Cour d'appel, 19 mai 2022. 20/00503

AFFAIRE :N° RG 20/00503 - N° Portalis DBVC-V-B7E-GQC7   ARRÊT N° JB. ORIGINE : DECISION en date du 20 Janvier 2020 du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CAEN - RG n° 16/01527 COUR D'APPEL DE CAEN DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRÊT DU 19 MAI 2022 APPELANTS : Monsieur [T] [F] né le 15 Mai 1947 à [Localité 5] [Adresse 2] [Adresse 2] Madame [Y] [W] épouse [F] née le 15 Avril 1948 à [Localité 4] [Adresse 2] [Adresse 2] représentés et assistés de Me Monique BINET, avocat au barreau de CAEN INTIME : Monsieur [L] [M] [K] [N] né le 09 Mars 1949 à [Localité 6] [Adresse 1] [Adresse 1] représenté et assisté de Me Stéphane PIEUCHOT, substitué par Me MAC GRATH, avocats au barreau de CAEN COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Mme EMILY, Président de Chambre, Mme COURTADE, Conseillère, M. GOUARIN, Conseiller, DÉBATS : A l'audience publique du 10 mars 2022 GREFFIER : Mme LE GALL, greffier ARRÊT prononcé publiquement le 19 mai 2022 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinea de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS Selon acte notarié des 24 février et 3 mars 1989, Mme [R] [Z] et M. [L] [N], son fils, ont consenti à M. [T] [F] et Mme [Y] [W], épouse [F] (les époux [F]) un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3], pour une durée de 9 ans à compter rétroactivement du 1er juillet 1988, moyennant un loyer annuel de 37.900 francs (5.777,82 euros), les lieux étant à usage exclusif d'hôtel-restaurant. Le 20 décembre 1996, les bailleurs ont fait notifier un congé avec offre de renouvellement à effet au 1er juillet 1997, qui a été tacitement accepté, le nouveau bail prenant fin le 30 juin 2006. Les 20 mai 1994, 16 et 27 mai 2003 et le 25 octobre 2005, la commission consultative départementale de la protection civile a procédé à des visites desdits locaux et rendu deux avis défavorables à la poursuite de l'activité faute de réalisation des travaux de mise aux normes préconisés. Suivant ordonnance du 1er décembre 2005, le juge des référés du tribunal de grande instance de Caen a, notamment, condamné les bailleurs à faire procéder aux travaux recommandés par cette commission. Cette décision a été infirmée par arrêt de cette cour en date du 6 mars 2007. Le 27 décembre 2005, les bailleurs ont fait signifier aux preneurs un congé avec refus de renouvellement pour le 30 juin 2006, accompagné d'une proposition d'indemnité d'éviction. Le 27 juin 2008, les époux [F] ont fait assigner les bailleurs devant le tribunal de grande instance de Caen afin de les voir condamner au paiement de l'indemnité d'éviction. Le 3 février 2009, les bailleurs ont fait signifier un congé visant la clause résolutoire et une mise en demeure visant des motifs graves et légitimes. Le 14 avril 2010, les bailleurs ont rétracté leur proposition de paiement d'une indemnité d'éviction et ont fait signifier aux preneurs un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes. Mme [Z] est décédée le 20 décembre 2010, laissant son fils pour lui succéder. Par jugement du 3 décembre 2012, le tribunal de grande instance de Caen a, notamment, validé le congé signifié le 14 avril 2010 avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes valant rétractation par les bailleurs de leur proposition de paiement de l'indemnité d'éviction, débouté les époux [F] de leur demande d'indemnité d'éviction, constaté l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit et la résiliation du bail au 3 mars 2009, ordonné l'expulsion des preneurs et condamné solidairement ces derniers à payer à M. [N] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer dû contractuellement du 3 mars 2009 jusqu'à la libération des lieux et restitution des clefs. Selon arrêt du 6 mars 2014, cette cour a infirmé ce jugement, dit que les époux [F] étaient bien fondés en leur demande d'indemnité d'éviction et, avant dire droit, a ordonné une expertise confiée à M. [G]. Suivant acte d'huissier du 4 mars 2016, M. [N] a fait assigner les époux [F] devant le tribunal de grande instance de Caen aux fins, notamment, de voir condamner ces derniers à lui payer une indemnité d'occupation dont le montant devra être fixé par un expert en vertu de l'article L. 145-28 du code de commerce. Le 4 août 2017, les époux [F] ont quitté les locaux loués et en ont restitué les clefs. Par jugement du 20 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Caen a : - dit n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture du 11 septembre 2019, - rejeté les conclusions et pièces déposées postérieurement à cette date par les époux [F], - déclaré irrecevables les conclusions et pièces signifiées le 14 novembre 2019 par les époux [F], - rejeté les fins de non-recevoir tirées de la prescription et de l'autorité de la chose jugée soulevées par les époux [F], - dit que ceux-ci sont solidairement redevables d'une indemnité d'occupation fixée conformément aux dispositions de l'article L. 145-28 du code de commerce pour la période du 30 juin 2006 au 30 juin 2017, - avant dire droit sur le montant de cette indemnité d'occupation, ordonné une expertise confiée à M. [G], - fixé à 3.000 euros la consignation mise à la charge de M. [N], - condamné solidairement les époux [F] à payer à M. [N], au titre des travaux de remise en état dus par les preneurs en exécution du bail, la somme de 67.434,38 euros HT outre la TVA au taux en vigueur au jour du prononcé de son jugement, le tout augmenté des intérêts au taux légal à compter de sa décision, - ordonné la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil, - débouté M. [N] du surplus de ses demandes indemnitaires, - renvoyé l'affaire à la mise en état pour le suivi des opérations d'expertise et les éventuelles conclusions des parties après dépôt du rapport, - réservé les dépens et les demandes relatives aux frais irrépétibles, - rejeté toute demande plus ample ou contraire, - ordonné l'exécution provisoire. Selon déclaration du 27 février 2020, les époux [F] ont interjeté appel de cette décision. Par dernières conclusions du 23 août 2020, les appelants demandent à la cour d'infirmer le jugement attaqué en ce qu'il les a condamnés solidairement à payer à M. [N], au titre des travaux de remise en état dus par les preneurs en exécution du bail, la somme de 67.434,38 euros HT outre la TVA au taux en vigueur au jour du prononcé de son jugement, le tout augmenté des intérêts au taux légal à compter de sa décision, et ordonné la capitalisation des intérêts. Ils demandent à la cour, statuant à nouveau de ces chefs, à titre principal, de déclarer irrecevable la demande de M. [N] tendant à les voir condamner au paiement de la somme de 183.342,56 euros au titre des travaux de remise en état des lieux loués et de la somme de 30.000 euros au titre du préjudice résultant de l'impossibilité de relouer les locaux en cause depuis la remise des clefs le 4 août 2017 jusqu'à parfait achèvement de l'exécution des travaux le tout augmenté des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, outre anatocisme. Subsidiairement, ils demandent à la cour de dire et juger que les travaux de remise en état des murs et sols de la partie bar-restaurant de l'immeuble et les travaux de remise en état de l'entretien extérieur ne doivent pas être mis à leur charge et de débouter en conséquence M. [N] de sa demande tendant à les voir condamnés au paiement de la somme de 18.334,56 euros au titre des travaux de remise en état des lieux loués et de la somme de 30.000 euros au titre du préjudice résultant de l'impossibilité de relouer les locaux en cause depuis la remise des clefs le 4 août 2017 jusqu'à parfait achèvement de l'exécution des travaux le tout augmenté des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, outre anatocisme. En tout état de cause, les appelants sollicitent la condamnation de l'intimé à leur verser la somme de 3.000 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux entiers dépens. Par dernières conclusions du 23 novembre 2020, M. [N] demande à la cour de confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions, de débouter les appelants de toutes leurs demandes et de condamner solidairement ceux-ci au paiement de la somme de 4.000 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de son conseil. La mise en état a été clôturée le 2 février 2022. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il est référé aux dernières écritures des parties. MOTIVATION 1. Sur les travaux de remise en état 1.1 Sur la recevabilité de la demande de M. [N] au titre des travaux de remise en état Selon l'article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. Les époux [F] font valoir que la demande de M. [N] tendant à les voir condamner au paiement de la somme de 183.3432,56 euros au titre des travaux de remise en état des locaux loués est irrecevable, au motif que cette demande formée par conclusions du 3 juin 2019 devant les premiers juges ne se rattache pas par un lien suffisant aux prétentions originaires concernant exclusivement la fixation de l'indemnité d'occupation dès lors que ces demandes ont des objets et fondements indépendants. Cependant, ainsi que le fait justement valoir l'intimé, il existe un lien suffisant entre, d'une part, la demande additionnelle du bailleur tendant à voir les preneurs condamnés à prendre en charge le coût des travaux de remise en état des lieux loués après restitution des lieux et, d'autre part, ses demandes originaires tendant à la condamnation des époux [F] au paiement d'une indemnité d'occupation entre la date de résiliation du bail et la libération des locaux, ces demandes ayant toutes pour objet les suites de la résiliation du bail et de la libération des lieux par les preneurs. La demande de M. [N] tendant à voir condamner les époux [F] au paiement du coût des travaux de remise en état des locaux loués sera donc déclarée recevable. 1.2 Sur le bien-fondé de la demande de M. [N] au titre des travaux de remise en état Le tribunal a d'abord estimé qu'aucun défaut d'entretien ne pouvait être retenu contre les preneurs concernant la partie des locaux loués à usage d'hôtel, laquelle activité n'est plus exploitée depuis 2005 en raison de l'absence de réalisation des travaux de mise aux normes préconisés par la commission consultative départementale de la protection civile. Par ailleurs, au visa des articles 1730 et 1731 du code civil, des stipulations du bail commercial en cause, il a relevé qu'aucun état des lieux d'entrée n'avait été dressé, a considéré qu'il ressortait du procès-verbal de constat d'huissier du 9 août 2017 que la partie des locaux loués consacrée à l'activité de bar-restaurant avait été restituée dans un état de vétusté établissant un défaut manifeste d'entretien et, en tout cas, un manquement aux obligations contractuelles des preneurs leur imposant une restitution des lieux en bon état, de sorte que les travaux de remise en état des murs et sols de cette partie de l'immeuble ainsi que ceux concernant l'entretien extérieur devaient être mis à leur charge. Au regard du devis produit par M. [N], le tribunal a évalué à la somme de 67.434,38 euros HT le coût de ces travaux de remise en état. Les appelants font observer que la demande du bailleur au titre des frais de remise en état des locaux loués a été formée deux ans après la restitution des lieux le 4 avril 2017. Ils soutiennent que l'expert judiciaire en charge de l'évaluation de l'indemnité d'éviction avait, dans son rapport du 1er juillet 2016, estimé qu'en ce qui concerne l'état d'entretien, les locaux étaient globalement assez vétustes et que l'ensemble des papiers et peintures était également assez usagé, que le procès-verbal de constat d'huissier du 9 août 2017 produit par le bailleur révèle que le sol est contemporain de la construction de l'immeuble dans les années 1950 et que les tapisseries ont été posées en 1968-1969. Les époux [F] font valoir qu'en l'absence de clause du bail leur transférant la charge de la vétusté, ils ne sont pas tenus de supporter le coût d'une remise à neuf des locaux loués alors que leur vétusté résulte de leur usage normal depuis le 1er juillet 1988. Ils soulignent que le devis produit a été établi près de deux ans après leur libération des lieux. M. [N] s'approprie les motifs des premiers juges et ajoute que ce n'est pas parce qu'un bail est ancien que les lieux sont nécessairement vétustes, que c'est le défaut d'entretien imputable aux preneurs qui est à l'origine de l'état dégradé des locaux en cause, que les éléments cités du rapport d'expertise du 1er juillet 2016 ne concernent que la partie hôtel de l'immeuble, que les appelants ne justifient d'aucuns travaux d'entretien de la partie bar-restaurant objet de la condamnation critiquée et qu'en tout état de cause les preneurs étaient tenus en vertu du bail de remettre en état les lieux lors de leur restitution. En application de l'article 1731 du code civil, s'il n'a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Selon l'article 1732, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. En vertu de l'article 1755, aucune des réparations locatives n'est à la charge des preneurs quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Le bail commercial conclu entre les parties stipule que le preneur prendra les lieux loués dans leur état au jour de l'entrée en jouissance et devra les rendre en bon état en fin de bail, qu'il entretiendra les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état de réparations locatives et d'usage, qu'il sera tenu de réparer tous les dégâts qui pourraient résulter d'un défaut d'entretien, de sa faute ou de sa négligence et que les preneurs auront à leur charge exclusive toutes les peintures extérieures de l'immeuble. En l'absence d'état des lieux d'entrée, les époux [F] sont présumés avoir reçu les locaux litigieux en bon état de réparations locatives et devaient les rendre tels, sauf la preuve contraire. Cette preuve contraire ne saurait résulter du rapport établi le 1er juillet 2016 par l'expert judiciaire chargé de l'évaluation de l'indemnité d'occupation dès lors que ces opérations d'expertise intervenues en 2016 ne peuvent utilement contredire la présomption prévue à l'article 1731 du code civil, alors que les époux [F] ont pris possession des locaux en cause le 1er juillet 1988, soit 28 ans auparavant, pour y exploiter une activité d'hôtel, bar et restaurant. En vertu du bail commercial liant les parties, les époux [F] étaient tenus de restituer les locaux en bon état en fin de bail, d'entretenir les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état de réparations locatives et d'usage, de réparer tous les dégâts qui pourraient résulter d'un défaut d'entretien, de sa faute ou de sa négligence et de prendre à leur charge exclusive toutes les peintures extérieures de l'immeuble. Il ressort du procès-verbal de constat d'huissier établi le 9 août 2017, soit seulement quatre mois après la libération des locaux, qu'en ce qui concerne la partie des locaux à destination de bar-restaurant seul objet des dispositions critiqués du jugement entrepris, les menuiseries extérieures sont revêtues d'une lasure usée, décolorées, qui n'imperméabilise plus le bois, une totale absence d'entretien des ouvrants, menuiseries de fenêtres et volets,que les murs et plafonds de la salle de bar sont revêtus d'une tapisserie ancienne et obsolète comportant de multiples taches et traces d'usure, que le sol est en carreaux de ciment en état médiocre, que les revêtements de la cuisine sont en peinture claire laquée ancienne et comportent de multiples traces d'épaufrures et d'usure, que le sol de la salle de restaurant est une mosaïque amiante ciment en état médiocre, que les revêtements muraux du hall d'entrée sont en état convenable, que la peinture du plafond est écaillée et que durant l'occupation par les derniers preneurs il n'a été procédé à aucuns travaux d'entretien, notamment de peinture et tapisserie. Les appelants relèvent exactement que le bail commercial en cause ne prévoyait pas expressément que les preneurs devaient assumer les réparations locatives occasionnées par la vétusté des locaux loués. Or il résulte de la combinaison des articles 1134 ancien, applicable à la cause, et 1755 du code civil que, sauf disposition expresse du bail, le locataire, tenu, en vertu du bail, d'entretenir les lieux loués et d'effectuer les réparations autres que celles de l'article 606 du code civil, ne peut être tenu des réparations réputées locatives qui sont la conséquence de la vétusté. La clause du bail commercial litigieux prévoyant que le preneur devra rendre les lieux loués en bon état en fin de bail ne saurait être interprétée comme une clause mettant expressément à la charge des preneurs les réparations locatives occasionnées par la vétusté. Ainsi, les époux [F] ne sauraient être tenus de la remise à neuf des revêtements muraux et de sol, du remplacement des menuiseries et des peintures extérieures, alors que ces réparations résultent de la vétusté des locaux occupés pendant près de 29 ans par les preneurs, sans que le bailleur n'allègue ni a fortiori ne démontre qu'ils en ont fait un usage anormal, étant en outre relevé qu'il ressort du procès-verbal de constat produit par M. [N] que ces éléments dataient de l'époque de la construction du bâtiment dans les années 1950 ou, pour les papiers peints, avaient été posés en 1968 ou 1969. Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a condamné solidairement les époux [F] à payer à M. [N], au titre des travaux de remise en état dus par les preneurs en exécution du bail, la somme de 67.434,38 euros HT outre la TVA au taux en vigueur au jour du prononcé de son jugement, le tout augmenté des intérêts au taux légal à compter de sa décision, et en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts. La cour statuant à nouveau sur les dispositions soumises à la cour, il y a lieu de débouter M. [N] de sa demande tendant à voir condamner les époux [F] au paiement des frais de remise en état des locaux loués. 2. Sur l'indemnité relative à l'impossibilité de relouer les locaux durant les travaux de remise en état Au dispositif de leurs dernières conclusions, qui seul saisit la cour en application de l'article 954 du code de procédure civile, les appelants poursuivent l'infirmation du jugement dont appel seulement en ce qu'il les a condamnés solidairement au paiement d'une somme au titre des travaux de remise en état, leur demande d'infirmation ne portant pas sur la demande de dommages-intérêts formée par M. [N] au titre du préjudice résultant de l'impossibilité de relouer les locaux en cause jusqu'à la réalisation des travaux de remise en état. La cour n'est donc pas saisie de ce chef. En outre, le tribunal a rejeté la demande de M. [N] tendant voir condamner solidairement les époux [F] au paiement d'une indemnité de 30.000 euros en réparation du préjudice résultant de l'impossibilité de relouer les locaux en cause jusqu'à la réalisation des travaux de remise en état. L'intimé conclut à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions. En conséquence, la disposition du jugement entrepris par lequel le tribunal a débouté M. [N] du surplus de ses demandes indemnitaires ne peut qu'être confirmée. 3. Sur les demandes accessoires Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance seront confirmées. M. [N], qui succombe en ses principales prétentions, sera condamné aux dépens d'appel. Il n'y a pas lieu de prononcer de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, Déclare recevable la demande de M. [L] [N] tendant à voir condamner solidairement M. [T] [F] et Mme [Y] [W], épouse [F], au paiement du coût des travaux de remise en état des locaux loués ; Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné solidairement les époux [F] à payer à M. [L] [N], au titre des travaux de remise en état dus par les preneurs en exécution du bail, la somme de 67.434,38 euros HT outre la TVA au taux en vigueur au jour du prononcé de son jugement, le tout augmenté des intérêts au taux légal à compter de sa décision, et en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts ; Statuant à nouveau sur les dispositions soumises à la cour, Déboute M. [L] [N] de sa demande tendant à voir condamner M. [T] [F] et Mme [Y] [W], épouse [F], au paiement des frais de remise en état des locaux loués ; Y ajoutant, Condamne M. [L] [N] aux dépens d'appel ; Dit n'y avoir lieu de prononcer de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT N. LE GALLF. EMILY