Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Laure SAGET
Me Frédérique ROUSSEL STHAL
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/05854 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LAC
N° MINUTE :
2
JUGEMENT
rendu le 05 juin 2024
DEMANDERESSE
S.A.S.U TOURNESOL TECHNOLOGIE,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Laure SAGET de la SELEURL LAURE SAGET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #R0197
DÉFENDEUR
Monsieur [V] [L],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1414
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562023501483 du 13/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 27 février 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 juin 2024 par Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 05 juin 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05854 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LAC
FAITS ET PROCEDURE
Par contrat établi le 18/04/2016 et ayant pris effet au 01/12/2015, Madame [W] [C], aux droits de laquelle vient la société TOURNESOL TECHNOLOGIES, avait donné en location à Monsieur [V] [L] un appartement (1 pièce) situé [Adresse 1] à [Localité 2] (7ème étage) moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé de 250 €, outre 30 € au titre des provisions sur charges.
Par acte du 13/04/2023, la société TOURNESOL TECHNOLOGIES a fait délivrer à Monsieur [V] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 1120 €.
Par acte du 03/07/2023, la société TOURNESOL TECHNOLOGIES a assigné Monsieur [V] [L] devant le tribunal judiciaire de de PARIS (juge des contentieux de la protection) aux fins d'obtenir :
- la constatation de la résiliation de plein droit du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ; subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire ;
- l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- le règlement du sort des meubles se trouvant sur place selon les modalités légales ;
- le paiement de la somme de 1680 € au titre des loyers et charges impayés, échéance de juin 2023 comprise, avec intérêts légaux à compter de l'assignation ;
- le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges normalement exigibles, majoré de 50 %, à compter du 13/06/2023 jusqu'à la reprise effective des lieux.
Enfin, la société TOURNESOL TECHNOLOGIES a réclamé une indemnité de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et le maintien de l'exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.
Le Préfet de PARIS a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 04/07/2023. Il a été justifié de la saisine de la CCAPEX.
Monsieur [V] [L], représenté par son avocat, a conclu tout d'abord à l'irrecevabilité des demandes et a demandé que soit prononcée la nullité du commandement de payer du 13/04/2023 du fait de la mauvaise foi du bailleur.
Par ailleurs, Monsieur [L] a demandé la désignation d'un expert aux frais avancés du trésor public aux fins d'examiner les désordres affectant le logement, de déterminer les travaux à accomplir par le bailleur et d'évaluer la diminution de loyer du fait de l'indécence du logement, avec détermination de la date à laquelle les désordres sont intervenus et les différents préjudices subis.
Subsidiairement, Monsieur [L] a réclamé la condamnation de la société TOURNESOL TECHNOLOGIES à lui verser la somme de 15 000 € au titre des différents chefs de préjudices subis. Il a réclamé également une indemnité de 2000 € en application de l'article 700 alinéa 2 du code de procédure civile.
De façon encore plus subsidiaire, Monsieur [L] a demandé la suspension des effets de la clause résolutoire et qu'il soit constaté le règlement de la dette locative.
Tout d'abord, Monsieur [L] a rappelé que le bail de 2016 faisait suite à un bail verbal conclu en 1996 et portait sur une chambre de service. Il a fait valoir qu'il subissait de graves nuisances résultant de l'indécence du logement et d'un état de vétusté de celui-ci auxquels le bailleur n'avait jamais remédié, malgré l'envoi de plusieurs courriers.
Monsieur [L] a indiqué qu'il avait toujours souhaité la réparation des désordres mais que son bailleur lui avait fait des propositions inadaptées. C'était donc seulement le peu de respect témoigné par la société bailleresse de la vie privée de son locataire qui avait été source de ses réticences.
Monsieur [L] a expliqué qu'il avait cessé de payer son loyer à compter du 01/01/2023 pour obtenir la réalisation des travaux nécessaires dans des conditions satisfaisantes. Il a ajouté qu'il avait réglé la somme de 2800 € par virement le 03/10/2023 pour démontrer sa bonne foi, étant précisé que le service technique à l'habitat avait été saisi et avait procédé à une visite le 08/12/2023.
Monsieur [L] en tout état de cause a développé les éléments suivants :
La société bailleresse avait délivré le commandement en toute connaissance de cause pour ce qui est de l'indécence du logement. Elle avait de plus refusé de remplir l'attestation à destination de la CAF.Les désordres s'aggravaient, bien qu'il n'y ait pas à proprement parler insalubrité.L'indécence du logement avait suscité des problèmes de santé pour le locataire.La mauvaise foi de la société bailleresse était confirmée par une instance précédente démontrant sa volonté de se débarrasser de son locataire par tous moyens.En plus du paiement de la dette, Monsieur [L] avait repris le règlement régulier du loyer courant.
La société TOURNESOL TECHNOLOGIES a maintenu l'intégralité de ses demandes, à l'exception de sa demande en paiement d'un solde de loyers et charges. Par ailleurs, elle a porté sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile à 4000 €.
La société TOURNESOL TECHNOLOGIES a tout d'abord rappelé qu'un premier devis avait été établi le 07/05/2022 pour la réfection de l'électricité et la reprise des peintures (5225 €). Elle a également rappelé qu'elle avait demandé par lettre recommandée avec accusé de réception du 02/06/2022 de pouvoir procéder aux travaux envisagés, tout en offrant un relogement au locataire pendant leur durée et le déménagement de ses meubles et affaires personnelles dans un garde-meuble.
La société TOURNESOL TECHNOLOGIES a fait état également d'une sommation du 15/06/2022 pour avoir accès au logement le 21/06/2022 et ce, dans le but de déménager les meubles et de réaliser les travaux.
La société TOURNESOL TECHNOLOGIES a expliqué que Monsieur [L] avait constamment opposé un refus. Monsieur [L] ne pouvait par ailleurs se prévaloir la carence de la société bailleresse dans l'établissement de justificatifs pour la CAF, puisque l'état du logement ne permettait pas cet établissement.
La société TOURNESOL TECHNOLOGIES, au delà, a fait valoir les éléments suivants :
la clause résolutoire avait été acquise et Monsieur [L] était devenu occupant sans droit ni titre du logement à compter du 13/06/2023.Alors que les sollicitations du locataire n'étaient en rien démontrées, il ressortait en revanche des éléments produits que la société bailleresse avait proposé la réalisation des travaux, moyennant une durée de deux semaines et demi, période pour laquelle un relogement avait été offert à Monsieur [L] ainsi que le déménagement de ses meublés et affaires personnelles dans un garde-meuble.L'argument de l'indécence du logement relevait de la mauvaise foi du locataire, toutes formes de propositions du bailleur pour des travaux ayant essuyé un refus. L'argument de l'intention nocive du bailleur manquait tout autant de sérieux, la précédente procédure en validation de congé ayant été engagée par l'ancien propriétaire.La faute du locataire consistait non seulement dans le défaut de paiement du loyer mais aussi dans le refus d'un accès au logement pour y procéder à des travaux d'amélioration, conformément à l'article 7 de la loi du 06/07/1989.S'agissant de la demande d'expertise, Monsieur [L] n'avait ni spécifié le fondement juridique de cette demande, ni justifié précisément des troubles dont il se plaignait. Il n'avait jamais engagé préalablement de discussions avec le bailleur sur les travaux à exécuter.S'agissant de la demande d'indemnisation, le juge des référés dans le précédent litige n'avait en rien statué sur l'état de vétusté du logement mais sur une question de forme relative au congé délivré. Aucun élément concret traduisait l'impossibilité d'utiliser les locaux loués.Enfin, le commandement visant la clause résolutoire était ancien et aucun versement n'avait été effectué par le locataire avant le 03/10/2023, jour de la première audience. En tout état de cause, la nécessité de réparations ne pouvait suffire à justifier le défaut de paiement des loyers courants.
MOTIVATIONS
Sur la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire
Il n'a pas été contesté que le commandement de payer a été délivré pour des échéances de loyer dont le paiement n'était pas intervenu. Par ailleurs, ce commandement, en date du 13/04/2023, était largement postérieur à la demande d'accès faite par la société bailleresse auprès de son locataire.
À cet égard, il ressort qu'un devis de travaux avait été établi le 07/05/2022, qu'un courrier du 02/06/2022, envoyé par lettre recommandée avec accusé de déception, avait donné au locataire les informations sur les modalités des travaux envisagés, que ce soit leur date ou leur durée, qu'enfin, face au refus de Monsieur [L], une sommation lui avait été faite le 15/06/2022.
Il ne saurait donc être considéré que le commandement avait été délivré alors que la société bailleresse se serait refusée à effectuer des travaux de remise en état du logement aux fins de répondre à l'objet du bail, c'est-à-dire la jouissance paisible des lieux par le locataire dans un logement décent.
Sur les modalités des travaux envisagés
Aux termes de l'article 7 de la loi du 06/07/1989, le locataire est obligé de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal des locaux loués et pour des travaux qui permettent au bailleur de remplir les obligations mentionnées à l'article 6 de la loi du 06/07/1989.
Selon l'article 7 susvisé, les 2 derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables. Aussi, avant le début des travaux, le locataire doit être informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Selon l'article 1724 alinéa 2 du Code civil, si les réparations durent plus de 21 jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire aura été privé.
En l'espèce, il n'est pas prétendu par Monsieur [L] une déficience d'information ou l'inexactitude des informations transmises concernant les travaux envisagés, travaux dont il ne conteste pas la réception du devis.
Les travaux concernés devaient se dérouler du 21/06/2022 au 07/07/2022, soit 17 jours. La société bailleresse n'était donc pas tenue par l'obligation d'indemnisation du préjudice résultant desdits travaux et sa responsabilité ne pouvait être recherchée quant à l'adaptation à la situation personnelle de son locataire du relogement proposé à ce dernier et de l'entrepôt de ses meubles.
En définitive, les modalités de réalisation des travaux souhaités par la société bailleresse ne pouvaient être constitutives de fautes susceptibles de remettre en cause la validité du commandement du 13/04/2023 en ce que ces fautes auraient affecté l'exigibilité des loyers et charges contractuelles.
Rien ne permettait donc de mettre en cause la responsabilité de la société TOURNESOL TECHNOLOGIES dans la bonne exécution du contrat de location, tout du moins à compter du 02/06/2022. Or, les impayés avaient débuté le 01/01/2023.
Sur la résiliation en application de la clause résolutoire
Il est produit à l'instance :
le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ;un commandement de payer en date du 13/04/2023, faisant référence à cette clause résolutoire ;un décompte actualisé des loyers et charges impayés actualisés au 22/02/2024.
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 tel qu'applicable au litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux.
Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que le locataire ne s'en est pas acquitté totalement à la date du 13/06/2023.
Si en conséquence, au 14/06/2023, la clause résolutoire a été acquise de plein droit, la demande subsidiaire aux fins de voir suspendre les effets de la clause résolutoire et constater le règlement de la dette locative doit être accueillie favorablement, en application de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.
En effet, tout d'abord il n'est pas contesté que Monsieur [V] [L] a réglé le reliquat de la dette dès le 03/10/2023 et qu'il a repris le paiement régulier du loyer courant. Par ailleurs, le bail est ancien, ayant d'ailleurs débuté par un bail verbal régularisé par la suite. En tout état de cause, il ne ressort pas des éléments du dossier que le défaut de paiement des loyers et charges ait été la conséquence d'une défaillance purement financière de Monsieur [L].
En effet, un courrier de Monsieur [L] avait expliqué son refus de payer par le refus de la société bailleresse de signer les documents de la CAF.
Il sera précisé que ce dernier refus de la société bailleresse, sur l'intention de laquelle il est possible de s'interroger, ne pouvait pourtant caractériser, tout du moins de façon suffisante, une faute du bailleur au vu des propositions de travaux faites auparavant.
Le juge note toutefois, comme il sera développé par la suite, un caractère manifestement tardif de la proposition de travaux, alors que ceux-ci portaient manifestement, au moins partiellement, sur des éléments de décence et de sécurité du logement.
En conséquence, le respect relatif par la société TOURNESOL TECHNOLOGIES de ses propres obligations ne peut qu'amener à relativiser le défaut temporaire de respect par Monsieur [L] de ses obligations.
L'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 alinéa 3, 4, et 5 prévoit que :
Le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement du loyer courant, des délais de paiement dans la limite de 3 ans, dans les conditions prévues par l'article 1343-5 du code civil.Dans cette hypothèse, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus si l'une des parties le demande.Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, reprenant son plein effet dans le cas contraire.
Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire, de surseoir définitivement à la résiliation du bail et à l'expulsion du locataire et ce, au vu du paiement total de la dette, la clause résolutoire ne pouvant de ce fait reprendre ses effets.
Il y a lieu également de débouter la société TOURNESOL TECHNOLOGIES de sa demande subsidiaire en résiliation du bail. D'une part, le défaut de paiement, couvert dans le cadre de la présente procédure ne constitue pas une faute justifiant de façon suffisante la résiliation judiciaire du bail.
D'autre part, s'agissant du refus d'intervention des entreprises chargées de la réfection du logement, les circonstances de ce refus ne sont pas non plus suffisantes à justifier la résiliation judiciaire du bail.
Il sera rappelé que tout d'abord cette intervention a été tardive. Par ailleurs, s'agissant du relogement proposé, non seulement il avait été proposé dans un lieu relativement lointain du logement loué et il en était de même pour le garde-meuble choisi. Mais en plus, ces deux lieux se trouvaient totalement à l'opposé l'un de l'autre.
Sur La demande d'expertise
Il n'apparaît pas dans les pièces produites par le locataire des commencements de preuve suffisants s'agissant de l'état de l'appartement dont la dégradation affecterait sa décence ou sa jouissance paisible, tout du moins en dehors des éléments ressortant du devis établi le 07/05/2022.
En conséquence, il ne saurait être donné suite à une demande d'expertise dont les contours, au vu de l'absence d'éléments circonstanciés, ne peuvent être déterminés. Mais également, il suffit au locataire de solliciter, au moyen d'une interpellation suffisante du bailleur, les travaux détaillés dans le devis susvisé, en acceptant des modalités de réalisation qui devront rester conformes aux dispositions légales.
Sur la demande subsidiaire en dommages-intérêts
Il ressort de l'ordonnance du 03/03/2021 que la société TOURNESOL TECHNOLOGIES se trouvait au moins à la date des débats, soit le 04/01/2021, pleinement informée de la nécessité de réaliser des travaux pour permettre l'habitabilité du logement, puisqu'elle en déduisait elle-même dans ses écritures la nécessité d'un départ du locataire, concrétisée par le congé délivré.
La validité du congé n'ayant pas été retenue, la société TOURNESOL TECHNOLOGIES devait alors tout mettre en œuvre pour réaliser les travaux permettant la décence et la viabilité du logement et ce, le plus rapidement possible.
Or, force est de constater que la proposition faite au locataire quant à la réalisation des travaux date seulement du 02/06/2022. Par ailleurs, il résulte du devis du 07/05/2022 que les travaux d'électricité prévus relevaient de la décence et de la sécurité du logement et que les travaux de peinture correspondaient à l'entretien normal de celui-ci, dû par le bailleur en application de l'article 6 de la loi du 06/07/1989, répondant en effet à la vétusté évidente des lieux.
Au vu des éléments qui précèdent, Monsieur [L] a subi un trouble de jouissance manifeste entre le 01/01/2021 et le 02/06/2022 pour lequel la société bailleresse ne saurait écarter sa responsabilité. Ce trouble sera chiffré au vu du montant du loyer et des caractéristiques du logement à 120 € par mois, soit une somme globale de 1560 €.
La société TOURNESOL TECHNOLOGIES sera condamnée au paiement de cette somme.
Sur les demandes accessoires
Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles de l'instance.
Il sera remarqué à cet égard que la totale bonne foi en l'espèce de la société TOURNESOL TECHNOLOGIES n'est pas acquise, notamment à l'examen des conditions offertes pour la réalisation des travaux et pour le relogement du locataire et l'entrepôt de ses meubles.
Toutefois, compte tenu du défaut de paiement des loyers, du bien-fondé du commandement de payer visant la clause résolutoire et du règlement du reliquat de la dette seulement à la veille de la première audience, Monsieur [V] [L] sera condamné aux dépens. Ce motif justifie également le rejet de la demande de Monsieur [L] faite en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Au vu de la date de l'assignation, le présent jugement sera assorti de l'exécution provisoire de plein droit.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort
Déboute Monsieur [V] [L] de sa demande aux fins de voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer délivré par la société TOURNESOL TECHNOLOGIES le 13/04/2023.
Déclare recevables les demandes faites par la société TOURNESOL TECHNOLOGIES à l'encontre de Monsieur [V] [L].
Constate l'acquisition au 14/06/2023 de la clause de résiliation de plein droit figurant au bail établi le 18/04/2016 et ayant pris effet au 01/12/2015, bail consenti par Madame [W] [C] (aux droits de laquelle vient la société TOURNESOL TECHNOLOGIES) à Monsieur [V] [L] portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 2] (7ème étage).
Constate qu'à ce jour Monsieur [V] [L] n'est redevable de plus aucune somme envers la société TOURNESOL TECHNOLOGIES au titre d'un reliquat de loyers et charges, toute dette à ce titre ayant été à ce jour réglée.
Suspend l'effet de la clause de résiliation de plein droit de façon définitive.
Déboute la société TOURNESOL TECHNOLOGIES de sa demande en résiliation du bail fondée sur l'acquisition de la clause résolutoire, de sa demande en résiliation judiciaire du bail, de ses demandes d'expulsion et accessoire et de sa demande en fixation d'une indemnité d'occupation.
Déboute Monsieur [V] [L] de sa demande d'expertise.
Condamne la société TOURNESOL TECHNOLOGIES à payer à Monsieur [V] [L] la somme de 1560 € en indemnisation de son trouble de jouissance subi avant le 02/06/2022
Déboute les parties du surplus de leurs demandes, notamment en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne Monsieur [V] [L] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de notification à la préfecture.
Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.
Le Greffier Le Juge
