Tribunal judiciaire, 07 mars 2024. 21/09160

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 8ème chambre 2ème section N° RG 21/09160 N° Portalis 352J-W-B7F-CUYVX N° MINUTE : Assignation du : 07 Juin 2021 JUGEMENT rendu le 07 Mars 2024 DEMANDEURS Madame [L] [R] épouse [F] Monsieur [I] [F] [Adresse 2] [Localité 10] représentés par Maître Marine DEPOIX de la SELARL AKAOUI DEPOIX PICARD, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0673 DÉFENDEURS Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 8], représenté par son syndic, le Cabinet RINALDI, [Adresse 4] [Localité 9] représenté par Maître Nicolas SCHBATH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0177 Madame [S] [D] épouse [G] [Adresse 5] [Localité 1] défaillante Décision du 07 Mars 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 21/09160 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUYVX Société SOLLY AZAR, prise en la personne de son représentant légal et en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] [Localité 7] défaillante COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président Anita ANTON, Vice-Présidente Olivier PERRIN, Vice-Président assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière, DÉBATS A l’audience du 07 Décembre 2023 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire en premier ressort *** Monsieur [I] [F] et Madame [L] [R] épouse [F] ont acquis de Madame [S] [G], par acte notarié du 31 octobre 2006, un appartement situé au 5ème étage dans l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis. Lors des opérations d'acquisition, le notaire en charge de la vente, la SCP DENIS POISSON et CHRISTOPHE CHEVAL, a adressé à la mairie de [Localité 11] une déclaration d'intention d'aliéner, laquelle n'a pas fait usage de son droit de préemption. Depuis le 26 février 1999, l'immeuble est frappé par un arrêté préfectoral d'insalubrité. Le Préfet a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de l'immeuble de réaliser les travaux, notamment ceux relatifs aux parties communes. La mairie de [Localité 11] a alors procédé à l'exécution des travaux nécessaires, du 7 mars au 16 mai 2011. A la suite d'une visite de contrôle en mars 2013, la mairie de [Localité 11] n'a pas ordonné la main-levée de l'arrêté d'insalubrité. Les consorts [F] ont alors fait assigner en référé-expertise Madame [G] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], aux fins de décrire les désordres et fournir tous les éléments concernant la dépréciation de l'immeuble. Par ordonnance du 4 juillet 2012, Monsieur [M] [A] a été désigné en qualité d'expert judiciaire. Par ordonnance du 20 août 2012, Monsieur [X] [E] a été désigné en remplacement de Monsieur [A]. Au cours des opérations, Madame [G] a mis en cause le syndic en exercice de l'immeuble lors de la vente, la société AG COP, ainsi que le notaire en charge de celle-ci, la SCP Denis Poisson et Cheval. L'expert a rendu son rapport le 10 mai 2019. Par actes d'huissier des 7, 9 et 21 juin 2021, les époux [F] ont fait assigner au fond, devant le tribunal judiciaire de Paris, la ville de [Localité 11], Madame [S] [G], la société SOLLY AZAR et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], afin de solliciter à titre principal la condamnation in solidum de ces derniers à réparer leurs différents préjudices (matériel, moral et au titre de la perte de revenus locatifs). Selon ordonnance rendue le 10 novembre 2022, le juge de la mise en état de la 8ème chambre – 2ème section du tribunal judiciaire de Paris a notamment constaté l'incompétence des juridictions de l'ordre judiciaire pour connaître des demandes formées par les époux [F] à l'encontre de la ville de [Localité 11] et renvoyé en conséquence les parties à mieux se pourvoir concernant lesdites demandes. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 mai 2023, Monsieur [I] [F] et Madame [L] [R] épouse [F] demandent au tribunal de : Vu les articles 1382 ancien et suivant, et 1240 nouveau, 1604 et suivant du Code civil, Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, Vu les articles 514 et suivants et 700 du Code de procédure civile, Déclarer Monsieur et Madame [F] recevables et bien fondés en leurs demandes, Constater que le Syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, Constater que Madame [G] a manqué à son obligation de délivrance conforme, Déclarer que la société SOLLY AZAR doit sa garantie à son assuré le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], Condamner in solidum Madame [G] ainsi que le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 11] représenté par son syndic, le Cabinet RINALDI et la société SOLLY AZAR à verser à Monsieur et Madame [F] la somme de de 16.280 € au titre de la perte de revenus locatifs, Condamner in solidum Madame [G] ainsi que le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 11] représenté par son syndic, le Cabinet RINALDI et la société SOLLY AZAR à verser à Monsieur et Madame [F] la somme 30 065,19 € au titre de leur préjudice matériel, Condamner in solidum Madame [G] ainsi que le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 11] représenté par son syndic, le Cabinet RINALDI et la société SOLLY AZAR à verser à Monsieur et Madame [F] la somme de 5 000 € au titre de leur préjudice moral, Dire et juger que les indemnités allouées porteront intérêts légaux à compter de la date de la présente assignation, Condamner in solidum Madame [G] ainsi que le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 11] représenté par son syndic, le Cabinet RINALDI et la société SOLLY AZAR à verser à Monsieur et Madame [F] la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Condamner in solidum Madame [G] ainsi que le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 11] représenté par son syndic, le Cabinet RINALDI et la société SOLLY AZAR à verser à Monsieur et Madame [F] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] demande au tribunal de : Vu l’article 1240 du code civil, Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, DEBOUTER les demandeurs de leurs demandes, fins et conclusions, CONDAMNER les époux [F]-[R] à la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Bien que régulièrement assignées, respectivement à personne morale le 9 juin 2021 et à domicile le 21 juin 2021, la société SOLLY AZAR et Madame [S] [D] épouse [G] n'ont pas constitué avocat. Le jugement sera réputé contradictoire en application des dispositions de l'article 473 du Code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 octobre 2023. L'affaire, plaidée à l'audience du 7 décembre 2023, a été mise en délibéré au 7 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION : En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. I – Sur les demandes indemnitaires des époux [F] : 1-1 Sur les responsabilités : Les époux [F] agissent sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 8] et sur le fondement des dispositions des articles 1604 et suivants du code civil à l'encontre de Madame [S] [D] épouse [G] (obligation de délivrance conforme). S'agissant du syndicat des copropriétaires, ils font valoir que le syndicat des copropriétaires n'a jamais entretenu les parties communes, ce qui a entraîné la constatation de l'insalubrité de l'immeuble, et que depuis le 26 février 1999, il n'a pas pris les mesures qui s'imposaient pour réhabiliter l'immeuble, ce qui a conduit la ville de [Localité 11] à effectuer d'office, en mars 2011, les travaux nécessaires, ces mesures s'étant avérées insuffisantes et le syndicat ayant persisté dans son incurie. Ils précisent que le régime de responsabilité édicté par l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est objectif et ne nécessite pas la preuve d'une faute, tandis qu'aucun cas de force majeure, de faute de la victime ou de fait d'un tiers n'est démontré. Ils soulignent que la non-conformité alléguée d'installations sanitaires privatives est sans lien avec l'insalubrité déclarée par la préfecture, résultant des parties communes. S'agissant de Madame [S] [D] épouse [G], ils estiment que celle-ci a manqué à son obligation de délivrance conforme en vendant un bien occupé, situé dans un immeuble dont les parties communes ont été frappées d'un arrêté d'insalubrité, alors qu'il était constant que ce bien était destiné à la location, donc à produire des revenus locatifs, sur lesquels ils comptaient. Ils estiment qu'en vendant un logement dont les parties communes étaient frappées d'un tel arrêté, Madame [G] a vendu un logement inapte à remplir l'usage auquel il était destiné, l'insalubrité des parties communes ayant engendré une impossibilité de mettre le bien en location donc de percevoir des loyers. Ils précisent enfin qu'outre cette non-conformité fonctionnelle, il s'agit également d'une non-conformité matérielle, en ce qu'ils ont fait l'acquisition d'un bien situé au sein d'une copropriété dont ils ignoraient tout du caractère insalubre, le bien acquis n'étant manifestement pas conforme au bien vendu, de sorte que la responsabilité de Madame [G] doit être retenue. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] fait état de la non-conformité des installations sanitaires privatives de locaux en rez-de-chaussée (restaurant la CASBAH) ainsi que de locaux voisins de la S.C.I. COSTES ROYALE à l'origine de fuites ainsi que d'une expertise ayant constaté la conformité des installations communes de colonnes montantes et descendantes et excluant toute responsabilité de la copropriété à ce sujet. Il ajoute que : - la question du mauvais état des toitures des bâtiments sur cour a été âprement discutée dans le cadre des opérations d'expertise, notamment la propriété de la toiture du bâtiment appartenant à Madame [W], au regard des stipulations du règlement de copropriété, - les époux [F] ne démontrent pas en quoi la copropriété aurait une quelconque responsabilité de ce fait, - le mauvais état de la cour et celui des toilettes communes sont causés par les défaillances propres aux installations sanitaires privatives, dont celle d'une copropriétaire qui a, à l'époque, apposé une serrure et a clos une cour pour son usage exclusif, ce qui a compliqué les opérations de rénovation de ladite cour, - l’on ne saurait sérieusement reprocher une quelconque faute à la copropriété dans les délais pris pour la rénovation de ladite courette, - la copropriété a connu de très lourds impayés et retards de charges de copropriété, accumulés depuis de très nombreuses années, - elle a fait diligence, dans la mesure du possible, face à toutes les difficultés rencontrées. *** Aucun moyen de fait ou de droit n'étant développé par les époux [F] au soutien de leurs demandes de condamnation formées à l'encontre de la société SOLLY AZAR, les demandeurs devront en être intégralement déboutés. 1-1-1 Sur la responsabilité de Madame [S] [D] épouse [G] : Aux termes de l'article 1604 du code civil, « la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur ». L’obligation de délivrance, prévue aux articles 1603 et 1604 à 1624 du code civil, s’entend non seulement de la prise de possession du bien vendu par l’acquéreur, mais également de la délivrance d’une chose conforme aux prévisions contractuelles. La chose achetée doit être identique à celle spécifiée au contrat, elle doit être de la qualité convenue et l’acheteur doit la trouver en même quantité. Il s’agit donc de comparer ce qui a été convenu avec ce qui a été livré. La chose achetée doit ainsi correspondre « aux spécifications convenues entre les parties ». Le juge doit donc rechercher si le bien remis est conforme aux prévisions contractuelles, c’est-à-dire si la chose vendue correspond aux normes définies au contrat. Si les clauses contractuelles sont obscures, il doit rechercher la commune intention des parties. La délivrance du bien vendu doit être entendue aussi de celle d’un bien conforme aux normes administratives dont, éventuellement, il relève. Le bien doit en effet être en état d’usage. La non-conformité de la chose aux spécifications contractuelles constitue un manquement à l’obligation de délivrance conforme. Par ailleurs, la garantie de délivrance conforme est soumise au régime de la responsabilité sans faute, de sorte qu’elle est due lorsqu’il existe une distorsion entre la chose vendue telle qu’elle était prévue et telle qu’elle se trouve être en réalité. En l'espèce, il ressort de l'examen de l'acte de vente du 31 octobre 2006 que le bien vendu par Madame [S] [D] épouse [G] aux époux [F] (lot n° 135, appartement au cinquième étage du bâtiment A, d'une superficie de 23,9 m²) était loué au moment de la vente « à des charges et conditions que l'acquéreur déclare parfaitement connaître pour lesquelles il se reconnaît purement et simple subrogé dans les droits et obligation du vendeur à cet égard », selon bail d'une durée de trois années renouvelables ayant commencé à courir le 1er février 1998, dont une copie était annexée à l'acte, moyennant un loyer mensuel charges comprises de 399,33 € (pièce n° 1 produite en demande, pages 5 et 6 en particulier). Par ailleurs, aux termes dudit acte, le vendeur déclarait que « les biens vendus ne sont pas insalubres et ne font l'objet d'aucune interdiction d'habiter, mesure de séquestre ou de confiscation ni d'injonction de travaux » (page 18). Pourtant, à cette date, un arrêté d'insalubrité du 26 février 1999 avait déjà été pris, mettant en demeure le syndic d'exécuter certaines mesures concernant la structure de l'immeuble, l'enveloppe extérieure du bâtiment, et les parties communes de l'immeuble (réfection de l'installation électrique et du réseau d'évacuation des eaux usagées et vannes, remise en état des faux plafonds, réfection du réseau de distribution d'eau potable, ventilation des caves, dératisation et désinsectisation générale de l'immeuble, etc.) dans un délai de huit mois (pièce n° 6 produite en demande). Or, en application du I de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation, pour les locaux visés par un tel arrêté, le loyer versé en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée (pièce n° 17 produite en demande, courrier recommandé du service technique de l'habitat, sous-direction de l'habitation, direction du logement et de l'habitation de la mairie de [Localité 11] en date du 13 mai 2013). Il s'en déduit que Madame [S] [D] épouse [G] a délivré un bien non-conforme aux dispositions réglementaires relatives au logement décent, en violation des dispositions précitées de l'acte de vente, l'impossibilité de donner le bien en location constituant en outre un défaut de conformité de la chose vendue, qui n'était pas apparent pour des non-professionnels (ex. en ce sens : Cour d'appel de Lyon, 1ère chambre civile B, 26 janvier 2021, n° RG 19/01693). La responsabilité de Madame [S] [D] épouse [G] sera donc retenue sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme de l'article 1604 du code civil, sans qu'il soit besoin d'établir l'existence d'une faute imputable à cette dernière, la connaissance ou non du défaut de conformité étant sans incidence sur l'obligation d'indemnisation de la venderesse. 1-1-2 Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] : Il est constant que la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires est engagée, en application des dispositions du dernier alinéa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que le siège du dommage se situe dans les parties communes, la démonstration d'un désordre ayant pour origine les parties communes étant la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement (ex. : Cour d'appel de Bastia, Chambre civile B, 26 octobre 2011, n° RG 08/00851 ; Cour d'appel de Saint-Denis, Chambre civile, 29 juin 2018, n° RG 17/00191). Le syndicat des copropriétaires est donc responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, sans qu'il soit nécessaire de démontrer l'existence d'un comportement fautif, donc même si aucun défaut d'entretien ne peut lui être reproché (ex. : Civ. 3ème, 28 mars 1990, n° 88-15.364 ; 27 novembre 1991, n° 89-17.185 ; 12 septembre 2012, n° 11-10.421 ; 17 décembre 2015, n° 14-16.372), la référence au défaut d'entretien des parties communes ayant au surplus été supprimée de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019. Le syndicat ne pourra s'exonérer par la preuve de son absence de faute (Civ. 3ème, 21 janvier 2004, n° 02-16.386). Sa responsabilité se trouve donc engagée dès lors qu'il ne procède pas aux travaux de réhabilitation rendus nécessaires par l'état de l'immeuble (ex. : Civ. 3ème, 15 octobre 2014, n° 13-18.343). Le syndicat ne peut s'exonérer de cette responsabilité qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers (ex. : Civ. 3ème, 12 septembre 2012, n° 11-10.421 ; 9 mai 2019, n° 18-13.670). En l'espèce, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que le syndic n'a pris aucune des mesures prescrites dans l'arrêté du 26 février 1999, jusqu'à ce ce que les travaux soient réalisés d'office à l'initiative de la ville de [Localité 11] du 7 mars au 16 mai 2011 (pièce n° 12), sans toutefois supprimer la totalité des insalubrités subsistant au sein de l'immeuble, dont la persistance a été constatée lors d'une visite du service technique de l'habitation de la mairie de [Localité 11] du 7 mars 2013 (pièce n° 17), à savoir : - affouillement dans la cour et le WC commun au rez-de-chaussée, - éléments de descente cassés et absence de tampon de dégorgement pouvant entraîner mauvaises odeurs et fuites d'eau, - déficience de l'évacuation des eaux pluviales dans la courette de gauche, - infiltration en parties communes sous la courette de gauche, - infiltration au rez-de-chaussée dans le couloir d'accès à la courette, - trous dans la façade cour susceptibles d'entraîner des infiltrations dans les logements, - effondrement et étaiement d'un plafond des parties communes au 5ème étage. Ces éléments ont justifié le refus de ce service d'établir un rapport de mainlevée de l'arrêté préfectoral d'insalubrité du 26 février 1999, qui n'a finalement été levé que le 22 septembre 2022. Or, l'arrêté préfectoral d'insalubrité du 26 février 1999 n'a été adressé en copie aux époux [F] par le syndic de l'immeuble que le 1er février 2009, soit plus d'un an après l'acquisition de leur lot (pièce n° 21 produite en demande, rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [X] [E], page 11). S'agissant d'une responsabilité objective, sans faute, le syndicat des copropriétaires ne peut utilement invoquer des difficultés de mise en œuvre de travaux de rénovation de la cour commune (pièces n° 3 à 7) ou des problèmes de financement des travaux en raison des impayés et retards de charges de copropriété imputables à certains copropriétaires (pièces n° 8 et 9), ne constituant pas en l'espèce des causes exonératoires de responsabilité, étant précisé au surplus que : - les défaillances justifiant le refus de levée de l'arrêté d'insalubrité ne concernaient pas, de manière exclusive, la cour commune, - les pièces produites en défense par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 8] ne permettent nullement d'établir que les désordres importants affectant l'immeuble, qui caractérisent un défaut d'entretien manifeste des parties communes, auraient pour origine les installations sanitaires privatives et/ou les agissements de certains copropriétaires. La responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] sera donc retenue sur le fondement des dispositions de l'article 14 de la loi ° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. 1-2 Sur l'indemnisation des préjudices : Les époux [F] indiquent s'être trouvés en grande difficulté financière en raison de l'absence de perception de loyers depuis le mois d'août 2019, de sorte qu'ils ont été contraints de renégocier leurs emprunts en cours, ce qui a conduit à des frais supplémentaires d'un montant de 7.253 € (notaires, banques, intermédiaires). Ils précisent produire un tableau récapitulatif du coût des travaux liés à l'insalubrité de 2010 à juin 2020 ainsi que du montant des loyers non perçus sur la période de juillet 2019 et juin 2020. Sur le préjudice de perte de revenus locatifs, ils soulignent que : - l'appartement acquis est occupé par le même locataire depuis le 1er février 1998, pour un loyer mensuel hors charges de 407 € (pièce n° 31), - à la suite du courrier daté du 2 juillet 2019, la mairie de [Localité 11] a enjoint à l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble de ne plus percevoir de loyers du fait de l'existence de cet arrêté sous peine de poursuites (pièce n° 32), - ils ne perçoivent plus aucun loyer depuis le mois de juillet 2019, date à laquelle leur locataire a cessé de les régler, - leur préjudice s'élève donc à la somme de 16.280 € (407 € hors charges x 40, arrêté à septembre 2022, date de levée de l'arrêté), celui-ci étant directement lié à la carence du syndic qui a conduit à ce qu'un tel arrêté soit pris, ainsi qu'à Madame [G], ayant manqué à son obligation de délivrance conforme. Sur le préjudice matériel, ils font valoir qu’ils ont été contraints d'engager des dépenses importantes correspondant à leur quote-part (134 tantièmes sur 11/217) et plus précisément : - 1.594,44 € au titre de l'appel de fond de février 2010 relatif aux travaux de plafond menuiseries résultant de la résolution n° 19 de l'assemblée générale du 18 janvier 2010 (pièces n° 8, 9 et 33), l'expert n'ayant pas retenu cette somme au motif que les procès-verbaux ne mentionnent pas que ces travaux ont été réalisés au titre de l'insalubrité alors qu'elle résulte totalement des travaux de réhabilitation (pièce n° 34), - 1.353,29 € au titre de l'appel de fonds du 30 août 2012 relatif aux travaux d'assainissement de l'immeuble liés à l'insalubrité, réglé au trésor public en juin 2013, cet appel de fonds correspondant aux travaux réalisés d'office par la ville de [Localité 11] (pièces n° 12 et 13) et cette somme ayant été validée par l'expert judiciaire, - 5.695,84 € au titre des travaux votés en assemblée générale en 2014 et 2015 destinés à lever l'arrêté d'insalubrité pour un montant de 476.793 € TTC (pièces n° 21, pages 10, 25, 26 et 27), somme validée par l'expert. Ils ajoutent à ces sommes : - celle de 9.075,28 € au titre de leur quote-part pour les travaux votés lors de l'assemblée générale du 13 juin 2019 (pièces n° 36 à 38), une première phase de travaux d'envergure ayant été votée afin de suivre les prescriptions indiquées dans l'arrêté de salubrité datant de 1999 (pièce n° 35, réfection de la toiture et ravalement des deux courettes, M. [E] n'ayant pas été en mesure de valider cette somme au jour du dépôt de son rapport : page 10), - celle de 3.594,88 € (pièce n° 43) au titre de la deuxième phase de travaux votée lors de l'assemblée générale du 15 octobre 2020, Soit au total la somme de 21.313,73 € au titre des règlements relatifs aux travaux destinés à obtenir la mainlevée de l'arrêté d'insalubrité. Ils font valoir que si le syndicat avait rempli ses obligations et procédé à son devoir de conservation et d'entretien de l'immeuble au fur et à mesure des années, ces travaux d'envergure n'auraient pas eu à exister et qu'ils n'auraient pas été contraints de supporter les frais afférents à des travaux qui ne sont que la traduction de l'incurie de plusieurs dizaines d'années, sans pouvoir jouir parallèlement de leur bien qu'ils destinaient à la location, de sorte que le lien de causalité ne fait aucun doute selon eux. Au titre des dépenses annexes (renégociation de prêt immobilier), ils font état de leurs situations personnelles et d'endettement, à la suite du départ à la retraite de Monsieur [F], ne leur ayant permis d'obtenir une offre que sur quinze ans, majorée de frais supplémentaires importants avec obligation d'une prise d'hypothèque, ce nouveau prêt ayant augmenté le volume de l'emprunt afin de rembourser l'ancienne banque. Ils réclament à ce titre la somme globale de 9.751,46 € (frais dossier CRCAL, provision sur frais, frais d'intermédiaire, indemnités remboursement anticipé 1er prêt, indemnités remboursement anticipé deuxième prêt, intérêt emprunt premier prêt, intérêt emprunt deuxième prêt). S'agissant du préjudice moral, ils font valoir qu'ils subissent depuis plus de dix ans et la connaissance de l'existence d'un arrêté d'insalubrité toutes les conséquences de celui-ci sur leurs conditions de vie, ce qui leur occasionne un stress important et permanent, chaque fin de mois étant vécue avec beaucoup d'appréhension. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] répond que : - l’on cherchera en vain le lien de causalité entre les demandes de remboursement de charges de copropriété des époux [F], leurs demandes de remboursement de frais financier et de crédits afférents auxdits charges et les prétendues fautes reprochées à la copropriété, - si les copropriétaires ne s'acquittent pas de leurs charges, la copropriété est dans l'incapacité d'assurer l'entretien et de l'immeuble et a fortiori d'obtenir la mainlevée de l'arrêté d'insalubrité, - en faisant l'acquisition de l'appartement, les époux [F] sont devenus copropriétaires et ont donc pris l'engagement, comme les autres copropriétaires, de faire face aux charges de copropriété afférentes, - ils avaient la possibilité de solliciter la nullité de la vente immobilière pour dol si, comme ils l'indiquent, ils ignoraient l'arrêté litigieux au moment de l'acquisition mais ils ont fait le choix de conserver la qualité de copropriétaire donc d'assumer les charges afférentes, - en toute hypothèse, la copropriété n'a jamais été interrogée préalablement à l'acquisition sur l'existence d'un tel arrêté et ne l'a par conséquent jamais déclaré, - il en va de même des frais de financement et de refinancement des crédits souscrits par les époux [F] pour payer les charges de copropriété. Sur le préjudice moral, il fait valoir que celui-ci n'est pas démontré, alors que l'immeuble était en 2006 dans un état de particulier délabrement, que les époux [F] ne pouvaient ignorer lorsqu'ils ont visité l'immeuble et l'appartement. Il indique, à titre d'exemple, qu'ils sont nécessairement passés devant les étais situés sur les fenêtres du 5ème étage lors de leur visite du studio dont ils sont propriétaires, le prix d'achat ayant forcément été minoré par rapport au quartier, sans qu'il soit possible de demander une seconde fois une indemnité financière pour la même cause. Sur l'indemnisation de la perte de loyers, il souligne qu'en application de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation, les loyers ne sont plus dus pour les immeubles faisant l'objet d'un arrêté d'insalubrité, les époux [F] ne démontrant pas en quoi une durée de 30 mois de suspension de loyer serait disproportionnée. *** S’agissant d’une responsabilité légale ,de plein droit, fondée sur les dispositions précités de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires ne peut s’en exonérer qu’en démontrant la cause étrangère, laquelle ne peut consister en la connaissance qu’avait ou pouvait avoir les acquéreurs, au moment de la vente, du très mauvais état d’entretien des parties communes de l’immeuble et de son incidence dommageable éventuelle sur le lot acquis. De même, la prise en compte dans la détermination du prix de vente du mauvais état des parties communes est sans incidence sur l’estimation de la réparation du préjudice, étant fait observer que les rapports de droit existant entre le syndicat des copropriétaires et un copropriétaire ne sont pas ceux de la vente qui n’est en effet conclue qu’entre le copropriétaire cédant et l’acquéreur. Le syndicat des copropriétaires est également mal venu à opposer à la victime l’interdiction de louer l’appartement acquis, en application des dispositions de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation, à la suite de l'arrêté d'insalubrité pris le 26 février 1999, alors que c’est la carence manifeste du syndicat des copropriétaires dans l’exécution de son obligation légale d’entretien des parties communes qui rend le logement dont s’agit non louable, aussi longtemps que les travaux de réfection des parties communes n’avaient pas été achevés et considérés comme de nature à justifier la levée de l'arrêté d'insalubrité. Les époux [F] sont donc fondés à être indemnisés de la privation de revenus locatifs subis, la suspension du paiement des loyers liée à l'arrêté d'insalubrité ayant immobilisé en pure perte le bien qu'ils avaient acquis dans le cadre d'un investissement locatif. Ils sont également fondés à réclamer le remboursement des frais de renégociation de leur prêt immobilier, consécutif à l'absence de revenus locatifs ayant aggravé leur endettement, comme directement en lien avec le défaut d'entretien des parties communes ayant conduit à l'arrêté préfectoral d'insalubrité dont la venderesse ne les a pas informés. En revanche, ils ne peuvent valablement, en application du principe de réparation intégrale du préjudice (sans perte ni profit), solliciter le remboursement de charges communes générales pour travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et à la sécurité des occupants, liées à leur qualité de copropriétaire et dont ils pouvaient raisonnablement prévoir, même en tant qu'acquéreurs profanes, la mise en œuvre à bref délai au moment de leur acquisition, eu égard à l'état de l'immeuble. De même, ils ne justifient pas aucun élément de preuve avoir subi un quelconque préjudice moral distinct de celui résultant de leur perte de revenus locatifs et de leur obligation de renégocier leur prêt, alors même qu'ils ne sont pas occupants du logement affecté par l'arrêté d'insalubrité et que, s'ils ne pouvaient connaître l'existence d'un arrêté préfectoral d'insalubrité, ils avaient pu néanmoins constater l'état de délabrement de l'immeuble lorsqu'ils avaient acquis leur lot. Sur la base d'une valeur locative de 407 € hors charges (pièce n° 31, contrat de bail du 1er février 1998), le préjudice de pertes de revenus locatifs subi par les époux [F] doit être calculé, sur une période de 39 mois, entre juillet 2019, date à laquelle la mairie de [Localité 11] a enjoint aux copropriétaires de l'immeuble de ne plus percevoir de loyers pour l'occupation de logements (pièce n° 32, courrier du 2 juillet 2019), et septembre 2022, date de levée de l'arrêté d'insalubrité, comme suit : > 407 € x 39 = 15.873 €. Au titre des frais de renégociation du prêt immobilier des époux [F] (frais de dossier CFCAL, provision sur frais, frais d'intermédiaire, indemnités de remboursements anticipés 1er et 2ème prêts), il convient de retenir la somme globale, justifiée et acceptable, de 8.607,00 € (pièces n° 39 à 41, 44 et 45), en y excluant les intérêts des emprunts liés aux prêts 7018 (crédit foncier, 343,26 €) et 700 (Domofinance, 801,20 €) dont rien n'indique que les époux [F] n'auraient pas été, en tout état de cause, contraints de les assumer en l'absence de renégociation de leur emprunt, si l'immeuble n'avait pas été affecté par un arrêté d'insalubrité. Au regard de ces éléments, Madame [S] [D] épouse [G] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] seront condamnés in solidum à payer aux époux [F] : - la somme de 15.873,00 € au titre de la perte de revenus locatifs, - et la somme de 8.607,00 € au titre de leur préjudice dit matériel (dépenses annexes). Les sommes précitées porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et non pas à compter de l'assignation, s'agissant de créances indemnitaires ne produisant intérêts moratoires que du jour de leur fixation judiciaire (article 1231-7 du Code civil). Les époux [F] seront déboutés du surplus de leurs demandes indemnitaires formées au titre de la perte de revenus locatifs et de leur préjudice matériel ainsi que de l'intégralité de leur demande indemnitaire formée au titre de leur préjudice moral. II – Sur les autres demandes : S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile. Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du Code de procédure civile. Madame [S] [D] épouse [G] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], qui succombent à l'instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant les frais de l'expertise judiciaire confiée à Monsieur [X] [E], selon ordonnance du 20 août 2012, ainsi qu'au paiement de la somme globale de 2.000,00 € aux époux [F] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] sera quant à lui intégralement débouté de sa demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, Déboute Monsieur [I] [F] et Madame [L] [R] épouse [F] de l'intégralité de leurs demandes de condamnation formées à l'encontre de la société SOLLY AZAR, Condamne in solidum Madame [S] [D] épouse [G] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] à payer à Monsieur [I] [F] et Madame [L] [R] épouse [F] : - la somme de 15.873,00 € au titre de la perte de revenus locatifs, - et la somme de 8.607,00 € au titre des dépenses annexes, Dit que les sommes précitées porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement, Déboute Monsieur [I] [F] et Madame [L] [R] épouse [F] du surplus de leurs demandes indemnitaires formées au titre de la perte de revenus locatifs et de leur préjudice matériel ainsi que de l'intégralité de leur demande indemnitaire formée au titre de leur préjudice moral, Condamne in solidum Madame [S] [D] épouse [G] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], aux entiers dépens, comprenant les frais de l'expertise judiciaire confiée à Monsieur [X] [E], Condamne in solidum Madame [S] [D] épouse [G] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] à payer à Monsieur [I] [F] et Madame [L] [R] épouse [F] la somme globale de 2.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] de l'intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit, Déboute les parties de leurs autres demandes. Fait et jugé à Paris le 07 Mars 2024 La GreffièreLe Président