Tribunal judiciaire, 03 juin 2024. 23/03966

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Jean-Marc FLORAND Copie exécutoire délivrée le : à : Monsieur [F] [C] [D] Madame [K] [N] [E] Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/03966 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZZRX N° MINUTE : 1 JUGEMENT rendu le 03 juin 2024 DEMANDERESSE Madame [U] [R] [B] [A], [Adresse 2] représentée par Me Jean-Marc FLORAND, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDEURS Monsieur [F] [C] [D], [Adresse 3] comparant en personne Madame [K] [N] [E], [Adresse 1] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 03 avril 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 juin 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 03 juin 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/03966 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZZRX EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé avec effet au 1er février 2011, Madame [U] [A] a donné à bail à Monsieur [F] [D] un appartement à usage d’habitation meublé situé au [Adresse 1], pour un loyer de 1200 euros charges comprises et un dépôt de garantie d’un mois, 5 mois étant payés d’avance. Monsieur [X] [D] s’est porté caution solidaire, le 24 janvier 2011. Le service technique de la ville de [Localité 4], faisant suite à un contrôle réalisé le 1er juin 2021, a mis en demeure la bailleresse de faire des travaux pour remédier aux problèmes d’humidité du logement dans un délai de 3 mois, le 7 juin 2021. Par arrêté préfectoral en date du 12 mai 2022, a rendu un arrêté de traitement d’insalubrité à la bailleresse le jour même, la mise à disposition des locaux devant cesser le 12 août 2022. Madame [U] [A] a fait signifier à Monsieur [F] [D] et Madame [K] [E], son épouse, par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 20480 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif dû à la date du 24 mai 2022 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 16 juillet 2022. Par acte d'huissier en date du 9 février 2023, Madame [U] [A] a fait assigner Monsieur [F] [D] et madame [K] [E] devant le tribunal d’instance de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et subsidiairement prononcer la résiliation du bail,ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est,condamner solidairement Monsieur [F] [D] Madame [K] [E] à lui payer les loyers et charges impayés soit la somme de 20480 euroscondamne les défendeurs à lui payer la somme de 3500 euros, chacun, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. A l'audience du 3 avril 2024, après plusieurs renvois, Madame [U] [A], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, en précisant toutefois, sur interrogation du tribunal, renoncer à la demande d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion, les locataires ayant quitté les lieux. Elle maintient la demande relative aux loyers, au titre des frais irrépétibles et ajoute une demande de 10 000 euros au titre des dégradations locatives. Elle indique que les locataires ont cessé de payer leur loyer à compter du 1er février 2021, sans l’informer des problèmes d’humidité rencontrés, rejetant l’exception d’inexécution relevée. Elle précise qu’elle n’a appris que le logement pouvait être impropre à la location que par courrier du 4 octobre 2021. Elle indique également qu’au vu de l’arrêté du préfet du 12 mai 2022, les loyers continuaient à être dus jusqu’au 1er juin 2022. Elle ajoute que 80% du mobilier a disparu lors du départ des locataires, et soutient que, même si ce fait n’est pas indiqué dans l’état des lieux de sorti, les rapports des commissaires de justice en attestent. Elle fait valoir qu’une différence est établie entre l’inventaire du 24 janvier 2011 et les constat d’huissier réalisés par commissaire de justice le 4 mai 2023 à sa demande, et que cet état de fait la conduit à solliciter une somme forfaitaire de 10000 euros. Elle sollicite également que les locataires soient déboutés de leurs demandes au titre du préjudice de jouissance, ces derniers ayant tardé à l’informer des désordres, en particulier le problème lié à la ventilation, et ayant refusé l’accès à l’appartement pour procéder aux travaux. Monsieur [F] [D] et Madame [K] [E] sont assistés de leur conseil qui dépose des écritures, s’opposant aux demandes, jugeant qu’ils peuvent se prévaloir d’une exception d’inexécution, et qu’ainsi les loyers de novembre 2020 à mai 2022 sont nuls, alors que la bailleresse remboursera les loyers du mois de novembre, décembre 2021 et janvier 2022 pour la somme globale de 3840 euros. Ils forment reconventionnellement une demande de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, outre 1400 euros de dépôt de garantie. Ils sollicitent la condamnation du bailleur à lui verser 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Pour s'opposer aux demandes, ils font valoir une exception d'inexécution de l’indécence totale des lieux dont l'insalubrité a contraint la préfecture à lui interdire l'accès au logement à compter de septembre 2016 compte tenu des risques pour sa santé et sécurité. Il précise avoir depuis été relogé définitivement à compter de février 2017. Ils précisent qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été fait, que des travaux ont été réalisés en 2020 relativement aux problèmes récurrents d’humidité, mais qu’un constat fait par les locataire le 28 mai 2021 a permis de vérifier que la ventilation étant inexistante, que la mairie de [Localité 4] a confirmé la présence d’une forte humidité, source d’insalubrité, donnant 3 mois à la bailleresse pour intervenir, que par courrier du 4 octobre 2021, ils l’ont à nouveau sollicité. Ils ajoutent que les interventions n’ont jamais été empêchées par les locataires. Par courrier du 22 février 2022, la bailleresse est prévenue de l’insalubrité du logement par l’ARS, menant à l’arrêté du 12 mai 2022. Ils déclarent avoir subi un très important préjudice de jouissance compte tenu de l'état de l'appartement. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Il est relevé que le juge des contentieux de la protection n'est pas saisi des demandes tendant à le voir 'constater' des éléments de fait, ' dire et juger', qui ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. S'agissant du sort du bail, les parties se sont accordés pour considérer le bail comme rompu, le bailleur considérant que les loyers sont dus jusqu’au 24 mai 2022 tandis que les preneurs ont souligné que la fin du bail correspond à l’établissement du constat d’huissier du 4 mai 2023. Il sera rappelé que l'arrêté de péril interdisant l'occupation du bien en date du 12 mai 2022, a suspendu le contrat de bail en application de l'article L.521-2 du code de la construction et de l'habitation jusqu'à la reprise possible du logement. Il est constant que cette reprise n'a pas eu lieu et il sera relevé que le bailleur ne précise nullement l'état actuel du bien. Sur les comptes entre parties En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail sont celle du paiement des loyers aux termes convenus et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Réciproquement, aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser le logement décent doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement et de ses accès doivent être en bon état d'entretien et de solidité. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires et les réseaux et branchements d'électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d'usage et de fonctionnement. En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. Par ailleurs, l'interdépendance des obligations réciproques résultant d'un contrat synallagmatique comme le bail permet à l'une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l'autre n’exécute pas la sienne. L’inexécution doit revêtir une gravité certaine dont la charge de la preuve pèse sur celui qui l'invoque et un locataire ne peut pas suspendre les loyers si la faute du bailleur ne l’empêche pas de jouir totalement des lieux. Il sera en outre précisé qu'en application de l'article L.521-2 du code de la construction et de l'habitation, pour les locaux visés par un arrêté de péril pris en application de l'article L. 511-1, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. En l'espèce, Madame [U] [A] sollicite par son assignation un arriéré locatif portant sur la période du 1er février 2021 au 24 mai 2022, pour un montant de 20480 euros, aucun paiement n’étant réalisé, ce qui n’est pas contesté par les défendeurs. Force est de relever que dès le 25 janvier 2022, les services techniques de la ville de [Localité 4] ont constaté que le local était “impropre à l’habitation par nature et constitue un danger ou un risque pour la santé et la sécurité physique des occupants, notamment compte tenu de ses caractéristiques : local situé en partie en sous-sol, local voûté dans la cuisine et le salon, pièce de vie d’une surface de 10m2 pour une hauteur sous plafond de 2, 2 mètres, enfouie sur une profondeur de 3, 3 mètres, fenêtre de la pièce de vie se situant à 3, 3 mètres du sol de la pièce au ras de la cour, ne permettant pas d’avoir une vue horizontale, ni un éclairement naturel suffisant, et se manoeuvrant uniquement de l’extérieur, présence de deux pièces de vie totalement aveugles et situées en sous-sol, la cuisine et le salon, chambre mezzanine, seule pièce permettant une vue horizontale, présentant une surface au sol de 7, 9 m2, pour une hauteur sous plafond de 2, 14 à 2, 23 mètres.” En ces conditions, l’exiguïté des lieux, une configuration inadaptée à l’habitation, une insuffisance d’éclairage naturel et la localisation en sous-sol des lieux, suffisent sans même évoquer les critères d’insalubrité, à retenir l'exception d'inexécution et Madame [U] [A] sera déboutée de sa demande en paiement au titre de l'arriéré locatif. Il ne sera pas fait droit à la demande de restitution des loyers de novembre 2021 à janvier 2022, le paiement de ces loyers n’apparaissant pas dans le décompte proposé par la bailleresse, des sommes dues, réclamées et faisant l’objet d’un débouté. La demande en réparation, infondée sur le quantum, sera également rejetée, le décompte précis des éléments manquants selon la bailleresse ainsi que leur valeur unitaire n’étant pas rapporté. En revanche, le préjudice de jouissance des bailleurs est manifeste compte tenu de l'état indécent et dangereux de l'appartement, parfaitement établi par le constat de la direction du logement de la ville de [Localité 4], transmis à la bailleresse, suivi des constats de l’ARS le 22 février 2022 également envoyé à la bailleresse avant l’arrêté du 12 mai 2022. Ils ne justifient pas des conséquences et demandent un forfait de 30 000 euros sans explication sur le montant sollicité. Il est constant que l'appartement loué présentait depuis plusieurs années des dysfonctionnements qui portaient un préjudice certain à ses occupants et la bailleresse, avertie au moins depuis juin 2021 des désordres liés à l’humidité et de l’inadaptation du logement qui, par nature, est inhabitable, ne justifie d'aucune diligence, à compter de l’arrêté du 12 mai 2022, pour reloger son locataire empêché de jouir du bien loué compte tenu de l'indécence des lieux et du péril des lieux. En conséquence, il sera accordé à Monsieur [F] [D] et Madame [K] [E] les sommes de 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance. Sur les mesures accessoires Madame [U] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge des défendeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2 000 euros lui sera donc allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La décision est assortie de l’'exécution provisoire en application de l'article 515 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que le bail conclu le 1er février 2011 entre Madame [U] [A] et Monsieur [F] [D] portant sur un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] a pris fin le 12 mai 2022 ; DEBOUTE Madame [U] [A] de l'ensemble de ses demandes ; CONDAMNE Madame [U] [A] à verser à Monsieur [F] [D] la somme de 5000 euros au titre du préjudice de jouissance : CONDAMNE Madame [U] [A] à verser à Monsieur [F] [D] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile CONDAMNE Madame [U] [A] aux dépens ; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que la décision est assortie de l’exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. Le greffier, Le président.