Cour d'appel, 16 février 2023. 22/02568

16/02/2023 ARRÊT N° 143/2023 N° RG 22/02568 - N° Portalis DBVI-V-B7G-O4KS AM/MB Décision déférée du 01 Juin 2022 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 21/01274) [P] [S] [B] [C] C/ S.A. HLM DES CHALETS CONFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU SEIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS *** APPELANTE Madame [B] [C] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Sophia BELKACEM-GONZALEZ DE CANALES de la SELARL BGDC AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.012524 du 11/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) INTIMEE S.A. HLM DES CHALETS [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY & ASSOCIE, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A.MAFFRE, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : C. BENEIX-BACHER, président E.VET, conseiller A. MAFFRE, conseiller Greffier, lors des débats : M. BUTEL ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre FAITS ET PROCÉDURE Suivant acte sous seing privé du 2 avril 2014, la SA HLM des Chalets a donné à bail à Mme [B] [C] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer initial de 481 euros. Le 4 janvier 2021, un commandement de payer la somme de 1594,78 euros au titre des loyers, visant la clause résolutoire, a été délivré, en vain. Par acte du 29 mars 2021, la SA HLM des Chalets a fait assigner Mme [C] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé aux fins de constatation de la résiliation du bail, d'expulsion des occupants et de paiement à titre provisionnel de l'arriéré de loyers et d'une indemnité d'occupation. Par ordonnance contradictoire du 1er juin 2022, le juge a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu par la SA HLM des Chalets avec Mme [B] [C] le 14 février 2020 pour l'appartement situé [Adresse 1], à [Localité 4] sont réunies à la date du 5 mars 2021, - ordonné en conséquence à Mme [B] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, - dit qu'à défaut pour Mme [B] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA HLM des Chalets pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - débouté Mme [B] [C] de sa demande de délais pour quitter les lieux, - condamné Mme [B] [C] à verser à la SA HLM des Chalets, à titre provisionnel la somme de 9540,37€ au titre des loyers et charges dus, mensualité de mars 2022 incluse (décompte arrêté au 31 mars 2022), - condamné Mme [B] [C] à payer à la SA HLM des Chalets, à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 5 mars 2021 dont l'arriéré est déjà liquidé. Pour le futur, l'indemnité courra du 1er avril 2022 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, - fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, - débouté la SA HLM des Chalets, de sa demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [B] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa signification à la CCAPEX, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture, - rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Pour se déterminer ainsi, le juge a relevé notamment que, postérieurement à la décision de recevabilité de son dossier de surendettement, Mme [C] n'a pas repris le paiement des loyers. Par déclaration en date du 8 juillet 2022, Mme [C] a interjeté appel de cette décision, critiquée en ce qu'elle : - a prononcé son expulsion, - l'a condamnée à payer la somme de 9.540,37€, - l'a condamnée aux dépens et au coût du commandement de payer et de sa signification à la Ccapex de l'assignation et de sa notification, à la préfecture, - l'a déboutée de sa demande de délai de paiement, - constaté les conditions d'acquisition de la clause résolutoire, - lui a ordonné de quitter les lieux dans un délai de 15 jours. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Mme [C], dans ses dernières écritures en date du 22 août 2022, demande à la cour de': ' annuler et reformer l'ordonnance de référé du Juge des Contentieux et de la Protection près le Tribunal Judiciaire de Toulouse en date du 01 juin 2022, En conséquence, faire droit aux demandes suivantes de Mme [C] et statuer à nouveau : ' autoriser Mme [C] à se maintenir dans les lieux jusqu'au 31 août 2022, ' suspendre de ce fait tous les effets de la clause résolutoire, ' juger que le remboursement de la dette locative de Mme [C] se fera selon le plan de remboursement établit par la Commission de surendettement de la Haute Garonne, ' condamner la SA HLM des Chalets aux entiers dépens Mme [C] met en avant qu'un accord était intervenu pour que le loyer soit exigé à compter de son emménagement différé au 1er août 2020 en raison du confinement, et qu'ils lui ont été en fait réclamés à compter du 1er mai 2020, en dépit de désordres. Elle indique par ailleurs que le plan de surendettement établi par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne lui impose de rembourser 44,10 euros par mois du 25ème au 84ème mois. L'appelante déclare qu'elle a donné son congé pour le 31 août 2022 mais ne peut quitter les lieux dans le délai de 15 jours fixé par la décision du 1er juin 2022 : elle perçoit une retraite de 620 euros, le loyer a été augmenté, elle n'a pas bénéficié de l'APL de 100 euros annoncée par la bailleresse et elle a dû faire face à un cancer, de sorte qu'elle n'a pu reprendre le paiement des loyers après la décision de recevabilité de son dossier de surendettement. Elle sollicite l'application du plan de surendettement. Suivant dernières conclusions du 21 décembre 2022 portant appel incident, la SA HLM des Chalets prie la cour de : - Confirmer l'ordonnance de référé du Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Toulouse du 1er juin 2022 en toutes ses dispositions, Y ajoutant en cause d'appel, vu la reprise du logement au 25 novembre 2022, - Condamner Mme [B] [C] à payer à la SA HLM Des Chalet la somme de 13.595,55€ au titre des loyers et charges, indemnités d'occupation impayés à la date de reprise du logement, - Condamner Mme [B] [C] à payer à la SA HLM Des Chalet la somme de 1.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner Mme [B] [C] au paiement des entiers dépens. La SA HLM des Chalets indique qu'elle a dénoncé le 28 septembre 2022 le plan de surendettement faute de paiement des loyers courants et que le logement a été repris le 25 novembre 2022 : Mme [C] a quitté les lieux sans l'en informer, les clés ont été retrouvées dans la boîte aux lettres du logement. Elle rappelle que seuls quatre versements ont été faits en sus du dépôt de garantie, de septembre à décembre 2020. Or, la gratuité n'avait été consentie que pour les mois de mars et avril afin de permettre le déménagement. Il n'y a pas eu d'augmentation du loyer, Mme [C] n'a pas effectué les démarches nécessaires au versement de l'APL, elle ne démontre aucun désordre, refusant même l'accès à l'entreprise mandatée pour une recherche de fuite, et elle n'est pas venue consulter les pièces justificatives des charges, tenues à sa disposition. Enfin, ses revenus, chiffrés à 1261 euros par mois par la commission de surendettement des particuliers, n'ont pas diminué depuis la signature du bail : elle a déclaré 1250 euros de revenus dans sa demande de logement social. Mme [C] ne fait donc état d'aucun motif justifiant le défaut de paiement. La demande de délais de paiement doit donc être rejetée : le plan de surendettement a été dénoncé, aucun paiement n'est intervenu depuis décembre 2020. La locataire est en débit depuis deux ans, et elle est dans l'incapacité de régler sa dette locative comme elle le reconnaît. Et la demande de délai pour quitter les lieux est devenue sans objet. La dette s'élève désormais à 13595,55 euros au 25 novembre 2022. L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 janvier 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le constat de la résiliation L'article 835 alinea 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, "le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire, b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ..." Le contrat de bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit notamment pour défaut de paiement à son échéance d'un terme de loyer ou charges justifiées ou de versement du dépôt de garantie s'il devient exigible. L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" . En l'espèce, en exécution du contrat de bail du 14 février 2020 à effet du 13 mars 2020, le bailleur a réclamé paiement des loyers à compter du mois de mai seulement et a fait délivrer le 4 janvier 2021 un commandement de payer la somme de 1594,78 euros au principal, correspondant aux loyers entiers restés impayés pour les mois de mai à juillet (3x498,26=1494,78 euros) ainsi qu'à une partie du loyer de novembre restée impayée. Mme [C] soutient que le bailleur avait accepté de ne réclamer les loyers qu'à compter de son emménagement effectif, soit au 1er août 2020. Un tel accord est démenti par le bailleur et la locataire n'en justifie pas, de sorte que la contestation ne s'avère pas suffisamment sérieuse pour être retenue. Au demeurant, l'impayé partiel du loyer de novembre 2020 n'est pas discuté. Or, au cours des deux mois qui ont suivi, la locataire n'a effectué aucun règlement, sachant qu'elle n'a saisi la commission de surendettement des particuliers que bien postérieurement. Dès lors, il apparaît que les causes légitimes du commandement n'ont pas été apurées dans le délai imparti. La clause résolutoire a donc joué et la décision doit être confirmée en ce qu'elle a constaté que les conditions de son acquisition étaient réunies à la date du 5 mars 2021, ordonné l'expulsion de la locataire à défaut de départ volontaire et fixé une indemnité d'occupation. Sur la demande de délais pour quitter les lieux L'article L412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose que : " le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.". L'article L412-4 du même code précise que : " la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ". Au cas particulier, un procès-verbal de reprise des lieux a été dressé le 25 novembre 2022 : il en découle que la demande de Mme [C] qui sollicitait un maintien dans les lieux jusqu'au 31 août 2022 doit être déclarée sans objet, de même que sa demande de suspension de la clause résolutoire présentée comme corollaire. Sur les sommes dues L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. manifestement illicite. L'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, le relevé du compte locataire daté du 20 décembre 2022 fait apparaître une dette locative d'un montant de 13595,55 euros, quittancement réduit de novembre 2022 inclus. Mme [C] ne conteste pas expressément ce montant, au-delà de l'accord de remise allégué en ce qui concerne les loyers de mai à juillet 2020 et écarté plus haut. Elle sera donc condamnée à payer à la la SA HLM des Chalets une provision de 13595,55 euros au titre de l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation dus au 20 décembre 2022. La décision déférée sera donc infirmée quant au montant de la provision. Sur les délais de paiement L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Mme [C] fonde sa demande de délais de paiement à la fois sur l'article 24 1er et 3ème alinéas de la loi du 6 juillet 1989 et sur l'article 1343-5 du code civil. Elle cite en fait partie des paragraphes I et V de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le second disposant que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.' Cependant, le bail ayant pris fin le 25 novembre 2022, l'appelante ne peut plus se prévaloir des modalités de délais spécifiques aux locataires. Les articles 510 du code de procédure civile et 1343-5 alinea 1 du code civil permettent néanmoins au juge des référés, compte tenu de la situation de tout débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, Mme [C] demande à rembourser sa dette selon le plan de désendettement adopté par la commission de surendettement des particuliers. Ce plan prévoyait le 25 mai 2022, après un moratoire de 24 mois, le règlement partiel d'une seule dette, la dette locative alors arrêtée à 9540,37 euros, à raison de 60 mensualités de 44,15 euros. Or, dans le cadre de la présente instance, seul un délai maximum de 24 mois peut être accordé. De plus, la SA HLM des Chalets établit qu'elle a adressé à l'appelante une mise en demeure de régler les loyers courants par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 septembre 2022 et informé le 28 septembre suivant tant la débitrice que la commission que faute de régularisation, elle dénonçait le plan de désendettement. Surtout il résulte tant de l'absence de tout paiement depuis novembre 2020 -à l'exception de 40,10 euros versés en septembre 2022- au titre du loyer courant comme de la dette, que de l'appréciation de la commission de surendettement de sa capacité de remboursement, que Mme [C] n'est pas en mesure de respecter un plan lui permettant d'apurer sa dette dans le délai légal maximum de deux ans, ce qu'elle ne propose d'ailleurs pas. Dans ces conditions, il ne peut être fait droit à sa demande de délais de paiement, la décision déférée étant confirmée de ce chef. Sur les frais et dépens Mme [C] qui succombe sera condamnée aux dépens d'appel. L'équité commande d'allouer à la SA HLM des Chalets la somme de 700 euros au titre de l' article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La Cour, Vu le procès-verbal de reprise des lieux en dates du 25 novembre 2022, Déclare sans objet la demande de Mme [B] [C] d'être autorisée à se maintenir dans les lieux jusqu'au 31 août 2022 avec suspension corollaire de la clause résolutoire, Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, à l'exception du montant de la provision due, Statuant à nouveau, Condamne Mme [B] [C] à verser à la SA HLM des Chalets une provision de 13595,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 20 décembre 2022, mensualité de novembre 2022 incluse, Y ajoutant, Condamne Mme [B] [C] à verser à la SA HLM des Chalets la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [B] [C] aux dépens de l'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT M. BUTEL C. BENEIX-BACHER