Cour d'appel, 21 septembre 2022. 20/01540

ARRÊT N°22/ SP R.G : N° RG 20/01540 - N° Portalis DBWB-V-B7E-FNJY E.U.R.L. LE CERCLE DU SAVOIR SOUTIEN ET FORMATION C/ S.A. SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE DE LA REUNION (SHLMR) COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 21 SEPTEMBRE 2022 Chambre commerciale Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT DENIS en date du 21 JUILLET 2020 suivant déclaration d'appel en date du 02 SEPTEMBRE 2020 RG n° 20/00565 APPELANTE : E.U.R.L. LE CERCLE DU SAVOIR SOUTIEN ET FORMATION [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Me Ariane BOUVET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMÉE : S.A. SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE DE LA REUNION (SHLMR) [Adresse 2] [Localité 5] Représentant : Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DATE DE CLÔTURE : 15/11/2021 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 mars 2022 devant Madame PIEDAGNEL Sophie, Conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 08 juin 2022 prorogé par avis au 21 septembre 2022. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère Conseiller : Madame Magali ISSAD, Conseillère Qui en ont délibéré Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 21 septembre 2022. * * * LA COUR La SA Société d'Habitation à Loyer Modéré de la Réunion (la SHLMR) a donné à bail à la SARL Le Cercle du Savoir Soutien et Formation (la société CSSF) un local situé [Adresse 3] en exécution d'un bail professionnel en date du 6 février 2019, moyennant un loyer mensuel de 1.310,07 euros. Le 8 août 2019, la SHLMR a délivré un commandement de payer mettant en demeure la société CSSF de payer la somme de 5.438,25 euros correspondant à des loyers impayés et ce, en vain. Par acte d'huissier en date du 19 février 2019, la SHLMR a fait assigner la société CSSF devant le tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion aux fins de constatation de la résiliation du bail, à défaut, prononcé de la résiliation judiciaire dudit bail, expulsion sous astreinte de 100 euros par jour de retard, fixation de l'indemnité d'occupation à 75,76 euros par jour, soit 2.272,80 euros par mois et condamnation à lui verser les sommes de 17.816,32 euros au titre des loyers, charges locatives impayés et indemnités d'occupation, outre intérêts au taux légal, et 2.500 euros au titre des frais irrépétibles. La société CSSF régulièrement assignée en la personne de sa gérante n'a pas comparu et n'a pas constitué avocat. C'est dans ces conditions que, par jugement rendu le 21 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion a : -constaté la résolution, par acquisition de la clause résolutoire, du bail commercial liant la société SARL Le Cercle du Savoir Soutien et Formation à la Société d'Habitation à Loyer Modéré de la Réunion (la SHLMR) à la date du 9 septembre 2019 -dit qu'à compter de cette date, la société SARL Le Cercle du Savoir Soutien et Formation est occupante sans droit ni titre des locaux commerciaux sis [Adresse 3] -ordonné à la société SARL Le Cercle du Savoir Soutien et Formation de quitter les lieux qu'elle occupe ainsi qu'à tous occupants de son chef -ordonné, à défaut de libération volontaire de lieux dans les 30 jours de la signification du présent jugement, l'expulsion de la société SARL Le Cercle du Savoir Soutien et Formation, au besoin avec le concours de la force publique, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard -autorisé la Société d'Habitation à Loyer Modéré de la Réunion (la SHLMR), à défaut de départ volontaire de la société SARL Le Cercle du Savoir Soutien et Formation dans le délai susvisé, à faire enlever et transporter, dans tous garde meuble de son choix, tous biens stock et matériels laissés dans le local par la société SARL Le Cercle du Savoir Soutien et Formation lors de la restitution des clés, et ce, aux frais exclusifs et risques et périls de cette dernière -condamné la société SARL Le Cercle du Savoir Soutien et Formation à payer à la Société d'Habitation à Loyer Modéré de la Réunion (la SHLMR) une Indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant du loyer mensuel augmentée des charges tel que prévu au bail soit la somme de 1.310,07 euros, et révisable dans les mêmes conditions que le loyer, étant exigible à compter du 9 septembre 2019 et jusqu'à la libération effective et complète des locaux loués et remise des clés -condamné la société SARL Le Cercle du Savoir Soutien et Formation à payer à la Société d'Habitation à Loyer Modéré de la Réunion (la SHLMR) la somme de 9.030,50 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 9 septembre 2019, laquelle sera augmentée des intérêts légaux à compter de la présente assignation -rejeté le surplus des demandes -condamné la SARL Le Cercle du Savoir Soutien et Formation à payer à la Société d'Habitation à Loyer Modéré de la Réunion (la SHLMR) la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile -condamné la société SARL Le Cercle du Savoir Soutien et Formation aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Me Françoise Law Yen, conformément à l'article 699 du code de procédure civile -rappelé que les dispositions du présent jugement sont assorties de l'exécution provisoire de plein droit. Par déclaration au greffe en date du 2 septembre 2020, la société CSSF a interjeté appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 2 août 2021, la société CSSF demande à la cour, au visa de l'article 1343-5 du code civil, de : -juger recevable et bien fondé l'appel interjeté par la société CSSF et y faire droit -infirmer purement et simplement le jugement entrepris Statuant à nouveau -rejeter la demande de constat de résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire -rejeter la demande de résiliation judiciaire de la SHLMR -accorder à la société CSSF le bénéfice du délai de paiement biennal de l'article 1343-5 du code civil -juger que la société CSSF pourra s'acquitter du montant de sa dette sur une période de 24 mois -débouter la SHLMR de toutes ses demandes, fins et conclusions. Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 15 septembre 2021, la SHLMR demande à la cour, au visa des articles R211-4, 11° du code de l'organisation judiciaire, L145-41 du code de commerce et 1728 2° et 1146 ancien du code civil, de : -juger l'appel de la société CSSF mal fondé et la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions -confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à majorer le montant de l'indemnité d'occupation qui a été fixée -juger l'appel incident de la SHLMR, au demeurant non discuté par l'appelante dans le délai de trois mois imposé par l'article 910 du code de procédure civile, recevable et bien fondé Statuer à nouveau sur le montant de l'indemnité d'occupation et ajouter au jugement : -fixer à la somme de 75,76 euros par jour, soit 2.272,80 euros par mois, le montant de l'indemnité d'occupation à payer à compter du 1er octobre 2019 jusqu'au jour du complet délaissement des lieux (restitution des clés), et voir condamner la société CSSF à payer cette somme pendant cette même période et dire que cette indemnité d'occupation sera majorée des charges locatives et révisable dans les mêmes conditions quel e loyer et les charges -condamné la société CSSF à payer à la SHLMR les sommes suivantes : .34.014,41 euros au titre des indemnités d'occupation ci-dessus mentionnés pour la période comprise entre le 1er octobre 2019 au 30 septembre 2021, augmentés des intérêts au taux légal ; somme qui sera à parfaire en fonction des indemnités d'occupation qui seront dues jusqu'au complet délaissement des lieux et restitution des clés ; .3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer (236,83 euros), le coût de l'extrait K bis (2,55 euros), l'état des inscriptions (35,70 euros) et le coût de l'expulsion s'il y a lieu, qui pourront être recouvrés par Me Françoise Law Yen, conformément à l'article 699 du code de procédure civile A titre très subsidiaire, si par extraordinaire, la constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire n'était pas jugée possible -voir prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement récurent du loyer par l'appelante et faire droit aux mêmes demandes que ci-dessus sollicitées par la SHLMR avec le bénéfice des autres dispositions du jugement entrepris -dans l'hypothèse où les effets de la clause résolutoire seraient suspendus par la cour, condamner la société CSSF à payer à la SHLMR la somme de 16.555,86 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés actualisé au 14 septembre 2021. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l'exposé de leurs prétentions et moyens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 novembre 2021 et l'affaire a reçu fixation pour être plaidée à l'audience rapporteur du 2 mars 2022. Le prononcé de l'arrêt, par mise à disposition du greffe, a été fixé au 8 juin 2022 prorogé au 21 septembre 2022. SUR CE, LA COUR A titre liminaire Il convient de rappeler qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile « la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ». Sur la résiliation du bail et ses conséquences La société CSSF ne conteste pas le montant des loyers impayés, reconnaissant que les sommes versées en mai et juin 2019 ont bien été comptabilisées. Elle fait valoir néanmoins qu'elle est dans une démarche qualité afin que le centre soit référencé pour la formation continue et le soutien scolaire et qu'elle a désormais une bonne base clientèle. Elle soutient encore que si l'activité a eu du mal à démarrer engendrant des incidents de paiement de loyer, c'est uniquement en raison du contexte économique et social, bloqué par la crise dite des « gilets jaunes » et que depuis, elle dégage un chiffre d'affaires lui permettant d'assurer le paiement du loyer. Elle produit un avis de virement permanent de 1.300 euros et indique qu'elle continue de payer le loyer en cours d'un montant de 1.310 euros. Enfin, elle expose avoir été récemment victime d'un accident de la route ainsi que d'une fausse-couche avec complications médicales et que, malgré tout, le loyer en cours est toujours réglé, ce qui démontre sa bonne foi. La SHLMR fait valoir pour l'essentiel que la société CSSF a abandonné sa demande de limitation de sa condamnation dans ses dernières conclusions et en déduit que la condamnation prononcée par le jugement dont appel ne peut qu'être confirmée. Elle sollicite en outre la fixation de l'indemnité d'occupation au double du loyer quotidien hors charge en cours jusqu'à la restitution des clés conformément au contrat de bail, à savoir : montant du loyer : 1.136,40 euros HT / 30 jours = 37,88 euros x 2 = 75,76 euros par jour, soit 2.272,80 euros par mois, cette indemnité d'occupation étant majorée des charges et révisable dans les mêmes conditions que celles stipulées au contrat de bail pour la révision du loyer et des charges. Elle en déduit que la dette au titre de l'indemnité d'occupation s'établit à la somme de 34.014,41 euros se décomposant comme suit : -indemnité d'occupation du mois d'octobre 2019 à septembre 2021 2.272,80 € x 24 mois = 54.547,20 € -charges locatives d'octobre 2019 à septembre 2020 77,08 € x 24 mois ' 0,37 € + 24,34 € régul. Charges = 1.817,21 € -à déduire les acomptes de la période d'octobre 2019 à juin 2021 : 22.350 € Sur quoi, Il ressort des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu'ils doivent  être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d'ordre public. Aux termes de l'article 1315 du code civil devenu l'article 1353 à compter du 1er octobre 2016 : 'Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.' Il ressort des éléments du dossier que par acte sous signature privée en date du 6 février 2019, la SA Société d'Habitation à Loyer Modéré de la Réunion (la SHLMR) a donné à bail à usage professionnel à l'EURL Cercle du savoir Soutien et Formation (la société CSSF) un local commercial d'une superficie d'environ 127 m² dépendant d'un immeuble dénommé Victoria, local n°9748 situé au [Adresse 3] à compter du 30 octobre 2018 pour une durée de six années moyennant un loyer mensuel de base de 1.272,24 euros (1.111,98 euros de loyer hors charge, 94,52 euros TVA 8,5% et 65,74 euros de provision pour charges). Aux termes de l'article 8.2 CLAUSE RESOLUTOIRE : « A défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou des charges, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, ou encore d'inexécution d'une seule des conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter, contenant déclaration par le Bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, le présent bail professionnel sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, même en cas de paiement ou d'exécution postérieures à l'expiration du délai ci-dessus, sans qu'il soit besoin de former aucune demande judiciaire, et si dans ce cas le preneur refusait de quitter les lieux loués, il suffirait pour l'y contrainte d'une simple ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de Grande Instance de la situation de l'immeuble, exécutoire nonobstant opposition ou appel et sans caution. En outre si, à l'expiration de la location, le preneur ne libère pas les lieux pour quelque cause que ce soit, il devra au Bailleur une indemnité forfaitaire par jour de retard égale à deux fois le montant du loyer quotidien hors charges, et ce, jusqu'à la libération totale des lieux et restitution des clés. » Par acte d'huissier en date du 8 août 2019, la SHLMR a fait délivrer à la société CSSF un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme de 5.438,25 euros comprenant les loyers dus de décembre 2018 à juillet 2019, le coût de l'acte (236,83 €) et les intérêts arrêtés au 30 juillet 2019 (20,72 €), déduction faite des acomptes et versements directs (5.180,86 €). Il n'est pas contesté que la société CSSF a manqué à son obligation de paiement du loyer, qu'elle a été mise en demeure de payer la somme de 5.438,25 euros au plus tard dans le délai d'un mois par commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 8 août 2019 (remise à personne morale), qu'elle ne conteste pas devoir cette somme et qu'elle n'a pas payé dans le délai d'un mois. Conformément à l'article 8.2 du contrat de location à usage professionnel, celui-ci encoure la résiliation de plein droit. Par ailleurs, l'indemnité d'occupation, qui sanctionne l'inexécution par le preneur de son obligation de libérer les lieux à la date de résiliation du contrat, fixée à l'avance et de manière forfaitaire, tel que prévu à l'article 8.2 du contrat de location à usage professionnel en son deuxième paragraphe constitue une clause pénale que le juge peut, même d'office, modérer comme il est dit à l'article 1231-5 du code civil, si elle est manifestement excessive. Tel est le cas d'une indemnité d'occupation fixée au double du loyer courant. Le préjudice subi par le bailleur consiste essentiellement en l'impossibilité d'une prompte relocation. Aucune circonstance de l'espèce ne justifie que l'indemnité d'occupation soit portée au double du montant du loyer quotidien, ce qui est manifestement excessif. Le jugement sera par conséquent confirmé en toutes ses dispositions. Sur la demande de délai de paiement La société CSSF soutient en substance que malgré son état de santé et le contexte actuel, le loyer et les charges en cours sont réglés à l'échéance. Arguant de sa bonne foi, elle estime que rien ne s'oppose à ce que la dette puisse être échelonnée. La SHLMR fait valoir pour l'essentiel que depuis le jugement, la société CSSF se limite à régler les loyers courants sans ajouter un quelconque versement aux fins de régler les condamnations judiciaires pourtant exécutoires par provision, que la dette est ainsi en constante augmentation et que dans ces conditions, elle n'a plus confiance en la capacité, voire la volonté de la société CSSF de faire face à ses échéances financières. Sur quoi, Aux termes de l'article 1343-5 du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée,on écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables au dettes d'aliment. » En l'espèce, les « pièces comptables » versées aux débats par la société CSSF consistent en un récapitulatif des factures et avoirs validés couvrant la période du 1er janvier 2019 au 31 août 2020. La société CSSF ne produit aucun bilan, aucune pièce comptable récente et ne justifie d'aucun versement tendant à régler la dette locative. Dans ces conditions, la société CSSF ne pourra qu'être déboutée de sa demande. Sur les dépens et les frais irrépétibles La société CSSF succombant, il convient de la condamner aux dépens d'appel, qui comprendront les coûts du commandement de payer, de l'extrait K bis, de l'état des inscriptions, à l'exclusion des frais de l'expulsion, et confirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée aux dépens de première instance. L'équité commandant de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de la SHLMR, il convient de lui accorder de ce chef la somme de 3.000 euros pour la procédure d'appel et de confirmer le jugement en ce qu'il lui a alloué à ce titre la somme de 2.000 euros. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, en matière commerciale, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ; CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion ; Y ajoutant DEBOUTE la SARL Le Cercle du Savoir Soutien et Formation de sa demande de délais de paiement ; CONDAMNE la SARL Le Cercle du Savoir Soutien et Formation à payer à la SA Société d'Habitation à Loyer modéré de la Réunion la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; LA CONDAMNE aux dépens d'appel en ce compris les coûts du commandement de payer, de l'extrait K bis, de l'état des inscriptions, recouvrés au profit de Me Françoise Law Yen, avocate, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRESIGNELA PRÉSIDENTE