Cour d'appel, 29 janvier 2024. 22/03756

MINUTE N° 24/58 Copie exécutoire à : - Me Thierry CAHN - Me Marion POLIDORI Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 29 Janvier 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/03756 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H54C Décision déférée à la cour : jugement rendu le 26 août 2022 par le juge des contentieux de la protection de Mulhouse APPELANT : Monsieur [P] [L] [Adresse 2] [Localité 1] Représenté par Me Thierry CAHN, avocat au barreau de COLMAR INTIMÉE : S.C.I. ARTHUR Représentée par son représentant légal domicilié audit siège [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Marion POLIDORI, avocat au barreau de COLMAR COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 20 novembre 2023, en audience publique, devant la cour composée de : Mme MARTINO, Présidente de chambre Mme FABREGUETTES, Conseillère Mme DESHAYES, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : M.BIERMANN ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Annie MARTINO, présidente et M. Jérôme BIERMANN , greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE Par contrat en date du 31 juillet 2012 avec effet au 1er août 2012, la Sci Arthur a, par l'intermédiaire de l'agence immobilière AG Frey immo, donné à bail à Monsieur [P] [L] un appartement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 920 euros et 45 euros de provision sur charges. Le métrage réalisé dans le cadre du diagnostic technique réalisé le 31 janvier 2013 a révélé que l'appartement, présenté dans le bail comme ayant une superficie de 160 m², avait une superficie de 140,57 m². Selon avenant convenu entre les parties, en date du 28 juillet 2013, le montant du loyer a été modifié et fixé à la somme de 808 euros hors charges. Se plaignant de défauts d'entretien du logement par la bailleresse, de l'illégalité du bail et d'une surface erronée des lieux loués, Monsieur [P] [L] a, par acte introductif d'instance enregistré au greffe le 1er février 2019, saisi le tribunal d'instance de Mulhouse d'une demande en nullité du bail et en restitution des loyers et charges versés sur les cinq dernières années, aux motifs principaux que le logement était situé dans une zone dans laquelle le plan local d'urbanisme (PLU) interdisait toute construction à usage d'habitation et qu'il avait subi un dol, la surface du logement étant inférieure de 20 m² à celle mentionnée au bail. Le preneur a quitté les lieux en cours de procédure, l'état des lieux de sortie ayant été dressé le 31 mai 2019. Au dernier état de ses demandes, Monsieur [P] [L] a sollicité, outre la nullité du bail et la condamnation de la bailleresse à lui restituer la somme de 51 180 euros au titre des loyers et charges versés sur les cinq dernières années, de voir dire et juger que l'indemnité consécutive à l'annulation du bail ne saurait être supérieure à la moitié des montants restitués, limiter l'indemnité d'occupation à la somme de 25 590 euros au vu des nuisances, troubles et préjudices subis, avec compensation entre les restitutions inhérentes à la nullité du bail et l'indemnité d'occupation à sa charge, dire et juger que la Sci Arthur reste débitrice d'un montant de 25 590 euros à son bénéfice outre un montant de 920 euros correspondant au dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail, fixer l'indemnité d'occupation jusqu'à évacuation des lieux à la somme mensuelle de 400 euros hors charges, et condamner la défenderesse aux dépens et à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. La Sci Arthur, se prévalant de l'accord des parties sur une réduction du loyer consécutive au constat d'une superficie moindre des lieux, s'est opposée à la demande et a sollicité le débouté de l'intégralité des demandes de Monsieur [P] [L]. Elle a, par ailleurs, réclamé, à titre reconventionnel, la somme de 22 176 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période d'avril 2017 à mai 2019, outre une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et les entiers frais et dépens de la procédure. Par jugement contradictoire rendu le 26 août 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse a : rejeté l'intégralité des demandes de Monsieur [P] [L], condamné Monsieur [P] [L] à payer à la Sci Arthur la somme de 21 325 euros au titre des loyers dus en vertu du bail du 1er août 2012 et de son avenant du 28 juillet 2013 pour la période allant d'avril 2017 à mai 2019, condamné Monsieur [P] [L] à payer à la Sci Arthur la somme de 700 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, constaté l'exécution provisoire du présent jugement. Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que : l'extrait du PLU produit par Monsieur [P] [L] était postérieur à la signature du bail et n'avait donc aucune force probante pour justifier une demande de nullité ; le bail initialement signé faisait mention d'une superficie supérieure de 20 m² à la superficie réelle, cette différence ayant été mise en évidence par le diagnostic technique remis postérieurement au bail ; toutefois, un avenant daté du 28 juillet 2013 était intervenu entre les parties et avait une nature « compensatrice » de cette erreur de superficie et Monsieur [P] [L] ne démontrait pas que la surface habitable constituait un élément essentiel pour lui pour contracter et ne démontrait pas davantage ni même n'alléguait avoir engagé une action civile contre l'agence immobilière à l'origine de cette erreur de superficie ; s'agissant de la demande reconventionnelle en arriérés de loyer, Monsieur [P] [L] ne démontrait pas la réalité des paiements en espèces qu'il prétendait avoir effectués à compter d'avril 2017, l'échange de texto dont il se prévalait ayant une valeur probante insuffisante et Monsieur [L] ne produisant aucune quittance ou autre élément accréditant sa version ni ne justifiant d'aucune cause l'autorisant à cesser le règlement des loyers ou d'une demande d'autorisation judiciaire en ce sens. Monsieur [P] [L] a interjeté appel à l'encontre de cette décision par déclaration en date du 07 octobre 2022. Par dernières écritures notifiées le 3 janvier 2023, Monsieur [P] [L] demande à la Cour de : constater la nullité du bail d'habitation du 1er août 2012, modifié par avenant du 28 juillet 2013, souscrit entre lui et la Sci Arthur, condamner la Sci Arthur à lui verser la somme de 51 180 euros au titre de la restitution des loyers et charges versés au titre des cinq dernières années, hors prescription, dire et juger que l'indemnité d'occupation, consécutive à l'annulation du bail, ne saurait être supérieure à la moitié des montants restitués, compenser, en tant que de besoin, les montants dus entre la demande principale et la demande reconventionnelle, rejeter toutes prétentions de la Sci Arthur pour quelque cause que ce soit, condamner la Sci Arthur aux entiers dépens de première instance et d'appel ainsi qu'au versement d'un montant de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour chacune des deux instances, soit 3 000 euros au total. Au soutien de son appel, Monsieur [P] [L] se prévaut essentiellement du jugement rendu le 3 mai 2016 par le tribunal correctionnel de Mulhouse, statuant sur intérêts civils, ayant déclaré l'agent immobilier mandaté par la bailleresse pour la formalisation du bail, coupable de tromperie à son préjudice, pour n'avoir fourni le diagnostic de performance énergétique que plusieurs mois après la signature du bail. Il soutient, en second lieu, que la nullité du contrat est également justifiée du fait de l'interdiction de conclure un bail d'habitation dans la zone où se trouve le logement, interdiction prévue à l'article 1 UX du PLU dont le tribunal a relevé qu'il avait été adopté postérieurement au bail mais qui devait, au minimum, rendre impossible le renouvellement de celui-ci à l'issue de la période initiale de trois ans. Il fait enfin valoir que la nullité, sur l'un ou l'autre de ces fondements, entraîne restitution des loyers et charges perçus sur les cinq dernières années en soulignant ne pas avoir eu de réponse de son bailleur à sa demande de décompte de charges et s'oppose à voir fixer l'indemnité d'occupation due à plus de la moitié des loyers et charges compte tenu du préjudice résultant des manquements du bailleur dans la mise à disposition du logement. Sur la demande reconventionnelle, il soutient avoir réglé les loyers en espèces à compter d'avril 2017, comme établi par les messages échangés entre les parties qui établissent la régularité des paiements au moins jusqu'en janvier 2018. Par conclusions d'intimée notifiées le 30 mars 2023, la Sci Arthur conclut à l'irrecevabilité ou au mal-fondé de l'appel et à la confirmation de la décision déférée en toutes ses dispositions et demande, en tout état de cause, le rejet de l'ensemble des demandes, fins et prétentions de Monsieur [P] [L], sa condamnation à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile concernant la procédure d'appel, outre les entiers dépens de première instance et d'appel. La Sci Arthur fait valoir que non seulement le bail est antérieur au changement de PLU mais qu'en outre, ce dernier ne comporte aucune interdiction concernant la conclusion d'un bail d'habitation ; que la condamnation visée par l'appelant concerne uniquement l'agent immobilier, la Sarl AG conseil ; que, dès réception de l'information relative à la surface réelle du logement, le contrat de bail a fait l'objet, avec l'accord du locataire, d'un avenant afin de diminuer le montant du loyer en conséquence, Monsieur [P] [L] y ayant consenti de manière libre et éclairée ; que ce dernier connaissait d'ailleurs parfaitement la surface réelle du logement pour y avoir vécu depuis 2012 ; qu'il s'y est maintenu jusqu'à son départ pour mutation professionnelle en 2019 et n'a pas donné suite à l'information délivrée par la Préfecture quant à sa faculté de faire valoir ses droits contre l'agence immobilière ; qu'il n'a adressé qu'un courrier de réclamations diverses sur l'entretien du logement, sans preuve à l'appui, qu'en mars 2017 pour se dispenser du paiement du loyer ; que Monsieur [P] [L] a laissé 25 mensualités impayées et ne prouve pas ses prétendus versements en espèces. L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2023 et l'audience fixée au 20 novembre 2023 pour une mise en délibéré au 29 janvier 2024. MOTIFS Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, en application de l'article 455 du code de procédure civile ; Vu les pièces régulièrement communiquées ; Conformément aux articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de son obligation, chacun devant prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention conformément à la loi. Sur la demande en nullité du bail Monsieur [P] [L] soutient que le bail serait nul en ce qu'il serait contraire aux dispositions du PLU applicables audit logement et en ce qu'il aurait été victime d'un dol relativement à la surface louée. S'agissant de la contrariété du bail aux dispositions du PLU, il ne précise pas le fondement de sa demande en nullité. En matière locative, l'obligation essentielle du bailleur s'entend de la mise à disposition d'un logement conforme à sa destination soit en l'espèce un logement à usage d'habitation. Or, Monsieur [P] [L] a effectivement pu résider dans le logement jusqu'à son départ. Il ne démontre pas que les conditions de son logement auraient été remises en cause par les autorités administratives compétentes ou qu'il ait été confronté à de quelconques difficultés de jouissance des lieux loués à titre d'habitation. Il sera en outre observé que le PLU est un document d'urbanisme qui fonde notamment l'examen des permis de construire et d'aménagement. De nouvelles règles d'urbanisme ne sont toutefois pas de nature à remettre en cause des droits acquis. Or, il résulte du diagnostic de performance énergétique réalisé le 31 janvier 2013 que le logement a été construit « à partir de 2002 » sans davantage de précision soit éventuellement antérieurement aux extraits du plan local d'urbanisme produits, datés respectivement des 29 juin 2009 et 30 juin 2014. Il ressort d'ailleurs de l'extrait du 29 juin 2009 que la zone UX est « une zone déjà urbanisée ». Les éléments produits ne permettent ni de caractériser que l'immeuble a été érigé et loué en violation des règles du PLU ni de caractériser un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, Monsieur [P] [L] ayant pu jouir des lieux loués jusqu'à la délivrance de son congé courant 2019. En conséquence, aucune cause de nullité n'est rapportée de ce chef. S'agissant du dol, aux termes de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction applicable à la date de signature du bail, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé. La sanction afférente au dol étant une nullité relative, elle peut être couverte par la confirmation. En l'espèce, le bail signé le 31 juillet 2012 (soit à une date où la mention de la surface louée n'était pas obligatoire) désigne les lieux loués comme un appartement d'une superficie de 160 m² et prévoit le paiement d'un loyer de 920 euros outre 45 euros d'avance sur charges. Il est acquis et non contesté que le logement dispose, en réalité, d'une surface inférieure, correspondant, selon le métrage réalisé le 31 janvier 2013 dans le cadre du dossier de diagnostic technique, à une superficie de 140,57 m². Il est également justifié que l'agence immobilière AG-Frey immo, mentionnée au bail, comme mandataire de la bailleresse a fait l'objet, courant 2013, d'un contrôle de la part des services de la Direction départementale de la cohésion sociale et de la protection des populations au titre de pratiques commerciales trompeuses et que la Sarl AG conseil, portant nom et adresse différente de la société AG Frey immo mais présentée par le jugement comme mandatée pour réaliser les formalités administratives afférentes au bail, a été condamnée pour tromperie au préjudice de Monsieur [P] [L] sur la nature, la qualité, l'origine ou la quantité d'une marchandise, à savoir une superficie habitable inférieure de 20 m² aux caractéristiques figurant dans l'annonce et le bail litigieux. Il est de jurisprudence constante, reprise dans la rédaction de l'article 1138 actuel du code civil, que les man'uvres dolosives du mandataire engagent son mandant. Par suite, contrairement à la décision du premier juge, il y a lieu de retenir que l'existence d'un dol afférent à la superficie des lieux loués est ainsi établie. Toutefois, il ressort du dossier que la bailleresse et le preneur se sont accordés sur un avenant au bail en date du 28 juillet 2013 portant réduction du loyer de la somme mensuelle de 920 euros par mois à 808 euros par mois, cette réduction étant proportionnelle à la différence de surface constatée. Si Monsieur [P] [L] a pu contester la signature de l'avenant écrit, il reconnaît, dans ses écritures, l'existence de cet avenant qu'il qualifie de tacite et dont il ne conteste ni le principe ni le contenu. En se maintenant dans les lieux pendant six ans après avoir pris connaissance de leur surface réelle et en ayant accepté et appliqué une diminution de loyer, que le premier juge a justement considérée comme « compensatrice » de l'erreur de superficie, Monsieur [P] [L] a entendu couvrir la nullité de l'acte du bail initial signé le 31 juillet 2012. Par suite, c'est à juste titre et par les présents motifs qu'il convient de substituer, que le premier juge a rejeté les demandes de Monsieur [P] [L] en nullité et en restitution subséquente, ainsi que sa demande tendant à voir limiter l'indemnité d'occupation mise à sa charge à moins de la moitié des montants restitués. L'intéressé évoque, dans ses écritures, d'éventuels défauts d'entretien par le bailleur sans toutefois former, dans le dispositif aucune demande à ce titre, ni produire aucune pièce probante. Il n'y a donc pas lieu de statuer plus avant sur ce point. Sur la demande reconventionnelle en arriérés de loyer Par application des articles 1728 du code civil et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La Sci Arthur soutient que Monsieur [P] [L] a cessé de régler les loyers dus à compter de l'échéance d'avril 2017 jusqu'à son départ en mai 2019. Il est constant que la charge de la preuve du paiement des loyers appartient au locataire. Comme relevé par le premier juge, le seul échange de texto produit par Monsieur [P] [L] dans lequel son bailleur réclame les loyers de décembre et janvier 2018 puis l'interroge sur celui de février 2018 est insuffisant à démontrer qu'il a réglé l'intégralité des loyers dus entre avril 2017 et janvier 2018. Il était également justement relevé que l'ancien preneur ne produisait aucune quittance ni autre élément permettant de corroborer un règlement en espèces. Monsieur [P] [L] ne produit aucune nouvelle pièce devant la présente juridiction permettant de remettre en cause cette analyse des faits et de démontrer la réalité des paiements allégués. Pour sa part, la Sci Arthur ne critique pas le jugement en ce qu'il a retenu que la mise en demeure du 19 novembre 2018 ne portant pas réclamation du loyer de janvier 2018, ce dernier devait être considéré comme payé. En l'absence de preuve de paiement apportée par Monsieur [P] [L], il convient de confirmer sa condamnation en paiement des arriérés de loyers à hauteur de 21 325 euros. Sur les frais et dépens Au vu de l'issue du litige, les dispositions du jugement déféré s'agissant des dépens et de l'article 700 du Code de procédure civile seront confirmées. Partie perdante à hauteur d'appel, Monsieur [P] [L] sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et débouté de sa demande au titre de l'article 700 du même code. Il sera par ailleurs condamné à verser à la partie adverse une indemnité de procédure qui sera justement fixée à la somme de 1 200 euros. PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, CONFIRME la décision rendue le 26 août 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse ; Et y ajoutant, DEBOUTE Monsieur [P] [L] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [P] [L] à payer à la Sci Arthur la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [P] [L] aux entiers dépens d'appel. Le Greffier La Présidente