Cour d'appel, 09 juin 2022. 21/05003

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 09 JUIN 2022 N° 2022/ 448 Rôle N° RG 21/05003 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHHLV Syndicat des copropriétaires REGARD SUR LA BAIE DES ANGES C/ [T] [Z] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Maud DAVAL-GUEDJ Me Frédérique GREGOIRE Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 23 février 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/01326. APPELANT Syndicat des copropriétaires REGARD SUR LA BAIE DES ANGES sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice le Cabinet GTS IMMOBILIER lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, dont le siège social est situé [Adresse 2] représenté par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assisté par Me Olivier CASTELLACCI, avocat au barreau de NICE INTIMEE Madame [T] [Z] née [N] née le 30 Juillet 1942 à ALGER (ALGERIE), demeurant [Adresse 3] et actuellement Chez Mme [B] [C] [Adresse 1] représentée par Me Frédérique GREGOIRE, avocat au barreau de NICE substitué par Me Aude MUTTER, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 03 Mai 2022 en audience publique devant la cour composée de : M. Gilles PACAUD, Président Mme Sylvie PEREZ, Conseillère rapporteur Mme Angélique NETO, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Juin 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Juin 2022, Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE : Mme [Z] est copropriétaire au sein de la résidence Regard sur la Baie des Anges située [Adresse 3]. Elle expose subir depuis plusieurs années, des infiltrations provenant du toit terrasse situé au-dessus de son appartement et avoir signalé ces désordres dès le 25 juin 2018 au syndic de copropriété, mettant celui-ci en demeure le 8 octobre 2018 d'avoir à effectuer les réparations incombant à la copropriété. Elle indique avoir adressé une nouvelle mise en demeure au syndic de copropriété le 27 mai 2019, en indiquant que les dégâts s'étaient aggravés, une nouvelle déclaration de sinistre auprès de sa compagnie d'assurances étant effectuée. Se prévalant de l'absence d'exécution des travaux, Mme [Z] a saisi le juge des référés le 18 septembre 2020 aux fins de voir condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Regard sur la Baie des Anges à exécuter les travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture terrasse et à lui payer la somme provisionnelle de 20'000 euros. Par ordonnance en date du 23 février 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a : - déclaré recevable les demandes de Mme [T] [Z] ; - condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Regard sur la Baie des Anges à faire exécuter les travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture terrasse du bâtiment A au-dessus de l'appartement de Mme [Z] conformément à la résolution 10 de l'assemblée générale du 23 septembre 2020; - dit que cette obligation sera assortie d'une astreinte de 100 euros par jour passé le délai de 60 jours à compter de la signification de la décision, et pendant une durée de trois mois au-delà de laquelle il pourra être statué sur la fixation de l'astreinte définitive ; - condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Regard sur la Baie des Anges à payer à Mme [Z] la somme provisionnelle de 10'000 euros à valoir sur l'indemnisation de son préjudice ; - condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Regard sur la Baie des Anges à payer à Mme [Z] la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté les demandes contraires et plus amples ; - condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Regard sur la Baie des Anges aux dépens. Par déclaration au greffe du 6 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Regard sur la Baie des Anges a relevé appel de cette ordonnance. Par conclusions déposées et notifiées le 5 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Regard sur la Baie des Anges a conclu comme suit: - infirmer l'ordonnance de référé rendu le 23 février 2021 en tous ses chefs expressément critiqués ; - déclarer l'action de Mme [Z] irrecevable pour défaut d'intérêt à agir ; - débouter Mme [Z] de toutes ses demandes, - la condamner au paiement de la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Le syndicat des copropriétaires fait valoir, pour conclure à l'irrecevabilité de la demande de Mme [Z] au visa des articles 31 et 122 du code de procédure civile, que : - Mme [Z] a initié la procédure en référé le 18 septembre 2020 alors qu'elle avait reçu dès le mois d'août 2020, la prochaine convocation à l'assemblée générale devant se tenir le 23 septembre 2020 ; - lors de cette assemblée générale, il est décidé de faire procéder aux travaux de rénovation de l'étanchéité du lot 123 de Mme [H], selon un devis de l'entreprise Etanche ; - Mme [Z] a voté par correspondance en faveur de cette résolution de sorte qu'elle n'avait aucun intérêt à agir, et la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à procéder à la réalisation des travaux d'étanchéité était donc sans objet ; - il rappelle que le syndic a convoqué en l'espace d'un an et demi trois assemblées générales entre mars 2019 et septembre 2020 emportant à l'ordre du jour les questions sur la réfection totale de l'étanchéité de la toiture terrasse ; - le premier juge ne pouvait valablement déclarer recevable l'action de Mme [Z] du seul fait que les travaux n'étaient pas exécutés au jour de l'assignation, ces derniers devant nécessairement faire l'objet d'un vote en assemblée générale. L'appelant indique que les travaux ont été réalisés en juin 2021, qu'il a parfaitement rempli ses obligations et a fait toutes diligences. Il conteste n'avoir pas déféré aux convocations de l'assureur, rappelant que lorsqu'il a été convoqué en novembre 2019, le syndicat avait déjà fait porter à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 14 mars 2019 une résolution tendant à confier une mission de maîtrise d'oeuvre pour l'étude de la réfection totale de l'étanchéité de la terrasse de l'appartement sus-jacent. Il relève que la correspondance du cabinet d'expertise amiable en date du 22 novembre 2019 fait référence à un dégât des eaux du 26 mai 2019. Concernant la provision allouée à Mme [Z], l'appelant rappelle que devant le premier juge, celle-ci fondait sa demande sur le fait que cet appartement était inhabitable, circonstance que n'a pas retenu le premier juge qui aurait dû débouter la requérante de sa demande provision. Le syndicat des copropriétaires relève qu'il ressort du rapport d'assurance d'expertise amiable que seule la peinture du plafond de la chambre de Mme [Z] était endommagée, faisant grief au premier juge d'avoir considéré l'existence d'importantes traces d'humidité constatées uniquement par l'huissier de justice qui ne dispose d'aucune qualité technique pour déterminer l'origine et la cause des désordres. L'appelant s'étonne que dans ses dernières conclusions, Mme [Z] soutienne que son appartement serait toujours inhabitable, que le taux d'humidité est toujours de 100 %, que les travaux n'ont pas commencé et que les entreprises refusent intervenir dans son appartement, alors que les travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture ont été achevés en juin 2021. Il indique qu'un nouveau sinistre dégât des eaux est intervenu dans les premiers jours du mois de septembre 2021 et qu'il s'agit d'un dégât des eaux d'origine privative dans l'appartement de Mme [H], qu'une recherche de fuite a été effectuée le 13 septembre 2021, fuite localisée sous l'évier, laquelle a été réparée le même jour. Il expose qu'une expertise amiable a eu lieu le 19 octobre 2021 afin de déterminer les causes et circonstances du sinistre, qui ne sauraient être imputées au syndicat des copropriétaires. Il fait valoir que Mme [Z] n'occupe plus son appartement depuis longtemps et de son propre chef, de fait, elle ne chauffe pas le logement ni ne l'aère, ce qui contribue à l'aggravation des dommages. L'appelant fait enfin valoir que la provision sollicitée en cause d'appel n'est étayée par aucune pièce, au rappel de ce que seule la peinture du plafond d'une chambre était endommagée. Par conclusions déposées et notifiées le 5 avril 2022, Mme [Z] a conclu comme suit, sur le fondement des articles 834 et 835 du Code de procédure civile et 14 de la loi du 10 juillet 1965 : - confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions, sauf concernant le quantum de la provision allouée, En conséquence, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Regard sur la Baie des Anges à lui payer la somme de 30'000 euros à titre provisionnel en réparation du préjudice de jouissance subi, - débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Regard sur la Baie des Anges de l'intégralité de ses demandes, - le condamner au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Pour conclure à la recevabilité de ses demandes, Madame [Z] rappelle que lorsque l'assignation a été délivrée, les travaux n'avaient pas encore été votés et qu'elle n'avait aucune certitude sur le fait que ceux-ci soient votés, relevant que d'autres projets coûteux étaient en concurrence avec ceux de l'étanchéité du toit terrasse. Elle fait valoir que son appartement est toujours inhabitable en l'état d'un taux d'humidité toujours de 100 % et de travaux qui n'ont pu être commencés. Elle explique que les infiltrations ont duré si longtemps que les murs ne sèchent pas et que des entreprises ont refusé d'exécuter les travaux tant que l'humidité persiste. Elle fait valoir que la fuite de l'évier dans l'appartement sus jacent est très localisée et que ce n'est manifestement pas cette fuite qui maintient l'humidité. Concernant la provision, l'intimée considère que le syndic de copropriété n'a absolument pas fait preuve de diligence, rappelant avoir signalé le sinistre le 25 juin 2018. Elle conteste n'avoir pas répondu aux sollicitations du syndic expliquant au contraire que c'est celui-ci qui ne s'est pas présenté aux convocations de son assureur. Elle fait valoir qu'il ne saurait être contesté qu'elle subit un préjudice du fait des infiltrations depuis plus de trois ans, la contraignant à quitter son appartement en septembre 2018 pour aller vivre chez sa fille, le caractère inhabitable de son appartement résultant de la première expertise réalisée par la MACIF qui fait état d'un taux d'humidité à 27 %, ainsi que d'un constat huissier. Elle subit un préjudice lié à l'absence de réalisation des travaux entraînant une détérioration et dépréciation de son bien, une altération de sa santé et son éviction forcée de l'appartement. Par ordonnance du 5 avril 2022, l'affaire a été clôturée. MOTIFS DE LA DÉCISION : La cour précise, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations' qui ne sont pas, en l'espèce, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui figurent par erreur dans le dispositif et non dans la partie discussion des conclusions d'appel. L'exécution de travaux : Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, il est prévu que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, il est prévu que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndicat des copropriétaires est de plein droit responsable des dommages causés aux copropriétaires par le défaut d'entretien des parties communes. Mme [Z] verse aux débats une expertise amiable datée du 25 juin 2018 du cabinet Grégori IXI saisi par son assureur, la MACIF, laquelle mentionne l'existence d'infiltrations au travers du carrelage de la terrasse de l'appartement sus jacent occupé par M. [H], ayant occasionné des dommages sur la peinture du plafond de la chambre de l'appartement de l'assurée. Il est également constaté un taux d'humidité de 27 %. L'expert amiable indique avoir contacté le syndic qui lui a confirmé que des devis de réfection de l'étanchéité de la terrasse sus jacente étaient en cours. Il a également indiqué que, compte tenu de ce que l'origine des désordres n'était pas supprimée, les dommages risquent de s'aggraver de sorte que le dossier était momentanément classé en attendant de pouvoir chiffrer définitivement les dommages après suppression de la cause. Mme [Z] a par lettre du 14 septembre 2018, informé de ces désordres le syndic de copropriété, la société GTS Immobilier. Ensuite, par une lettre recommandée avec accusé de réception de son conseil datée du 8 octobre 2018, elle a mis en demeure le syndic d'avoir à effectuer les réparations incombant à la copropriété afin de faire cesser le trouble de jouissance. La société GTS Immobilier a par lettre du 18 octobre 2018 fait état de l'indisponibilité de Mme [Z] à plusieurs reprises pour convenir d'un rendez-vous et convoqué celle-ci pour le 29 octobre 2018 afin que l'entreprise d'étanchéité puisse constater les dégâts, rappelant que des devis étaient en cours concernant les terrasses sus jacentes. Une résolution intitulée « Mission de maîtrise d'oeuvre-Etude-Réfection totale étanchéité terrasse accessible [H] » a été mise à l'ordre du jour de l'assemblée générale ordinaire de la copropriété du 14 mars 2019, et adoptée à la majorité des voix exprimées. Mme [Z] a adressé une nouvelle mise en demeure au syndic de copropriété le 27 mai 2019, en indiquant que les dégâts s'étaient aggravés, une nouvelle déclaration de sinistre auprès de sa compagnie d'assurances étant effectuée, laquelle par lettre du 1er juillet 2019 l'a informée de ce que l'origine du dégât des eaux n'ayant toujours pas été réparée, l'indemnisation de ses dommages était bloquée. Mme [Z] a fait établir un constat huissier le 8 juillet 2019 duquel il ressort les constatations suivantes : - dans le hall d'entrée, le papier peint recouvrant le plafond présente des traces d'infiltrations matérialisées par des boursouflures, ainsi que des amorces de craquelures et auréoles d'humidité ; le papier peint recouvrant le pan de mur au-dessus de la porte palière présente une amorce de décollement ; - dans le dégagement, présence en plafond de traces d'humidité longitudinales de part et d'autre de ce long dégagement ; - grande chambre: en plafond, d'importantes traces d'infiltrations matérialisées par des craquelures de la peinture et de l'enduit, lequel se décolle du plafond par morceaux et ce sur toute la largeur de la pièce ; - première chambre : de petites tâches de moisissure noires dans la cueillie formée par les pans de mur et de plafond ; - cuisine : à plusieurs endroits en plafond, traces d'infiltrations matérialisées par des amorces de craquelures de la peinture et de l'enduit ; - pièces de séjour : traces d'humidité jaunâtre dans la cueillie formée par le plafond et le pan de mur Nord ; - balcon Nord : sur la surface du balcon supérieur en partie Nord-Est, importantes traces d'infiltrations, matérialisées par des craquelures de la peinture et de l'enduit avec manque et tâches de moisissure noires ; la bâche en toile localisée en partie Nord, côté Est de ce balcon, présente des auréoles d'humidité ; une auréole brunâtre en sous face de balcon supérieur au-dessus de la baie vitrée côté Nord-Est ; des traces d'infiltrations sur la même sous face de balcon au droit de la deuxième baie vitrée, traces matérialisées par des craquelures de la peinture et de l'enduit, et ce sur toute la largeur de ladite surface. Ce procès-verbal de constat a été communiqué à la société GTS Immobilier par lettre du 1er octobre 2019 valant nouvelle mise en demeure d'avoir à effectuer les travaux d'étanchéité. Par lettre du 22 novembre 2019, le cabinet Grégori IXI a informé le syndic de copropriété, la société GTS Immobilier, de l'aggravation des dommages dans l'appartement de Mme [Z], observant que celui-ci ainsi que son assureur étaient absents lors de la visite du 19 novembre 2019. Le syndicat des copropriétaires expose que dès le dépôt du rapport du bureau de maîtrise d'oeuvre, le syndic a convoqué une nouvelle assemblée générale qui s'est tenue le 9 janvier 2020. Il explique que, compte tenu de l'importance des travaux portants sur la réfection de l'étanchéité de la toiture terrasse de Mme [H], d'une superficie de 140 m², la proposition de l'entreprise SEE, bureau de maîtrise d'oeuvre, d'un montant de 143'566,93 euros TTC a été soumise au vote des copropriétaires dans une résolution numéro 2, qui a été rejetée. Il s'avère que l'assemblée générale des copropriétaires a demandé au syndic de consulter les mêmes entreprises déjà consultées dans le tableau des analyses ou d'autres entreprises sans le maître d'oeuvre afin de refaire l'étanchéité tout en respectant les obligations légales, dans le but de présentation des travaux à une future assemblée générale ordinaire. Les travaux ont été mis à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 23 septembre 2020 dans une résolution numéro 10 qui a été adoptée par les copropriétaires. Rappelant les dispositions des articles 31 et 122 du Code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires énonce que Mme [Z] n'avait aucun intérêt à agir pour solliciter sa condamnation à la réalisation de travaux d'étanchéité alors qu'elle a voté cette résolution lors de l'assemblée générale du 23 septembre 2020. Il est rappelé que l'intérêt à agir au sens de l'article 31 du code de procédure civile s'apprécie au moment de l'engagement de l'action. Ayant assigné le 18 septembre 2020, alors que l'assemblée générale n'est pas encore eue lieu, l'action initiée par Mme [Z] était par conséquent recevable à saisir le juge des référés. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté la fin de non recevoir. Enfin, le vote des travaux n'étant pas encore l'exécution de ceux-ci, qui seront programmés pour le 12 avril 2021, c'est à bon droit que le premier juge a condamné le syndicat des copropriétaires à l'exécution de travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture terrasse de l'appartement sus jacent de celui de Mme [Z], ces travaux pourtant urgents étant en attente depuis le mois de mai 2018, soit une durée excessive, constitutive d'un trouble manifestement illicite. La provision: L'article 835 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, et que le juge des référés fixe discrétionnairement à l'intérieur de cette limite la somme qu'il convient allouer au requérant. Pour justifier de la réformation de l'ordonnance déférée à la cour quant au quantum de provision allouée par le premier juge, Mme [Z] fait valoir qu'à la date de rédaction de ses conclusions, son appartement est toujours inhabitable en ce que le taux humidité est de 100 % et que les travaux n'ont pas pu être commencés. Sur ce dernier point, le syndicat des copropriétaires justifie par la production d'une facture datée du 22 juin 2021, que les travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture terrasse de l'appartement sus jacent de Mme [H] ont été effectués, l'appelant faisant valoir que Mme [Z], ensuite de l'exécution de travaux, n'a émis aucune contestation. Il est vrai qu'un autre dégât des eaux est survenu le 9 septembre 2021 dans l'appartement de Mme [H], s'agissant d'une fuite sous évier de sa cuisine, qui va occasionner des désordres au niveau du plafond de la cuisine du placard et du couloir de l'appartement de Mme [Z]. Ce dégât des eaux a été réparé le 13 septembre 2021 et comme l'indique Mme [Z], cette fuite de l'évier ne peut être la cause de l'humidité affectant son appartement. Pour justifier du taux d'humidité alléguée de son appartement, Madame [Z] produit une lettre du 8 septembre 2021, d'une SARL GHSH qui indique avoir relevé un taux d'humidité au niveau du mur de la cuisine et de l'entrée de 100 %. La localisation de cette humidité ne rend cependant pas inhabitable la totalité de l'appartement. Les photographies versées aux débats par Mme [Z] ne constituent par ailleurs pas un élément probant dans la mesure où elles ne démontrent pas qu'il s'agisse de l'appartement de l'intimée, n'étant par ailleurs pas datées. Le procès-verbal de constat du 8 juillet 2019 a permis d'établir que la totalité les pièces de l'appartement de Mme [Z] étaient affectées par des infiltrations d'eau et des moisissures, rendant évidente une incompatibilité avec une habitation des lieux, incompatibilité de plus fort s'agissant d'un occupant souffrant d'asthme d'origine allergique ainsi que l'intimée en justifie par la production d'un certificat médical du 10 septembre 2020. Mme [Z] indique aussi avoir dû quitter son appartement et résider chez sa fille, justifiant d'un contrat de réexpédition de son courrier sur la période du 1er octobre 2018 au 30 novembre 2020. Si l'huissier n'a pas opéré de relevé d'humidité dans les lieux comme le souligne l'appelant, celui-ci a constaté la présence d'auréoles d'humidité dans les lieux. Ce procès-verbal de constat ayant été communiqué au syndicat des copropriétaires, il était loisible à celui-ci d'effectuer une visite des lieux en cas de désaccord avec les constatations de l'huissier. Il est rappelé également le contenu du rapport du cabinet Grégori IXI du 25 juin 2018 qui énonce que tant que les réparations des désordres ne sont pas exécutées, les dommages risquent de s'aggraver, ce qui explique les constatations faites par l'huissier, au rappel de ce que ce cabinet, par lettre du 22 novembre 2019, a informé le syndic de copropriété, la société GTS Immobilier, de l'aggravation des dommages. Aucun élément ne permet d'affirmer, à l'instar du syndicat des copropriétaires et avec l'évidence requise en référé, que Mme [Z] a contribué de son préjudice en ne chauffant ni n'aérant l'appartement. C'est pourquoi, en considération de ces éléments, il apparaît que l'obligation à indemnisation du syndicat des copropriétaires n'est pas sérieusement contestable, cette indemnisation ayant été justement appréciée par le premier juge à la somme de 10'000 euros. En conséquence des développements qui précède, l'ordonnance sera confirmée en toutes ses dispositions. Il y a lieu enfin de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Regard sur la Baie des Anges au paiement de la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La Cour, Rejette la fin de non recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Regard sur la Baie des Anges ; Confirme l'ordonnance du 23 février 2021 prononcée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice ; Y ajoutant : Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Regard sur la Baie des Anges à payer à Mme [Z] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Regard sur la Baie des Anges aux dépens d'appel. La greffièreLe président