Cour d'appel, 28 mars 2024. 22/00881

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE 1ère CHAMBRE CIVILE ARRET N° 152 DU 28 MARS 2024 N° RG 22/00881 - N° Portalis DBV7-V-B7G-DPI5 Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre en date du 28 avril 2022, enregistrée sous le n° 19/01545. APPELANTE : Mme [H] [Z] [D] [E] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Valérie FRESSE, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 20) INTIMEE : Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 6], prise en la personne de son Syndic PATRIMOINE IMMOBILIER C/° son Syndic PATRIMOINE IMMOBILIER-[Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Me Hugues JOACHIM de la SELARL J - F - M, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 34) COMPOSITION DE LA COUR : Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère Mme Pascale BERTO, vice-présidente placée. DÉBATS : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 8 janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre et Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère, qui ont fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour. GREFFIER Lors des débats et du prononcé : Mme Yolande MODESTE, greffière. ARRET : Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parites en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre et par Mme Yolande MODESTE, greffière. * * * Procédure Mme [H] [E] est propriétaire des lots 84(box), 96 (appartement) et 173 (parking) et usufruitière des lots 83(box), 88 (cellier), 95(appartement) et 171(parking) dans la résidence [Adresse 6] commune de [Localité 5]. Alléguant l'autorisation donnée le 25 novembre 2013 par l'assemblée générale restreinte des copropriétaires du bâtiment C de réaliser des travaux créant un accès direct depuis la rue aux appartements 95 et 96 du bâtiment C3 par le biais d'une passerelle et d'un portillon fermé et le refus par l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble de la copropriété [Adresse 6] du 11 mars 2019 de régularisation de cette construction, par acte du 18 juin 2019, Mme [E] a assigné le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] représenté par son syndic Immo 971 devant le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre pour obtenir l'annulation des résolutions 12, 47 et 17 de cette assemblée générale et le paiement de dommages et intérêts. Par acte du 18 février 2020, Mme [E] a assigné la société Antillaise de Gestion Immobilière et Transactions pour qu'elle justifie du motif de la convocation d'une assemblée générale restreinte le 25 novembre 2013 et pour le cas où le tribunal estimerait que cette assemblée générale n'est pas opposable au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], qu'il la juge responsable de ses préjudices et retienne l'interruption de la prescription et la condamne au paiement des dépens. Par jugement rendu le 28 avril 2022, le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a - annulé la résolution n°17 adoptée lors de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] du 11 mars 2019 ; - débouté Mme [H] [E] du surplus de ses demandes ; - dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [H] [E] au paiement des dépens de l'instance, dont distraction au profit de Me Panzani, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Suivant signification du 22 juillet 2022, par déclaration reçue le 17 août 2022, Mme [E] a interjeté appel de la décision en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande d'annulation de la résolution 12 de l'assemblée générale des copropriétaires du 11 mars 2019, a rejeté la demande d'annulation de la résolution N°47 de l'assemblée générale du 11 mars 2019 et l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts et en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par dernières conclusions communiquées le 2 mars 2023, Mme [E] a demandé à la cour, au visa du procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires résidence [Adresse 6] du 25 novembre 2013 qui autorise les époux [E] [K] à effectuer « à leurs frais exclusifs les travaux de création d'un accès direct depuis la rue aux appartements 95 et 96 du bâtiment C par le biais d'une passerelle et d'un portillon fermé maintenant la sécurité au sein de la résidence tels que définis aux descriptifs et plans joints à la présente convention, sous réserve de se conformer à la réglementation en vigueur », - infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution N°12 de l'assemblée générale du 11 mars 2019 en ce que le tribunal méconnaît une jurisprudence constante selon laquelle l'assemblée générale est habilitée à revenir sur une précédente décision devenue définitive seulement à la double condition que la première résolution n'ait pas encore été exécutée et qu'elle ne porte pas atteinte aux droits acquis par les copropriétaires en vertu de la précédente décision, En conséquence, - annuler la résolution N°12 de l'assemblée générale du 11 mars 2019 de la copropriété [Adresse 6] refusant des travaux déjà réalisés sur autorisation d'une assemblée générale du bâtiment C du 25 novembre 2013 non contestée au motif que ses travaux ont été autorisés en assemblée générale du 25 novembre 2013 et exécutés depuis plus de 9 ans, - infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution N°12 de l'assemblée générale du 11 mars 2019 alors que le décret du 30 octobre 2019 relatif à la copropriété prévoit que les travaux PMR ne sont plus soumis à autorisation de l'assemblée générale, En conséquence, - annuler la résolution N°12 de l'assemblée générale du 11 mars 2019 de la copropriété [Adresse 6] refusant des travaux déjà réalisés sur autorisation d'une assemblée générale du bâtiment C du 25 novembre 2013 non contestée au motif que l'escalier installé sur le flanc d'une falaise est installé sur une partie de terrain inutilisable et ne porte pas atteinte à l'harmonie de l'immeuble, que cet escalier est nécessaire pour que Mme [E] bénéficiaire d'une carte délivrée par la MDPH et ayant des difficultés prouvées à se déplacer puisse continuer à vivre au 4ème étage, - infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution N°12 de l'assemblée générale du 11 mars 2019 alors que la rédaction de la résolution 12 a été modifiée entre l'AG et la notification du procès verbal, En conséquence, - annuler la résolution 12 de l'assemblée générale du 11 mars 2019 en ce qu'il ressort du courrier du conseil syndical lui-même que la version définitive notifiée de la résolution 12 «décision refusée » ne correspondait pas à la version rédigée par le syndic qui était « sans décision possible », - infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution N°47 de l'assemblée générale du 11 mars 2019 en ce que les travaux de VMC auraient dû être votés comme des charges générales réparties entre tous les copropriétaires de la résidence et subsidiairement, si les travaux de VMC étaient votés en charges spéciales seuls les copropriétaires du bâtiment C devaient participer au vote, - infirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [E] de sa demande de dommages et intérêts, Statuant de nouveau, - condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 7 000 euros, - infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'article 700 formée par Mme [E], Statuant à nouveau, - condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] au paiement d'une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du 'NCPC' au titre des frais irrépétibles de première instance ; Y ajoutant, - condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] au paiement d'une somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel, - infirmer le jugement en ce qu'il a mis les dépens de première instance à charge de Mme [E] alors que son action est justifiée Statuant à nouveau, - condamner le syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 6] aux entiers dépens - confirmer le jugement en ce qu'il a annulé la résolution 17 de l'assemblée générale du 11 mars 2019 et débouter le syndicat des copropriétaires de son appel incident. Elle a fait valoir pour l'essentiel que l'assemblée générale ne pouvait pas lui retirer l'autorisation donnée par une assemblée générale devenue définitive, alors que les travaux avaient été exécutés, que les travaux ratifiés ne devaient pas être remis à l'ordre du jour, qu'elle avait besoin de cet aménagement, que chaque copropriétaire pouvait faire exécuter à ses frais des travaux d'accessibilité pour les personnes à mobilité réduite, sur un terrain inutile, que la notification n'était pas conforme à la décision, que toute la copropriété avait voté sur la répartition des charges des travaux de VMC qui ne concernaient qu'un seul bâtiment. Elle a soutenu ses demandes de dommages et intérêts et en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions communiquées le 13 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son syndic a sollicité de - confirmer le jugement en ses dispositions déboutant Mme [E] de ses demandes en annulation des résolutions N°12 et 47 de l'assemblée générale du 11 mars 2019, - déclarer le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] recevable et bien fondé en son appel incident et y faire droit en vertu de l'article 910 du code de procédure civile, - infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé l'annulation de la résolution N°17 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] du 11 mars 2019, - condamner Mme [E] à payer à 'la concluante' la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il a fait valoir que l'assemblée générale du 23 novembre 2013 était restreinte puisqu'elle n'avait réuni que les copropriétaires de l'accès du bâtiment C, que les copropriétaires n'avaient pas été convoqués et qu'aucun procès-verbal n'avait été notifié, qu'une passerelle privée sur les parties communes avait été réalisée, sans permis de construire ni déclaration de travaux, que la non conformité de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale n'était pas démontrée, que la résolution N°47 était valable, que la résolution annulée par le tribunal judiciaire avait été prise à la majorité simple et que le règlement intérieur n'était pas contraire au règlement de copropriété. L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 septembre 2023. L'affaire a été fixée à plaider à l'audience du 4 janvier 2024. L'affaire a été mise en délibéré pour être rendu publiquement par mise à disposition au greffe le 29 mars 2024 avancé au 28 mars 2024. Motifs de la décision Pour statuer comme il l'a fait le tribunal judiciaire a rappelé que la SAS Antillaise de Gestion Immobilière et Transactions était syndic jusqu'au 5 février 2018, date à laquelle elle a été remplacée par la société Immo 971 jusqu'en novembre 2019 puis par la société Patrimoine immobilier, que l'assemblée générale du 25 novembre 2013 qui avait autorisé les travaux n'avait été ni contestée ni annulée, que les travaux avaient été réalisés en mars et juin 2014, que la résolution N°12 portant rejet de la demande de régularisation avait été valablement votée, que la résolution N°47 portant sur les modalités de financement des travaux de la VMC du bâtiment C pour un montant de 2 849,59 euros 'montant des appels de fonds. Clef de réparation' avait été valablement votée, que la résolution N°17 portant sur la validation du projet de règlement intérieur, approuvé par l'assemblée générale du 11 mars 2019 devait être annulée en ce qu'elle avait modifié le règlement de copropriété sous couvert d'adoption d'un règlement intérieur en créant des 'parties communes particulières', que les demandes contre la SAS AGIT étaient devenues sans objet, que Mme [E] ne justifiait d'aucun préjudice fondant sa demande de dommages et intérêts Mme [E] n'a pas assigné en cause d'appel la SAS AGIT. Sur l'appel principal Sur la demande d'annulation de la résolution N°12 de l'assemblée générale du 11 mars 2019 L'assemblée générale du 11 mars 2019 prévoyait à l'ordre du jour 'régularisation de la construction d'un accès direct à l'appartement 63 bâtiment C par le biais d'une passerelle et d'un portillon fermé, entrepris par Mme [E] [K] lot 63 bâtiment C visant à maintenir la sécurité au sein de la résidence. Les ouvrages ont été réalisés à ses frais. Autorisation sollicitée. Décision à prendre'. La résolution a été refusée par la majorité des copropriétaires -23 / 36 + 2 absentions représentant 2818 / 4199 + 316 abstentions-. Autant que de besoin et nonobstant les allégations sans preuve de Mme [E], le résultat de ce vote est confirmé par trois attestations de copropriétaires présents. Surabondamment, il est confirmé par la circonstance que la demande d'autorisation faite par Mme [Y] et M. [T] tendant à créer un accès direct aux appartements 56 et 57 bâtiment C par le biais d'une passerelle et d'un portillon fermé maintenant la sécurité au sein de la résidence, à leurs frais a également été refusée. Les dispositions de l'article 25-2 loi du 10 juillet 1965 suivant lesquelles 'chaque copropriétaire peut faire réaliser à ses frais des travaux pour l'accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. À cette fin, le copropriétaire notifie au syndic une demande d'inscription d'un point d'information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d'un descriptif détaillé des travaux envisagés' en vigueur depuis le 1er juin 2020 ne sont bien évidemment pas applicables à l'espèce et ne peuvent donc pas fonder la demande d'annulation soutenue par Mme [E]. À supposer comme soutenu par l'appelante que l'assemblée générale ne puisse revenir sur une précédente décision devenue définitive qu'à la double condition que la première résolution n'ait pas encore été exécutée et qu'elle ne porte pas atteinte aux droits acquis par les copropriétaires, encore faut-il qu'une précédente décision ait été prise. Tel n'est pas le cas en l'espèce. En effet, s'agissant des travaux qui affectent les parties communes comme en l'espèce, le règlement de copropriété prévoit que l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur et conforme à la destination de celui-ci doit être adoptée, conformément à l'article 25 loi du 10 juillet 1965 c'est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Mme [E] ne justifie pas d'une telle autorisation, puisque celle dont elle se prévaut n'a été donnée qu'à la majorité des copropriétaires du bâtiment C. D'ailleurs, si l'autorisation avait été valablement donnée, les travaux régulièrement autorisés n'auraient pas eu besoin d'être régularisés. En outre, il n'est nullement établi que cette décision a été notifiée aux copropriétaires les avisant de la possibilité de la contester. Les travaux litigieux portent atteinte à l'harmonie de l'immeuble, peu important qu'ils prennent appui 'sur un terrain inutilisable' ou qu'ils améliorent le confort de vie de tel ou tel copropriétaire. En outre, ces travaux qui ont créé une passerelle privée depuis la voie publique jusqu'aux parties communes comprennent un portillon privé fermé, avec un boîtier à digicode, de sorte qu'ils privatisent les parties communes. De plus, les travaux prennent également appui sur le balcon terrasse de Mme [E] qui constitue une partie privative au terme du règlement de copropriété mais qui, selon ce même document 'devront conserver leurs formes et couleurs primitives'. En l'espèce, la forme du balcon a été modifiée puisqu'il s'ouvre sur un escalier et une passerelle qui rejoint la voie publique et se termine par un portillon fermé à clef. Le jugement est confirmé en ce qu'il a statué sur la demande d'annulation de la résolution N°12. Mme [E] doit être déboutée de ses demandes contraires. Sur la demande d'annulation de la résolution N°47 de l'assemblée générale du 11 mars 2019 Portant sur les 'modalités de financement des travaux de la VMC du bâtiment C pour un montant de 2 849,59 euros 'montant des appels de fonds. Clef de répartition', l'assemblée générale après avoir constaté que les travaux avaient commencé sans validation préalable, a décidé de les répartir en charges spéciales du bâtiment C.' Mme [E] a voté contre. Au terme du règlement de copropriété, les conduits de VMC, tuyaux d'aération, prises d'air et canalisations sont des parties communes. Suivant l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ceux-ci présentent à l'égard de chaque lot. Cette utilité doit être entendue comme conséquence de la possibilité objective de bénéficier de ces services ou éléments. En l'espèce, il s'agit bien de travaux concernant la VMC du bâtiment C, de sorte que les charges doivent en être supportées par les copropriétaires de ce bâtiment. Cependant, l'ensemble des copropriétaires doit voter sur cette résolution, qui concerne des travaux d'entretien courant de parties communes et d'équipements communs et à la majorité de l'article 24 loi du 10 juillet 1965. Le jugement est confirmé et Mme [E] déboutée de ses demandes contraires. Sur les dommages et intérêts Mme [E] soutient être victime de dénigrement, scrutée par les autres copropriétaires, qui vérifieraient qu'elle peut se prétendre handicapée ou à mobilité de réduite et elle affirme en subir un préjudice. Mme [E] ne justifie nullement être victime de dénigrement, le dépôt d'une plainte le 16 avril 2018 ne suffisant pas à démontrer la diffamation dont elle se dit victime. Les pièces mettent seulement en évidence une opposition entre les membres du conseil syndical. En tout état de cause, à supposer que l'existence de 'dénigrement' contre Mme [E] de la part d'autres copropriétaires soit démontrée, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, ces copropriétaires engageraient éventuellement leur responsabilité, pas celle du syndic. En outre, la production en pièces par le syndic des attestations émises par certains copropriétaires ne saurait caractériser une 'campagne de dénigrement'. Le jugement doit être confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande à ce titre. Sur le surplus Succombant Mme [E] devait être condamnée au paiement des dépens de première instance et déboutée de sa demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, aucune cause ne justifiant de déroger à la règle de l'article 696 du code de procédure civile. Sur l'appel incident Le syndicat des copropriétaires soutient que le règlement intérieur soumis au vote de l'assemblée générale par la résolution qui a été annulée par le premier juge n'est pas en contradiction avec le règlement de copropriété, ce que conteste Mme [E]. Celle-ci a voté contre l'adoption de ce règlement intérieur, mais la résolution a été acceptée. Comme indiqué, le premier juge a considéré que la résolution N°17 portant sur la validation du projet de règlement intérieur, approuvé par l'assemblée générale du 11 mars 2019 devait être annulée en ce qu'elle modifiait le règlement de copropriété sous couvert d'adoption d'un règlement intérieur en créant des 'parties communes particulières'. Or, le règlement de copropriété comporte déjà sous le chapitre II, section I, un article 12 qui précise que les charges de copropriété peuvent être ou bien communes entre tous les copropriétaires de l'ensemble immobilier ou bien communes entre certains d'entre eux ou bien personnelles à chacun d'eux. En outre, sous le chapitre III, les articles 4 et 5 définissent respectivement les parties privatives et les parties communes, tandis que sous la section I, l'article 8 définit les règles d'usage des parties privatives et sous la section II l'article 9 définit les règles d'usage des parties communes. De plus, le chapitre II comprend une section I : charges générales, une section II : charges relatives à chaque escalier, une section III : frais d'eau froide, une section IV : participation des copropriétaires au règlement de l'ensemble des charges, une section V : reprise des vestiges, une section VI : règlement provision fonds de prévoyance garantie. Il en résulte que des charges particulières en fonction des escaliers existent. Cet élément est confirmé par l'état descriptif de division qui décrit des lots avec des charges communes générales et des charges particulières en fonction des escaliers, répartition sur laquelle d'ailleurs, Mme [E] s'est fondée pour obtenir l'autorisation litigieuse du 23 novembre 2013 Quoiqu'il en soit le règlement intérieur est totalement facultatif, à la différence du règlement de copropriété, puisqu'il ne fait que préciser des règles destinées à faciliter les relations de bon voisinage, de sorte qu'il peut fixer des règles en matière d'usage des parties communes, d'esthétique, d'utilisation des espaces verts ou de sécurité. Il n'est obligatoire qu'autant qu'il reprend des dispositions du règlement de copropriété. En effet, il est dépourvu de valeur juridique ou normative et sauf s'il contient une clause identique à une disposition figurant dans le règlement de copropriété, il est inopposable aux occupants quel que soit leur titre d'occupation. En effet, il ne s'agit pas d'un règlement de copropriété. Comme déjà indiqué le règlement de copropriété opérait déjà une distinction entre les charges de copropriété communes entre tous les copropriétaires de l'ensemble immobilier ou communes entre certains d'entre eux ou bien personnelles à chacun d'eux. De plus l'interdiction des barbecues sur les balcons était déjà contenue dans celle interdisant de troubler ses voisins par les odeurs et l'interdiction d'introduction de matières dangereuses. La possibilité de modifier l'aménagement intérieur à condition de ne pas porter atteinte à la solidité de l'ensemble immobilier était déjà contenue dans le règlement de copropriété qui imposait au copropriétaire qui procédait à une modification de la disposition de l'intérieur de ses locaux de 'prendre toutes les mesures nécessaires pour ne pas nuire à la solidité du bâtiment'. De même, la prévision par le règlement intérieur de ne pouvoir placer dans les appartements des objets lourds dont le poids excéderait la charge des planchers, balcons, loggias, terrasses afin de ne pas compromettre leurs solidité ou celles des murs et de ne pas détériorer ou lézarder les plafonds se trouve contenue dans l'interdiction de placer dans les appartements de coffres forts ou autres objets lourds dont le poids excéderait la limite de charge déterminée par l'architecte afin de ne pas compromettre la solidité des planchers ni lézarder les plafonds. Quoiqu'il en soit, ce règlement intérieur n'a pas de valeur normative, il n'est pas opposable aux occupants, la contestation de Mme [E] ne porte pas sur les modalités de vote et il n'est pas démontré qu'il est contraire au règlement de copropriété. Ainsi, le jugement est infirmé en ce qu'il a annulé la résolution n°17 adoptée lors de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] du 11 mars 2019. Statuant de nouveau, Mme [E] est déboutée de sa demande à ce titre. Mme [E] qui succombe est condamnée au paiement des dépens d'appel. Elle est déboutée de sa demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 5 000 euros. Par ces motifs la cour - confirme le jugement en ses dispositions déférées sauf en ce qu'il a annulé la résolution n°17 adoptée lors de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] du 11 mars 2019, Statuant de nouveau de ce seul chef, - déboute Mme [H] [E] de sa demande d'annulation de la résolution n°17 adoptée lors de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] du 11 mars 2019, Y ajoutant, - déboute Mme [H] [E] de ses demandes contraires y compris celles formées au titre des dépens et de l'article 70 du code de procédure civile ; - condamne Mme [H] [E] au paiement des dépens, - condamne Mme [H] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La décision a été signée par la présidente et la greffière. La présidente La greffière