Cour d'appel, 27 juin 2024. 22/04427

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 27 JUIN 2024 (n° , 9 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/04427 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFLY5 Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Janvier 2022 -Juge des contentieux de la protection de TJ de PARIS - RG n° 21-003115 APPELANT Monsieur [P] [H] né le 25 septembre 1935 [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020 Assisté par Me Thierry LASSOUX, avocat au barreau de PARIS, toque : P0096 INTIMEE SOCIETE D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS RCS 441924066 [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480 Assistée par Me Sylvain LEBRETON, avocat au barreau de MEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Madame Anne-Laure MEANO, Président Madame Muriel PAGE, Conseiller Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous signatures privées du 5 juillet 1960, la société civile société d'investissements immobiliers a donné en location, dans le cadre des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 à " Monsieur [H] " un logement de trois pièces situé [Adresse 1], à [Localité 2]. Le 29 septembre 1992, la société civile société d'investissements immobiliers a donné congé à effet au 31 décembre 1992 et ce au visa de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948. Le 16 janvier 2018, la société civile société d'investissements immobiliers, agissant en vertu d'une ordonnance rendue sur requête, a fait constater la présence sur place de. M. [P] [H] qu'elle identifie comme le fils du locataire en titre ainsi que l'état d'abandon et de saleté du logement. Le 24 octobre 2018, la société civile société d'investissements immobiliers a sommé M. [P] [H] de justifier de son titre d'occupation. M. [P] [H] a répondu à cette sommation précisant être né le 25 septembre 1935 et précisant être dans les lieux avec ses parents [C] et [Y], ce depuis 1939 et reconnaissant qu'un nouveau bail a été signé par son père en 1960 pour, à cette même adresse, bénéficier d'une surface plus petite. Il a précisé que son père était décédé le 2 janvier 1980, puis sa mère le 23 juillet 1980 et a reconnu occuper depuis cette date les lieux. Le 9 mars 2020, la société civile société d'investissements immobiliers a fait constater par huissier qu'une odeur pestilentielle se dégageait des lieux. Le 23 juillet 2020, la société civile société d'investissements immobiliers a délivré un congé, toujours au visa de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, mettant fin au droit de bail sans contestation du droit au maintien dans les lieux à l'encontre de M. [P] [H]. Le 21 septembre 2020, la société civile société d'investissements immobiliers a fait constater par huissier, sur la base d'un rapport photographique, et en vertu d'une ordonnance sur requête préalablement obtenue le 4 août 2020, les conditions d'hygiène et de salubrité des lieux en s'attachant aux odeurs décrites comme nauséabondes par le voisinage et ainsi relayées et confirmées par l'huissier constatant. Par acte d'huissier en date du 1er mars 2021, la société civile société d'investissements immobiliers a fait citer M. [P] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour voir : - dire que le défendeur est déchu de son droit au maintien dans les lieux en raison de sa manifeste mauvaise foi dans l'exécution de ses obligations, - ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de M. [P] [H] ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - condamner le défendeur à lui verser une indemnité d'occupation égale à la valeur locative de marché du bien soit 1.637 euros par mois, rétroactivement à compter du 23 janvier 2021 et ce jusqu'à la libération des lieux, - ainsi qu'au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens y incluant le procès-verbal de constat du 21 septembre 2020. A l'audience de plaidoiries du 8 novembre 2021, la société civile société d'investissements immobiliers, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et y a ajouté une demande de travaux sous astreinte de 50 euros par jour de retard afin de procéder à la réfection des peintures (murs et plafonds), à la révision des fenêtres pour permettre leur ouverture et à la reprise des sols. M. [P] [H], représenté par son conseil a déposé des conclusions et demandé au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris de: -débouter la demanderesse de toutes ses demandes, fins et conclusions, -de la condamner sous astreinte de 50 euros par jour de retard à effectuer les travaux de mise aux normes, -de la condamner à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Il a ajouté une demande de désignation d'un expert judiciaire. Par jugement contradictoire entrepris du 14 janvier 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : Ecarte des débats la note en délibéré adressée le 14 décembre 2021 par le conseil de la société demanderesse ; Constate la violation par M. [P] [H] de ses obligations contractuelles et dit que celle-ci est suffisamment grave et répétée et qu'elle justifie la perte de droit au maintien dans les lieux de M. [P] [H] ; Dit que M. [P] [H] est donc à compter du présent jugement occupant sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 2], Ordonne à M. [P] [H] de libérer les lieux, Dit qu'à défaut il sera procédé à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément à l'article L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution. Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution. Condamne M. [P] [H] à payer à la Société Civile SOCIÉTÉ D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmentée des charges contractuelles à compter de la signification du présent jugement et ce jusqu'à la libération effective des lieux, Déboute M. [P] [H] de sa demande de travaux sous astreinte de 50 euros par jour de retard, Déboute M. [P] [H] de sa demande d'expertise judiciaire, Condamne M. [P] [H] à payer à la Société Civile SOCIÉTÉ D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; Condamne M. [P] [H] aux dépens y incluant le coût 'y incluant le' procès-verbal de constat du 21 septembre 2020, Rappelle que l'exécution provisoire est de droit. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 23 février 2022 par M. [P] [H], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 16 septembre 2022 par lesquelles M. [P] [H] demande à la cour de : - INFIRMER la décision entreprise en toutes ses dispositions. - JUGER que le congé article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n'emporte pas obligation de quitter les lieux mais au contraire confirme le droit au maintien dans les lieux, du concluant. - DÉBOUTER en conséquence la Société d'Investissements Immobiliers de toutes ses demandes, fins et conclusions - CONDAMNER sous astreinte de 50 euros (cinquante euros) par jour de retard, la Société d'Investissements Immobiliers à effectuer les travaux de mise aux normes de l'appartement objet du litige (réfection des sols et murs). - CONDAMNER la Société d'Investissements Immobiliers à verser à Monsieur [P] [H] la somme de 2500,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. - LA CONDAMNER en tous les dépens dont distraction au profit de la SELARL GUIZARD & Associés, Avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile Vu les dernières conclusions remises au greffe le 4 mars 2024 au terme desquelles la Société d'investissements immobiliers demande à la cour de : CONFIRMER le jugement du 14 janvier 2022 en ce qu'il a déchu M. [P] [H] de son droit au maintien dans les lieux tel que prévu à l'article 4 de la loi du 2 septembre 1948 en raison d'une manifeste mauvaise foi dans l'exécution de ses obligations (article 4, alinéa 2), CONFIRMER la décision en ce qu'elle a prononcé l'expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [P] [H] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux. CONFIRMER le jugement du 14 janvier 2022 en ce qu'il a débouté M. [P] [H] de sa demande de travaux sous astreinte de 50 euros par jour de retard ainsi que de sa demande d'expertise judiciaire. CONFIRMER le jugement en ce qu'il a condamné M. [P] [H] à régler à la SOCIÉTÉ D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS à la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens d'instance incluant le procès verbal de constat de Maître [R] réalisé le 21 septembre 2020. EN CONSÉQUENCE, DÉBOUTER M. [P] [H] de l'ensemble de ses demandes dans ses conclusions d'appel. RECONVENTIONNELLEMENT SUR L'APPEL INCIDENT VOIR ACCUEILLIR la SOCIÉTÉ D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS en son appel incident : INFIRMER la décision du 14 janvier 2022 en ce qu'elle a rejeté la demande de la SOCIÉTÉ D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS visant à ce que M. [H] effectue sous astreinte de 50 euros par jour de retard la réfection des peintures, murs et plafonds, des sols ainsi que la révision de l'ensemble des ouvrants. INFIRMER la décision en ce qu'elle a condamné M. [H] à régler une indemnité d'occupation jusqu'à son complet départ équivalente au loyer en cours et non à valeur de marché et en l'espèce du barème des loyers en région parisienne. EN CONSÉQUENCE, CONDAMNER M. [P] [H] sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir, s'il ne l'a pas fait avant son départ, à réaliser à ses frais des revêtements de sol neufs, la mise en peinture des murs et plafonds et la vérification des ouvrants. CONDAMNER M. [P] [H] à régler à titre d'indemnité d'occupation la somme de 1 637 € par mois à compter du 23 janvier 2021 (date de l'expiration du congé article 4 de la loi de 1948) ou subsidiairement à la date du 14 janvier 2022 (jugement de première instance) jusqu'à son complet départ des lieux, CONDAMNER M. [P] [H] à 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. CONDAMNER M. [P] aux entiers dépens d'instance. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à  " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce. Par ailleurs, la cour constate que le jugement déféré ne fait l'objet d'aucune critique en ce qu'il a écarté des débats la note en délibéré adressée le 14 décembre 2021 par le conseil de la société demanderesse. Sur le droit au maintien dans les lieux de M. [P] [H] Selon l'article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 : " Les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations. L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux.(...)." Comme il a été préalablement énoncé, le 23 juillet 2020, la société civile société d'investissements immobiliers a délivré un congé, au visa de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, mettant fin au droit de bail sans contestation du droit au maintien dans les lieux à l'encontre de M. [P] [H]. Pour demander l'infirmation du jugement et s'opposer à la perte de son droit au maintien dans les lieux, M. [P] [H] maintient qu'il est locataire de bonne foi, que les témoignages produits émanent de voisins qui le harcèlent, que la vieillesse et la maladie ne sont pas constitutives de mauvaise foi, qu'il ressort d'un procès-verbal de constat que les lieux sont en parfait état de propreté et d'entretien nonobstant leur grande vétusté imputable au bailleur. Il ajoute qu'en toute hypothèse la validité du congé ne peut entraîner une quelconque expulsion puisque l'article 4 n'entraîne nullement l'obligation du locataire d'avoir à quitter les lieux. C'est toutefois par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge après avoir rappelé exactement les dispositions légales applicables, a retenu en substance que : - la violation grave et répétée de M. [P] [H] à ses obligations contractuelles est avérée en ce qu'il résulte des pièces produites aux débats et principalement des plaintes de son voisinage et des constats d'huissier qui ont été réalisés dans l'immeuble et à son domicile en janvier 2018, mars et septembre 2020, que les lieux ne sont absolument pas entretenus, qu'ils sont extrêmement sales et encombrés, qu'il s'en dégage une odeur pestilentielle qui incommode les occupants de l'immeuble qui se plaignent d'odeurs insoutenables qui vont jusqu'à les réveiller la nuit - cette violation grave et répétée de M. [P] [H] à ses obligations contractuelles justifie la perte du droit à son maintien dans les lieux. La cour ajoute plus particulièrement que : - M. [P] [H] ne conteste pas utilement les témoignages concordants produits aux débats, de ses voisins qui évoquent tous des odeurs nauséabondes qui émanent de son logement, lesquelles ont également été constatées par les huissiers rendus sur place - aucun élément ne permet de démontrer qu'il est l'objet d'un harcèlement et le témoignage de M. [V] qui n'évoque qu'un seul incident dans la nuit du 15 au 16 décembre 2021, n'est corroboré par aucune pièce - le bailleur a mis en demeure, avant même la délivrance du congé, M. [P] [H], d'entretenir les locaux et d'en jouir 'en bon père de famille' (courriers recommandés des 20 mai et 19 septembre 2019) - la vieillesse et la maladie de M. [P] [H] qui souffre d'une cardiopathie, ne peuvent justifier un tel état de délabrement des lieux et ce d'autant que comme le souligne le bailleur, ses revenus lui permettent de prendre en charge des services de ménage - si les lieux ont été ponctuellement nettoyés et désencombrés par une société de nettoyage pour la somme de 1.784,20 euros, ainsi qu'il ressort du procès-verbal de constat de 2 novembre 2021, cette situation n'a pas perduré puisque sont versés aux débats en cause d'appel : - deux constats d'huissier du 1er décembre 2021 et 25 mai 2022 qui attestent de la persistance de l'odeur pestilentielle qui se dégage de l'appartement de M. [P] [H], dans la cage d'escalier, au premier étage et qui s'accentue dans les étages supérieurs - les attestations de M. [S] et Mme [T] locataires de l'appartement du dessus qui attestent le 11 octobre 2022, dans les formes de l'article 202 du code de procédure civile, des odeurs nauséabondes qui se répandent jusque dans leur appartement - un courriel de M. [K] du 9 février 2024, locataire du 5ème qui énonce que les odeurs nauséabondes qui proviennent de l'appartement ne font qu'empirer. Par ailleurs, il est produit aux débats, un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 7 novembre 2023 qui retranscrit une vidéo dans laquelle M. [P] [H] se masturbe à la fenêtre de son logement regardant en direction du square tandis que des bruits d'enfants sont audibles, étant précisé que des faits d'exhibitionnisme avaient déjà été dénoncés par le voisinage, ainsi que le courriel de M. [B] du 13 mars 2024, qui énonce que les odeurs d'urine sont fortes dans l'immeuble 'M. [H], en plus de vous fixer des yeux à sa fenêtre dès que nous sommes dans la rue, semble donc continuer d'uriner un peu partout'. Il est ainsi démontré que M. [P] [H] n'est pas de bonne foi en ce qu'il n'exécute pas ses obligations contractuelles par manque d'entretien des lieux, même minimum, absence totale de propreté et comportements totalement inadaptés. Or, seuls les occupants de bonne foi bénéficient du maintien dans les lieux en application de l'article 4 précité. L'argumentation de M. [P] [H] quant à l'absence d'obligation de quitter les lieux après la délivrance d'un congé au visa de l'article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 est inopérante. Le jugement sera donc confirmé en ce qui concerne la perte de droit au maintien dans les lieux de M. [P] [H], son occupation sans droit ni titre, et toutes les mesures subséquentes relatives à l'expulsion et au sort des meubles. Sur l'indemnité d'occupation L'indemnité due par l'occupant sans droit ni titre d'un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 (ancien1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux. Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire ; elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit. La Société d'investissements immobiliers a formé appel incident et sollicite le paiement d'une indemnité d'occupation fixée à la somme de 1.637 euros par mois, soit 26,40 euros le m², l'appartement étant d'une superficie de 62 m², à compter à compter du 23 janvier 2021 (date de l'expiration du congé article 4 de la loi de 1948) ou subsidiairement à la date du 14 janvier 2022 (jugement de première instance) jusqu'à son complet départ des lieux. Or, elle ne produit aucun justificatif de la valeur locative des lieux qui ne peut en tout état de cause correspondre à une valeur actualisée dès lors que l'occupation des lieux s'est poursuivie depuis plusieurs décennies et que le logement n'a pas été modernisé. Par ailleurs, l'indemnité d'occupation est due à compter du constat de la perte du droit au maintien dans les lieux, notifié à M. [P] [H]. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a condamné M. [P] [H] à payer à la Société d'investissements immobiliers une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmentée des charges contractuelles à compter de la signification du présent jugement et ce jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la remise en état des lieux Devant la cour, la Société d'investissements immobiliers et M. [P] [H] maintiennent chacun, leur demande de remise en état des locaux, à savoir des revêtements des sols murs et plafonds et vérification des ouvrants pour la Société d'investissements immobiliers et mise aux normes (réfection des sols et murs) pour M. [P] [H]. L'occupation sans droit ni titre de M. [P] [H] étant confirmée en appel, il apparaît dès lors non fondé à solliciter l'exécution par le bailleur de ses obligations contractuelles étant précisé que le bail ne prévoit en outre à la charge du celui-ci que les réparations de l'article 606 du code civil (grosses réparations). Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande formée au titre de la remise en état des lieux par M. [P] [H]. Par ailleurs, le bail ne prévoit pas la remise à neuf des revêtements mais la restitution en fin de jouissance d'un appartement en bon état. La demande est en outre formulée de façon hypothétique et elle ne saurait être accueillie par la cour par anticipation sur l'état des lieux effectué au départ de l'intéressé.  La demande de la Société d'investissements immobiliers n'apparaît donc pas davantage fondée. Le jugement ayant toutefois omis de statuer sur cette demande, il sera donc ajouté au jugement que la Société d'investissements immobiliers est déboutée de ce chef. Sur la demande d'expertise judiciaire La cour constate que M. [P] [H] ne maintient pas cette demande. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a débouté M. [P] [H] de ce chef. Sur l'article 700 du code de procédure civile Les termes de la présente décision justifient de confirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance. S'agissant de l'instance d'appel, l'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, Et y ajoutant, Déboute la Société d'investissements immobiliers de sa demande de remise en état des lieux, Condamne M. [P] [H] aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La greffière La présidente