Tribunal judiciaire, 29 mars 2024. 23/07455

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Cité Judiciaire Service des contentieux de la protection [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] JUGEMENT DU 29 Mars 2024 N° RG 23/07455 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KTNV JUGEMENT DU : 29 Mars 2024 N° 24/197 OPH NEOTOA C/ [D] [N] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 29/03/24 à NEOTOA COPIE PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 29 Mars 2024 ; Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ; Audience des débats : 24 Novembre 2023. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 19 Janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile, date à laquelle elle a été prorogée au 16 Février 2024, date à laquelle elle a été prorogée au 29 Mars 2024. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEUR OPH NEOTOA [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Mme [L] [I], munie d’un pouvoir ET : DEFENDEUR : M. [D] [N] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 6] non comparant, ni représenté EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 14 avril 2017, l'établissement NEOTOA a consenti un bail d'habitation à Monsieur [D] [N] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 338,69 €. Par contrat en date du 2 novembre 2017, l'établissement NEOTOA a également donné à bail à Monsieur [D] [N] un emplacement de stationnement situé à la même adresse, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 17,00 €. Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 14 300,50 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans les contrats précités. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [D] [N] le 11 juillet 2023. Par assignation du 19 septembre 2023, l'établissement NEOTOA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir : A titre principal, "Constater l'acquisition de la clause résolutoire, "Ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [N] et celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, "Condamner Monsieur [D] [N] au paiement des sommes suivantes : 11 964,79 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 14 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, A titre subsidiaire, "En cas d'octroi de délais de paiement, prononcer l'exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d'expulsion à défaut du règlement d'une échéance, "Dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir, En tout état de cause, "Condamner Monsieur [D] [N] au paiement de la somme de 50 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 20 septembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 24 novembre 2023, l'établissement NEOTOA a maintenu l'intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée au 23 novembre 2023, s'élevait désormais à 19031,80€. Elle a précisé que cette somme étaiten partie liée à un supplément de loyer solidarité. L'établissement NEOTOA a, enfin, déclaré qu'il n'y avait pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, Monsieur [D] [N] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. L'établissement NEOTOA n'a formé aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. L'établissement NEOTOA a précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant Monsieur [D] [N]. En cet état l'affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 19 janvier 2024, date à laquelle elle a été prorogée au 16 février 2024, date à laquelle elle a été prorogée au 29 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail "Sur la recevabilité de la demande L'établissement NEOTOA justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Il justifie également avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. "Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 10 juillet 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 14 300,50 € n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 septembre 2023. Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'établissement NEOTOA à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et hors période hivernale. Sur la dette locative Selon l'article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, l'établissement NEOTOA verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 23 novembre 2023, Monsieur [D] [N] lui devait la somme de 19 031,80 €, soustraction faite des frais de procédure. Monsieur [D] [N] n'ayant pas comparu, il n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2023 sur la somme de 14 300,50 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 23 novembre 2023, date du dernier décompte, étant, en partie, déjà comprise dans l'arriéré locatif précité. Elle ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement NEOTOA ou à son mandataire. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [D] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 juillet 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus le 14 avril 2017 ainsi que le 2 novembre 2017 entre l'établissement NEOTOA, d'une part, et Monsieur [D] [N], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi que la place de stationnement n°1485.A.02.P45 située [Adresse 5] à [Localité 6] sont résiliés depuis le 11 septembre 2023, DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Monsieur [D] [N], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement, ORDONNE à Monsieur [D] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Monsieur [D] [N] à payer à l'établissement NEOTOA la somme de 19 031,80 € (dix-neuf mille trente et un euros et quatre-vingts centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 23 novembre 2023 (loyer du mois d'octobre 2023 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2023 sur la somme de 14 300,50 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, RAPPELLE que Monsieur [D] [N] pourra obtenir le remboursement en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité (8 751,60 €) incluse dans cette condamnation s'il communique au bailleur ses avis d'imposition ou de non-imposition et renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au sein de son foyer au titre de l'année 2023 et permettant, dans l'affirmative, d'en permettre la liquidation définitive, CONDAMNE Monsieur [D] [N] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d'occupation, due à compter du 23 novembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE l'établissement NEOTOA de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [D] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 juillet 2023 et celui de l'assignation du 19 septembre 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge