Tribunal judiciaire, 05 mars 2024. 23/00741

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS [Adresse 3] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 8] N° RG 23/00741 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YKY6 Minute : 24/00117 S.A. LOGIREP Représentant : Me Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101 C/ Monsieur [X] [T] Madame [E] [I] épouse [T] Exécutoire, copie, dossier délivrés à: Me CHAUMANET Paul-Gabriel Copie délivrée à : M [T] [X] Mme [T] [E] le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du CINQ MARS DEUX MILLE VINGT-QUATRE par Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, en qualité de juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, assistée de Madame Mylène PARFAITE-MARNY, greffier ; Après débats à l'audience publique du 23 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, juge des contentieux de la protection, assistée de Mme Mylène PARFAITE-MARNY, greffier audiencier ; DEMANDERESSE : S.A. LOGIREP [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège représentée par Me Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS DÉFENDEUR : Monsieur [X] [T] [Adresse 5] [Localité 6] non comparant, ni représenté Madame [E] [I] épouse [T] [Adresse 5] [Localité 6] non comparante, ni représentée EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé prenant effet le 30/07/2019, la S.A d’HLM LOGIREP a consenti à M. [X] [T] et à Mme [E] [T] née [I] un bail portant sur un logement conventionné à usage d’habitation sis, [Adresse 5], au 8ème étage, sur la commune de [Localité 6], moyennant paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 435,76 €, outre les provisions pour charges. Une somme correspondant au montant du loyer hors charges a été versée entre les mains de la société bailleresse à titre de dépôt de garantie. Par exploit de commissaire de justice du 05/10/2023, la S.A d’HLM LOGIREP a fait assigner M. [X] [T] et Mme [E] [T] née [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir : - constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges, - ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la Force publique et l’assistance d’un serrurier, - condamner solidairement les défendeurs au paiement, à titre provisionnel : . de la somme de 2 606,66 € correspondant à l’arriéré de loyers, . d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer majoré des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, - condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles et des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. A l’audience du 23/01/2024, la présidente a signalé qu’elle n’a pas reçu le bilan social et financier du service de prévention des expulsions locatives. Elle a souligné que des frais sont inclus dans la dette locative. La S.A d’HLM LOGIREP, représentée par son conseil, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 2 336,16 €, terme du mois de décembre 2023 inclus et a sollicité pour le surplus le bénéfice de l’acte introductif d’instance. Elle a toutefois précisé que les locataires ont effectué des paiements et que, dans ces conditions, elle renonce aux dispositions de la loi du 27 juillet 2023 et accepte l’établissement d’un échéancier pour solder la dette, par mensualités de 80 €, et la suspension des effets de la clause résolutoire tant que le plan d’apurement sera respecté. M. [X] [T], cité à tiers présent à son domicile et Mme [E] [T] née [I], citée à sa personne, n’ont pas comparu ni personne pour eux. La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 05/03/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ». Conformément à l’article 24, § II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être réputée au moins deux mois avant l’assignation, la société bailleresse justifiant avoir notifié la situation d’impayé des locataires par courrier recommandé distribué le 13/06/2023 à la caisse d’allocations familiales du département. Conformément à ce même article, § III, modifié par la loi du 27 juillet 2023 applicable dès le 29 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 11/10/2023 prouvant que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience. La demande est donc recevable. Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure aux modifications apportées par la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail contient, en son article 12, une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement de payer la somme en principal de 1 888,26 € a été signifié à chacun des locataires le 09/06/2023 et il est établi, au vu des éléments fournis, que les causes du commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai de deux mois. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 09/08/2023 à minuit. En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office les éléments constitutifs de la dette locative. A l’audience, la société bailleresse actualise le montant de sa créance à hauteur de 2 336,16 €, arrêtée au 17/01/2024, terme du mois de décembre 2023 inclus. Cependant, l’examen des avis d’échéances permet de constater que cette somme inclut des « frais » d’un montant total de 288,77 € qui ne peuvent en aucun cas être assimilés à la dette locative, de sorte que la créance locative s’élève à la somme non sérieusement contestable de 2 047,39 € expurgée des frais de procédure qui ne peuvent relever que des dépens. Le bail comporte une clause de solidarité. En conséquence, les défendeurs qui ne démontrent aucun paiement libératoire devront être solidairement condamnés à payer cette somme à valoir à titre de provision sur l’arriéré de loyers et de charges. En application de l’article 24 V de la loi  du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 applicable dès le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, le bailleur social, prenant en considération la reprise de paiement au moins partielle des loyers et charges ainsi que les efforts ayant permis de contenir la dette et même de la voir diminuer, renonce aux dispositions de l’article 24 imposant la reprise du paiement de l’entier loyer. Il propose un échéancier par mensualités de 80 € emportant suspension de la clause résolutoire tant qu’il sera respecté. A défaut d’information sur la situation personnelle et financière des défendeurs, la proposition formulée semble compatible avec leur capacité financière au regard de l’historique du compte et il est dans leur intérêt de leur permettre d’apurer la dette progressivement en conservant un toit. Il convient en conséquence d’établir un plan d’apurement dans les conditions proposées par le bailleur et selon les modalités qui seront précisées au dispositif. Pendant cette période, les effets de la clause résolutoire seront suspendus, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et que la dette est réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité, l’expulsion des défendeurs sera autorisée et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail augmenté des charges récupérables dûment justifiées et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Succombant principalement à l’instance, M. [X] [T] et son épouse, Mme [E] [I], seront condamnés aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation et du commandement de payer mais, au regard de la situation respective des parties, le bailleur étant un bailleur institutionnel, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande formée au titre des frais irrépétibles. L’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort, mise à la disposition des parties par les soins du greffe de la juridiction, Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail prenant effet à compter du 30/07/2019 ont été réunies le 09/08/2023 à minuit ; Condamnons solidairement M. [X] [T] et Mme [E] [T] née [I] à payer à la S.A d’HLM LOGIREP la somme provisionnelle de 2 047,39 euros (deux mille quarante-sept euros et trente-neuf centimes) arrêtée au 17/01/2024, à valoir sur les loyers et charges impayés, terme du mois de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Déboutons la S.A d’HLM LOGIREP du surplus de sa demande en paiement ; Suspendons les effets de ladite clause, Autorisons M. [X] [T] et Mme [E] [T] née [I] à se libérer de la dette par 26 mensualités dont 25 d’un montant minimum de 80 euros (quatre-vingt euros) payables au plus tard le 25 de chaque mois, en plus du loyer courant majoré des charges, la première mensualité étant due au plus tard le 25 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et la 26ème et dernière devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ; Disons que si les débiteurs se libèrent ainsi de la dette, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ; Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer venant à échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ; Ordonnons, en ce cas, à M. [X] [T] et à Mme [E] [T] née [I] de quitter les lieux sis, [Adresse 5], au 8ème étage, sur la commune de [Localité 6] et de les rendre libres de tous occupants de leur chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ; Condamnons, en ce cas, solidairement M. [X] [T] et Mme [E] [T] née [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail majoré des charges récupérables dûment justifiées, ce à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou expulsion ; Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Déboutons la S.A d’HLM LOGIREP de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile. Condamnons in solidum M. [X] [T] et Mme [E] [T] née [I] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, sans autre frais préalable à la présente décision ; Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ; Rappelons que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé. Ainsi jugé le 05/03/2024. Et ont signé, LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE