Texte intégral
N° RG 24/00817 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GHST
Minute : TJ
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Marion MEHEUST, avocat au barreau de CHARTRES
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
[W] [H]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
JUGEMENT Réputé contradictoire
DU 04 Juin 2024
DEMANDEUR(S) :
Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE “ LES VERRIERES - LE VERLEINE”
sis 69-71 rue du grand faubourg - 28000 CHARTRES
représenté par son syndic en exercice, la société CITYA CHARTRES IMMOBILIER SARL
LP GESTION (RCS CHARTRES n°328 962 147)
dont le siège social est sis 1 boulevard Adelphe Chasles - 28000 CHARTRES
agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Me Marion MEHEUST, demeurant 30 boulevard Chasles - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21 postulant de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, plaidant
D’une part,
DÉFENDEUR(S) :
Madame [W] [H]
demeurant 69 rue du grand faubourg - 28000 CHARTRES
non comparante, ni représentée
D’autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge :
Pauline DE LORME, juge du tribunal judiciaire par délégation selon ordonnance de Madame la présidente en date du 08 janvier 2024
En présence de : Gaëlle LABAUDRE, magistrat à titre temporaire stagiaire lors des débats
Greffier: Karine SZEREDA
DÉBATS :
L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 02 Avril 2024et mise en délibéré au 04 Juin 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Madame [W] [H] est propriétaire des lots n°603, n°635 et n°667 au sein de l’immeuble “LES VERRIERES - LE VERLAINE” situé 69-71 rue du Grand Faubourg 28000 CHARTRES.
Par courriers recommandés en date du 21 spetembre 2021, du 17 décembre 2021, du 15 septembre 2022, du 19 janvier 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “LES VERRIERES-LE VERLAINE” l’a mise en demeure d’avoir à régler ses charges de copropriété.
Par acte de commissaire de justice signifié le 04 mars 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “LES VERRIERES - LE VERLAINE” , représenté par son syndic en exercice, la société CITYA CHARTRES IMMOBILIER, a fait assigner Madame [W] [H] devant le Tribunal judiciaire de Chartres aux fins d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes:
*4 355,09 € au titre des charges de copropriété arrêtée au 1er mars 2024 avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 septembre 2022, avec capitalisation,
*1 188 € au titre des frais de recouvrement de la créance,
*1500 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,
*2 214 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
*la capitalisation des intérêts
* outre les dépens.
L’affaire a été appelée et retenue à son premier appel à l’audience du 02 avril 2024.
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “LES VERRIERES - LE VERLAINE”, représenté par son conseil, réitère les termes de son acte introductif d’instance, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
Au soutien de son action, il fait valoir que Madame [W] [H] ne règle plus régulièrement ses charges de copropriété, ce qui cause un préjudice à l’ensemble de la copropriété.
Madame [W] [H], citée à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 juin 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l’espèce, le défaut de comparution de Madame [W] [H] ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond.
Sur la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse
Afin d’apporter la preuve de la qualité de copropriétaire de Madame [W] [H], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LES VERRIERES - LE VERLAINE verse aux débats un relevé de propriété duquel il ressort que Madame [W] [H] est bien propriétaire des lots litigieux.
Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriétés
L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. […].
L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.
Conformément à l’article 1353 du Code civil, ancien article 1315 du Code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction. A ce titre, de simples relevés informatiques ne peuvent établir la réalité des créances du syndicat, lesquelles doivent résulter des appels de charges individuels permettant au copropriétaire de vérifier si le montant des sommes imputées sur son compte individuel correspond au montant des dépenses approuvées par l’assemblée à la suite de la répartition opérée entre les membres du syndicat.
La Cour de Cassation a pu préciser que le syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété est tenu d’apporter la preuve de la somme due par le copropriétaire. Il doit pour cela produire, outre un décompte de répartition des charges, le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, ainsi que les documents comptables. (Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n°21-10.481 : JurisData n°2022-000327)
En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :
-le procès-verbal de l’assemblée générale du 07 janvier 2021 (approuvant les comptes pour l’exercice 2019/2020, modifiant le budget prévisionnel pour l’exercice 2020/2021, approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2021/2022, votant des travaux de reprise du mur de soutenement au sous-sol) , celui du 10 mars 2021 (approuvant les comptes pour l’exercice 2020/2021, modifiant le budget prévisionnel pour l’année 2021/2022, votant le budget prévisionnel pour l’exercice 2022/2023), celui du 16 décembre 2022 (approuvant les comptes pour l’exercice 2021/2022, modifiant le budget prévisionnel pour l’exercice 2022/2023, approuvant le budget prévisionnel 2023/2024, votant des travaux de taille des arbres, des travaux de sécurité de l’ascenseur, des travaux de rénovation énergétique en vue de la réalisation d’un audit)
- des appels de fonds (charges, provisions et travaux), à savoir :
appel de fonds pour la période du 01/07/2021 au 30/09/2021, appel de fonds pour la période du 01/10/2021 au 31/12/2021, appel de fonds pour la période du 01/07/2021 au 30/06/2022, appel de fonds pour la période du 01/01/2022 au 31/03/2022, appel de fonds pour la période du 01/04/2022 au 30/06/2022, appel de fonds pour la période du 01/07/2022 au 30/09/2022,appel de fonds pour la période du 01/10/2022 au 31/12/2022, appel de fonds pour la période du 01/01/2023 au 31/03/2023, appel de fonds pour la période du 01/04/2023 au 30/06/2023, appel de fonds pour la période du 01/04/2023, appel de fonds pour la période du 01/07/2023 au 30/09/2023, appel de fonds pour la période du 01/07/2023, appel de fonds pour la période du 01/072023 au 30/06/2024,appel de fonds pour la période du 01/10/2023 au 31/12/2023,appel de fonds pour la période du 01/01/2024 au 31/03/2024
- des décomptes de charges à savoir :
décompte de charges pour la période du 01/07/2020 au 30/06/2021décompte de charges pour la période du 01/07/2022 au 30/06/2023,
- un relevé de compte arrêté au 1er mars 2024
Sur la base de ces documents, la créance du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “LES VERRIERES - LE VERLAINE” apparaît certaine, liquide et exigible.
Il y a lieu de de déduire l’ensemble des frais soit la somme de 2010€.
Les charges de copropriété proprement dites s'élèvent à la somme de 4 355,09 euros arrêtée au 1er mars 2024.
Madame [W] [H] n’apporte pas la preuve du paiement, en tout ou partie, des sommes réclamées au titre de l’arriéré des charges de copropriété.
En conséquence, Madame [W] [H] sera condamnée à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “LES VERRIERES - LE VERLAINE” la somme de 4 355,09 €, arrêtée au 1er mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2021, date de la première mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement, en application de l'article 1231-6 du code civil.
Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires au recouvrement
Il ressort de ce décompte qu’une partie des sommes réclamées correspond, non à des charges de copropriété, mais à des frais de recouvrement.
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit ainsi que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
Les frais de toute nature visés par l'article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s'ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.
Il en est ainsi notamment des frais de mise en demeure, de relance voire du commandement de payer ou de la sommation de payer qui constituent des diligences nécessaires, non comprises dans les dépens d’instance, qu’il est justifié de mettre à la charge du débiteur.
Le contrat de syndic qui est conclu entre le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES et le syndic ne saurait, conformément au principe de l’effet relatif des conventions prévu par l’article 1199 du code civil, avoir pour effet d’obliger individuellement chacun des copropriétaires. Il s’ensuit que ce syndicat demandeur serait mal fondé à invoquer les stipulations du contrat de syndic au soutien de sa demande en paiement à l’encontre du copropriétaire défaillant.
Enfin, une résolution de l’assemblée générale sur l’aggravation des charges du copropriétaire défaillant ne saurait avoir pour effet de déroger au texte susvisé en faisant supporter à ce copropriétaire des frais non nécessaires.
En l’espèce, le syndicat demandeur justifie avoir transmis plusieurs courriers de mise en demeure à Madame [W] [H]. Il ne pourrait faire peser le coût de l’ensemble de ces courriers à la débitrice alors que l’envoi d’un seul courrier de mise en demeure suffit pour mettre en oeuvre la procédure judiciaire. Dès lors, Madame [W] [H] sera condamnée au paiement de la somme de 45.60 € correspondant au coût d’un courrier recommandé portant mise en demeure.
En définitive, Madame [W] [H] sera condamnée à payer au titre des frais nécessaires au recouvrement de créance, la somme de 45,60 €.
Sur la demande au titre des autres frais
Concernant les frais relatifs aux honoraires d'avocat ou encore à l'ouverture du dossier contentieux , ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.
Par ailleurs, l'article 10-1 ne pose qu’une règle d'imputation de ces frais de toute nature. Il s’ensuit que ces différents frais ne peuvent être perçus plusieurs fois, à plusieurs titres, lorsqu’ils sont visés par plusieurs textes. Ainsi les frais tarifés d'huissier à compter de l'assignation, et notamment les frais d’assignation, font partie des dépens. Les honoraires d'avocat ainsi que les sommes demandées au titre des frais de poursuite sont quant à eux susceptibles de donner lieu à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Sur la demande de dommages-et-intérêts
L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.
En l’espèce, à défaut d’établir la mauvaise foi de Madame [W] [H], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LES VERRIERES - LE VERLAINE sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile
Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [W] [H], partie perdante, sera tenue aux dépens d’instance.
Par ailleurs, conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [W] [H] sera également tenue de verser au syndic ès qualité la somme de 650 € pour les frais exposés non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,
Condamne Madame [W] [H] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “LES VERRIERES - LE VERLAINE” SIS 69-71 RUE DU GRAND FAUBOURG 28000 CHARTRES, représenté par son syndic en exercice, la société CITYA CHARTRES IMMOBILIER, les sommes de:
* 4 355,09 € (quatre mille trois cent cinquante-cinq euros et neuf centimes) au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er mars 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2021, date de la mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement ;
* 45,60 € (quarante-cinq euros et soixante centimes) au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision et ce jusqu’à parfait paiement ;
Déboute le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “LES VERRIERES - LE VERLAINE” SIS 69-71 RUE DU GRAND FAUBOURG 28000 CHARTRES, représenté par son syndic en exercice, la société CITYA CHARTRES IMMOBILIER, de sa demande formulée à titre de dommages et intérêts ;
Ordonne la capitalisation des intérêts ;
Condamne Madame [W] [H] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “LES VERRIERES - LE VERLAINE” SIS 69-71 RUE DU GRAND FAUBOURG 28000 CHARTRES, représenté par son syndic en exercice, la société CITYA CHARTRES IMMOBILIER, la somme de 650 € (six cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne Madame [W] [H] aux entiers dépens de la procédure ;
Rappelle que le présent jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé le 04 juin 2024
LE GREFFIERLE PRESIDENT
Karine SZEREDAPauline DE LORME
