Tribunal judiciaire, 18 décembre 2025. 24/00673

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 9] N° RC 24/00673 Le 18 Décembre 2025 N° Minute : 25/ ES/SNR Copie exécutoire délivrée le : à Maître Denis BUFFAROT de la SCP BGA BUFFAROT GAILLARD AVOCATS Me Emilie ORELLE Me Cécile SCHAPIRA Dans l'affaire opposant : DEMANDERESSE S.C.I. ROSA, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Cécile SCHAPIRA, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU, plaidant par Me Claire BILLARD-ROBIN, avocat au barreau de LYON d'une part, DEFENDERESSES S.C.I. MUSICALE, dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par Maître Denis BUFFAROT de la SCP BGA BUFFAROT GAILLARD AVOCATS, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU, plaidant par Maître Jean ANTONY de la SCP QUORUM AVOCATS, avocats au barreau de LYON SELARL D.P.D.A. DES PAROLES & DES ACTES (enseigne OFFICE NOTARIAL NOS TERRES ASSOCIEES), dont le siège social est sis [Adresse 6] représentée par Me Emilie ORELLE, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU plaidant par Maître Bertrand DE BELVAL de la SELARL DE BELVAL, avocats au barreau de LYON, d'autre part, La cause a été débattue à l’audience publique tenue le 16 Octobre 2025 par Mme LEFRANCOIS, Présidente, Mme VERN et Mme SANCHEZ, magistrat placé, assistées de Mme NGANDU-ROUCHON, Greffier et en présence de M. [R], auditeur de justice et de Mme [K], directeur des services de greffe judiciaires stagiaire. Il en a été délibéré par les Magistrats du siège ayant assisté aux débats ; Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 18 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées. FAITS ET PROCEDURE Exposé des faits et de la procédure Suivant promesse de vente en date du 06 juillet 2023, dressée par acte authentique reçu par Maître [N], Notaire à SAINTE-COLOMBE (69), la SCI MUSICALE s'est engagée à vendre à la SCI ROSA les locaux professionnels et les parkings dont elle était propriétaire au sein de l'immeuble LE QG sis [Adresse 3] LYON [Adresse 7], au prix de 990 000 euros. L'acte, valable jusqu'au 1er décembre 2023, comportait une condition suspensive tenant à l'obtention de deux prêts bancaires par l'acquéreur, au plus tard le 6 octobre 2023 : - Un premier prêt classique, d'un montant maximal de 818 000 euros, - sur une durée minimale de remboursement de 15 ans avec taux nominal d'intérêt maximal de 5,10% l'an hors assurance, - sur une durée maximale de remboursement de 20 ans avec taux nominal d'intérêt maximal de 5,50% l'an hors assurance, - Un second prêt relai, d'un montant maximal de 400 000 euros, sur une durée maximale de remboursement de deux ans, avec taux nominal d'intérêt maximal de 6,50% l'an, hors assurance. Dans le cadre de cette condition suspensive, l'acte stipulait que la SCI ROSA s'obligeait à déposer un dossier complet de demande de prêt dans deux établissements bancaires distincts, au plus tard le 31 juillet 2023. L'acte précisait enfin que le bénéficiaire s'engageait à verser au promettant la somme de 49 500 euros, représentant la moitié de l'indemnité d'immobilisation fixée à 99 000 euros. La somme était versée par la SCI ROSA au notaire et il était prévu qu'elle s'impute sur le prix en cas de réalisation de la vente promise. La promesse précisait en outre que cette somme serait restituée au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de la condition suspensive. Par courriers recommandés en date du 22 novembre 2023 et du 04 décembre 2023, la SCI ROSA a mis en demeure la SCI MUSICALE de lui restituer la somme de 49 500 euros en raison de l'absence de réalisation de la condition suspensive d'obtention des prêts. Par acte d'huissier de justice du 28 décembre 2023, la SCI ROSA a fait sommation à la SCI MUSICALE de lui verser cette même somme au titre de la restitution de l'indemnité d'immobilisation. Par courrier recommandé du 29 janvier 2024, distribué le 05 février 2024, la SCI MUSICALE a mis en demeure la SCI ROSA de confirmer son accord écrit quant à la libération de la somme de 49 500 euros au profit de la SCI MUSICALE, de procéder au règlement des sommes de 49 500 euros au titre du solde de l'indemnité d'immobilisation et de 99 000 euros au titre de la clause pénale. Par courrier recommandé du 08 février 2024, la SCI ROSA a opposé son refus et a de nouveau mis en demeure la SCI MUSICALE de lui verser la somme de 49 500 euros. Suivant exploit du 22 février 2024, la SCI ROSA a assigné la SCI MUSICALE en référé. Par ordonnance du 30 avril 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu a dit n'y avoir lieu à référé et a condamné la SCI ROSA à une indemnité de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par exploits délivrés le 27 juin 2024, la SCI ROSA a assigné la SCI MUSICALE et la SELARL D.P.D.A. DES PAROLES & DES ACTES devant le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de restitution de l'indemnité d'immobilisation. La clôture de l'instruction est intervenue le 08 septembre 2025 par ordonnance du même jour. À l'issue de l'audience du 16 octobre 2025, l'affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025. Prétentions et moyens des parties Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 avril 2025, la SCI ROSA demande au tribunal de : - RECEVOIR l'intégralité des moyens et prétentions de la société SCI ROSA ; - REJETER 1'ensemble des demandes reconventionnelles formées par la société MUSICALE ; À titre principal, - CONSTATER que la société MUSICALE n'a pas adressé dans le délai requis la lettre recommandée avec accusé de réception à son locataire commercial afin de purger le droit de préemption, - JUGER par voie de conséquence que la vente n'a pu se réaliser dans le délai requis du fait de la défaillance de cette condition suspensive, susceptible de rendre la vente nulle, En conséquence, - CONDAMNER la Société MUSICALE à restituer à la Société SCI ROSA la somme de quarante-neuf mille cinq cents euros (49 500€), actuellement séquestrée à l'office notarial No(s) Terres Associées, - Pour cela, AUTORISER l'office notarial No(s) Terres associées, SELARL D.P.D.A. DES PAROLES & DES ACTES, à libérer les fonds qu'elle détient pour le compte de la société MUSICALE sa cliente (soit la somme de 49 500€), et à adresser cette somme de 49 500 € à la société SCI ROSA, dès la signification du jugement à intervenir, - JUGER que la somme de 49 500 € sera augmentée des intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du 4 octobre 2023, et CONDAMNER la société MUSICALE à régler ces intérêts majorés a la société SCI ROSA, - CONDAMNER la Société MUSICALE à régler à la Société SCI ROSA la somme de quatre-vingt dix-neuf mille euros (99 000€) au titre de la clause pénale, et dommages et intérêts complémentaires, - Subsidiairement, CONDAMNER la Société MUSICALE à régler à la Société SCI ROSA la somme de cinq mille euros (5 000€) à titre de clause pénale et dommages et intérêts complémentaires, Subsidiairement, - CONSTATER que la Société SCI ROSA a déposé dans le délai imparti deux demandes de prêt relais respectant les conditions de la promesse, qui ont été refusées dans le délai imparti, - CONSTATER que la condition suspensive de la promesse de vente relative au financement n'a pas été réalisée, sans que la Société SCI ROSA n'ait favorisé la défaillance de cette condition; - CONSTATER à tout le moins que la société SCI ROSA a également déposé dans le délai imparti deux demandes de prêt principal respectant les conditions de la promesse, En conséquence, - CONDAMNER la Société MUSICALE à restituer à la Société SCI ROSA la somme de quarante-neuf mille cinq cents euros (49 500€), actuellement séquestrée à l'office notarial No(s) Terres Associées, - Pour cela, AUTORISER l'office notarial No(s) Terres associées, SELARL D.P.D.A. DES PAROLES & DES ACTES, à libérer les fonds qu'elle détient pour le compte de la société MUSICALE sa cliente (soit la somme de 49 500€), et à adresser cette somme de 49.500 € à la société SCI ROSA, dès la signification du jugement à intervenir, - JUGER que la somme de 49 500 € sera augmentée des intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du 4 octobre 2023, et CONDAMNER la société MUSICALE à régler ces intérêts majorés à la société SCI ROSA, - CONDAMNER la Société MUSICALE à régler à la Société SCI ROSA la somme de quatre-vingt-dix-neuf mille euros (99 000€) au titre de la clause pénale, et dommages et intérêts complémentaires, - Subsidiairement, CONDAMNER la Société MUSICALE à régler à la Société SCI ROSA la somme de cinq mille euros (5 000€) à titre de clause pénale et dommages et intérêts complémentaires, Très subsidiairement, sur les demandes reconventionnelles formées par la société MUSICALE pour le cas où par impossible le Tribunal estime que la non-obtention du prêt est imputable en tout ou partie à la société SCI ROSA, - JUGER que seule l'indemnité d'immobilisation de 49 500 € actuellement séquestrée chez le notaire pourra être versée à la société MUSICALE, - JUGER qu'aucune clause pénale n'est due à la société MUSICALE, - REJETER la demande de dommage et intérêts formée par la société MUSICALE et toutes ses autres demandes, - ECARTER l'exécution provisoire pour le cas où il serait fait droit en tout ou partie aux demandes de la société MUSICALE, En tout état de cause, - CONDAMNER la Société MUSICALE à régler à la Société SCI ROSA une somme de 5 000 € en application de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût des deux lettres recommandées avec accusé de réception ainsi que le coût de la sommation interpellative, lesquels seront distraits au profit de Maître SCHAPIRA, avocat sur son offre de droit. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 juin 2025, la SCI MUSICALE demande au tribunal de : - DÉBOUTER la société SCI ROSA de sa demande de condamnation de la société SCI MUSICALE à lui restituer la somme de 49 500 €, avec intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du 4 octobre 2023, - DÉBOUTER la société SCI ROSA de sa demande de condamnation de la société SCI MUSICALE au paiement de la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts, - DÉBOUTER la société SCI ROSA de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, À titre reconventionnel : - CONDAMNER la société SCI ROSA à verser à la société SCI MUSICALE la somme de 49 500 € au titre du solde de l'indemnité d'immobilisation, outre intérêts au taux légal à compter du 5 février 2024, - PRONONCER la libération de la somme de 49 500 € séquestrée en la comptabilité de l'office notarial SERL NO(S) TERRES ASSOCIEES, au profit de la société SCI MUSICALE et ENJOINDRE à l'office notarial SERL NO(S) TERRES ASSOCIEES de procéder au virement correspondant au profit de la société SCI MUSICALE dès la signification du jugement à intervenir, - JUGER que la clause pénale prévue à la promesse de vente datant du 6 juillet 2023 n'est pas manifestement excessive, - CONDAMNER la société SCI ROSA à verser à la société SCI MUSICALE la somme de 99 000 € au titre de la clause pénale prévue à la promesse de vente datant du 6 juillet 2023, Sur le préjudice résultant du règlement de la TVA indûment déduite : - À titre principal, CONDAMNER la société SCI ROSA à verser à la société SCI MUSICALE la somme de 135 581 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, - À titre subsidiaire, CONDAMNER la société SCI ROSA à verser à la société SCI MUSICALE la somme de 81 349 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice caractérisé par la perte de chance, Sur le préjudice résultant de la perte des loyers commerciaux, charges et taxe foncière : - CONDAMNER la société SCI ROSA à verser à la société SCI MUSICALE la somme de 115 886 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, En toutes hypothèses : - JUGER que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, - CONDAMNER la société SCI ROSA à verser à la société SCI MUSICALE la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - CONDAMNER la société SCI ROSA aux entiers dépens. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 octobre 2024, la SELARL D.P.D.A. DES PAROLES & DES ACTES demande au tribunal de : - JUGER ET TRANCHER le litige qui oppose la SCI MUSICALE et la SCI ROSA, à propos du sort d'une indemnisation d'immobilisation, - JUGER qu'il n'est pas formulé de demande à l'encontre du notaire, - JUGER de la qualité de séquestre de Me [N] selon les termes de la promesse de vente, - JUGER que Me [N], es qualité de son officie notarial, remettra les fonds séquestrés à qui de droit selon la décision à intervenir, - METTRE HORS DE CAUSE à toutes fins utiles, l'office notarial, - CONDAMNER la partie succombante ou qui mieux le devra à payer à la SELARL concluante la somme de 1 800 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux dépens de 1ère instance et d'appel. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère aux conclusions récapitulatives des parties, et ce conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS SUR L'APPEL EN CAUSE L'article 331 du code de procédure civile dispose qu'un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense. L'appel en cause doit être justifié par un motif légitime au sens de l'article 145 du code de procédure civile. En l'espèce, la SELARL D.P.D.A. DES PAROLES & DES ACTES, Notaire, agit dans le présent litige uniquement comme séquestre. Il y a lieu de la mettre hors de cause. SUR L'INDEMNITÉ D'IMMOBILISATION Sur la purge du droit de préférence du locataire commercial L'article L.145-46-1 du code de commerce prévoit que lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le même article précise que dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque. En l'espèce, il a été introduit en page 18 de la promesse de vente conclue entre les parties un paragraphe intitulé " purge du droit de préférence du locataire du bail commercial ", sous le titre " réserves ". Il est mentionné que " le BIEN étant loué à la société dénommée CONSEILS RHONE-ALPES - [Localité 11] & ASSOCIES (…), le locataire bénéficie d'un droit de préférence en vertu de l'article L 145-46-1 du Code de commerce " et que " les parties sont donc averties qu'elles ne sont aucunement liées tant que la purge de ce droit ne se sera pas réalisée, et que les présentes ne produiront automatiquement effet entre elles qu'à sa réalisation ". Il apparaît que la purge du droit de préférence du locataire du bail commercial est nécessaire pour que la vente entre la SCI MUSICALE et la SCI ROSA soit parfaite. Toutefois, et contrairement à ce que soutient la SCI ROSA, elle ne constitue pas une condition suspensive de la promesse de vente et n'a d'ailleurs pas été introduite comme telle par les parties, puisqu'elle apparaît au titre des réserves. En outre, la SCI ROSA, en tant que tiers acquéreur, n'a pas qualité à agir en nullité d'une vente sur ce fondement, d'autant moins que la vente n'est pas intervenue entre les parties. De fait, si les dispositions de l'article L.145-46-1 du code de commerce sont bien d'ordre public, la nullité qu'encourt la vente survenue en violation de ce texte est relative et seul le locataire du bail commercial peut s'en prévaloir. Dans ces conditions, la demande de la SCI ROSA sur ce fondement sera rejetée. Sur les conditions suspensives d'obtention de prêts Il résulte des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, qu'ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise. L'article 1304 du code civil dispose quant à lui que l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. Il est constant que le bénéficiaire qui entend se prévaloir de l'absence de réalisation de la condition suspensive tendant à l'obtention d'un prêt doit démontrer, outre la défaillance de celle-ci pour des raisons qui ne lui sont pas imputables, qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, à défaut de quoi la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l'article 1304-3 du code civil. Ainsi, les documents produits par le bénéficiaire doivent mettre en exergue une demande de financement exactement conforme aux prévisions de la promesse, la première diligence attendue du bénéficiaire étant de solliciter un ou des prêts conformes aux conditions prévues dans le contrat, qu'il s'agisse du montant, de la durée ou du taux. En l'espèce, il est constant que par acte du 06 juillet 2023, la SCI MUSICALE a consenti à la SCI ROSA une promesse unilatérale de vente sur un bien immobilier. La promesse de vente a initialement été consentie pour une durée expirant le 1er décembre 2023 à 16h00, moyennant une indemnité d'immobilisation fixée à 99 000 euros. Seule une partie de cette indemnité a été séquestrée à savoir la somme de 49 500 euros. Il a été inséré à l'acte une condition suspensive relative au financement de l'acquisition du bien, par laquelle la SCI ROSA s'est engagée à recourir à des prêts répondant aux caractéristiques suivantes : - Un premier prêt classique, d'un montant maximal de 818 000 euros, - sur une durée minimale de remboursement de 15 ans avec taux nominal d'intérêt maximal de 5,10% l'an hors assurance, - sur une durée maximale de remboursement de 20 ans avec taux nominal d'intérêt maximal de 5,50% l'an hors assurance, - Un second prêt relai, d'un montant maximal de 400 000 euros, sur une durée maximale de remboursement de deux ans, avec taux nominal d'intérêt maximal de 6,50% l'an, hors assurance. Il a été précisé : " toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil. (…) À ce sujet, le Bénéficiaire s'oblige à déposer un dossier complet dans deux établissements bancaires distincts au plus tard le 31 juillet 2023 et à en justifier au Promettant sous huitaine à peine des nullités des présentes si bon lui semble après mise en demeure restée infructueuse de huit jours. La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention par le BENEFICIAIRE d'une ou plusieurs offres définitives écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 6 octobre 2023. (…) L'obtention ou la non-obtention de l'offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire. À défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le [8] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire. Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d'une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l'exécution des présentes en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait. À défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT ". La SCI ROSA produit plusieurs pièces pour démontrer qu'elle a formé des demandes de prêts auprès de deux établissements bancaires. S'agissant de la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE-RHÔNE-ALPES, la SCI ROSA verse aux débats : - Un courriel du 12 juillet 2023 par lequel elle lui transmet des documents pour étudier sa demande de financement et dans lequel est notamment mentionnée la transmission du compromis signé ; - Une attestation du 25 juillet 2023 aux termes de laquelle il apparaît que la SCI ROSA a formé le 20 juillet 2023 la demande de prêt professionnel suivante : " montant du prêt : 818 000 prêt classique + 400 000 prêt différé 24 mois ; durée maximale du prêt : 180 mois ; taux nominal annuel maximal : 5.1 ". - Une attestation de refus de prêt du 03 octobre 2023, rappelant les caractéristiques suivantes: " montant du prêt : 818 000 prêt classique + 350 000 prêt avec différé de 24 mois ; durée : 180 mois ; taux nominal : 3,90 " ; - Une autre attestation de refus de prêt non datée, mentionnant les éléments suivants : " vous nous avez sollicités le 20/07/2023 pour l'obtention d'un prêt professionnel destiné au financement de locaux professionnels pour un montant de 1 168 000 euros selon les caractéristiques suivantes: " Prêt relai de 24 mois de 350 000 euros au taux de 6.5% " Prêt classique de 818 000 euros sur 180 mois au taux de 5.1% (…) Nous vous avons notifié notre décision dans notre courrier de refus du 03 octobre 2023 " ; - Une attestation du 17 décembre 2024 dans laquelle l'établissement bancaire a écrit : " attestons avoir reçu en juillet 2023 de la part de la société SCI ROSA, dans le cadre de la promesse de vente signée entre la SCI MUSICALE et la société SCI ROSA, les demandes de prêts visées à la promesse de vente qui nous avait été transmise par courriel le 12 juillet 2023, à savoir: - Un prêt relais : - Pour un montant maximal de quatre cent mille euros, - Pour une durée maximale de remboursement de deux ans au taux nominal d'intérêt maximal de 6,50% l'an (hors assurances). Et - Un prêt amortissable classique : - Pour un montant maximal de huit cent dix-huit mille euros, - Pour une durée minimale de remboursement de 15 ans au taux nominal d'intérêt maximal de 5,10% l'an (hors assurances). - Pour une durée maximale de remboursement de 20 ans au taux nominal d'intérêt maximal de 5,50% l'an (hors assurance). Nous attestons qu'après étude du dossier, nous n'avons pas donné de suite favorable aux demandes de financement présentées par la société SCI ROSA dont les caractéristiques ont été rappelées ci-avant ". S'agissant du CRÉDIT MUTUEL CCM OULLINS, la SCI ROSA verse aux débats : - Un courriel du 12 juillet 2023 par lequel elle lui transmet des documents pour étudier sa demande de financement et dans lequel est notamment mentionnée la transmission du compromis signé ; - Une attestation de demande de crédit du 20 juillet 2023 aux termes de laquelle il apparaît que la SCI ROSA a formé deux demandes de crédits : " objet du crédit : prêt relais (achat bureaux) ; montant du crédit : 400 000 euros ; durée du crédit : 24 mois " et " objet du crédit : prêt professionnel (achat bureaux) ; montant du crédit : 818 000 euros ; durée du crédit : 180 mois " ; - Une attestation de refus de crédit du 04 octobre 2023, rappelant les caractéristiques suivantes : " vous nous avez sollicités le 1er août 2023 pour obtenir un prêt (…) selon le plan de financement suivant : prêt amortissable de 818 000 euros sur 180 mois ; prêt relais de 300 000 euros sur 24 mois " ; - Une attestation de refus de crédit immobilier du 02 février 2024, mentionnant : " vous nous avez sollicités le 20 juillet 2023 pour obtenir un crédit immobilier destiné au financement de locaux professionnels (bureaux) sis [Adresse 4] pour un montant de 1 218 000 euros selon le plan de financement suivant : - Prêt relais de 400 000 euros sur 24mois au taux de 6,5% - Prêt amortissable de 818 000 euros sur 180 mois au taux de 5,1% Par la présente, nous vous rappelons qu'après étude de votre dossier, nous n'avions pas donné de suite favorable à votre demande. Ce refus vous a été notifié dans notre courrier de refus du 4 Octobre 2023 " Il ressort de l'ensemble de ces éléments que les attestations produites à la fois par la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE-RHÔNE-ALPES et par le CRÉDIT MUTUEL CCM OULLINS sont contradictoires et ne permettent pas de déterminer précisément quelle demande de financement la SCI ROSA a déposé auprès de ces établissements bancaires. En effet, s'agissant de la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE-RHÔNE-ALPES, il convient de relever que les deux premières attestations (25 juillet et 03 octobre 2023) mentionnent des montants différents s'agissant du prêt relais et un taux nominal différent, qui est d'ailleurs unique alors que deux prêts sont sollicités. La troisième attestation, qui n'est pas datée, est plus précise, et n'est pas conforme à la quatrième (17 décembre 2024), qui se borne à rappeler les termes de la promesse de vente alors même qu'il semble que la SCI ROSA a sollicité un prêt relais d'un montant de 350 000 euros. Il n'est en conséquence pas possible d'opérer un recoupement cohérent entre ces différents documents pour établir la demande de financement initiale. S'agissant du CRÉDIT MUTUEL CCM [Localité 10], les taux ne sont même pas mentionnés dans les deux premières attestations, et le montant du prêt relais sollicité varie entre elles. Il est également fait état d'une demande déposée le 1er août 2023 aux termes de l'attestation du 04 octobre 2023. Par ailleurs, la SCI ROSA ne justifie pas de raisons pour lesquelles la dernière attestation serait plus valable que les autres. Dans ces conditions, les caractéristiques du prêt sollicité auprès de cette banque ne sont pas identifiables non plus. Au surplus, il y a également lieu de relever qu'aucune de ces demandes ne correspond à la stipulation contractuelle suivante : " durée maximale de remboursement : 20 ANS au taux nominal d'intérêt maximal : 5,50% l'an (hors assurances) " s'agissant du prêt classique amortissable. De fait, il a déjà été souligné que la seule attestation en faisant mention est celle de la BANQUE POPULAIRE du 17 décembre 2024, qui se borne simplement à reprendre les termes du compromis de vente. Or, cette stipulation ne correspond pas, contrairement à ce que soutient la SCI ROSA, à un montant maximal pour lequel il était évident qu'elle n'aurait eu aucune chance d'obtenir le prêt au regard du refus opposé par les banques à la demande minimale. En effet, cette stipulation prévoit une durée de remboursement et un taux nominal d'intérêt supérieurs à ceux de la demande que la SCI ROSA prétend avoir déposée, de sorte qu'il n'est pas du tout établi qu'un établissement bancaire aurait refusé une demande mentionnant ces deux caractéristiques. Il en résulte la réalisation fictive de la condition suspensive d'obtention de prêts, qui doit ainsi être réputée accomplie conformément aux dispositions de l'article 1304-3 du code civil. Or, la promesse de vente stipule en page 16 que l'indemnité d'immobilisation " sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. Le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BENEFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies. Quant au surplus de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de QUARANTE-NEUF MILLE CINQ CENTS EUROS (49 500 EUR) le BENEFICIAIRE s'oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait ". Ainsi, la condition suspensive particulière étant réputée accomplie, la SCI MUSICALE est fondée à solliciter le paiement de l'indemnité d'immobilisation. En conséquence, il convient d'autoriser la libération de la somme de 49 500 euros séquestrée entre les mains de la SELARL D.P.D.A. DES PAROLES & DES ACTES au profit de la SCI MUSICALE. La SCI ROSA sera par ailleurs condamnée à payer à la SCI MUSICALE la somme de 49 500 euros, au titre de la deuxième moitié de l'indemnité d'immobilisation, outre intérêts au taux légal à compter du 05 février 2024, date de distribution du courrier recommandé adressé à la SCI ROSA, valant mise en demeure. SUR LA CLAUSE PÉNALE L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La promesse de vente du 06 juillet 2023 comporte une clause pénale rédigée dans les termes suivants (page 17) : " Dans le cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes seraient remplies et dans l'hypothèse où l'une des PARTIES ne régulariserait pas l'acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l'autre PARTIE la somme de QUATRE-VINGT-DIX-NEUF MILLE EUROS (99 000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil. (…) En toute hypothèse, cette stipulation ne pourra être exercée par le PROMETTANT s'il y a eu une somme versée par le BENEFICIAIRE à titre de garantie ou d'indemnité d'immobilisation, et que l'inexécution fautive incombant à ce dernier permet au PROMETTANT de la récupérer en tout ou partie ". Conformément aux développements précédents, la SCI ROSA n'est pas fondée à se prévaloir de la clause pénale. S'agissant de la SCI MUSICALE, en sa qualité de promettant et dans la mesure où elle va déjà se voir verser l'intégralité de l'indemnité d'immobilisation, elle sera déboutée de ses demandes à ce titre, les dispositions de la promesse de vente étant particulièrement claires à cet égard. SUR LES DEMANDES EN DOMMAGES-INTÉRÊTS DE LA SCI MUSICALE L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En l'espèce, la SCI MUSICALE sollicite l'indemnisation d'un préjudice tenant à l'impossibilité de maintenir la déduction de la TVA ou à la perte de chance de conserver le bénéfice de la déduction de la TVA ou d'éviter une régularisation fiscale. Or, un tel préjudice ne procède pas directement de la défaillance fautive du bénéficiaire de la promesse, mais de l'application de la réglementation fiscale, laquelle est étrangère aux obligations nées du contrat. En outre, la perte de chance alléguée repose sur des hypothèses tenant tant à la réalisation effective de la vente, qu'aux choix fiscaux ultérieurs de la SCI MUSICALE, de sorte qu'elle ne présente pas un caractère suffisamment certain. Dans ces conditions, le lien de causalité entre la faute de la SCI ROSA et le préjudice invoqué lié à la TVA n'est pas établi. La SCI MUSICALE sera déboutée de ses demandes à ce titre. Par ailleurs, la SCI MUSICALE sollicite l'indemnisation d'un préjudice lié à la perte de loyers commerciaux, au paiement des charges et de la taxe foncière afférentes au bien objet de la promesse de vente. Il ressort des éléments du dossier que par courrier du 31 mai 2023, la SCI MUSICALE a confirmé sa volonté de mettre fin le 30 novembre 2023 au bail commercial existant entre elle et la SELARL CONSEILS RHONE ALPES [Localité 11] ET ASSOCIES portant sur les locaux situés [Adresse 2]. Ainsi, il apparaît que les locaux ont été loués jusqu'au 30 novembre 2023, et que c'est la SCI MUSICALE, aux termes d'un accord avec son locataire, qui a décidé de mettre fin au bail alors même que la promesse de vente du 06 juillet 2023 n'était pas conclue avec la SCI ROSA. Il s'ensuit que la perte de loyers alléguée trouve sa cause directe dans la décision du promettant, et non dans la faute du bénéficiaire. Concernant les charges et la taxe foncière invoquées, elles constituent des charges normales attachées à la propriété du bien, de sorte qu'elles auraient en tout état de cause été supportées par le promettant tant que la vente n'était pas réitérée. Le lien de causalité entre la faute de la SCI ROSA et les préjudices invoqués n'étant pas caractérisé, il y a lieu de débouter la SCI MUSICALE de ces demandes indemnitaires aussi. SUR LES FRAIS DU PROCÈS ET L'EXÉCUTION PROVISOIRE Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La SCI ROSA, qui succombe à l'instance, sera condamnée aux dépens. Sur les frais irrépétibles En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. La SCI ROSA sera également condamnée à verser à la SCI MUSICALE une somme qu'il est équitable de fixer à 3 500 euros, et à la SELARL D.P.D.A. DES PAROLES & DES ACTES une somme qu'il est équitable de fixer à 1 000 euros. Sa demande à ce titre sera rejetée. Sur l'exécution provisoire Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, la SCI ROSA ne justifiant pas d'une circonstance incompatible avec son prononcé, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. P A R C E S M O T I F S LE TRIBUNAL, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort ; MET HORS DE CAUSE la SELARL D.P.D.A. DES PAROLES & DES ACTES ; AUTORISE la libération de la somme de 49 500 euros séquestrée entre les mains de la SELARL D.P.D.A. DES PAROLES & DES ACTES au profit de la SCI MUSICALE ; CONDAMNE la SCI ROSA à payer à la SCI MUSICALE la somme de 49 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse unilatérale du 06 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 05 février 2024 ; DÉBOUTE la SCI ROSA de sa demande au titre de la clause pénale ; DÉBOUTE la SCI MUSICALE de sa demande au titre de la clause pénale ; DÉBOUTE la SCI MUSICALE de ses demandes en dommages et intérêts ; CONDAMNE la SCI ROSA aux dépens ; CONDAMNE la SCI ROSA à verser à la SCI MUSICALE la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SCI ROSA à verser à la SELARL D.P.D.A. DES PAROLES & DES ACTES la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE la SCI ROSA de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire et RAPPELLE que celle-ci est de droit. Ainsi rendu le DIX HUIT DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Mme LEFRANCOIS, et par Mme NGANDU-ROUCHON, Greffier. Le Greffier Le Président