Tribunal judiciaire, 15 mai 2024. 23/03824

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Maître CAZENEUVE Copie exécutoire délivrée le : à : Maître COHEN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/03824 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZXX5 N° MINUTE : 5 JCP JUGEMENT rendu le mercredi 15 mai 2024 DEMANDERESSE Madame [F] [V] épouse [U], demeurant [Adresse 1] représentée par Maître COHEN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E988 DÉFENDEUR Monsieur [E], [W] [D], demeurant [Adresse 2] assisté par Maître CAZENEUVE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C2299 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/012917 du 09/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris) COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 13 mars 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mai 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier Décision du 15 mai 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/03824 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZXX5 EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé du 29 septembre 1998, à effet du 1er octobre 1998, Madame [F] [V] épouse [U] a donné à bail à Monsieur [E] [D] un studio à usage d'habitation situé [Adresse 2]. Par actes d'huissier en date du 17 février 2022, Madame [F] [V] épouse [U] a délivré à Monsieur [E] [D] un congé pour vente à effet au 30 septembre 2022, au prix de 200 000 euros. Par actes d’huissier en date du 20 avril 2023, Madame [F] [V] épouse [U] a assigné Monsieur [E] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de validation du congé à la date du 1er octobre 2022, d'expulsion des preneurs devenus sans droit ni titre avec concours de la force publique s'il y a lieu et aux fins de condamnation en paiement solidaire à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, soit 500, 70 euros, ainsi qu'à la somme de 5000 euros au titre du préjudice moral, ordonner la compensation du dépôt de garantie avec les dommages et intérêts, condamnation au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du congé, de l'assignation, de la sommation de quitter les lieux, et de la signification du jugement à intervenir. A l'audience du 13 mars 2024, après plusieurs renvois sollicités par le défendeur, Madame [F] [V] épouse [U], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et dépose des écritures, dans lesquelles elle sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 500, 70 euros du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, puis à la somme de 581, 70 euros à compter du 1er octobre 2023, en application des conditions générales du bail, et d’ordonner le paiement de la somme de 70 euros au titre de la provision sur charges, sollicitant un montant de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, y compris les actes d’expulsion. Au soutien de ses prétentions, Madame [F] [V] épouse [U] se fonde sur l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et fait valoir que le congé délivré est régulier en la forme. Elle indique s’opposer aux délais pour quitter les lieux. Monsieur [E] [D], assisté de son conseil, ne conteste pas la validité du congé pour vendre mais sollicite des délais d’une année pour quitter les lieux, précisant ne pas avoir de dette, et rechercher activement un autre logement sans succès. Il ajoute qu’il n’a pas pu acheter l’appartement du fait d’un refus de sa banque mais qu’il occupe le studio paisiblement. Il s’oppose à la majoration de l’indemnité d’occupation. L'affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur le congé délivré par le bailleur En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail. Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation. En l'espèce, le bail consenti à Monsieur [E] [D] pour une durée minimale d'ordre public de trois ans, expirait le 30 septembre 2022, conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989. Le congé du bailleur du 17 février 2022 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II. Le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n'a, d'ailleurs, fait l'objet d'aucune contestation, est bien régulier. Dès lors, Monsieur [E] [D] n'ayant pas usé de leur droit de préemption dans le délai et les conditions légales précitées, le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé le 30 septembre 2022. Monsieur [E] [D], qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er octobre 2022 et la demande d'autorisation d'expulsion est bien fondée et il y sera fait droit dans les conditions du dispositif. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Monsieur [E] [D] sera ainsi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2022 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil et est au surplus illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989. La demanderesse sollicite des dommages et intérêts au titre de son préjudice moral, sans apporter de documents le justifiant. Aux termes de l'article 1347-1 du code civil, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Or, en application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 la restitution du dépôt de garantie n'est exigible qu'après la remise des clés au bailleur. En ces conditions, la demande de compensation sera rejetée, aucune indemnité relative à des dommages et intérêts n’étant accordée. Sur la demande de délais Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à une année. Monsieur [D], qui ne justifie ni de sa situation ni de démarches afin de chercher un nouveau logement, a déjà bénéficié de plus d’une année depuis l’effet du congé. Il sera débouté de sa demande de délais. Sur les demandes accessoires Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du congé, de la sommation de quitter les lieux, de l'assignation et de la signification du jugement en application de l'article 695 du même code. Il ne saurait par ailleurs être prononcé de condamnation au titre des frais d’exécution non encore connus à intervenir lesquels sont par ailleurs de droit à la charge du débiteur dans les limites prévues à l’article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution. L'équité justifie de faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à hauteur de la somme de 1000 euros. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [E] [D] par Madame [F] [V] épouse [U] d'un congé pour vente relatif au bail conclu le 29 septembre 1998 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 3éme étage gauche, [Adresse 2] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 30 septembre 2022 ; DEBOUTE Monsieur [E] [D] de sa demande de délais pour quitter les lieux ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [F] [V] épouse [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [E] [D] à verser à Madame [F] [V] épouse [U] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges ( soit 476, 95 euros hors charges et 70 euros de provision), tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er octobre 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; DEBOUTE Madame [F] [V] épouse [U] de ses demandes de dommages et intérêts, de compensation avec le dépôt de garantie, et de majoration de l’indemnité d’occupation ; CONDAMNE Monsieur [E] [D] aux dépens, en ce compris le coût du congé, de la sommation de quitter les lieux, de l'assignation et de la signification du jugement ; CONDAMNE Monsieur [E] [D] au paiement de la somme de 1000 euros au visa de l’article 700 du code de procedure civile REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier Le juge des contentieux de la protection