Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 23/01173

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS [Adresse 2] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] N° RG 23/01173 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YRXQ Minute : 24/00109 Monsieur [X] [L] Représentant : Maître Arnaud AUBIGEON de la SELARL ACANTHE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J115 C/ Monsieur [Z] [C] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE par Madame [I] [Y], Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier, Après débats à l'audience publique du 9 JANVIER 2024 tenue sous la Présidence de Madame [I] [Y], Juge des contentieux de la protection Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier audiencier ENTRE DEMANDEUR : Monsieur [X] [L], demeurant [Adresse 4] Représenté par Maître AUBIGEON Arnaud, avocat au barreau de Paris, D’UNE PART ET DEFENDEUR : Monsieur [Z] [C], demeurant [Adresse 3] [Localité 6] non comparant, ni représenté D’AUTRE PART Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me AUBIGEON Arnaud Copie délivrée à : Mr [C] [Z] Mr le sous-préfet de la SSD Le : EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 01/11/2020, prenant effet à compter du 15/11/2020, M. [X] [L] a consenti à M. [Z] [C] un bail portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 3], sur la commune d’[Localité 6], moyennant paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme 660 € outre les provisions sur charges. Un dépôt de garantie a été versé équivalant à un mois de loyer hors charges. Par exploit de commissaire de justice du 16/10/2023, M. [X] [L] a fait citer M. [Z] [C] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, aux fins et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir : - constater que le bail litigieux se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour défaut de paiement, - ordonner l’expulsion immédiate du défendeur et de tout occupant de son chef, avec au besoin, le concours de la force publique, - condamner le défendeur à leur payer, à titre provisionnel : . la somme de 5 899,84 € au titre des loyers et charges impayés au 08/10/2023 assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation, . une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer mensuel et des provisions sur charges, soit 774 €, à compter de la résiliation et jusqu’à parfaite libération des lieux, et, en cas de maintien dans les lieux passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance d’expulsion, fixer cette indemnisation à l’équivalent du loyer majoré de 100 % à titre de dommages et intérêts, outre les charges et taxes exigibles, - condamner le défendeur à leur payer la somme de 450 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner le défendeur au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer. A l’audience du 09/01/2024, la présidente a indiqué n’avoir pas été reçu de bilan social et financier du locataire. M. [X] [L], représenté par son avocat, a indiqué que la dette locative s’élève désormais à la somme de 7 471,76 € terme du mois de décembre inclus et, demande le bénéfice de l’acte introductif d’instance. M. [Z] [C], cité par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’a pas comparu ni personne pour lui. La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 27/02/2024, par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été indiqué à l’audience. MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur de 29 juillet 2023, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique (EXPLOC) le 14/11/2023, soit au moins six semaines avant l’audience. Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé à la CCAPEX la situation d’impayé de la locataire par courrier électronique (EXPLOC) le 16/08/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. La demande de résiliation du bail pour impayé est donc recevable. L’article 24 I de la loi n  89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Un commandement de payer la somme en principal de 5 097,84 € visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de location, a été signifié au locataire le 08/08/2023. Il ressort de l’examen du compte que le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois. Les conditions d’acquisition des clauses résolutoires ont été réunies le 09/10/2023 à minuit, par application des dispositions de l’article 642 du code de procédure civile. En conséquence, depuis le 10/10/2023, M. [Z] [C] occupe les lieux sans droit ni titre. Il devra les libérer et les laisser libres de tout occupant de son chef. A défaut de libération volontaire, le propriétaire bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion, mais le locataire ayant pris possession des lieux de façon régulière et en vertu du bail qui lui a été librement consenti, rien ne justifie d’écarter l’application de par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Les modalités de l’expulsion seront détaillées au dispositif de la présente décision. Les biens laissés dans le local d’habitation suivent la destination prévue en application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité de l’huissier ou du commissaire de justice instrumentaire. En application l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le juge des référés est juge de l’évidence. Conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou l’exécution de son obligation. Depuis la résiliation du bail, le défendeur qui se maintient dans les lieux est tenu du paiement, en lieu et place du loyer et des charges, d’une indemnité d’occupation mensuelle dont le montant sera fixé, par provision, au montant du loyer tel qu’il aurait été si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dont il sera justifié. En revanche, la demande visant à obtenir une majoration du loyer en cas de maintien dans les lieux au-delà du délai d’un mois après la signification de l’expulsion ne trouve aucun fondement contractuel et le demandeur n’apporte aucun élément de nature à justifier d’un préjudice particulier puisqu’il est déjà indemnisé de l’immobilisation de son bien par l’indemnité d’occupation. Cette demande, qui présente à tout le moins un caractère sérieusement contestable, doit être rejetée. En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative. A l’audience M. [X] [L], par la voix de son conseil, indique à titre d’information que le montant de sa créance s’élève à la somme de 7 471,76 €, échéance du mois de décembre 2023 incluse, mais, en l’absence du défendeur qui n’a pu en débattre, l’actualisation doit être écartée. En l’espèce, au regard de l’historique des opérations communiqué par le bailleur, M. [Z] [C], est redevable de la somme non sérieusement contestable de 5 899,84 € au titre des loyers, provisions sur charges, indemnités d’occupation et régularisations de charges pour la période comprise entre le terme du mois de juin 2022 et celui du mois d’octobre 2023 inclus. Il convient en conséquence de le condamner au paiement de cette somme, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation et de débouter. Sur les demandes accessoires Succombant à l’instance, M. [Z] [C] sera condamné aux dépens qui comprendront uniquement le coût de l’assignation, du commandement de payer et de la notification à la Préfecture. Il n’apparaît pas enfin inéquitable de les condamner à payer à M. [X] [L] la somme de 200 € au titre des frais irrépétibles que ces derniers ont été contraints d’engager pour faire valoir leurs droits. L’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection du tribunal d’Aulnay-sous-Bois, statuant en référé après débat public, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort, et mise à la disposition des parties par les soins du greffe de la juridiction, Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 01/11/2020 ont été réunies le 09/10/2023 à minuit et que celui-ci est résilié depuis le 10/10/2023 ; Ordonnons à M. [Z] [C] de quitter le logement sis [Adresse 3], sur la commune d’[Localité 6] et de les rendre libres de tout occupant de son chef ; Disons qu’à défaut de libération volontaire, M. [X] [L] pourra, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier ; Rejetons la demande d’expulsion immédiate ; Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Fixons, par provision, le montant de l’indemnité d’occupation dont M. [Z] [C] est redevable depuis la résiliation du bail, en lieu et place du loyer et des charges, au montant du loyer qui aurait été dû si le bail avait perduré, augmenté des charges dûment justifiées ; Rejetons la demande de majoration dans l’éventualité du maintien dans les lieux ; Condamnons M. [Z] [C] à payer à M. [X] [L] la somme provisionnelle de 5 899,84 euros (cinq mille huit cent quatre-vingt-dix-neuf euros et quatre-vingt-quatre centimes), au titre des loyers, charges, régularisations de charges et indemnités d’occupation dus, sur la période comprise entre le terme du mois de juin 2022 et celui du mois d’octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; Condamnons M. [Z] [C] à payer à M. [X] [L] l’indemnité d’occupation provisionnelle telle que fixée à compter du terme du mois d’octobre 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux avec remise des clés au bailleurs ou à son mandataire ou par expulsion ; Rappelons, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l'article L 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante : Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis [Adresse 8] [Localité 5] ; Disons que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ; Condamnons M. [Z] [C] à payer à M. [X] [L] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamnons M. [Z] [C] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au Préfet, sans autre frais antérieurs à la présente décision ; Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ; Rappelons que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé. Ainsi jugé le 27/02/2024, Et ont signé, LA GREFFIERE LA PRESIDENTE