Cour d'appel, 01 février 2024. 23/09307

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 2 ARRÊT DU 01 FEVRIER 2024 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/09307 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHVT2 Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Mai 2023 -Président du TJ de PARIS - RG n° 22/57844 APPELANTE LA VILLE DE [Localité 5], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 5], Mme [K] [L], domiciliée en cette qualité audit siège Hôtel de Ville [Localité 2] Représentée par Me Colin MAURICE de la SARL CM & L AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1844, présent à l'audience INTIMEE S.A.R.L. FRANKIMMO, RCS de Paris sous le n°814 842 597, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Lorène DERHY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1320, présente à l'audience COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Décembre 2023, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère chargée du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, Michèle CHOPIN, Conseillère, Laurent NAJEM, Conseiller, Qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Cécilie MARTEL ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSE DU LITIGE Par acte du 28 octobre 2022, la ville de [Localité 5], prise en la personne de Mme la Maire de [Localité 5], a fait assigner la société Frankimmo devant le tribunal judiciaire de Paris, saisi selon la procédure accélérée au fond, aux fins d'obtenir, sur le fondement des articles L 631-7 et L 651-2 du code de la construction et de l'habitation le paiement d'une amende civile de 50.000 euros concernant un appartement situé bâtiment A, quatrième étage, porte gauche de l'immeuble situé [Adresse 1]), constituant les lots n°17, 29 et 30 appartenant à la société Frankimmo. Par jugement contradictoire du 10 mai 2023, le tribunal judiciaire de Paris a : - rejeté la demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation ; - condamné la ville de [Localité 5] à payer à la société Frankimmo la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la ville de [Localité 5] aux dépens. Par déclaration du 23 mai 2023, la ville de [Localité 5] a relevé appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 juillet 2023, la ville de [Localité 5] demande à la cour de : - la juger recevable en son appel et en ses conclusions et l'y en juger bien fondée ; - infirmer le jugement rendu le 10 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Paris en ce que le tribunal a : - rejeté la demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation ; - condamné la ville de [Localité 5] à payer à la société Frankimmo la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la ville de [Localité 5] aux dépens ; Statuant de nouveau, - juger que la société Frankimmo a enfreint les dispositions de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'urbanisme en changeant l'usage et en louant pour de courtes durées à une clientèle de passage l'appartement situé dans le bâtiment A, porte gauche, 4ème étage de l'immeuble sis [Adresse 1] (constituant les lots 17, 29 et 30) ; - condamner la société Frankimmo à une amende civile de 50.000 euros et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de [Localité 5] conformément aux dispositions de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation ; Et en tout état de cause, - débouter la société Frankimmo de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; - condamner la société Frankimmo à verser à la ville de [Localité 5] une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Frankimmo aux entiers dépens d'instance et d'appel. Elle expose notamment que : - il n'existe aucune fiche R relative au bien, tandis que la fiche H2 prouve l'usage d'habitation, ainsi que l'attestation notariée du 12 août 1960, le calepin des propriétés bâties et la fiche d'immeuble, - le bien litigieux n'est pas la résidence principale du loueur, et il a été mis en location pour de courtes durées via une annonce consultable sur le site airbnb. Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 25 juillet 2023, la société Frankimmo demande à la cour de : - déclarer recevables l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - débouter la ville de [Localité 5] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ; Y faisant droit, A titre principal, - confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions ayant débouté la ville de [Localité 5] de toutes ses prétentions ; A titre subsidiaire, si par extraordinaire le jugement venait à être réformé : - prendre acte de la bonne foi, des diligences entreprises pour se conformer à la réglementation en vigueur, de la légitime ignorance, de la cessation de l'infraction présumée avant la visite de contrôle, de la courte durée de son activité litigieuse, de son comportement exemplaire durant la crise sanitaire la covid 19 et d'une activité déficitaire par rapport à une location meublée répondant au régime de loi du 6 juillet 1989 ; En conséquence, - réduire le montant de l'amende civile à une somme qui ne pourrait excéder 3.500 euros ; En tout état de cause : - condamner la ville de [Localité 5] à verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. Elle expose notamment que : - l'usage d'habitation n'est pas démontré, la fiche H2 produite présentant un contenu incertain, et les autres pièces étant inopérantes, - subsidiairement, l'amende devra être considérablement réduite, la société Frankimmo ayant une activité déficitaire, ayant coopéré avec les services de la Ville, l'infraction ayant cessé et n'ayant rapporté aucun enrichissement particulier. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. ' SUR CE, L'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, tel qu'issu de la loi du n°2016-1547 du 18 novembre 2016, dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros (anciennement 25.000 euros avant la loi du 18 novembre 2016) par local irrégulièrement transformé. Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure. Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local. Sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé. Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires. Il résulte en outre de l'article L. 631-7, dans sa version résultant de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, que la présente section est applicable aux communes de plus de 200.000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable. Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1. Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation. Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article. Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir : - l'existence d'un local à usage d'habitation , un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, le formulaire administratif de type H2 rempli à cette époque permettant de préciser l'usage en cause, - un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage , un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, hypothèse excluant notamment la location saisonnière de son logement résidence principale, pour une durée n'excédant pas 120 jours par an, la location d'un meublé résidence principale (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore la location d'un meublé dans le cadre d'un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989). Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la ville de [Localité 5] a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. En l'espèce, les parties s'opposent sur les éléments de preuve à apporter par la Ville de ce que le local dont il s'agit est bien un local à usage d'habitation au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation , étant rappelé qu'un local est réputé à usage d'habitation au sens de ce texte s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve et que la preuve d'une affectation de fait à l'usage d'habitation postérieurement au 1er janvier 1970, date de référence, est inopérante. Il revient ainsi à la ville de [Localité 5], pour caractériser l'infraction dénoncée de changement d'usage illicite, de démontrer avant tout que le local en cause était bien affecté au 1er janvier 1970 à l'usage d'habitation. La fiche H2 a été ici tamponnée le 3 décembre 1970, la date manuscrite étant illisible. Elle décrit le local comme un appartement à usage exclusif d'habitation, fait état d'une occupation par M. [P], d'un loyer d'un montant illisible également et d'une entrée dans les lieux en 1948. Toutefois, il convient de relever que : - le calepin des propriétés bâties fait état d'une entrée dans les lieux du locataire en 1952, et non 1948, - cette fiche H2 vise un logement de 46 m2, alors que le local en cause, aux termes du constat d'infraction établi par les services de la Ville, mesure 60 m2, - la consistance des lieux, au vu de la fiche H 2, est composée de deux annexes, d'une salle à manger, d'une cuisine, d'une chambre et de WC, et est dépourvue de baignoire et lavabos, alors que selon le relevé de propriété de l'année 2021, et l'état descriptif de division du 30 octobre 1998, le lot n°17 acquis par la société Frankimmo est 'un appartement comprenant : entrée, deux pièces, une pièce sur cour, salle de bains, cuisine, WC', sans aucune annexe, - aucune fiche R n'est produite. La ville de [Localité 5] verse en outre aux débats : - une fiche H2 datée de l'année 2007, cependant inopérante à établir l'usage d'habitation au 1er janvier 1970, - trois fiches H2 relatives à d'autres lots situés au 4ème étage, tout aussi inopérantes, la présomption d'usage d'habitation au 1er janvier 1970 telle qu'alléguée ne résultant ainsi ni des textes précités ni, par ailleurs, d'aucun autre texte, - le plan de l'immeuble daté de l'année 1998, ce qui le rend inefficace à rapporter la preuve de l'usage d'habitation au 1er janvier 1970, - une fiche d'immeuble qui se présente de façon illisible et fait mention de ventes qui n'ont pas trait au lot concerné, - une attestation notariée du 12 août 1960 qui est relative, non au lot concerné mais à l'ensemble de l'immeuble, de sorte qu'elle ne peut être retenue comme apportant la preuve de l'usage d'habitation du lot n°17. Aussi, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la ville de [Localité 5] de sa demande, faute pour celle-ci d'établir l'usage d'habitation du bien concerné conformément aux dispositions du code de la construction et de l'habitation. Le sort des frais et dépens a été exactement réglé par le premier juge, de sorte qu'il y a lieu également de confirmer le jugement entrepris sur ce point. Partie succombante en appel, la ville de [Localité 5] devra indemniser l'intimée pour les frais non répétibles exposés et sera condamnée aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement entrepris ; Y ajoutant, Condamne la ville de [Localité 5] à verser à la société Frankimmo la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ; Condamne la ville de [Localité 5] aux dépens d'appel. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE