Cour d'appel, 02 février 2023. 19/03465

COUR D'APPEL DE BORDEAUX DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 02 FEVRIER 2023 F N° RG 19/03465 - N° Portalis DBVJ-V-B7D-LC43 Syndicat des copropriétaires IMMEUBLES SIS [Adresse 1] c/ SCI DESTINEE Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 14 février 2019 (R.G. 15/08589) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 20 juin 2019 APPELANTE : Syndicat des copropriétaires IMMEUBLES SIS [Adresse 1] Pris en la personne de son Syndic bénévole Monsieur [I] [M] demeurant [Adresse 2] Représentée par Me Patrick TRASSARD de la SELARL TRASSARD & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉE : SCI DESTINEE [Adresse 3] Représentée par Me Guillaume HARPILLARD de la SELARL HARNO & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 décembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine DEFOY, conseiller chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Paule POIREL, Président, Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller, Madame Christine DEFOY, Conseiller, Greffier lors des débats : Mme Annie BLAZEVIC Greffier lors du prononcé : Mme Audrey COLLIN ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. FAITS ET PROCÉDURE : L'immeuble sis [Adresse 1] est soumis au statut de la copropriété selon règlement de copropriété initial publié à la conservation des hypothèques le 29 janvier 1963. La SCI Destinée est propriétaire du local situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, composé par les lots 1, 3 et 6. Par acte sous seing privé du 7 décembre 2010, la SCI Destinée a donné ce local à bail à la société G&J, qui a cédé son fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, le 19 septembre 2013, à la SARL [Adresse 1] exploitant sous l'enseigne commerciale 'The Dog and Duck' une activité de bar-pub. Suite à l'ouverture de l'établissement au mois de décembre 2013, un litige est né entre les copropriétaires relatif à l'activité de restauration rapide exercée, certains d'entre eux se plaignant de nuisances olfactives, notamment ceux occupant les lots situés au premier étage de l'immeuble, outre de nuisances sonores générées par l'activité du bar et de sa terrasse. Les plaintes relatives à ces nuisances s`étant poursuivies malgré l'intervention du syndic et la réalisation de travaux par la SARL [Adresse 1], le syndic a convoqué le 2 juin 2015 une assemblée générale des copropriétaires en vue de délibérer notamment sur l'interdiction d'exploitation d'une activité de restauration dans l'immeuble. Contestant la régularité de la résolution n°5-2 votée le 25 juin 2015, par acte du 24 août 2015, la SCI Destinée a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic bénévole M. [I] [M], devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins d'annulation. Par jugement du 14 février 2019, le tribunal de grande instance de Bordeaux a : - déclaré la SCI Destinée recevable en ses demandes, - annulé la résolution n°5-2, intitulée 'Interdiction d'exploitation d'une activité de restauration dans l''immeuble', votée lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] en date du 25 juin 2015, - débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] de sa demande reconventionnelle de remise en état sous astreinte du lot n°6 dont est propriétaire la SCI Destinée, - condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic bénévole M. [I] [M], à payer à la SCI Destinée la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic bénévole M. [I] [M], aux dépens de l'instance, avec droit de recouvrement direct au profit des avocats de la cause conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - dispensé la SCI Destinée de toute charge de copropriété relative à la présente procédure, ces frais devant être répartis entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement, - rejeté toutes autres demandes comme non fondées. Le Syndicat des copropriétaire immeuble sis [Adresse 1] a relevé appel du jugement le 20 juin 2019 en ce qu'il a : - déclaré la SCI Destinée recevable en sa demande d`annulation de la résolution n° 5-2 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] du 8 février 2017, - annulé la résolution n°5-2, intitulée 'Interdiction d'exploitation d''une activité de restauration dans l''immeuble (article 26 de la loi du 10 juillet 1965)', votée lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] en date du 8 février 2017, - débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] de sa demande reconventionnelle de remise en état sous astreinte du lot n°6 dont est propriétaire la SCI Destinée, - condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic bénévole M. [I] [M], à payer à la SCI Destinée la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic bénévole M. [I] [M], aux dépens de l'instance, avec droit de recouvrement direct au profit des avocats de la cause conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - dispensé la SCI Destinée de toute charge de copropriété relative à la présente procédure, ces frais devant être répartis entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - rejeté toutes autres demandes comme non fondées. L'ordonnance du 5 avril 2022 a fixé l'audience des plaidoiries au 7 décembre 2022. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 septembre 2019, le Syndicat des copropriétaire immeuble sis [Adresse 1] demande à la cour de : - réformer la décision entreprise en tous les chefs dont appel, Et statuant à nouveau : - débouter la SCI Destinée de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions, - dire et juger que la résolution 5-2 du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires des immeubles sis [Adresse 1] en date du 25 juin 2015 a été valablement adoptée, - condamner la SCI Destinée à rétablir l'affectation du lot n°6 à usage de bureau, dépôt et wc, dans le délai d'un mois suivant la signification de la décision à intervenir, puis passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, - condamner la SCI Destinée à payer au syndicat des copropriétaires des immeubles sis [Adresse 1], la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SELARL Patrick Trassard, en vertu de l'article 699 du même code. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 décembre 2019, la SCI Destinée demande à la cour de : A titre principal, - réformer le jugement du 14 février 2019, - constater que la résolution n°5-2 de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2015 ne contient pas les modalités de vote pourtant prescrites à peine de nullité, - dire et juger qu'à défaut de cette précision, aucune décision n'a été valablement prise par l'Assemblée Générale, A titre subsidiaire, - confirmer le jugement du 14 février 2019, - dire et juger que la résolution n° 5-2 de l'assemblée générale des copropriétaires a pour objet de modifier la destination contractuelle des lots, - dire et juger qu'une telle décision requiert un vote favorable de l'unanimité des copropriétaires pour être adoptée. - dire et juger que faute d'avoir été adoptée à l'unanimité des copropriétaires, cette résolution a été rejetée. - par conséquent, déclarer que la résolution n° 5-2 de l'assemblée Générale des copropriétaires est nulle en ce qu'elle n'a pas été votée à l'unanimité, - débouter le Syndicat des copropriétaire immeuble sis [Adresse 1] de sa demande reconventionnelle de remise en état, - la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, En tout état de cause, - condamner le Syndicat des copropriétaire immeuble sis [Adresse 1] aux entiers dépens et à une indemnité de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 455 du code de procédure civil, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 novembre 2022. MOTIFS : Sur l'absence de décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2015, Dans le cadre d'un appel incident la SCI Destinée demande à la cour d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté sa demande tendant à dire qu'en réalité aucune décision n'avait été prise, dès lors que la résolution n°5-2 votée par l'assemblée générale des coprorpiétaires ne précisait nullement le résultat du vote, en violation des dispositions de l'article 17 du décret du 17 mars 1967, à savoir ne mentionnait pas la majorité applicable au vote, ni le sens de la décision prise à savoir une adoption ou un rejet. Or l'article 17 du décret du 17 mars 1967 relatif au formalisme des décision des assemblées générales prévoit que le procès-verbal des assemblées générales doit être signé par le président, le sécrétaire et par les scrutateurs. Il doit également comporter sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour le résultat du vote, ainsi que le nom des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision ainsi que ceux qui se sont abstenus. Se fondant sur la disposition précitée, la SCI Destinée soutient que le vote doit être indiqué de manière précise et que le fait pour le procès-verbal de ne mentionner que le nombre de votes pour ou contre, ainsi que les tantièmes est insuffisant, celui-ci se devant d'indiquer, à peine de nullité, la majorité applicable à ce vote ainsi que le sens de la décision : adoption ou rejet, et ce, à l'aune d'un arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la cour de cassation le 3 juin 1998. Dans cet arrêt, la juridiction suprême a sanctionné les juridictions du fonds en ce qu'elles ont validé un procés-verbal d'assemblée générale sans vérifier que la résolution avait été adopté à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et que le nombre total des tantièmes avait été mentionné. Or, contrairement à la jurisprudence précitée, la résolution n°5-2 figurant en page 6 du procès-verbal d'assemblée générale établi le 25 juin 2015 précise expressément l'indication des tantièmes et ne comporte aucune ambiguité quant à son résultat, puisqu'ayant été adoptée à proportion de 8920/10 000 tantièmes, seule la SCI Destinée ayant voté contre. Dans ces conditions, il y a lieu de considérer qu'une décision a été effectivement prise par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble, sis [Adresse 1] et de confirmer sur ce point le jugement déféré. Sur la nullité de la résolution n° 5-2 votée par l'assemblée générale des copropriétaires, L'article 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble. L'article 9 de la même loi indique quant à lui que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires; ni à la destination de l'immeuble. L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans son avant dernier alinéa, dispose que l'assemblée générale ne peut à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. En outre, le règlement de copropriété adopté le 29 janvier 1963 dispose en son article 4 que les 'appartements ne pourront être affectés qu'à des habitations bourgeoises ou à un usage professionnel, commercial ou administratif et qu'en outre, il ne pourra être établi aucun atelier ou commerce et industrie bruyants ou un établissement classé par la loi, parmi les établissements insalubres, incommodes de 1ère, 2ème et 3ème classe'. Dans le cadre de son appel, le syndicat des copropriétaires de la résidence susvisée, conteste le jugement entrepris qui a prononcé l'annulation de la résolution n°5-2 votée par l'assemblée générale des copropriétaires le 25 juin 2015, sur le fondement de l'article 26 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, considérant que ladite résolution est parfaitement valable, un vote à l'unanimité, n'étant nullement requis au cas d'espèce. Il considère que l'article 26 précité n'est pas applicable, dés lors la résolution n°5-2 n'impose pas une modification de la destination des parties privatives et qu'elle a été prise au contraire sur le fondement de l'article 4 du règlement de la copropriété , au regard des nuisances sonores et olfactives générées par l'activité de restauration de SARL [Adresse 1] exploitant sous l'enseigne commerciale 'The Dog and Duck. Une telle décision vise en réalité selon lui à préserver la destination initiale des locaux LA SCI Destinée répond que le règlement de copropriété ne fait nullement obstacle à l'exercice d'une activité de restauration et que le lot n°3 n'est pas destiné uniquement à une activité de bar. Selon elle, la décision litigieuse ne pouvait être prise qu'à l'unanimité des copropriétaires, dès lors qu'elle implique une modification de la destination des parties privatives. Elle sollicite donc la confirmation du jugement déféré qui a annulé la résolution n°5-2 votée par l'assemblée générale des copropriétaires. En l'espèce, il résulte du règlement de copropriété applicable en date du 29 janvier 1963 et plus spécifiquement de son article 4 relatif à la destination des locaux que les appartements ne peuvent être affectés qu'à des habitations bourgeoises ou à un usage professionnel, commercial ou administratif. Le terme générique de commercial visé dans le règlement de copropriété induit que peuvent être exercées dans les locaux 'toutes activités commerciales', c'est à dire non seulement une activité de bar, mais également de restauration, s'agissant d'une acitvité commerciale. L'article 4 n'exclut de la destination de l'immeuble que les commerces bruyants ou les établissements classés en vertu de la loi comme insalubres, incommodes ou dangeureux. Or, force est de constater que le constat d'huissier établi par Maître [B] le 26 mars 2015 insiste sur les nuisances olfactives générées par l'exploitation de l'activité de restauration de la SARL [Adresse 1] et non sur le caractère bruyant de ce commerce, lequel par ailleurs ne relève pas des établissements insalubres, incommodes et dangereux. Si le syndicat des copropriétaires argue du défaut de conformité du local qui ne permet pas l'exploitation d'une actvité de restauration dans les locaux et des risques d'incendie générés par l'existence de résidus hautement inflammables, il ne rapporte pas la preuve, au vu de ses seules allégations, du caractère dangereux de l'établissement, pas plus que de la violation des prescriptions de l'article PE 16 de l'arrêté du 25 juin 1980, portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les incendies et de panique dans les établissements recevant du public et relatifs aux établissements de catégorie 5, dont il n'est pas acquis qu'il s'applique au cas d'espèce. En outre, la description des lieux, telle que figurant au règlement de copropriété indiquant que le lot n°3 est aménagé en bar et arrière-bar, ne restreint pas les possibilités d'activités afférentes à ce local, dans la mesure où comme indiqué précédemment, les locaux peuvent être affectés en vertu du règlement de copropriété à un usage commercial de manière générale. Dès lors en votant la résolution n°5-2 le 25 juin 2015, l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a modifié la destination des parties privatives de l'immeuble dès lors qu'elle a rendu impossible l'exercice d'une activité de restauration qui pourtant était précédemment exercée conformément à la destination commerciale des locaux. En application de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, une telle décision ne pouvant être prise qu'à l'unanimité, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble suvisé a violé la disposition précitée, dès lors qu'il a entériné cette décision nonobstant l'opposition de la SCI Destinée. Il en résulte que la résolution n° 5-2 votée le 25 juin 2015 ne pourra qu'être déclarée nulle et le jugement déféré confirmé de ce chef. Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétiaires, Le Syndicat des copropriétaires critique également le jugement entrepris qui l'a débouté de sa demande reconventionnelle tendant à la remise en état du lot numéro 6 qui était décrit comme étant à usage de bureau et dans lequel la SARL [Adresse 1] a installé un billard. Il considère qu'en procédant à une telle installation, la SARL [Adresse 1] a modifié la destination des lieux et qu'elle devra par conséquent les remettre en état. Toutefois, comme l'a à juste titre indiqué le premier juge, l'intangibilité de la destination des parties privatives n'est pas absolue et l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires n'est requise que lorsque le changement de destination envisagé est de nature à porter atteinte à la destination de l'immeuble ou aux intérêts des autres copropriétaires. Or, en l'espèce, force est de constater que la destination de l'immeuble n'interdit nullement son exploitation commerciale à titre de salle de jeux et qu'il n'est pas démontré qu'il soit porté atteinte à l'intérêt des autres copropriétaires du fait de cet aménagement, de sorte que l'appelant ne pourra qu'être débouté de ses prétentions formées de ce chef. Sulr les autres demandes, La SCI Destinée sera en outre dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions du jugement déféré. Il ne paraît pas inéquitable de condamner le Syndicat des copropriétaires des immeubles sis [Adresse 1], qui succombe en son appel ,de payer à la SCI Destinée la somme de 2000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera également condamné aux entiers dépens de l'instance. Le Syndicat des copropriétaires sera enfin débouté de ses prétentions forméesà ces titres. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Dans les limites de l'appel, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne le Syndicat des copropriétaires des immeubles sis [Adresse 1] à payer à la SCI Destinée la somme de 2000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne le Syndicat des copropriétaires des immeubles sis [Adresse 1] aux entiers dépens de l'instance, Déboute le Syndicat des copropriétaires des immeubles sis [Adresse 1] de ses demandes formées à ces titres. La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LA PRESIDENTE