Tribunal judiciaire, 13 octobre 2025. 23/09423

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE ■ PÔLE CIVIL 8ème chambre JUGEMENT RENDU LE 13 Octobre 2025 N° RG 23/09423 - N° Portalis DB3R-W-B7H-YZ62 N° Minute : AFFAIRE Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “RÉSIDENCE DU HAUT MESNIL” sis [Adresse 1] et [Adresse 4] représenté par son syndic : C/ [H] [B], [N] [B] Copies délivrées le : DEMANDERESSE Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “RÉSIDENCE DU HAUT MESNIL” sis [Adresse 1] et [Adresse 4] représenté par son syndic : Société IMMOBILIERE DU CHATEAU [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364 DEFENDEURS Monsieur [H] [B] [Adresse 3] [Localité 6] défaillant Madame [N] [B] [Adresse 3] [Localité 6] défaillant En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Juin 2025 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Maeva SARSIAT, Greffière. JUGEMENT prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats. EXPOSE DU LITIGE L'ensemble immobilier sis [Adresse 1] / [Adresse 4] à [Localité 6] est soumis au statut de la copropriété. Se plaignant de la défaillance de Monsieur [H] [B] et Madame [N] [B] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société Immobilière du Château, les a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 9 octobre 2023, aux fins essentiellement de les voir condamner à lui verser les sommes de 10.875,69 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtés au 12 septembre 2023, 3e trimestre inclus, outre 3.000 euros de dommages et intérêts. Aux termes de ses conclusions d'actualisation notifiées aux consorts [B] suivant acte d'huissier de justice du 21 mai 2024 et par voie électronique le 15 mai 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : CONSTATER que Monsieur [H] [B] et Madame [N] [B] sont propriétaires indivis des lots n° 167, 358 et 412, au sein de l'ensemble immobilier "résidence du Haut Mesnil" situé [Adresse 1] et [Adresse 4], à [Localité 6] dont le syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic, la société Immobilière du Château, DIRE ET JUGER recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "résidence du Haut Mesnil" situé [Adresse 1] et [Adresse 4], à [Localité 6], représenté par son syndic, la société Immobilière du Château, En conséquence CONDAMNER Monsieur [H] [B] et Madame [N] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "résidence du Haut Mesnil" situé [Adresse 1] et [Adresse 4], à [Localité 6], représenté par son syndic, la société Immobilière du Château, les sommes de : - 13.540,47 € au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés, arrêtées au 9 avril 2024, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l'assignation, sauf somme à parfaire, - 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts, - 3.000,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile. ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie CONDAMNER Monsieur [H] [B] et Madame [N] [B] aux entiers dépens. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à ces conclusions pour un exposé détaillé des moyens et prétentions du syndicat. M. et Mme [B], assignés suivant procès-verbaux de recherches infructueuses de l'article 659 du code de procédure civile, n'ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 474 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires Sur la distinction entre les charges et les frais réclamés Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 13.540,47 € au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés, arrêtées au 9 avril 2024. L'article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. En l'espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l'article 10-1 de la même loi. Partant, conformément aux décomptes produits par le demandeur, les charges, d'un montant de 13.240,47 euros, seront examinées en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d'un montant de 300 euros, seront examinés en application de l'article 10-1 de la même loi. Sur les sommes réclamées au titre des charges Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 13.240,47 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 9 avril 2024. En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi. À l'appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes : - un extrait de matrice cadastrale établissant que M. et Mme [B] sont propriétaires des lots n° 167, 358 et 412 de l'état descriptif de division, - un extrait du compte de M. et Mme [B] pour la période du 12 juillet 2021 au 1er juillet 2023, - un extrait du compte de M. et Mme [B] pour la période du 1er janvier 2022 au 9 avril 2024, - les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés aux défendeurs, - les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 18 juin 2021, 9 juin 2022 et 19 juin 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2020 à 2022 et voté les budgets prévisionnels des exercices 2022 à 2024 ainsi que divers travaux. Au vu des décomptes produits, le syndicat des copropriétaires justifie d'une créance certaine, liquide et exigible, déduction faite des frais de recouvrement et des reports à nouveau d'un montant de 10.774,61 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 12 Juillet 2021 au 9 avril 2024. Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d'intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2023, date de l'assignation. L'article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement : 1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ; 2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ; 4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ; 5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965; 6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; 7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires. Selon l'article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. A défaut, les intérêts peuvent courir à partir de la date d'un commandement de payer, de l'assignation, ou de conclusions d'actualisation. Partant, les intérêts au taux légal courront à compter de l'assignation, qui vaut mise en demeure. En conséquence, M. et Mme [B] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.774,61 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 12 Juillet 2021 au 9 avril 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 9 octobre 2023. Sur les frais nécessaires au recouvrement Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 300,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 9 octobre 2023. Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. Doivent être qualifiés de "frais nécessaires" au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure. Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel. Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi. À l'appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes : - un extrait du compte de M. et Mme [B] pour la période du 1er janvier 2022 au 1er avril 2024, - un courrier adressé en recommandé avec avis de réception par le conseil du syndicat, daté du 12 septembre 2023, avec preuve de dépôt postal du même jour, - les contrats de syndic. Le syndicat des copropriétaires sollicite remboursement de trois mises en demeure des 18 mai 2022, 24 août 2022 et 24 mars 2023 dont il n'est pas justifié. Il sera en conséquence débouté de sa demande au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et devra recréditer la somme totale de 300,00 euros, débitée sans fondement sur le compte de M. et Mme [B]. Débouté de sa demande du chef des frais de recouvrement, le syndicat des copropriétaires verra sa demande d'intérêts au taux légal à compter du 09 octobre 2023, date d'envoi de l'assignation, rejetée. Sur les dommages-intérêts Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts. En vertu de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d'un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s'acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. En l'espèce, la carence de M. et Mme [B] dans le paiement régulier de leurs charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci. Il ressort par ailleurs du jugement du tribunal de proximité d'Antony versé aux débats que M. et Mme [B] ont déjà été condamnés le 6 mai 2021 à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble la somme de 3.448,44 euros au titre d'un arriéré de charges de copropriété arrêtées à l'appel du 1er trimestre 2021 outre 300 euros à titre de dommages et intérêts. Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts, que M. et Mme [B] seront condamnés à lui payer. Sur les demandes accessoires M. et Mme [B], qui succombent, supporteront la charge des dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile que M. et Mme [B] seront condamnés à lui verser. Enfin, au vu de la date d'introduction de l'instance l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [H] [B] et Madame [N] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] / [Adresse 4], représenté par son syndic, les sommes de : - 10.774,61 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 12 Juillet 2021 au 9 avril 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 9 octobre 2023, - 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts, - 1.500,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (300,00 euros) doivent être recréditées sur le compte de Monsieur [H] [B] et Madame [N] [B] ; CONDAMNE Monsieur [H] [B] et Madame [N] [B] au paiement des entiers dépens de l'instance ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. signé par Carole GAYET, Juge et par Nadia TEFAT, Greffière, présente lors du prononcé. LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT