Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 23/57337 - N° Portalis 352J-W-B7H-C226D
N° : 4
Assignation du :
02 Octobre 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 04 mars 2024
par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE
La Société En Commandites par Actions SELECTIRENTE
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Anne-sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS - #A0815
DEFENDERESSE
La société BEAUTY STORY S.A.S.
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître David SEMHOUN de la SELARL NAHMIAS SEMHOUN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #D0100
DÉBATS
A l’audience du 05 Février 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte du 14 juin 2012, modifié par avenant n° 1 à effet du 15 juin 2021, la société GENERALI Commerce II, aux droits de laquelle est venue à compter du 25 octobre 2019 la société SELECTIRENTE, a donné à bail commercial à la société BEAUTY STORY, des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] (lot n°2), pour une durée renouvelée de neuf ans à compter du 15 juin 2021, moyennant un loyer en principal de 30.000 euros par an, payable d’avance, à une fréquence mensuelle, pour l’activité de centre de beauté et de soins esthétiques, vente de produits cosmétiques.
Des loyers sont demeurés impayés.
Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire en date du 28 juin 2023, à la société BEAUTY STORY, pour une somme de 13.925,76 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 21 juin 2023.
Par acte délivré le 2 octobre 2023, la société SELECTIRENTE a fait assigner la société BEAUTY STORY devant la juridiction des référés de céans aux fins de voir :
“DIRE recevable et bien fondée la société SELECTIRENTE en toutes ses demandes
CONSTATER qu’à la suite du commandement délivré le 28 juin 2023, la clause résolutoire est acquise faute par la société BEAUTY STORY d’avoir régularisé la situation
EN CONSEQUENCE
Vu les articles 1103 et 1741 du Code civil ainsi que l’article L. 145-41 du Code de commerce
CONSTATER la résiliation du bail et déclarer la société BEAUTY STORY occupant sans droit ni titre
ORDONNER l’expulsion des lieux loués de la société BEAUTY STORY ainsi que de celle de tous occupants de son chef et si besoin avec l’assistance de la force publique, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et péril, des marchandises et objet garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira à Madame, Monsieur le Président de désigner
CONDAMNER provisionnellement la société BEAUTY STORY à payer en principal à la société SELECTIRENTE la somme de 18.909,30 € au titre des loyers et charges impayés, augmenté d’un intérêt de retard fixé conventionnellement à 1,50 % à compter de cette date, sans pouvoir dépasser les limites légales. (Article 4.5 du contrat de bail)
CONDAMNER provisionnellement la société BEAUTY STORY à payer à la société SELECTIRENTE la somme de 1.890.93 € au titre de l’article 4.4 du contrat de bail,
DIRE que le dépôt de garantie restera acquis par le Bailleur à titre de premiers dommages et intérêts (article 5 du contrat de bail)
FIXER ET CONDAMNER provisionnellement la société BEAUTY STORY à payer à la société SELECTIRENTE, une indemnité d’occupation égale au loyer contractuellement en vigueur majoré de 50%, outre les charges et taxes jusqu’à la remise des clés et état des lieux (article 16 du contrat de bail)
CONDAMNER la société BEAUTY STORY à payer à la société SELECTIRENTE la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du CPC
CONDAMNER la société BEAUTY STORY aux entiers dépens d’instance en ce compris le coût du commandement de payer”.
A l’audience de renvoi du 5 février 2024, la société SELECTIRENTE a, par l’intermédiaire de son conseil, repris oralement les termes de ses conclusions tendant à voir constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et à condamner la société BEAUTY STORY à lui payer la somme provisionnelle de 41.490,10 euros arrêtée au 30 janvier 2024, outre intérêts au taux conventionnel de 1,50%. Elle fait valoir l’accord des parties sur l’octroi de délais de paiement suspensif de l’effet de la clause résolutoire emportant règlement de la dette de 30.514,01 euros en 12 mensualités de 2.542,83 euros chacune à compter du 15 février 2024, de la somme de 594,97 euros au plus tard le 15 mars 2024 outre le règlement du loyer du 1er trimestre 2024 en 3 mensualités versées au plus tard le 5 mars 2024, sur le règlement du loyer mensuellement avec facturation trimestrielle et sur la stipulation d’une clause de déchéance du terme en cas de non-règlement d’une seule mensualité ou des loyers et charges courants à bonne date.
La société BEAUTY STORY, représentée par son conseil, a confirmé l’accord des parties sur l’échéancier de règlement convenu.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
MOTIFS
- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes
L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.
L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du Code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le bail initial auquel renvoie l’avenant de renouvellement stipule en son article 16 des conditions générales une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou d’indemnité d’occupation (y compris les charges et prestations), de tout complément de loyers ou rappel de charges, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, la société SELECTIRENTE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 13.925,76 euros correspondant au solde de l’arriéré locatif arrêté au 21 juin 2023, échéance du 2ème trimestre 2023 facturée incluse.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
Les parties confirment à l’audience avoir convenu de l’octroi de délais de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire et d’un échéancier de règlement de l’arriéré arrêté au 30 janvier 2024 à la somme de 41.490,10 euros en 12 mensualités de 2.542,83 euros chacune à compter du 15 février 2024, ainsi que de la somme de 594,97 euros au plus tard le 15 mars 2024. Il est convenu enfin le règlement du loyer du 1er trimestre 2024 en 3 mensualités versées au plus tard le 5 mars 2024.
Au vu de l’accord des parties qu’il convient d’entériner, il y a lieu sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du Code civil et L 145-41 du Code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie .
Dans cette hypothèse, le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
Le bailleur sollicite alors le bénéfice d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au loyer contractuellement en vigueur majoré de 50 %, majoré des charges et taxes.
Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier s’est acquitté, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif. En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
- Sur la demande de provision
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée
Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du décompte produit par la société SELECTIRENTE et de l’accord des parties confirmé à l’audience, l'obligation de la société BEAUTY STORY au titre des loyers, charges, taxes, accessoires au 30 janvier 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 41.190,10 euros (1er trimestre 2024 inclus), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société BEAUTY STORY.
Cette somme sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 28 juin 2023 à hauteur de 13.925,76 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 4.983,54 euros et à compter de l’ordonnance sur le solde.
La société SELECTIRENTE sollicite l'application des pénalités contractuelles lui attribuant d’une part une indemnité équivalente à 10 % du montant des sommes impayées, de faire en outre application d’un taux de retard conventionnel de 1,5% par mois de retard et lui permettant d’autre part, de conserver le montant du dépôt de garantie, conformément aux articles 4.4, 4.5 et 16du bail liant les parties.
Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation.
Les clauses pénales du bail qui prévoit une indemnité égale à 10% du montant des sommes dues et un taux des intérêts de retard majoré à 1,5% par mois, pouvant être modérées par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de ces clauses.
Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie, ne sera applicable qu’en cas de résiliation du bail en exécution de la clause résolutoire. Au surplus ,elle s’analyse comme une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif, en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil. Le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas à ce jour établi; par suite, il n’y a pas davantage lieu à référé sur ce point.
- Sur les autres demandes
La société BEAUTY STORY, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais d’huissier pour 594,97 euros.
L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société BEAUTY STORY ne permet d’écarter la demande de la société SELECTIRENTE formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 28 juillet 2023 à minuit ;
Condamnons la société BEAUTY STORY à payer à la société SELECTIRENTE :
- la somme provisionnelle de 41.490,10 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés au 30 janvier 2024 (1er trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2023 à hauteur de 13.925,76 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 4.983,54 euros et à compter de l’ordonnance sur le solde,
- la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société BEAUTY STORY se libère auprès de la société SELECTIRENTE:
- de la provision allouée de 41.490,10 euros en 12 mensualités de 2.542,83 euros chacune à compter du 15 février 2024 puis les suivantes avant le 15 de chaque mois jusqu’au 15 janvier 2025,
- de la somme de 594,97 euros au titre des frais d’huissier au plus tard le 15 mars 2024,
- du règlement du loyer du 1er trimestre 2024 en 3 mensualités versées au plus tard le 5 mars 2024 ;
Disons que ces mensualités et sommes seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés mensuellement d’avance aux termes prévus par le contrat de bail;
Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;
Disons qu'à défaut de règlement d'une seule mensualité à son terme et dans son entier montant en sus d'un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de la société BEAUTY STORY et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 4] (local n°2),
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- La société BEAUTY STORY devra payer mensuellement à la société SELECTIRENTE, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation mensuelle, une somme égale au montant du loyer mensuel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre des clauses pénales prévues au bail liant les parties ;
Condamnons la société BEAUTY STORY aux entiers dépens, en ce compris la somme de 594,97 euros au titre de frais d’huissier à régler au plus tard le 15 mars 2024 ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Ainsi fait à PARIS, le 4 mars 2024.
Le Greffier,Le Président,
Pascale GARAVELViolette BATY
