Cour d'appel, 20 juin 2024. 23/12680

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 20 JUIN 2024 N°2024/270 Rôle N° RG 23/12680 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BMAFF [F] [O] [Z] [O] C/ SOCIETE CDC HABITAT SOCIAL RE Copie exécutoire délivrée le : à : Me Rose MBA N.KAMAGNE Me Roselyne SIMON-THIBAUD Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 06 Septembre 2023 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 23/00648. APPELANTS Monsieur [F] [O] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023-007926 du 28/03/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) né le 12 Décembre 1968 à Algerie (99), demeurant [Adresse 4] représenté par Me Rose MBA N.KAMAGNE, avocat au barreau de NICE Madame [Z] [O] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-007919 du 21/03/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) née le 10 Mai 1972 à Algerie (99), demeurant [Adresse 4] représentée par Me Rose MBA N.KAMAGNE, avocat au barreau de NICE INTIMEE SOCIETE CDC HABITAT SOCIAL SOCIETE HABITATION A LOYER MODERE, venant aux droits de la SA HLM NOUVEAU LOGIS AZUR, [Adresse 1], par fusion sa fusion par voie d'absorption CDC HABITAT SOCIAL en date du en date du 18/12/2018 avec effet au 31/12/2018, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège et éli sant domicile en l'Etude de Commissaire de Justice SELARL [T] [G]-[D] [J] sis [Adresse 2] et encore domicilié, demeurant [Adresse 3] représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Rose-marie FURIO-FRISCH, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Avril 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur, et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur, chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, Madame Carole MENDOZA, Conseillère Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Juin 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Juin 2024. Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE Suivant contrats de bail en date du 10 juin 2021, la société CDC HABITAT SOCIAL a donné en location aux époux [O] un appartement ainsi qu'un parking intérieur situé à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 630,03 euros et de 81,87 euros pour le parking. Ces derniers ont déposé un dossier de surendettement auprès de la Banque de France en date du 26 août 2021 soit 2 mois après leur entrée dans les lieux qui a été déclaré recevable et orienté vers une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire en date du 15 octobre 2021. Par décision du 14 décembre 2021, la commission de surendettement a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraînant un effacement total des dettes des époux [O]. La société CDC HABITAT SOCIAL formait un recours contre ladite mesure de la commission de surendettement par courrier recommandé en date du 12 janvier 2022. Par jugement du 20 mars 2023 le tribunal de proximité a dit n'y avoir lieu à une procédure de surendettement au bénéfice des époux [O]. À la suite d'une série de loyers impayés, la société CDC HABITAT SOCIAL a délivré un commandement de payer à ses locataires visant la clause résolutoire des deux baux suivant exploit d'huissier en date du 10 octobre 2022 lequel demeurait infructueux. Suivant exploit d'huissier en date du 20 janvier 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL assignait Monsieur et Madame [O] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Nice afin de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : A titre principal - constater la résiliation des baux au 10 décembre 2022 par l'acquisition de la clause résolutoire. À titre subsidiaire. - prononcer la résiliation des deux baux liant les parties. En tout état de cause. - ordonner l'expulsion de Monsieur et Madame [O] des lieux loués. - condamner solidairement Monsieur et Madame [O] au paiement de la somme de 3.742,06 euros au titre des arriérés locatifs ainsi qu'à une indemnité d'occupation. - condamner Monsieur et Madame [O] au paiement d'une somme de 600 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - condamner Monsieur et Madame [O] aux entiers dépens. L'affaire était évoquée à l'audience du 28 juin 2023. La société CDC HABITAT SOCIAL demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance. Monsieur et Madame [O] concluaient au débouté des demandes de la société CDC HABITAT SOCIAL et reconventionnellement sollicitaient des délais de paiement. Ils demandaient également de dire n'y avoir lieu à paiement des dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle. Par jugement contradictoire en date du 6 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice a , sous le bénéfice de l'exécution provisoire : * déclaré recevable l'action de la société CDC HABITAT SOCIAL. * constaté la résiliation des baux conclus le 10 juin 2021 entre la société CDC HABITAT SOCIAL et les époux [O] concernant l'appartement et le parking situés à [Localité 5]. * ordonné l'expulsion des lieux loués de Monsieur et Madame [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués. * dit qu'a défaut de départ volontaire de Monsieur et Madame [O] , il pourra être procédé à la procédure d'expulsion du logement au besoin avec le concours de la force publique si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L.411-1, L412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. * dit que le sort des meubles est régi par les articles L 433-1, L433-2 et R433-1 et suivant du code des procédures civiles d'exécution. * fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 11 décembre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux à la somme de 723,52 euros soit le dernier loyer augmenté des charges. * condamné solidairement Monsieur et Madame [O] au paiement de cette indemnité d'occupation. * condamné solidairement Monsieur et Madame [O] à payer à la société CDS HABITAT SOCIAL la somme de 2.408,08 € au titre des arriérés locatifs selon décompte arrêté au 21 juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 octobre 2022. * débouté Monsieur et Madame [O] de leur demande de délai de paiement. * condamné Monsieur et Madame [O] au paiement de la somme de 600 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. * condamné Monsieur et Madame [O] aux dépens. Suivant déclaration en date du 11 octobre 2023, Monsieur et Madame [O] interjetaient appel de ladite décision en ce qu'elle a dit : - constate la résiliation des baux conclus le 10 juin 2021 entre la société CDC HABITAT SOCIAL et les époux [O] concernant l'appartement et le parking situés à [Localité 5]. - ordonne l'expulsion des lieux loués de Monsieur et Madame [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués. - qu'a défaut de départ volontaire de Monsieur et Madame [O] , il pourra être procédé à la procédure d'expulsion du logement au besoin avec le concours de la force publique si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L.411-1, L412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. - condamne solidairement Monsieur et Madame [O] à payer à la société CDS HABITAT SOCIAL la somme de 2.408,08 € au titre des arriérés locatifs selon décompte arrêté au 21 juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 octobre 2022. - déboute Monsieur et Madame [O] de leur demande de délai de paiement. - condamne Monsieur et Madame [O] au paiement de la somme de 600 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - condamne Monsieur et Madame [O] aux dépens. - rappelle que l'exécution provisoire est de droit. Aux termes de leurs dernières conclusions en réponse et récapitulatives signifiées par RPVA le 15 novembre 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, Monsieur et Madame [O] demandent à la cour de : * constater qu'un échéancier a été établi par le bailleur en accord avec les concluants pour le règlement échelonné de la dette locative accumulée sur l'année 2021. *constater qu'à la lecture de décompte réactualisé, ils respectent l'accord convenu avec leur bailleur pour l'apurement de la dette locative. * constater que les paiements se poursuivent malgré la présente procédure qui a été diligentée postérieurement à cet accord. * prendre acte des raisons à l'origine de cette situation locative en l'espèce le licenciement de Monsieur [O]. * constater la parfaite bonne foi de Monsieur et Madame [O] qui se manifeste par le respect du plan d'apurement convenu et du règlement du loyer en cours. * prendre acte de leur demande de suspension de la clause résolutoire. Par conséquent. * infirmer la décision querellée en toutes ses dispositions. * dire qu'ils respectent les délais de paiement accordés par le bailleur. * dire qu'ils réglent également le montant du loyer en cours. * entériner l'accord des parties sur les délais de paiement accordé par le bailleur sur le fondement de l'article 2244- 1 du Code civil. * leur accorder des délais les plus larges pour l'apurement aisé de leur dette locative. * dire et juger que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué en cas de respect de l'ensemble des modalités prévues dans la décision à intervenir. * débouter le demandeur de sa demande de résiliation du bail. * le débouter également de sa demande d'expulsion des concluants. * le débouter de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. * dire n'y avoir lieu à paiement des dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle. À l'appui de leurs demandes, Monsieur et Madame [O] font valoir qu'un accord a été signé le 23 décembre 2022, antérieurement à la date de l'assignation délivrée aux concluants par leur bailleur, les parties convenant de l'étalement de l'arriéré locatif à partir du 23 décembre 2022, soit 13 mensualités de 300 €. Ils indiquent que non seulement cet échéancier est scupuleusement respecté mais payer en sus le loyer en cours qui est de 267 € par mois. Aussi ils soulignent être à jour du paiement des loyers de l'année 2022 et être légitimes à solliciter des délais de paiement. Aux termes de ses dernières conclusions en réponse et récapitulatives signifiées par RPVA le 13 décembre 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la société CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA HLM Nouveau Logis Azur, par fusion d'absorption de la société CDC HABITAT SOCIAL demande à la cour de : *déclarer les appelants mal fondés en leur appel du jugement au fond du 6 septembre 2023 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, pôle de proximité. *débouter Monsieur et madame [O] de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions aux fins d'infirmation dudit jugement de l'ensemble de ces chefs à savoir : - constaté la résiliation des baux conclus le 10 juin 2021 entre la société CDC HABITAT SOCIAL et les époux [O] concernant l'appartement et le parking situés à [Localité 5]. - ordonnél'expulsion des lieux loués de Monsieur et Madame [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués - qu'a défaut de départ volontaire de Monsieur et Madame [O] , il pourra être procédé à la procédure d'expulsion du logement au besoin avec le concours de la force publique si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L.411-1, L412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. - condamné solidairement Monsieur et Madame [O] à payer à la société CDS HABITAT SOCIAL la somme de 2.408,08 € au titre des arriérés locatifs selon décompte arrêté au 21 juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 octobre 2022. - débouté Monsieur et Madame [O] de leur demande de délai de paiement. - condamné Monsieur et Madame [O] au paiement de la somme de 600 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - condamné Monsieur et Madame [O] aux dépens. - rappellé que l'exécution provisoire est de droit. *confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions. *condamner solidairement Monsieur et Madame [O] au paiement de la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. *condamner solidairement Monsieur et Madame [O] aux entiers dépens de l'instance. À l'appui de ses demandes, la société CDC HABITAT SOCIAL fait valoir que le courrier du bailleur proposant un plan d'apurement de la dette daté du 23 décembre 2022 versé aux débats par les appelants est postérieurs au délai de deux mois du commandement de payer du 10 octobre 2022 de sorte que la clause résolutoire est acquise. Elle précise que ces derniers n'ont jamais signé le plan et ne justifient nullement de l'avoir retourné au bailleur signé comme ils le soutiennent précisant qu'au surplus Monsieur et Madame [O] n'ont pas respecté ce plan contrairement à leurs affirmations. Elle indique que certains prélèvements ont été rejetés et que des paiements sporadiques par carte bancaire ont été réalisés. Elle souligne également que depuis janvier 2023, Monsieur [O] a retrouvé du travail ce qui n'a pas empêché la dette locative d'augmenter. Enfin elle relève que ces derniers ont saisi deux mois après leur entrée en jouissance la commission de surendettement pour faire d'ores et déjà effacer la dette de leur nouveau bailleur mais également une dette locative antérieure démontrant ainsi leur mauvaise foi. ****** L'ordonnance de cloture a été prononcée le 10 avril 2024. L'affaire a été appelée à l'audience du 10 avril 2024 et mis en délibéré au 20 juin 2024. ****** 1°) Sur la résiliation du bail Attendu qu'il résulte de l'article 1728 du code civil que 'le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.' Attendu qu'il résulte des pièces produites aux débats que la société CDC HABITAT SOCIAL a délivré un commandement à Monsieur et Madame [O] d'avoir à payer la somme de 4.144, 98 euros en raison de loyers impayés suivant exploit d'huissier en date du 10 octobre 2022, visant la clause résolutoire. Que les appelants versent aux débats un courrier du bailleur proposant un plan d'apurement de la dette datée du 23 décembre 2022, soit postérieur au délai de deux mois du commandement de payer du 10 octobre 2022. Qu'il convient par conséquent de constater l'acquisition de la clause résolutoire. Qu'il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a constaté la résiliation des baux conclus le 10 juin 2021 entre la société CDC HABITAT SOCIAL et les époux [O] concernant l'appartement et le parking situés à [Localité 5] à compter du 11 décembre 2022, ordonné l'expulsion des lieux loués de Monsieur et Madame [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués et dit qu'a défaut de départ volontaire de Monsieur et Madame [O] , il pourra être procédé à la procédure d'expulsion du logement au besoin avec le concours de la force publique si nécessaire , conformément aux dispositions des articles L.411-1, L412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. 2°) Sur l'indemnité d'occupation Attendu qu'il y a lieu de fixer l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 11 décembre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux à la somme de 723,52 euros soit le dernier loyer augmenté des charges et de condamner solidairement Monsieur et Madame [O] au paiement de cette indemnité d'occupation. Qu'il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point. 3°) Sur l'arrière locatif Attendu que l'article 1353 du code civil énonce que 'celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.' Attendu que la société CDC HABITAT SOCIAL demande à la cour de condamner solidairement Monsieur et Madame [O] à payer à la société CDS HABITAT SOCIAL la somme de 2.408,08 € au titre des arriérés locatifs selon décompte arrêté au 21 juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 octobre 2022. Qu'elle verse à l'appui de sa demande le relevé de compte des époux [O] arrêté au 5 janvier 2023. Qu'il convient de faire droit à sa demande et de confirmer le jugement querellé sur ce point. 4°) Sur la demande de délai Attendu que l'article 24- V de la loi du 6 juillet 1989 énonce que 'le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.' Attendu que Monsieur et Madame [O] indiquent à la cour avoir traversé une période d'impécuniosité liée aux problèmes de santé tant de leurs enfants jumeaux que de Monsieur [O], ce dernier ayant de surcroît perdu son emploi en 2021. Qu'ils ajoutent qu'un échéancier a été établi par le bailleur pour le règlement échelonné de la dette locative accumulée sur l'année 2021, échéancier qu'ils respectent , précisant qu'ils réglent également le loyer en cours. Qu'enfin Monsieur [O] indique avoir retrouvé un emploi en CDI depuis le mois de juillet 2022 qui lui génère un revenu brut mensuel de 1.645 €. Attendu qu'il convient de relever que les appelants font état d'un protocole qu'ils n'ont pas signé et qu'au surplus ils ne respectent pas. Qu'il résulte en effet du relevé de compte produit que le 1er règlement de 300 € qui aurait dû être versé en décembre 2022 , conformément au plan proposé par le bailleur n'a pas été réglé. Que par ailleurs le 2 février 2023, non seulement le prélèvement du loyer courant a été rejeté et un règlement de 450 € a été fait mais qui ne correspond pas au paiement du loyer courant outre l'échéance de 300 €. Que si Monsieur [O] justifie d'un travail, force est de constater que la dette s'est aggravée puisqu'il résulte du décompte actualisé au 11 décembre 2023 que le solde locatif s'élève à la somme de 3.235,69 €. Qu'il s'en suit que la demande des époux [O] sera rejetée. Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement querellé sur ce point. 5° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.' Qu'il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Monsieur et Madame [O] aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel. Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties. Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur et Madame [O] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 800 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe, CONFIRME le jugement contradictoire du 6 septembre 2023 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nice en toutes ses dispositions, Y AJOUTANT, CONDAMNE Monsieur et Madame [O] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 800 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. CONDAMNE Monsieur et Madame [O] aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,