Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 5]
Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 6]
N° RG 23/00569 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YGRQ
Minute : 24/00085
Association POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT)
Représentant : Me [S] [N], avocat au barreau de Paris, vestiaire : G0377
C/
Monsieur [X] [I]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Février 2024
DEMANDEUR :
Association POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT)
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Laurence DIVERNET, substituant Maître Xavier VAN GEIT, avocat au barreau de Paris
DÉFENDEUR :
Monsieur [X] [I]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté
DÉBATS :
Audience publique du 12 Janvier 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Février 2024, par Madame Armelle GIRARD, déléguée par ordonnance du 29 décembre 2023 en qualité de Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Bobigny, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat signé le 30 juin 2016 et avenants de renouvellement du 29 décembre 2016, 28 mai 2017, 24 novembre 2017, 16 février 2018, 26 avril 2018, 3 juillet 2018, 7 septembre 2018, 1er novembre 2018, 6 août 2019, 3 septembre 2019, 21 novembre 2019, 15 septembre 2020, l'Association pour le logement des jeunes travailleurs a donné en résidence à Monsieur [X] [I] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 8], moyennant une redevance mensuelle révisable de 409,00 €, charges comprises.
Suivant commandement de payer en date du 3 janvier 2023, l'Association pour le logement des jeunes travailleurs a mis en demeure Monsieur [X] [I] de lui payer les redevances impayées échues visant la clause résolutoire insérée au contrat, pour un montant en principal de 1 647,70 € selon décompte arrêté au 29 décembre 2022.
Suivant citation délivrée à étude le 22 septembre 2023, l'Association pour le logement des jeunes travailleurs a attrait Monsieur [X] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référés, aux fins de, au bénéfice de l'exécution provisoire :
➢ à titre principal :
de constater la fin du contrat de résidence à la date du 29 juin 2020,de condamner Monsieur [X] [I] à lui payer la somme de 1 475, 36 € au titre des redevances impayées à la date de rupture du contrat le 29 juin 2020,de condamner Monsieur [X] [I] à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant de la redevance mensuelle courante et ce à compter du 30 juin 2020 et jusqu'au départ effectif des lieux ; ➢ subsidiairement :de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 4 février 2023,de condamner Monsieur [X] [I] à lui payer la somme de 1 665, 22 € au titre des redevances impayées à la date de résiliation du contrat le 4 février 2023,de condamner Monsieur [X] [I] à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant de la redevance mensuelle courante et ce à compter du 4 février 2023 et jusqu'au départ effectif des lieux ; ➢? en tout état de cause :d'ordonner l'expulsion de Monsieur [X] [I] ainsi que de tous occupants de son chef du local qu'il occupe et du foyer, avec au besoin l'assistance de la force publique, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter du jour du jugement, en se réservant la liquidation de l'astreinte, avec dispense du délai de 2 mois prescrit par l'article L. 421-1 du code des procédures civiles d'exécution ;d'ordonner en tant que de besoin la séquestration des meubles et objets mobiliers en tel lieu qu'il plaira à l'Association pour le logement des jeunes travailleurs, aux frais de Monsieur [X] [I] ;d'ordonner la capitalisation des intérêts ;de condamner Monsieur [X] [I] à lui verser la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement des entiers dépens.L'audience s'est tenue le 12 janvier 2024.
À cette audience, l'Association pour le logement des jeunes travailleurs représentée par son conseil maintient ses demandes.
Monsieur [X] [I] n'a pas comparu, malgré sa convocation régulière.
L'affaire a été mise en délibéré au 19 février 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, l'assignation à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 22 septembre 2023, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme.
SUR LA RUPTURE DU CONTRAT DE SÉJOUR
Aux termes des articles 1103, 1104 et 1194 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d'ordre public. Les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l'équité, l'usage ou la loi.
Suivant l'article 1212 du code civil, lorsque le contrat est conclu pour une durée déterminée, chaque partie doit l'exécuter jusqu'à son terme. Nul ne peut exiger le renouvellement du contrat.
En vertu de l'article L. 633-2 du code de la construction et de l'habitation, toute personne logée à titre de résidence principale dans un établissement défini à l'article L. 633-1 a droit à l'établissement d'un contrat écrit.
Le contrat précise notamment sa date de prise d'effet, ses modalités et conditions de résiliation, le montant acquitté, l'ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée a la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition.
La signature du contrat par la personne logée vaut acceptation du règlement intérieur de l'établissement. Le règlement intérieur est annexé au contrat.
Le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
-inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
-cessation totale d'activité de l'établissement ;
-cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
En l'espèce, le dernier avenant de renouvellement du contrat de séjour entre l'Association pour le logement des jeunes travailleurs et Monsieur [X] [I] a été signé le 15 septembre 2020 pour une période courant du 1er février 2020 au 29 juin 2020 inclus.
Cependant, il y a lieu de constater au regard des pièces versées que l'Association pour le logement des jeunes travailleurs ne s'est pas prévalu de la fin de ce contrat ultérieurement à cette date, qu'elle a continué à facturer sur les décomptes produit des « redevances » et non des indemnités d'occupation, qu'elle a accepté la signature d'un plan d'apurement le 13 août 2020 courant jusqu'au 30 avril 2021, et que les mises en demeure délivrées ainsi que le commandement de payer ne faisaient pas état de la fin du contrat de séjour mais seulement de la situation d'impayés du défendeur.
Par suite, il doit être considéré que le contrat de séjour a été implicitement renouvelé par accord mutuel des parties, et la demande en expulsion sur ce fondement doit être rejetée.
SUR LA RÉSILIATION DU CONTRAT DE SÉJOUR ET L'EXPULSION
Suivant l'article L. 633-2 du code de la construction et de l'habitation, applicable aux logements foyers, la résiliation du contrat de résidence par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir qu'en cas d'inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur, de cessation totale d'activité de l'établissement, ou encore dans le cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
L'article R. 633-3 II du code de la construction et de l'habitation précité prévoit que le gestionnaire ou le propriétaire du logement-foyer peut résilier le contrat de résidence, dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2, sous réserve d'un délai de préavis (…) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut notamment être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
En l'espèce, l'Association pour le logement des jeunes travailleurs a mis en demeure Monsieur [X] [I] de lui payer les redevances échues, pour un montant en principal de 1 647,70 € au 29 décembre 2022, suivant commandement en date du 3 janvier 2023 visant la clause résolutoire insérée au contrat de séjour à l'article VI (avenant du 3 juillet 2018).
En l'absence de régularisation de l'impayé, l'Association pour le logement des jeunes travailleurs a entendu voir prononcer la résiliation du contrat de résidence à l'expiration du délai d'un mois suivant la signification du courrier précité à Monsieur [X] [I].
L'action est donc recevable.
Il est en outre établi qu'à la date de ce commandement, trois termes mensuels consécutifs étaient impayés (aucun versement hors APL depuis le mois de mai 2022), le montant des redevances impayées s'élevant par ailleurs à plus de deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges (421, 62 € à la date du 29 décembre 2022).
Dès lors, il y a lieu de constater que le contrat de résidence s'est trouvé de plein droit résilié à la date du 4 février 2023, soit un mois après la signification du commandement de payer.
Monsieur [X] [I] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de séjour.
Il n'apparaît pas sérieusement contestable qu'il y a urgence pour l'Association pour le logement des jeunes travailleurs, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment, d'en retrouver la libre disposition.
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [X] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser l'Association pour le logement des jeunes travailleurs, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [X]
[I].
Il n'apparaît pas nécessaire en revanche d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Monsieur [X] [I] de quitter les lieux.
En effet, la demande de condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière. Il convient ainsi de débouter l'Association pour le logement des jeunes travailleurs de cette demande.
SUR LA SUPPRESSION DU DÉLAI DE DEUX MOIS PRÉVU À L'ARTICLE L-412-2 DU CODE DES PROCÉDURES D'EXÉCUTION
Il résulte de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution dans sa version applicable au présent litige que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.
Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l'espèce, Monsieur [X] [I] est entré dans les lieux en exécution d'un contrat de séjour, et il n'est pas démontré qu'il dispose d'une solution de relogement actuelle.
Il n'est ainsi démontré aucune circonstance particulière, l'importance de la dette locative ne suffisant pas à caractériser la mauvaise foi à elle seule, justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.
Par suite, l'Association pour le logement des jeunes travailleurs sera déboutée de sa demande de suppression du délai précité.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ
Il résulte des stipulations du contrat de résidence que le résident est tenu de payer la redevance au terme convenu (article IV conditions financières).
En l'espèce, l'Association pour le logement des jeunes travailleurs verse aux débats un décompte arrêté au 10 juillet 2023 (échéance du mois de juin 2023 incluse), dont il résulte que l'arriéré s'élève à la somme de 3 050,73 €. La demande de l'Association pour le logement des jeunes travailleurs prend cependant pour terme les redevances impayées à la date de la résiliation du contrat de séjour, soit 1 665, 22 € au 4 février 2023.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de l'Association pour le logement des jeunes travailleurs est établie tant dans son principe que dans son montant.
Monsieur [X] [I], absent lors de l'audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester l'absence de paiement de la redevance ou le montant des sommes réclamées.
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [X] [I] en application des stipulations du contrat de résidence à verser à l'Association pour le logement des jeunes travailleurs la somme de 1 665,22 € actualisée au 4 février 2023 (échéance du mois de janvier 2023 incluse), au titre des redevances impayées et des indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION
L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.
L'occupation illicite des lieux par Monsieur [X] [I] cause manifestement et nécessairement un préjudice à l'Association pour le logement des jeunes travailleurs qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant de la dernière redevance, charges comprises, étant précisé que la dernière redevance charges incluses s'élève à la somme de 420,34 €.
Il y a donc lieu de condamner Monsieur [X] [I] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 420,34 € et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
SUR LA CAPITALISATION DES INTÉRÊTS
Selon l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. Il s'agit de dispositions d'ordre public qui ne peuvent être écartées que si c'est par la faute du créancier, par suite du retard ou de l'obstacle apporté par lui, que le débiteur n'a pas pu procéder à la liquidation de la dette.
Il y a donc lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts conformément au texte susvisé.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [I] au paiement des entiers dépens de l'instance.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Monsieur [X] [I] sera condamné à payer à l'Association pour le logement des jeunes travailleurs la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et publique, mise à disposition par le greffe et en premier ressort,
CONSTATONS la recevabilité de l'action intentée par l'Association pour le logement des jeunes travailleurs ;
CONSTATONS que le contrat signé le 30 juin 2016 entre l'Association pour le logement des jeunes travailleurs et Monsieur [X] [I] concernant le bien situé [Adresse 8] s'est trouvé de plein droit résilié le 4 février 2023 en application des dispositions des articles L. 633-2 et R. 633-3 du code de la construction et de l'habitation ainsi que des stipulations du contrat de résidence ;
En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [X] [I] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, et AUTORISONS l'Association pour le logement des jeunes travailleurs à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [X] [I] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
REJETTONS la demande d'astreinte pour quitter les lieux sollicitée par l'Association pour le logement des jeunes travailleurs ;
DEBOUTONS l'Association pour le logement des jeunes travailleurs de sa demande de suppression du délai d'expulsion prévu par les dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELONS qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS Monsieur [X] [I] à verser à l'Association pour le logement des
jeunes travailleurs la somme de 1 665,22 € actualisée au 4 février 2023, au titre de l'arriéré locatif comprenant les redevances, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de janvier 2023 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2023 sur la somme de 1 647,70 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
ORDONNONS la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par les dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;
FIXONS, à compter de la résiliation du contrat le 4 février 2023, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [X] [I] à la somme mensuelle de 420,34 €, et au besoin CONDAMNONS Monsieur [X] [I] à verser à l'Association pour le logement des jeunes travailleurs ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2023 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au propriétaire ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
DISONS que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
DEBOUTONS l'Association pour le logement des jeunes travailleurs de ses demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNONS Monsieur [X] [I] au paiement des dépens ;
CONDAMNONS Monsieur [X] [I] à verser à l'Association pour le logement des jeunes travailleurs la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;
DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
LA GREFFIÈRELA PRESIDENTE
