Tribunal judiciaire, 11 mars 2024. 23/02391

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 4] [Adresse 4] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 5] REFERENCES : N° RG 23/02391 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YM54 Minute : 24/212 SAS RESIDENCES SERVICES GESTION Représentant : Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164 S.A. SEYNA Représentant : Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164 C/ Monsieur [R] [N] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 11 mars 2024; Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ; Après débats à l'audience publique du 22 janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEURS : SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, demeurant [Adresse 3] représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS S.A. SEYNA, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [R] [N], demeurant [Adresse 7] non comparant, ni représenté D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2021, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a donné à bail à Monsieur [R] [N] un logement situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 630 euros. Par acte séparé du 6 décembre 2021, la SA SEYNA a conclu un cautionnement pour le paiement des obligations de Monsieur [R] [N] au bénéfice du bailleur, pour une durée de 12 mois, tacitement reconductible jusqu’à 108 mois et dans la limite de la somme de 36000 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2023, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a fait signifier à Monsieur [R] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1310,98 euros en principal, au titre des loyers impayés. Selon quittances subrogatives des 2 mars et 3 juillet 2023, la SA SEYNA a versé la somme de 2205,90 euros à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION. Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2023, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA ont fait assigner Monsieur [R] [N] aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,condamner Monsieur [R] [N] à laisser libre de tout occupant de son chef et remettre les clefs à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION à compter du jugement à intervenir,ordonner, à défaut d’avoir libérer les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Monsieur [R] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dire que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera régi dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [R] [N] au paiement de la somme de 3878,82 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de septembre 2023, montant à parfaire au jour du jugement avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, selon la répartition suivante :1672,92 euros à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION,2205,90 euros à la SA SEYNA,le condamner au paiement à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à libération effective des lieux,le condamner au paiement de la somme de 1000 euros à la SA SEYNA en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 6] par voie dématérialisée le 25 octobre 2023. À l'audience du 22 janvier 2024, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA, représentées, maintiennent leurs demandes, actualisant leur créance à la somme de 1349,39 euros pour le bailleur et 2205,90 euros pour la caution. Elles s’opposent à l’octroi de délais de paiement. La SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA soutiennent, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que le défendeur n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer. À titre subsidiaire, elles soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elles indiquent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Concernant la recevabilité des demandes, elles font observer que leur notification à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives a été rejetée en raison d’une dette inférieure aux seuils fixés par arrêté préfectoral. Monsieur [R] [N], régulièrement cité à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté. L'affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2024. MOTIVATION DE LA DECISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, Monsieur [R] [N], assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur les demandes principales Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de [Localité 6] le 25 octobre 2023 soit deux mois au moins avant la première audience du 22 janvier 2024. Toutefois, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. En l’espèce, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION déclare avoir tenté de signaler la situation d’impayés à la CCAPEX et s’être vue opposer un rejet, la dette étant inférieure au seuil fixé par arrêté. Toutefois, d’une part, la capture d’écran présentée qui fait état d’un rejet par la CCAPEX ne fait nullement figurer le nom de Monsieur [R] [N] ni l’adresse du bien qu’il loue. Cette capture d’écran n’est pas rattachable à la situation du locataire concerné par la présente procédure. D’autre part, les questions de seuils, développées à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, ne concernent que les bailleurs personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus. La SAS RESIDENCES SERVICES GESTION ne saurait opposer lesdits seuils. Dans ces conditions, il apparaît que la CCAPEX n’a pas été saisie dans le délai de deux mois avant l’audience. En conséquence, les demandes aux fins d'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers sont irrecevables. En raison de cette irrecevabilité, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA seront déboutées de leurs demandes d’expulsion, de séquestration des meubles et de condamnation à une indemnité d’occupation. Sur les demandes en paiement Sur les demandes de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 novembre 2021, du commandement de payer délivré le 20 mars 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er décembre 2023 que la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [R] [N] à payer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 1349,39 euros, au titre des sommes dues au 1er décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision eu égard à la diminution de la dette. Sur les demandes de la SA SEYNA En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi. L’article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Par ailleurs, en application des articles 1346- 3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu'à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée . Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire. Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 , le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. En l'espèce, en premier lieu, il ressort des développements qui précèdent que l'existence et le montant de l'arriéré de loyers et charges dû par le locataire au bailleur est établi. La caution a dû payer des sommes en exécution du contrat de cautionnement. En second lieu, il ressort de l'examen des quittances subrogatives reprenant l'ensemble des paiements effectués par la SA SEYNA au profit du bailleur en exécution du contrat de cautionnement, que les sommes ont été versées à hauteur de 2205,90 euros au titre des loyers et charges. Au regard de l'ensemble de ces éléments, la SA SEYNA est donc bien fondée à demander le paiement à Monsieur [N] des sommes que le bailleur pouvait lui-même solliciter, dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [N] à payer à la SA SEYNA la somme de 2205,90 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 octobre 2023. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [N] aux dépens de l'instance. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA SEYNA les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [R] [N] à payer à la SA SEYNA la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE irrecevables les demandes de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et de la SA SEYNA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et aux fins de résiliation judiciaire, CONDAMNE Monsieur [R] [N] à payer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 1349,39 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er décembre 2023, terme de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, CONDAMNE Monsieur [R] [N] à payer à la SA SEYNA la somme de 2205,90 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 24 octobre 2023, DEBOUTE la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et de la SA SEYNA de leurs demandes d’expulsion et de séquestration des meubles, DEBOUTE la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, CONDAMNE Monsieur [R] [N] à payer à la SA SEYNA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [R] [N] aux dépens de l'instance, DEBOUTE la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA de leurs autres demandes et prétentions. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT Page