Cour d'appel, 21 septembre 2022. 19/09027

N° RG 19/09027 N° Portalis DBVX-V-B7D-MY36 Décision du Tribunal d'Instance de LYON Au fond du 07 novembre 2019 RG : 18-001567 SCI FONCIERE DI 01/2007 C/ [I] [I] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 8ème chambre ARRÊT DU 21 SEPTEMBRE 2022 APPELANTE : SCI FONCIERE DI 01/2007, poursuites et diligences de la société CITYA VENDOME LUMIERE, sise [Adresse 1] [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Hugues DUCROT de la SCP DUCROT ASSOCIES - DPA, avocat au barreau de LYON, toque : 709 INTIMÉS : M. [E] [I] [Adresse 2] [Localité 4] Mme [V] [I] [Adresse 2] [Localité 4] Représentés par Me Merveilles SEUBERT, avocat au barreau de LYON, toque : 826 ****** Date de clôture de l'instruction : 06 Décembre 2021 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Juin 2022 Date de mise à disposition : 21 Septembre 2022 Audience présidée par Christine SAUNIER-RUELLAN, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier. Composition de la Cour lors du délibéré : - Christine SAUNIER-RUELLAN, président - Karen STELLA, conseiller - Véronique MASSON-BESSOU, conseiller Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Karen STELLA, conseiller, en application de l'article 456 du code de procédure civile, le président étant empêché, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ***** Les époux [I] ont régularisé avec la SCI FONCIERE DI 01/2007 un contrat de bail le 13 août 2009, portant sur un appartement situé au [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 611 euros outre 85 euros de provision sur charges, pour l'appartement, et de 60 euros pour la place de parking. Ce n'est qu'en avril 2014 que la SCI FONCIERE DI 01/2007 aurait effectué une régularisation de charges pour les exercices 2010, 2011, 2012, puis en 2015 elle a effectué une régularisation pour les exercices 2013 et 2014. Au motif que les justificatifs des charges n'étaient pas communiqués les époux [I] refusaient de payer la somme demandée. Par acte extrajudiciaire en date du 6 mars 2017, la SCI FONCIERE Dl 01/2007 a fait signifier aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5.959,99 euros, au titre de l'arriéré de loyers et de charges au 10 février 2017. En vain, les locataires invoquant la prescription triennale du nouvel article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Après saisine de la juridiction compétente, par jugement en date du 7 novembre 2019, le tribunal d'instance de Lyon a considéré qu'effectivement la prescription était intervenue s'agissant des charges de 2010 et de 2011. En conséquence il a : Condamné monsieur et madame [I] à payer la somme de 4.402,29 euros au titre des loyers et charges exigibles selon décompte arrêté au 4 février 2019 ; Débouté la SCI FONCIERE DI 01/2007 de sa demande en résiliation de bail ; Débouté la SCI FONCIERE DI 01/2007 de sa demande d'expulsion ; Autorisé les époux [I] à s'acquitter des sommes dues en 23 mensualités de 150 € chacune et une 24ème soldant la dette en principal ; Dit que si les époux [I] ne respectaient pas cet échéancier, ils seraient immédiatement redevables de la totalité de la somme due ; partagé les dépens entre les parties. dit n'y avoir lieu à article 700 du code de procédure civile. La bailleresse a relevé appel de la décision dont elle demande réformation au motif principal qu'il n'y aurait pas lieu à prescription. Selon elle, les sommes dues au titre de la régularisation des charges locatives pour les années 2010 et 2011 ne seraient pas prescrites tant en application des dispositions législatives relatives à la prescription qu'en raison de l'imputation des paiements faits par les locataires sur la dette la plus ancienne. Par voie de conséquence les sommes revendiquées seraient bien dues et il y aurait bien lieu à résiliation de bail avec toutes ses conséquences ordinaires en pareille matière. Il est enfin demandé : de condamner solidairement les époux [I] au paiement de la somme de 6.341,66 euros, au titre des loyers et charges de l'appartement arrêtés au 25 octobre 2021, outre les loyers et charges ou indemnités d'occupation dues au jour de l'arrêt à intervenir, de débouter les mêmes de leur demande de délais de paiement et du surplus de leurs demandes, de les condamner solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation avec paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure et prise en charge des entiers dépens de l'instance. A l'opposé les époux [I] concluent à la confirmation du jugement en ce qu'il a : Dit prescrites les charges portant sur les années 2010 et 2011, soit d'un montant de 2.779,79 euros ; Débouté la SCI FONCIERE DI 01/2007 de la demande de résiliation du bail. Il est formé appel incident à l'effet : de voir dire et juger qu'il y a lieu d'ordonner la prescription des charges portant sur l'année 2012, soit d'un montant total de 1.397,47 euros, de dire qu'il n'existe aucun arriéré locatif, d'ordonner que la somme de 459,82 euros correspondant aux frais d'huissier et figurant sur le décompte de la dette n'est pas due par les époux [I], d'ordonner que la dette des époux [I] à l'égard de la SCI FONClERE Dl 01/2007 s'élève à la somme de 2.169 € (charges des années 2013, 2014 et 2017). Il conviendrait : de leur donner acte qu'ils entendent régler le solde de la dette en une seule fois, à compter de la décision à intervenir, de dire et juger que la SCI FONCIERE DI 01/2007 a manqué à ses obligations contractuelles et n'a pas respecté la procédure de régularisation des charges locatives de telle sorte que les régularisations sont brutales, excessives et préjudiciables ; En conséquence, celle-ci ayant agi de mauvaise foi la SCI FONCIERE DI 01/2007 devrait bien être déboutée de sa demande de résiliation judiciaire de bail et autres demandes. A titre subsidiaire et en cas de condamnation à paiement, les plus larges délais suspensifs des effets de la clause résolutoire sont demandés. Il y aurait enfin lieu de condamner la SCI FONCIERE DI 01/2007 à verser aux époux [I] la somme 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à prendre en charge les dépens. SUR QUOI LA COUR Il est constant que le délai de prescription des actions découlant d'un contrat de bail régi par l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 est passé de cinq à trois ans depuis la loi du 24 mars 2014. Cet article reste applicable dans les conditions fixées par l'article 2222 du code civil qui dit bien qu'en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. Suivant une jurisprudence constante, par application combinée des articles 2224 du code civil, 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, si le bailleur dispose d'un délai de cinq ans pour procéder à la régularisation des charges, ce n'est que depuis la réforme issue de l'article 82-2 de la loi du 6 août 2015 et par application combinée les articles 7-1 de la loi de 1989 et de l'article 2222 du code civil que la demande en régularisation des charges locatives doit être introduite dans un délai de trois ans si le locataire ne procède pas au règlement des sommes dues. Dans ces conditions les régularisations des années 2010, 2011 et 2012 qui ont été effectuées le 15 avril 2014 et celle de l'année 2013, le 26 mai 2015, pouvaient l'être dans le délai de 5 ans, soit avant l'entrée en vigueur de la loi du 6 août 2015. Il est à noter que, si le bailleur doit être en mesure d'établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération, il peut toujours justifier des charges appelées au cours de l'instance de demande en paiement dans la limite du délai de prescription. Un tel retard ne peut constituer dans ces conditions un obstacle au recouvrement des sommes dues Sur cette base juridique le bailleur soutient légitimement que : Concernant les charges locatives de l'année 2010, la SCI FONCIERE DI 01/2007 pouvait procéder à leur régularisation jusqu'au 31 décembre 2015 ; Concernant les charges locatives de l'année 2011, elle pouvait procéder à leur régularisation jusqu'au 31 décembre 2016 ; Concernant les charges locatives de l'année 2012, elle pouvait procéder à leur régularisation jusqu'au 31 décembre 2017 ; Concernant les charges locatives de l'année 2013, elle pouvait procéder à leur régularisation jusqu'au 31 décembre 2018. Or le 15 avril 2014 la SCI FONCIERE DI 01/2007 a réclamé à monsieur et madame [I] le paiement des soldes de charges des années 2010, 2011 et 2012, soit respectivement les sommes de 1.389,75 euros, 1.390,04 euros et 1.397,47 euros. Le 26 mai 2015 la même a réclamé aux époux [I] le paiement du solde de charges de l'année 2013, soit la somme de 1.156 euros. C'est donc à tort que le premier juge a rejeté la demande en paiement des charges des années 2010 et 2011 au motif que ces sommes étaient prescrites. De la même façon il convient de confirmer le jugement en ce qu'il considère qu'il n'y a pas lieu à prescription pour les charges de l'année 2012. C'est donc à bon droit que la SCI FONCIERE DI 01/2007 réclame le paiement de la somme de 4.177,26 euros au titre de la régularisation des charges des années 2010, 2011 et 2012. Le montant des charges pour laquelle la prescription n'est pas soulevée s'élève à la somme de 2.169 euros pour les charges de 2013 à 2017. Il convient de donner acte aux époux [I] qu'ils entendent régler cette somme. Les deux parties s'accordent à reconnaître que la somme de 459,82 euros correspondant aux frais d'huissier et figurant sur le décompte de la dette n'est pas due par les époux [I]. S'agissant du manquement à l'obligation de transparence invoquée par les époux [I], si encore une fois le bailleur dispose de la possibilité de justifier des charges appelées tout au long de l'instance de demande en paiement, la réclamation faite par le bailleur sur une période écoulée de cinq ans présente un caractère déloyal, brutal et est constitutive d'une faute dans l'exécution du contrat engageant la responsabilité du bailleur à l'égard du preneur. Il en découle que la mauvaise foi du bailleur peut priver la clause résolutoire de son effet nonobstant les dispositions de l'article 24 de la loi précitée sur l'automaticité du constat de la résolution d'un bail par la juridiction saisie en cas d'absence de paiement dans les deux mois d'un commandement de payer. En l'espèce, le juge de première instance a considéré à juste titre qu'une grande partie des sommes dues était constituée par des régularisations importantes, réalisées tardivement. Dans le même temps les époux [I] ont assuré le paiement régulier de leur loyer et des provisions sur charges réclamées, celles-ci étant manifestement mal calculées, tant la différence entre les appels provisionnels et le décompte définitif des sommes dues apparaît disproportionné. A bon droit, tenant compte de la mauvaise foi avérée de la bailleresse, le tribunal a justement refusé de constater que devait s'appliquer dans ce cadre précis la clause résolutoire prévue au contrat de bail. Le jugement est confirmé sur ce point. S'agissant des délais de paiement sollicités à titre subsidiaire par les époux [I], il est avéré qu'ils ont d'ores et déjà fait parvenir un chèque en CARPA de 4.402 euros qui règle en partie le montant de la dette et qu'après avoir revendiqué des délais de paiement sur 36 mois dans leurs écritures, dans le dispositif de leurs dernières écritures prises devant la Cour ils demandent de se faire donner acte 'qu'ils entendent régler le solde de la dette en une seule fois, à compter de la décision à intervenir', ce qui rend sans objet la demande de délais de paiement. Chaque partie succombe largement dans ses prétentions respectives, il n'y a donc pas lieu à application de dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et chaque partie doit conserver ses propres dépens d'appel, la Cour confirme le jugement déféré sur les dépens. PAR CES MOTIFS La Cour, Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI FONCIERE DI 01/2007 de sa demande en résiliation du contrat de bail du 13 août 2009, portant sur un appartement situé au [Adresse 2] et sur les dépens de première instance ; Dit et juge que ce contrat de bail se poursuit sur ses derniers errements ; Le réforme pour le surplus et statuant à nouveau, Condamne solidairement les époux [E] et [V] [I] au paiement de la somme de 6.341,66 euros, au titre des loyers et charges de l'appartement arrêtés au 25 octobre 2021, outre les loyers et charges ou indemnités d'occupation dus au jour du présent arrêt ; Donne acte aux époux [I] qu'ils entendent régler le solde de la dette en une seule fois, à compter de la présente décision et déclare sans objet leur demande de délais de paiement ; Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de quiconque ; Dit que chaque partie conserve ses dépens de première instance et d'appel. LE GREFFIER KAREN STELLA, CONSEILLER, POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ