes) au titre de des loyers, indemnités d'occupation et charges échus et impayés, terme de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 août 2023 sur la somme de 1758,04 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [O] [H], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement ; CONDAMNE M. [O] [H] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter de l’échéance de février 2024 jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d'expulsion, soit par la remise des clés en mains propres au bailleur ; CONDAMNE M. [O] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 août 2023 et celui de l'assignation du 13 octobre 2023. CONDAMNE M. [O] [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés Le Greffier La Juge