Cour d'appel, 21 juin 2022. 21/03350

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° PAR DEFAUT DU 21 JUIN 2022 N° RG 21/03350 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UQYS AFFAIRE : M. [B] [K] C/ Me [R] [M] Agissant es qualité de mandataire successoral chargé d'administrer la succession de Madame [E] [G] [C] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 Mars 2021 par le Tribunal de proximité de COURBEVOIE N° RG : 11-20-301 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 21/06/22 à : Me Marion DESPLANCHE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT ET UN JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [B] [K] [Adresse 2] [Localité 5] Représentant : Maître Marion DESPLANCHE, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 98 - N° du dossier 21-056 Représentant : Maître Damien AYROLE de la SELASU AYROLE AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0786 - APPELANT **************** Maître [R] [M] Agissant es qualité de mandataire successoral chargé d'administrer la succession de Madame [E] [G] [C] [Adresse 3] [Localité 4] Assigné par procès-verbal de réquisition et difficultés INTIME DEFAILLANT **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Avril 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès PACCIONI, vice présidente placée et Monsieur Philippe JAVELAS, Président chargé du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Gwenael COUGARD, Conseillère, Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE M. [U] [K] réside depuis le 19 juillet 1978 dans un appartement sis [Adresse 1] (92), au 2ème étage. Le 17 juillet 1988, il a pris à bail à effet au 15 juillet 1988 une chambre située dans le même ensemble immobilier. Le logement a été pris à bail aux fins d'y loger son fils, M. [B] [K] et le bail a été consenti par M. [F] [V], syndic de copropriété, agissant comme mandataire de la succession de Madame [E] [C], décédée en 1916. Le loyer a été fixé au prix de 500 francs par trimestre, soit 166,67 francs par mois, hors charges locatives trimestrielles. Suivant ordonnance rendue en la forme des référés le 9 avril 2019, le Président du tribunal de grande instance de Nanterre a désigné à la requête du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], Me [R] [M] en qualité de mandataire successoral chargé d'administrer la succession de Mme [C] décédée le 13 novembre 1916. Par acte d'huissier de justice délivré le 11 mars 2020, Me [M] a assigné MM. [K], père et fils, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie aux fins de : - dire et juger que MM. [K] sont occupants sans droit ni titre de l'appartement situé au 2ème étage, porte face, escalier A de l'immeuble sis [Adresse 1], - ordonner leur expulsion sans délai et de tous occupants de leur chef de cet appartement, - ordonner la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant lesdits lieux, dans un garde-meuble, aux frais, risques et périls de MM. [K], - supprimer le délai de prévenance de deux mois commençant à courir à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux, par application de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, - condamner solidairement MM. [K] à lui payer, ès qualités, une indemnité d'occupation de 36 000 euros, pour la période d'occupation du 1er février 2015 au 1er février 2020, outre une indemnité d'occupation mensuelle de 800 euros, pour la période du 1er mars 2020, jusqu'à la libération complète des locaux, - condamner solidairement MM. [K] à lui payer, ès qualités, la somme de 1 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les frais d'exécution du jugement et notamment ceux du commandement de libérer les lieux, - ordonner l'exécution provisoire du jugement, nonobstant toute voie de recours. Par jugement contradictoire du 25 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a : - dit que M. [B] [K] avait été bénéficiaire, jusqu'au congé donné par lui-même dans le dernier trimestre de l'année 2012, d'un bail d'habitation portant sur une studette louée le 17 juillet 1988, par son père M. [U] [K], auquel il s'est substitué en qualité de locataire, M. [V] ayant agi, lors de la signature du bail, en qualité de mandataire apparent de la succession [C], - dit que M. [B] [K] s'était trouvé sans droit ni titre pour occuper l'appartement situé au 2ème étage, escalier A de l'immeuble sis [Adresse 1], suite au congé qu'il dit avoir donné téléphoniquement, dans le courant du dernier trimestre 2012, - autorisé en tant que de besoin, son expulsion, sans aucun délai, par application de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, ainsi que celle de tous occupants de son chef de l'appartement précédemment cité, - autorisé en tant que de besoin, l'appréhension du mobilier trouvé dans les lieux dans les conditions prévues aux articles L433-1 et L433-2 du code des procédures d'exécution dans un garde-meuble, aux frais, risques et périls de M. [B] [K], - condamné M. [B] [K] à payer à Me [M], ès qualités, une indemnité d'occupation de 18 799, 06 euros, pour la période d'occupation du 11 mars 2017 au 11 février 2021, outre, si besoin était, une indemnité d'occupation mensuelle de 400 euros du 12 février 2021, jusqu'à la libération complète des locaux, - condamné M. [B] [K] à payer à Me [M], ès qualités, la somme de 800 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les frais d'exécution du jugement et notamment ceux du commandement de libérer les lieux, - rejeté le surplus des demandes, - dit n'y avoir lieu à écarter le bénéfice de l'exécution provisoire du jugement, nonobstant toute voie de recours. Par déclaration reçue au greffe le 24 mai 2021, M. [B] [K] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 12 juillet 2021, M. [B] [K], appelant, demande à la cour de : - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - fixer le montant du loyer du logement sis [Adresse 1] à 76 euros par mois, - fixer la date de résiliation du bail au 11 février 2021, date de restitution des clefs, - débouter Me [M] agissant ès qualités de mandataire de la succession de Mme [C] de l'intégralité de ses demandes, - condamner Me [M] agissant ès qualités de mandataire de la succession de Mme [C] à lui verser une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Me [M] n'a pas constitué avocat. Par acte d'huissier de justice délivré le 21 juillet 2021, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant lui ont été signifiées et cette signification a donné lieu à la rédaction d'un procès-verbal de difficultés, la collaboratrice de Me [M] ayant refusé de réceptionner l'acte, motif pris de ce que sa mission s'était achevée le 8 avril 2021. Par jugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 28 janvier 2022, la mission de Me [M], en qualité de mandataire successoral de la succession de [G] [C] a été prolongée pour une durée de deux ans à compter du 9 avril 2021. La clôture de l'instruction a été prononcée le 10 mars 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION I) Sur la régularité du congé délivré par M. [B] [K] et les conséquences qu'elle emporte M. [B] [K] fait grief à la décision déférée d'avoir jugé qu'il était occupant sans droit ni titre du logement donné à bail à son père, au motif qu'il avait conservé les clefs après avoir donné congé par téléphone et qu'il était, par suite, redevable d'une indemnité d'occupation pour les trois années non prescrites ayant précédé l'assignation en justice délivrée à la requête de Me [M]. Poursuivant l'infirmation du jugement déféré, il fait valoir que le congé est irrégulier car il ne pouvait être délivré que par lettre recommandée avec avis de réception ou par huissier de justice, et que, dès lors, il ne pouvait être condamné au paiement d'une indemnité d'occupation, mais seulement du loyer indexé, soit 76 euros par mois, dans la limite de la prescription triennale et jusqu'au 11 février 2021, date à laquelle la restitution des clés par ses soins a mis un terme au bail. Réponse de la cour La cour relève, à titre liminaire, que M. [B] [K] ne conteste pas la qualité de locataire qui lui a été reconnue par le premier juge, alors même que le bail a été consenti à son père, M. [U] [K], en qualité de preneur. Le bail consenti à M. [U] [K] par M. [V] le 17 juillet 1988 est régi par les dispositions de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, dite loi Méhaignerie. Toutefois, l'article 25, II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 déclare immédiatement applicable aux contrats de location en cours, l'article 15 de la loi n° 89-462, relatif aux diverses possibilités de congédiement du locataire par le bailleur. Il résulte de cet article 15 que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Par suite, M. [B] [K] est bien fondé à soutenir que le congé donné par téléphone en 2012 est irrégulier. Le congé étant irrégulier, le bail s'est poursuivi jusqu'au 11 février 2021, date à laquelle la restitution des clefs à Me [M], valant congé dès lors que les clefs ont été reçus sans réserve, a mis un terme au bail. Plus aucun loyer n'a été réglé à compter du 31 décembre 2012. Toutefois, en raison des dispositions de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui instituent une prescription triennale, et sont applicables aux baux en cours, selon la loi du 6 août 2015, M. [K] ne peut être condamné qu'au paiement des loyers sur la période allant du 11 mars 2017, soit trois ans avant l'assignation délivrée à la requête de Me [M], au 11 février 2021, date de la restitution des clefs, valant congé. Par ailleurs, le bail comportait une clause d'échelle mobile stipulant que le loyer serait révisé annuellement suivant la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE; indice de base 884 (juillet 1987). Au premier semestre 2020, l'indice du coût de la construction s'élève à 1770, de sorte que le montant du loyer mensuel est de 76 euros. Par suite, la dette locative se monte à la somme totale de 3 572 euros (76 x47 mois). Il convient de déduire le dépôt de garantie d'un montant de 500 francs correspondant à 76 euros, soit une créance locative de 3 496 euros. Par suite, M. [B] [K] sera condamné au paiement de la somme de 3 496 euros, représentant le montant des loyers impayés sur la période allant du 11 mars 2017 au 11 février 2021. Le bail ayant pris fin par restitution des clés, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande d'expulsion et les demandes subséquentes. II) Sur les demandes accessoires Me [M], qui succombe pour l'essentiel à hauteur de cour, sera condamné aux dépens de la procédure d'appel. Toutefois, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance seront confirmées, du fait que les loyers sont demeurés impayés durant plusieurs années et que les clefs n'ont été restituées que sur assignation. PAR CES MOTIFS La cour statuant par défaut et par mise à disposition au greffe Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, à l'exception de celle ayant condamné M. [B] [K] aux dépens de première instance ; Statuant à nouveau Condamne M. [B] [K] à payer à Me [M], ès qualités, la somme de 3 496 euros au titre des loyers demeurés impayés ; Déboute M. [B] [K] du surplus de ses demandes et de ses autres demandes ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute M. [B] [K] de sa demande en paiement; Condamne Me [M], ès qualités, aux dépens de la procédure d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier,Le président,