Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 24/01232

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [K] [Z] [S] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Karim BOUANANE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/01232 - N° Portalis 352J-W-B7I-C34MK N° MINUTE : JUGEMENT rendu le 28 juin 2024 DEMANDERESSE S.A. 1001 VIES HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971 DÉFENDEUR Monsieur [K] [Z] [S], demeurant [Adresse 2] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 19 mars 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 juin 2024 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 28 juin 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01232 - N° Portalis 352J-W-B7I-C34MK EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 24 octobre 2022, la société d'HLM 1001 VIES HABITAT a donné à bail à Monsieur [K] [Z] [S] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2]) pour un loyer mensuel de 386,21 euros et 121,68 euros de provision sur charges. Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2023, la société d'HLM 1001 VIES HABITAT a fait délivrer à Monsieur [K] [Z] [S] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 4 683,89 euros au titre de l'arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Par acte de commissaire de justice du 11 janvier 2024, la société d'HLM 1001 VIES HABITAT a assigné Monsieur [K] [Z] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins sous le bénéfice de l'exécution provisoire de: - constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 12 novembre 2023, - ordonner l'expulsion sans délai de Monsieur [K] [Z] [S] et de tous occupants de son chef avec si besoin l'assistance du commissaire de police, de la force publique et d'un serrurier, - ordonner le transport et la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans un garde-meuble de son choix aux frais et risques du défendeur, - condamner Monsieur [K] [Z] [S] à payer la somme de 4 069,51 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de novembre 2023 incluse selon décompte du 7 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du en septembre 2023, ainsi qu'à une indemnité d'occupation égale au loyer actualisé augmenté des charges jusqu'à la libération des locaux, - condamner Monsieur [K] [Z] [S] à payer la somme de 390 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer. A l'audience du 19 mars 2024, la société d'HLM 1001 VIES HABITAT représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 4 170,93 euros selon décompte du 5 mars 2024 terme de février 2024 inclus. La bailleresse a par ailleurs donné son accord à l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire selon les modalités proposées par le locataire Monsieur [K] [Z] [S] comparant en personne a reconnu le montant de la dette locative et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant 150 euros par mois en plus du loyer courant, exposant commencer à travailler comme conseiller bancaire à compter de mai 2024 moyennant une rémunération de l'ordre de 2 100 à 2 300 euros par mois et avoir repris le versement du loyer courant. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 juin 2024 puis a été prorogée à ce jour. MOTIFS Sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail et en expulsion Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 16 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la société d'HLM 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 25 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002). En l'espèce, le bail conclu le 24 octobre 2022 contient une clause résolutoire (article 14) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 septembre 2023 pour la somme en principal de 4 683,89 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre du montant de l'arriéré locatif) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois (seule une somme de 1 100 euros a été réglée dans le délai) de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 12 novembre 2023. Sur le montant de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation Monsieur [K] [Z] [S] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, leur maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, la société d'HLM 1001 VIES HABITAT produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [K] [Z] [S] est redevable de la somme de 4 510,05 euros à la date du 5 mars 2024 terme de février 2024 inclus dont 339,12 euros de frais de procédure (155,29 euros le 26 septembre 2023 +183,83 euros le 24 janvier 2024). Monsieur [K] [Z] [S] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu'il reconnaît d'ailleurs à l'audience et sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 4 170,93 euros (4 510,05 euros - 339,12 euros) avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 683,89 euros à compter du commandement de payer conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Il sera également condamné au paiement à compter de l'échéance de mars 2024 en lieu et place des loyers et charges d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, étant observé que le dernier loyer charges comprises s'élève à la somme de 556,08 euros. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. En l'espèce, Monsieur [K] [Z] [S] a repris le paiement du loyer courant et la société d'HLM 1001 VIES HABITAT a donné son accord pour l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Dès lors, Monsieur [K] [Z] [S] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Il convient néanmoins de prévoir qu'à défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, et de respect des délais de paiement d'autre part, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l'expulsion de Monsieur [K] [Z] [S] avec si nécessaire l'assistance de la force publique. Sur les demandes accessoires Monsieur [K] [Z] [S] qui perd le procès sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 septembre 2023. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société d'HLM 1001 VIES HABITAT les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action en résiliation de bail et en expulsion recevable, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 octobre 2022 entre la société d'HLM 1001 VIES HABITAT et Monsieur [K] [Z] [S] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2]) sont réunies à la date du 12 novembre 2023, CONDAMNE Monsieur [K] [Z] [S] à verser à la société d'HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 4 170,93 euros (décompte arrêté au 5 mars 2024, incluant la mensualité de février 2024) au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation impayés avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 683,89 euros à compter du 11 septembre 2023, RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, AUTORISE sauf meilleur accord des parties Monsieur [K] [Z] [S] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 27 mensualités de 150 euros chacune et une 28ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, PRÉCISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet, * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, * qu'à défaut pour Monsieur [K] [Z] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société d'HLM 1001 VIES HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, * que Monsieur [K] [Z] [S] soit condamné à verser à la société d'HLM 1001 VIES HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE Monsieur [K] [Z] [S] à verser à la société d'HLM 1001 VIES HABITAT une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE la société d'HLM 1001 VIES HABITAT de ses autres demandes, CONDAMNE Monsieur [K] [Z] [S] aux dépens comme visé dans la motivation, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés. La Greffière,Le Juge des contentieux de la protection.