Cour d'appel, 08 décembre 2022. 21/13481

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 08 DECEMBRE 2022 N° 2022/815 Rôle N° RG 21/13481 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIDW2 [U] [L] [O] [T] [F] C/ [K] [S] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jean-Didier KISSAMBOU M'BAMBY Me Pascal ANTIQ Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de DIGNE LES BAINS en date du 27 Mai 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/00279. APPELANTES Madame [U] [L] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/9149 du 01/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) née le 10 Novembre 1974 à [Localité 5] (75), demeurant [Adresse 1] représentée et assistée par Me Jean-Didier KISSAMBOU M'BAMBY de la SELARL SELARLU JDK-AVOCAT, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE Madame [O] [T] [F] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/9305 du 01/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) née le 02 Juillet 1950 à [Localité 6] (92), demeurant [Adresse 2] représentée et assistée par Me Jean-Didier KISSAMBOU M'BAMBY de la SELARL SELARLU JDK-AVOCAT, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE INTIME Monsieur [K] [S] né le 30 Août 1952 à [Localité 8] (04), demeurant [Adresse 4] représenté et assistée par Me Pascal ANTIQ, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 31 Octobre 2022 en audience publique devant la cour composée de : M. Gilles PACAUD, Président Mme Catherine OUVREL, Conseillère rapporteur Mme Angélique NETO, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Caroline BURON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2022, Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Caroline BURON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 4 juin 2009, M. [K] [S], venant aux droits de feu Mme [P] [B] veuve [S], décédée le 6 février 2014, a consenti à Mme [T] [O] [F] divorcée [L] et Mme [U] [L] un bail commercial, pour une activité de mercerie, bonneterie, lingerie fine et création de bijoux, portant sur des locaux situés [Adresse 3]), pour une durée de 9 années, moyennant le paiement d'un moyen annuel initial de base de 5 400 euros payable menseuellement à hauteur de 450 euros. Par exploit d'huissier en date du 3 juin 2020, M. [S] a délivré à Mmes [F] et [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme principale de 10 800 euros au titre d'un arriéré locatif arrêté au 23 juin 2020. Se prévalant d'un commandement resté infructueux, M. [S], par acte d'huissier en date du 11 décembre 2020, a fait assigner Mmes [F] et [L] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Digne Les Bains aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail, ordonner leur expulsion et les condamner à lui verser diverses sommes. Par ordonnance en date du 27 mai 2021, rectifiée le 2 septembre 2021, ce magistrat a : - constaté la résiliation à la date du 24 juillet 2020 du bail commercial ; - dit n'y avoir lieu à ordonner la libération des lieux et l'expulsion du preneur ; - condamné Mme [O] [T] [F] divorcée [L] et Mme [U] [L] à payer à M. [K] [S], à titre provisionnel, la somme de 11 250 euros correspondant aux loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail ; - autorisé Mme [O] [T] [F] divorcée [L] et Mme [U] [L] à s'acquitter de cette somme en 24 mensualités de 468,75 euros le 10 de chaque mois, jusqu'à libération effective de la dette, la 1ère mensualité devant intervenir un mois après la signification de l'ordonnance ; - dit qu'à défaut de respecter cet échéancier, les sommes restant dues deviendront immédiatement exigibles ; - dit n'y avoir lieu à référé sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation ; - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté toutes autres demandes des parties ; - laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens. Il a notamment estimé que Mmes [F] et [L] ont quitté les lieux le 18 mars 2021, que les désordres qu'elles ont dénoncés n'ont pas constitué un obstacle à l'exploitation des locaux conformément à leur destination commerciale, que la décision qui a été prise de suspendre le paiement des loyers présentait un caractère disproportionné par rapport à leur réclamation auprès du bailleur, que l'arriéré locatif s'élève à 11 250 euros arrêté à la date de la résiliation du bail, que la demande d'indemnité d'occupation qui n'est pas sollicitée à titre provisionnel excède les pouvoirs du juge des référés et que la demande de délais de paiement se justifie en raison notamment de l'opposition du bailleur à la cession du fonds de commerce. Par déclaration transmise au greffe le 22 septembre 2021, Mme [O] [T] [L] née [F] et Mme [U] [L] ont interjeté appel de cette décision en ce qu'elles ont été condamnées à verser la somme provisionnelle de 11 250 euros, que toutes autres demandes ont été rejetées et qu'il a été laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens. Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 25 novembre 2021, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, elles sollicitent de la cour qu'elle : - réforme l'ordonnance entreprise sur les trois points susvisés énoncés dans la déclaration d'appel ; - statuant à nouveau ; - déboute M. [S] de l'ensemble de ses demandes ; - dise n'y avoir lieu à référé ; - le condamne à leur verser à chacune la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - le condamne aux dépens de première instance et d'appel. Elles exposent ne pas avoir réglé leurs loyers depuis le mois de juin 2018 en raison d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de son refus de faire quoique ce soit, ce qui constitue une contestation sérieuse qui impose que le litige soit réglé au fond. Elles font état d'une infiltration dans la façade du mur porteur avec décollement du carrelage survenue dans le courant du mois de mars 2018 suivie d'un dégât des eaux déclaré à leur assureur le 3 avril 2018 ainsi que des fissures apparentes sur le mur porteur, tant à l'intérieur qu'à l'extérieur des locaux, soit des désordres affectant la structure du bâtiment. Elles expliquent qu'alors même que leur assureur leur a indiqué qu'il appartenait au propriétaire de faire le nécessaire pour mandater un professionnel, ce dernier n'a rien fait. Elles se prévalent d'un constat d'huissier du 30 juin 2020, de courriels de la direction départementale des territoires en date des 10 et 20 juillet 2020 et d'un courrier du maire de la commune en date du 5 janvier 2021 afin d'établir le caractère dangereux du bien loué. Elles relèvent que, même le rapport d'expertise du bureau d'études béton armé (BEBA) produit par le bailleur fait état de désordres, et en particulier d'un bombement du mur de la façade côté rue Maître [W], d'une humidité anormale, d'une altération anormale en cave, de fuites depuis les écoulements sanitaires, de traces d'infiltration à de nombreux endroits et d'un faux plafond en mauvais état. Craignant un effondrement du mur porteur, elles expliquent avoir fermé la boutique dès lors qu'elles ne pouvaient plus recevoir de clientes, ce qui a entraîné une perte de leur chiffre d'affaires de plus de 40 % en moyenne en passant de 45 000 euros à 28 000 euros par an en 2018. Elles relèvent que leur bailleur s'est opposé à la vente de leur fonds de commerce envisageant de vendre l'immeuble dans son ensemble. Elles indiquent avoir fini par remettre les clés des locaux à un huissier de justice le 18 mars 2021. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 15 décembre 2021, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, M. [S] sollicite de la cour qu'elle : - confirme l'ordonnance de référé déférée en ce qu'elle a : * constaté la résiliation du bail commercial du 4 juin 2009 ; * condamné Mmes [F] et [L] à lui verser la somme de 11 250 euros correspondant aux loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail ; - l'infirme en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle ; - condamne solidairement Mmes [F] et [L] à lui verser une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le contrat avait continué à produire effets, et ce, à compter du 3/07/2020 jusqu'au 18/03/2021 ; - les déboute de toutes leurs demandes ; - les condamne solidairement à lui verser la somme de 2500 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ; - les condamne solidairement aux entiers dépens de l'instance. Il fait valoir que les appelantes n'apportent pas la preuve du caractère dangereux des désordres invoqués rendant impossible l'usage normal des lieux, faisant observer que le fait pour elles d'avoir voulu vendre leur fonds de commerce démontre qu'elles étaient en mesure d'exploiter les locaux. Il relève que le commerce n'a été frappé d'aucune fermeture administrative, outre le fait qu'aucun péril imminent n'a été décidé par le maire de la commune, lequel péril ne résulte pas du rapport d'expertise du BEBA en date du 29 octobre 2020. Il souligne que les désordres affectant l'immeuble en général en raison de l'ancienneté de la construction n'empêchaient pas aux appelantes d'exploiter leur fonds de commerce, faisant observer qu'elles ont manqué à leur obligation d'entretenir les lieux loués. Ils estiment que la perte d'exploitation subie s'explique pour d'autres facteurs. De plus, il affirme qu'elles ne peuvent s'opposer au paiement des loyers en invoquant une exception d'inexécution à une clause résolutoire acquise un mois après le commandement de payer qui leur a été adressé, dès lors que, dans le mois, elles n'ont rien réglé, pas plus qu'elles n'ont sollicité du juge la suspension des effets de la clause résolutoire. L'instruction de l'affaire a été clôturée par ordonnance en date du 17 octobre 2022. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de provisions Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. Sur la demande de provision au titre des loyers L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Par ailleurs, résulte de l'article 1728 du même code que le preneur est tenu de deux obligations principales, comprenant celle de payer le prix du bail aux termes convenus. Ainsi, même si le bailleur n'exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution tirée de l'article 1219 du code civil, qui énonce qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave, pour suspendre le paiement des loyers, à moins qu'il apporte la preuve de ce que l'inertie de ce dernier a pour effet d'empêcher totalement un usage des lieux suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. L'article 1220 du même code poursuit en indiquant qu'une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. En l'espèce, afin de justifier le non-paiement de ses loyers du mois de juin 2018 au 24 juillet 2020, date de la résiliation du bail, Mmes [F] et [L] affirment ne pas avoir pu exploiter les locaux conformément à leur destination par suite d'un manquement de M. [S] à ses obligations. Afin de démontrer les désordres affectant les locaux au cours de la période considérée, elles justifient avoir procédé à une déclaration de sinistre auprès de leur assureur, la société Maaf, pour un dégât des eaux survenu le 3 avril 2018 consécutif à une infiltration par la façade, laquelle lui a répondu qu'il appartenait au propriétaire de faire le nécessaire en mandatant un professionnel afin de localiser et réparer les infiltrations. Elles établissent s'être plaintes, par courriel en date du 2 mai 2018 et par courriers recommandés en date du 23 juin 2018, au service santé environnement de l'ARS, au maire de la commune de [Localité 7] et à M. [S], de désordres portant sur la structure de l'immeuble, à savoir des fissures sur le mur porteur donnant sur la voie publique, tant à l'intérieur qu'à l'extérieur, le décollement du carrelage posé autour de l'évier, de l'eau sur les marches de la cave ainsi que l'apparition de salpêtres. Elles indiquent, dans le courrier adressé au maire, que M. [S] a fait intervenir un maçon, qui a considéré que le mur ne risquait pas de s'effondrer, ainsi que son assureur qui a estimé que, pour plus de sécurité, il conviendrait de réaliser des travaux. Il convient de relever qu'elles ont attendu le commandement délivré à leur encontre le 3 juin 2020 pour faire dresser le 30 juin suivant, par un huissier de justice, un procès-verbal de constat. Il est relevé que l'ensemble des locaux, ainsi que les façades et le bâtiment, sont dans un état de grande vétusté et que l'intérieur des locaux n'est pas entretenu. Dans les parties communes, l'arrière-boutique, la réserve et le WC, des fissures et des trous sont constatés sur les murs avec un crépi cloqué et boursouflé par endroits, des revêtements et carrelages manquants, des écaillements dans la peinture et des chutes de matières au sol. Dans la boutique, il est noté que les murs sont en grande partie recouverts d'un plaquage en bois et que le plafond est recouvert d'un faux-plafond mais que de nombreuses fissures sont visibles au niveau de ces éléments, de même qu'une grosse fissure se situe au niveau de la porte d'accès à la boutique. A l'extérieur, il est relevé deux fissures au niveau de la façade située rue basse, une façade située place Maistre [W] largement bombée et décroutée et une façade auréolée située rue du marché. De même, il apparaît qu'après les constatations faites par M. [N], responsable de la lutte contre l'habitat indigne à la direction départementale des territoires, le 10 juillet, à savoir les désordres affectant le rez-de-chaussée de l'immeuble, la présence d'humidité, les fissures sur plusieurs murs et le bombement d'un mur porteur, il a été procédé, le 20 juillet 2020, à un signalement auprès du maire de [Localité 7] aux fins qu'il intervienne au titre de son pouvoir de police spéciale en matière de péril. C'est ainsi que la mairie de [Localité 7] a adressé un courrier à M. [S], le 21 juillet 2020, en lui demandant de réaliser une expertise du bâtiment afin de déterminer si ce dernier devait faire l'objet d'un arrêté de péril. Par courrier en date du 5 janvier 2021, la mairie de [Localité 7] a relancé M. [S] en l'informant qu'un arrêté de péril serait pris faute de rapport avant le 5 février 2021. M. [S] verse aux débats un rapport dressé par le bureau d'études béton armé (B.E.B.A) le 29 octobre 2020. Il constate, à la suite d'une examen visuel, des traces d'infiltrations à de nombreux endroits liées au mauvais état des conduites d'évacuation des sanitaires, des fissures s'expliquant par des mouvements de fondations ou par la vétusté des lieux et un manque d'entretien des ouvrages d'évacuation, une fissure et un bombement du mur de la façade située rue Maistre [W], une humidité anormale dans la cave en raison d'un défaut de ventilation des lieux et la présence d'un apport hydrique en rive du bâtiment constant et non drainé, des cloisons qui menacent de s'effondrer au niveau des combles et une flexion anormale des planchers en raison d'un sous-dimensionnement. Les travaux préconisés consistent en la démolition des cloisons se situant au niveau des combles, au changement du linteau de la cave, à la reprise de l'encadrement de la porte d'entrée de la réserve, à la reprise d'un bout de cloison entre le hall et la réserve, au rebouchage de la fissure et à la réalisation d'un coulinage du bombement sur le mur en façade avant que la déformation n'atteigne un stade trop dommageable pour la structure, au diagnostic des ouvrages d'évacuation afin de détecter les fuites et au renforcement des planchers dans le cas où une réfection du second oeuvre et une modification de l'implantation des cloisonnements seraient envisagées. Si des travaux portant sur la structure de l'immeuble sont préconisés par ce bureau d'études, ce dernier relève que les fissures observées sont à un stade d'ouverture peu préjudiciable pour la tenue mécanique de l'ouvrage et que le bombement en façade n'impose pas de mesure conservatoire si ce n'est une observation de son évolution et la réalisation des travaux de renforcement à ce stade de la déformation. Il s'ensuit que, si les désordres affectant les lieux loués sont incontestables, Mmes [F] et [L] n'apportent pas la preuve d'une impossibilité d'exploiter les lieux entre le mois de juin 2018 et le 24 juillet 2020, date à laquelle le bail a été résilié de plein droit. Cela est d'autant plus vrai que le bureau d'études mandaté par M. [S] à la demande de la mairie de [Localité 7] a estimé, plus de deux ans après la cessation du paiement des loyers, que les fissures constatées, tant à l'intérieur qu'à l'extérieur du bâtiment, ne risquaient pas d'entraîner un effondrement du bâtiment, en tout ou partie, que Mmes [F] et [L] craignaient. Dans ces conditions, Mmes [F] et [L], qui se sont fait justice à elles-mêmes en cessant de régler leurs loyers pendant deux ans sans engager la moindre action judiciaire pour faire reconnaître la responsabilité de leur bailleur dans les désordres affectant la chose louée, ne sont pas fondées à se prévaloir, avec l'évidence requise en référé, d'une exception d'inexécution liée au manquement du bailleur à ses obligations de délivrance, d'entretien et de jouissance paisible des lieux. La somme de 11 250 euros réclamée par M. [S] au titre de l'arriéré locatif allant du mois de juin 2018 à juillet 2020, échéance du mois de juillet incluse, n'étant pas discutée par Mmes [F] et [L], il s'agit du montant non sérieusement contestable de la dette locative. Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise sur ce point. Sur la demande de provision au titre de l'indemnité d'occupation L'occupant sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur. En l'espèce, dès lors que Mmes [F] et [L] ont occupé les lieux sans droit ni titre entre le 25 juillet 2020 et le 18 mars 2021, date de la remise des clés, leur obligation de régler une indemnité provisionnelle d'occupation ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Mmes [F] et [L] ne discutant pas le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle sollicitée par M. [S] d'un montant égal au montant du loyer et des charges, elles seront condamnées in solidum au paiement de la somme de 450 euros par mois entre le mois d'août 2020 et le 18 mars 2021. L'ordonnance entreprise sera donc infirmée sur ce point. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Dès lors que Mmes [F] et [L] n'obtiennent pas gain de cause à hauteur d'appel et qu'il a été fait droit à l'appel incident formé par M. [S], il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens et dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu de condamner in solidum Mmes [F] et [L] aux dépens de première instance et de la procédure d'appel. L'équité commande de les condamner in solidum à verser à M. [S] une indemnité de 2 500 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Mmes [F] et [L] seront déboutées de leur demande formulée sur le même fondement. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant dans les limites de l'appel ; Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [O] [T] [F] divorcée [L] et Mme [U] [L] à payer à M. [K] [S], à titre provisionnel, la somme de 11 250 euros correspondant aux loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail ; L'infirme en ses autres dispositions critiquées ; Statuant à nouveau et y ajoutant ; Condamne in solidum Mme [O] [T] [F] divorcée [L] et Mme [U] [L] à payer à M. [K] [S], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 450 euros entre le mois d'août 2020 et le 18 mars 2021 ; Condamne in solidum Mme [O] [T] [F] divorcée [L] et Mme [U] [L] à payer à M. [K] [S] une indemnité de 2 500 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute Mme [O] [T] [F] divorcée [L] et Mme [U] [L] de leur demande formulée sur le même fondement ; Condamne in solidum Mme [O] [T] [F] divorcée [L] et Mme [U] [L] aux entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel. La greffière Le président