Cour d'appel, 13 février 2024. 21/01176

COUR D'APPEL D'[Localité 16] C H A M B R E C I V I L E GROSSES + EXPÉDITIONS : le 13/02/2024 la SELARL LIBRAJURIS la SCP WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES la SCP LAVAL - FIRKOWSKI ARRÊT du : 13 FEVRIER 2024 N° : -24 N° RG 21/01176 - N° Portalis DBVN-V-B7F-GLDB (N° RG 21/01469 - N° Portalis DBVN-V-B7F-GLYS) DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 16] en date du 3 Février 2021 PARTIES EN CAUSE APPELANTE (RG 21/01176) et INTIMEE (RG 21/01469) - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265260171055602 Madame [G] [AL] [U] [X],née le 11 Juillet 1981 à [Localité 5] [Adresse 7] [Localité 5] représentée par Me Jean-Christophe SILVA de la SELARL LIBRAJURIS, avocat au barreau d'[Localité 16] D'UNE PART INTIMEE (RG 21/01176) et APPELANTE (RG 21/01469) - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265269920733861 S.A.R.L. CITYA REPUBLIQUE, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège [Adresse 4] [Localité 5] ayant pour avocat postulant Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI, avocat au barreau d'[Localité 16], ayant pour avocat plaidant Me Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS INTIMÉS (RG 21/01469) - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265269010170223 Monsieur [YO], [P], [S] [N] né le 16 Septembre 1949 à [Localité 15] (35) [Adresse 2] [Localité 8] représenté par Me Ladislas WEDRYCHOWSKI de la SCP WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocat au barreau d'[Localité 16] Madame [D], [Y] [K] épouse [N] née le 03 Mai 1950 à [Localité 17] (35) [Adresse 2] [Localité 8] représentée par Me Ladislas WEDRYCHOWSKI de la SCP WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocat au barreau d'[Localité 16] Monsieur [M], [B], [NU] [JI] né le 15 Novembre 1945 à [Localité 13] (68) [Adresse 1] [Localité 10] représenté par Me Ladislas WEDRYCHOWSKI de la SCP WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocat au barreau d'[Localité 16] Madame [E], [C] [F] épouse [JI] née le 02 Décembre 1951 à [Localité 10] (68) [Adresse 1] [Localité 10] représentée par Me Ladislas WEDRYCHOWSKI de la SCP WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocat au barreau d'[Localité 16] INTIMÉS et APPELANTS INCIDENT (RG 21/01469) - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265269637802418 Monsieur [L] [V] [EX] [A], né le 10 Septembre 1990 à [Localité 14] [Adresse 9] [Localité 6] représenté par Me Jean-Christophe SILVA de la SELARL LIBRAJURIS, avocat au barreau d'[Localité 16] Madame [R] [T] [UD] épouse [A], née le 06 Février 1989 à [Localité 12] [Adresse 9] [Localité 6] représentée par Me Jean-Christophe SILVA de la SELARL LIBRAJURIS, avocat au barreau D'[Localité 16] D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL en date du :15 avril 2021 (RG 21/01176) et 28 mai 2021 (RG 21/01469) ORDONNANCE DE JONCTION avec RG 21/01469 : 30 août 2021 ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 6 novembre 2023 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats, du délibéré : Mme Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre, M. Laurent SOUSA, Conseiller, Mme Laure Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles. Greffier : Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé. DÉBATS : A l'audience publique du 8 janvier 2024, ont été entendus Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries. ARRÊT : Prononcé le 13 février 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. *** FAITS ET PROCÉDURE Par acte authentique en date du 28 juin 2016, Mme [X] a acquis auprès de M. et Mme [N] un appartement et un parking en sous-sol correspondant aux lots n° 15 et 51 au sein de la Résidence Champ Chardon I, à la suite d'un compromis de vente en date du 30 mars 2016 établi avec le concours de la société Citya République qui exerçait également la fonction de syndic de la copropriété de l'immeuble. Suivant acte authentique en date du 28 juillet 2016, M. [A] et Mme [UD] ont acquis auprès de M. et Mme [JI] un appartement et un parking en sous-sol correspondant aux lots n°'16 et 52 au sein de la Résidence Champ Chardon I, à la suite d'un compromis de vente en date du 10 mai 2016 établi avec le concours de la société Citya Belvia immobilier. À la suite de la nécessité pour la copropriété de faire procéder à des travaux de réfection d'étanchéité de la toiture terrasse, des balcons ainsi qu'à un ravalement de façade, dont ils estiment ne pas avoir pas été informés lors de la vente, Mme [X], M. [A] et Mme [UD] ont fait assigner M. et Mme [N], M. et Mme [JI] et la société Citya République, devant le tribunal de grande instance d'[Localité 16] aux fins de réparation du préjudice subi. Par jugement en date du 3 février 2021, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire d'[Localité 16] a': - déclaré recevable les demandes formées par M. [A] et Mme [UD] à l'encontre de la société Citya République'; - rejeté les demandes indemnitaires formées par Mme [X], M. [A] et Mme [UD] à l'égard de M. et Mme [N] et de M. et Mme [JI]'; - rejeté les demandes indemnitaires formées par Mme [X] à l'encontre de la société Citya République'; - dit que la société Citya République a manqué à son devoir d'information et de conseil à l'égard de M. [A] et Mme [UD] et doit réparer leurs préjudices causés par ce manquement'; - condamné la société Citya République à verser à M. [A] et Mme [UD] la somme de 3'000 euros en réparation de leur préjudice moral'; - débouté M. [A] et Mme [UD] du surplus de leurs demandes indemnitaires'; - débouté Mme [X], M. [A] et Mme [UD], et la société Citya République, de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile'; - condamné Mme [X] et la société Citya République à verser, chacune, la somme de 1'500 euros à M. et Mme [N] et la somme de 1'500 euros à M. et Mme [JI] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile'; - condamné Mme [X] et la société Citya République aux entiers dépens de l'instance par parts égales, soit pour moitié chacune. Par déclaration en date du 15 avril 2021, Mme [X] a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires formées par Mme [X] à l'encontre de la société Citya République'; débouté Mme [X] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en ce qui concerne la société Citya République. L'appel n'a été formé qu'à l'encontre de la société Citya République. Par déclaration en date du 28 mai 2021, la société Citya République a interjeté appel à l'égard de toutes les parties, en ce que le jugement a': - déclaré recevable les demandes formées par M. [A] et Mme [UD] à l'encontre de la société Citya République'; - dit que la société Citya République a manqué à son devoir d'information et de conseil à l'égard de M. [A] et Mme [UD] et doit réparer leurs préjudices causés par ce manquement'; - condamné la société Citya République à verser à M. [A] et Mme [UD] la somme de 3'000 euros en réparation de leur préjudice moral'; - condamné Mme [X] et la société Citya République à verser, chacune, la somme de 1'500 euros à M. et Mme [N] et la somme de 1'500 euros à M. et Mme [JI] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile'; - débouté la société Citya République de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile'; - condamné Mme [X] et la société Citya République aux entiers dépens de l'instance par parts égales, soit pour moitié chacune. La jonction des deux instances a été ordonnée par le conseiller de la mise en état. Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 15 juillet 2021, Mme [X] demande à la cour de': - la déclarer recevable et bien fondée en son appel'; - infirmer le jugement du 3 février 2021 en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes à l'encontre de la société Citya'; Et statuant à nouveau, - constater l'existence d'un dol lui préjudiciant'; Subsidiairement, - constater le manquement à l'obligation d'information et de conseil de la société Citya République à son égard'; En tout état de cause'; - condamner la société Citya République à lui payer les sommes suivantes': 8'471,61 euros au titre des appels de fonds pour travaux réglés'; 3'000 euros au titre du préjudice moral'; 3'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile'; - condamner la société Citya République aux dépens de première instance et d'appel. Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 10 novembre 2021, M. [A] et Mme [UD] demandent à la cour de': - les déclarer recevables et bien fondés en leur appel incident'; - infirmer le jugement du 3 février 2021 en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes fondées sur la réticence dolosive à l'encontre de la société Citya et en ce qu'il leur a accordé qu'une somme de 3'000 euros au titre du manquement à l'obligation d'information et de conseil'; Et statuant à nouveau, - constater l'existence d'un dol leur préjudiciant'; Subsidiairement, - constater le manquement à l'obligation d'information et de conseil de la société Citya République à leur égard'; En tout état de cause, - condamner la société Citya République à leur payer les sommes suivantes': 8'471,61 euros au titre des appels de fonds pour travaux réglés'; 3'000 euros au titre du préjudice moral'; 3'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile'; - condamner la société Citya République aux dépens de première instance et d'appel. Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 4 octobre 2023, la société Citya République demande à la cour de': - infirmer le jugement rendu le 3 février 2021 en ce qu'il a dit qu'elle a manqué à son devoir d'information et de conseil à l'égard de M. [A] et Mme [UD] et doit réparer leurs préjudices, condamné la société Citya à verser à M. [A] et Mme [UD] la somme de 3'000 euros en réparation de leur préjudice moral, et condamné la société Citya à une indemnité de procédure et aux dépens par moitié'; Et statuant à nouveau': - juger que M. [A] et Mme [UD] n'ont aucun intérêt ni qualité à agir à l'encontre de la société Citya République, laquelle n'a jamais été en charge de la rédaction de leur compromis de cession'; - juger au fond qu'ils ne rapportent pas la preuve d'un manquement de la société Citya République à son obligation d'information et de conseil'; - juger ainsi que M. [A] et Mme [UD] toujours de manière subsidiaire, ne démontrent l'existence d'aucune faute imputable à la société Citya République'; - juger en outre que les mêmes ne démontrent l'existence d'aucun préjudice indemnisable'; - les débouter en conséquence de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions'; - confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions, en ce y compris en ce qu'il a rejeté les demandes les demandes formées par Mme [X]'; - rejeter tout autre demande plus ample ou contraire telle que formée à son encontre'; - condamner M. [A] et Mme [UD] et Mme [X] à lui payer la somme de 4'000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile'; - condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance et d'appel. Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 10 novembre 2021, M. et Mme [N] et M. et Mme [JI] demandent à la cour de': - confirmer le jugement rendu le 3 février 2021 toutes ses dispositions'; Y ajoutant, - condamner la société Citya Immobilier ou toute autre partie succombante à verser à M. et Mme [N] une somme de 2'000 euros et à M. et Mme [JI] une somme de 2'000 euros'; - condamner la société Citya Immobilier ou toute autre partie succombante aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions. MOTIFS Sur la qualité à agir de M. [A] et Mme [UD] Moyens des parties La société Citya République soutient que le compromis de vente de M. [A] et Mme [UD] a été régularisé par la société Belvia Immobilier située à [Localité 11]), entité différente de la société Citya République'; que la formulation des demandeurs «'la S.A.S Belvia Immobilier prise en son agence d'[Localité 16]'», reprise par défaut par les premiers juges, ne permet pas pour autant de régulariser la procédure dirigée à son encontre, laquelle ne peut représenter la société Belvia Immobilier, personnalité morale distincte'; qu'elle n'est pas liée par un contrat aux consorts [A]-[UD]'; que les éléments retenus par le tribunal pour déclarer les demandes recevables à son encontre sont impropres à caractériser l'existence d'un contrat distinct entre elle et les acquéreurs'; que la possibilité pour la société Belvia Immobilier de confier certaines de ses missions, en qualité de mandataire, à une autre entité ne crée en rien un contrat distinct entre le mandant et le délégataire'; que les demandes de M. [A] et de Mme [UD] à son encontre devront être déclarées irrecevables. M. [A] et Mme [UD] répliquent qu'il est expressément indiqué dans l'acte de compromis de vente que l'agence Citya République, [Adresse 3] à [Localité 16] est le mandataire «'désigné en première page'», ce qui renvoie à la société Citya Belvia Immobilier, et démontre que la société Citya République et la société Citya Belvia ont une communauté d'activité et d'exercice des mandats'; que les deux sociétés étant citées dans l'acte en qualité de mandataire, il y a lieu de considérer qu'elles sont toutes deux intervenues en qualité de mandataire des vendeurs dans la recherche d'acquéreurs et la négociation de la vente ayant abouti à la signature du compromis de vente du 10 mai 2016. Réponse de la cour Aux termes des dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. L'article 31 du code de procédure civile précise que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Le compromis de vente conclu le 10 mai 2016 entre M. et Mme [JI] d'une part et M. [A] et Mme [UD] d'autre part, stipule en première page hors sommaire, que les parties ont été mises en présence avec le concours de la société Belvia Immobilier immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Toulouse. Le compromis comporte également un paragraphe XIX intitulé «'négociation'» ainsi rédigé': «'Les PARTIES reconnaissent formellement que le mandataire désigné en première page les a mis en présence avec le concours de': (Préciser les coordonnées de l'agence partenaire). L'agence CITYA RÉPUBLIQUE [Adresse 3] à [Localité 16] (45) qui percevra une rétrocession d'honoraires de 50'%. Et a négocié et rédigé les termes, prix et conditions des présentes. En conséquence chacune des PARTIES s'engage à régler audit mandataire, après levée de la dernière condition suspensive, la rémunération ou partie de rémunération prévue à sa charge, figurant au mandat et indiquée ci-dessous'» soit 7'000 euros. Il résulte des termes du compromis de vente que le mandataire des vendeurs était la société Belvia Immobilier, laquelle a eu recours aux services de la société Citya République qui a mis les parties en présence. La société Citya République a donc bien prêté son concours dans la phase antérieure à la vente litigieuse. M. [A] et Mme [UD] exerçant une action en responsabilité délictuelle à l'encontre de la société Citya République, l'absence de qualité de mandataire des vendeurs de celle-ci est indifférente, dès lors qu'elle a mis les parties en relation et que sa responsabilité délictuelle est susceptible d'être engagée à ce titre. Il s'ensuit que les demandes de M. [A] et de Mme [UD] à l'encontre de la société Citya République sont recevables et le jugement sera donc confirmé sur ce point. Sur le dol de l'agent immobilier Moyens des parties Mme [X], M. [A] et Mme [UD] soutiennent que postérieurement à la vente, à l'occasion de la convocation à assemblée générale du 8 octobre 2016, ils ont découvert la nécessité de procéder à des travaux de réfection d'étanchéité de la toiture terrasse, des balcons ainsi que d'un ravalement de façade du fait d'une fissuration très importante des enduits'; qu'un budget prévisionnel de plus de 445'000'€ a été prévu pour ces travaux d'importance dont Citya ne pouvait ignorer l'existence dès lors que l'agence avait connaissance bien avant la vente définitive des désordres affectant les biens'; que la société Citya République a omis de révéler des informations importantes sur l'état de l'immeuble aux acquéreurs de nature à avoir vicié leur consentement'; qu'un rapport de visite d'immeuble, effectué en présence du service transaction de Citya, révélait une forte dégradation du bâtiment nécessitant un ravalement partiel'; qu'un rapport de visite de l'immeuble était effectué le 19 février 2016 en présence de M. [O], gestionnaire de Citya République et de l'entreprise EPG Étanchéité, celle-ci concluant à la nécessité de réaliser des travaux pour une réfection complète suivant plan remis'; qu'aucun procès-verbal d'assemblée générale communiqué aux acquéreurs dans le cadre de la vente ne mentionne l'existence de ces désordres et la nécessité de travaux importants de réhabilitation de l'immeuble'; qu'au regard des rapports de visites auxquelles elle a participé et des mails qu'elle a elle-même adressés, l'agence immobilière a eu connaissance antérieurement à la vente des graves désordres de la résidence mais aussi des travaux à réaliser'; que de la même manière, la société Citya aurait dû communiquer aux acquéreurs potentiels, le devis de M. [J] reçu le 11/05/2016'; que la société Citya connaissait dès 2015 l'existence d'importants désordres touchant à l'étanchéité des bâtiments de la résidence et a sciemment omis d'informer les candidats acquéreurs de l'existence de ces désordres importants et de la nécessité d'effectuer des travaux coûteux, commettant une réticence dolosive engageant sa responsabilité'; que ladite société ne saurait se retrancher derrière sa casquette de syndic en arguant de l'absence de vote des travaux par l'assemblée générale des copropriétaires avant la vente alors qu'en qualité de mandataire des vendeurs, elle était débitrice d'une obligation d'information et de conseil'; que contrairement à ce qu'indique le premier juge, le prix d'acquisition était un élément essentiel de leur consentement dès lors qu'ils entendaient acquérir un bien immobilier sain à un prix correspondant à leur situation financière'; que le coût des travaux finalement découverts excédant leurs possibilités financières, ils n'auraient pas poursuivi la vente définitive ou aurait proposé un prix moindre s'ils en avaient eu connaissance'; que subsidiairement, il y a lieu de retenir un manquement de l'agence immobilière à son devoir d'information et de conseil. La société Citya République réplique que le premier juge a retenu l'absence de dol en considérant que les actes de vente sont intervenus avant et/ou de manière concomitante aux premiers éléments techniques permettant de justifier les travaux revendiqués, qui n'avaient pas été soumis au vote de l'assemblée générale des copropriétaires'; que cette solution devra être confirmée sur le fond, mais également en raison du fait qu'en qualité de mandataire des vendeurs, elle ne peut pas être condamnée sur le fondement des dispositions anciennes de l'article 1116 du code civil'; que l'auteur du dol ne peut être que l'une des parties contractantes et si le dol émane d'un tiers, il est sans effet'; que les dispositions de l'article 1138 du code civil issues de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ne sont pas applicables'; que les acquéreurs ne démontrent ni l'existence de man'uvres dolosives, ni l'existence d'une quelconque intention de commettre un dol, ni même que ce dol aurait pu être déterminant de leur consentement'; que les acquéreurs prétendent qu'elle aurait «'volontairement'» dissimulé l'existence de travaux à réaliser dans l'immeuble, sans pour autant apporter le moindre élément de preuve à ce sujet'; qu'ils opèrent l'amalgame entre les services syndic et transaction de la société alors même qu'il s'agit de deux services bien distincts, avec une direction et un personnel distinct'; que cette seule circonstance ne peut justifier l'existence d'une présomption quant à la connaissance des informations litigieuses'; qu'il ne saurait être déduit des seules pièces versées aux débats qui émanent du service syndic que le service transaction de la société Citya République ait pu être informé de la nature des travaux engagés et de l'ordre du jour d'une assemblée à venir et que cette information aurait dû être transmise aux requérants'; qu'il n'est pas démontré, ni même allégué par les demandeurs, que la prise en charge de travaux de ravalement aurait été déterminante de leur consentement'; qu'au contraire, l'état de l'ensemble immobilier ainsi que l'état des lots vendus, a bien été pris en compte dans la fixation du prix de cession, ce qui justifie que ces prix soient en-dessous de la valeur du marché'; que les travaux de ravalement ont permis de poursuivre la réhabilitation de l'ensemble immobilier déjà en cours lors des transactions, de sorte que les demandeurs en retirent une plus-value'; que les acquéreurs doivent donc être déboutés de leurs demandes fondées sur le dol'; que l'obligation de conseil n'existe que dans un cadre contractuel et ne vaut qu'à l'égard du mandat de l'agent immobilier, tenu par un mandat écrit'; qu'à défaut de mandat écrit, elle ne peut être tenue d'aucune obligation de conseil à l'égard des acquéreurs'; que s'agissant du devoir d'information, les acquéreurs ne démontrent aucune difficulté liée à la sécurité juridique de leur acte de cession dont ils ne sollicitent pas la nullité'; que M. [H], négociateur transaction a attesté que par son intermédiaire, les acquéreurs ont été informés avant leur acquisition, de la possibilité que soit votée, lors de la prochaine assemblée, des travaux de réfection d'étanchéité'; que des témoins attestent que Mme [X] a bien été informée des travaux projetés dans la copropriété'; que les attestations produites sont recevables quand bien même elles émanent de ses employés'; que les acquéreurs ont eu connaissance des procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires qui font état de travaux importants sur les parties communes concernant notamment le ravalement de l'immeuble avec un financement collectif souscrit pour un montant maximum de 368'000'€'; que les acquéreurs ne peuvent prétendre à un quelconque manquement à une obligation d'information'; que s'agissant des travaux au titre de l'étanchéité, les acquéreurs ne sont pas fondés en leur demande de dommages et intérêts pour dissimulation des travaux de réfection dès lors qu'il n'est pas établi qu'elle pouvait connaître l'ampleur et le coût de ces travaux au jour de la signature du compromis de vente'; qu'en effet, l'étendue des travaux d'étanchéité n'était même pas connue du syndic lorsque les transactions ont eu lieu, puisque M. [O] a découvert des infiltrations au cours du mois de mai 2016'; que des mesures urgentes ont été prises, et ces éléments postérieurs ont bien été communiqués aux acquéreurs, comme l'attestent ses employés'; que les travaux de réfection litigieux n'avaient pas été décidés par le syndicat des copropriétaires lorsque les cessions des 28 juin et 28 juillet 2016 sont intervenues'; que les acquéreurs prétendent avoir découvert l'existence d'un projet de travaux lors de la convocation à l'assemblée générale prévue le 8 octobre 2016, ce qui démontre l'absence de sa responsabilité, dans la mesure où elle ne pouvait guère dissimuler un projet de travaux qui n'avait pas encore été soumis au vote de l'assemblée générale des copropriétaires'; qu'elle n'a donc commis aucun manquement à son obligation d'information ou de conseil. Réponse de la cour L'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°'2016-131 du 10 février 2016, applicable au litige, dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. L'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°'2016-131 du 10 février 2016, dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé. La victime d'un dol dispose de la possibilité de ne pas solliciter l'annulation de la convention, mais de demander à l'auteur des man'uvres dolosives la réparation du préjudice subi. Il s'ensuit que lorsque le dol émane d'un tiers, la responsabilité de celui-ci est engagée à l'égard de la victime. La société Citya République n'est donc pas fondée à soutenir qu'aucun dol ne peut lui être reproché dès lors qu'elle n'est pas le contractant des acquéreurs. Les acquéreurs produisent un rapport de visite de l'immeuble du 11 décembre 2015 établi par le syndic de copropriété, la société Citya République, mentionnant notamment l'état général du bâtiment suivant': «'forte dégradation du bâtiment ' un ravalement partiel va s'imposer afin de reprendre les évacuations des terrasses, les projections éléments en clavetage ' peinture des garde-corps ' brise vue non conforme à déposer ' haie dont il reste des troncs à déposer et chiffrer en remplacement - fissuration des éléments'». Ce rapport précise en outre, au titre des personnes rencontrées sur place «'Service Gestion et Transaction de Citya République'». Le syndic a ensuite établi un autre rapport de visite de l'immeuble, le 19 février 2016, en présence de la société EPG Étanchéité, mentionnant au titre du constat général': «'comme indiqué lors de la dernière assemblée, une mission d'architecte a été demandée afin de répondre aux différents besoins du bâtiment sur les étanchéités ou façades'». Les procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires produits aux débats ne font pas mention du projet de désigner un architecte pour diriger les travaux de réfection de la résidence. La société EPG Étanchéité a procédé à un test d'étanchéité sur une terrasse de la résidence Champ Chardon I, le 19 avril 2016 et établi un rapport mentionnant': «'Suite au test au fumigène la fumée est sortie des bandes solin et au niveau du pare-vapeur (au niveau de la fissure de l'acrotère en périphérie du bâtiment et aussi de la surface courante). Aucune présence de relevé de pare-vapeur en rive de la terrasse. Travaux à prévoir Réfection complète suivant plan remis (suivant détection par fumigène + bandeau métallique en périphérie extérieure + plat métallique pré laqué intérieure terrasse pour protéger la tête du solin dans l'avenir. Si tes travaux d'étanchéité sont validés nous couperons la terrasse par sections pour diviser tes terrasses (raccord sur pare vapeur concernant l'étanchéité bicouche pour que les terrasses soient individuelles dans l'avenir.)'» Le 11 mai 2016, le cabinet [I] [J], maître d''uvre a établi un contrat de maîtrise d''uvre pour la société Citya République, en sa qualité de syndic de copropriété, pour un «'projet de ravalement traitement d'imperméabilité'» de la résidence Champ Chardon. Il résulte de ces éléments que la société Citya République avait connaissance des travaux de ravalement et d'étanchéité à accomplir dans la résidence, et avant la rédaction des compromis de vente de lots de copropriété au bénéfice de Mme [X] d'une part et de M. [A] et Mme [UD] d'autre part. L'existence d'une réticence dolosive s'apprécie au moment de la formation du contrat, peu important que l'étendue du dommage en résultant ne soit pas encore connue de son auteur, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la Cour de cassation (3e Civ., 23 septembre 2020, pourvoi n° 19-18.598). Il s'ensuit que le tribunal ne pouvait écarter l'existence d'un dol commis par l'agent immobilier au seul motif que le chiffrage des travaux de ravalement n'était pas connu lors de la signature des compromis de vente. Le tribunal a écarté la valeur probante des attestations produites par la société Citya République, au motif qu'elles étaient toutes rédigées par ses employés, et qu'elles étaient contredites par les affirmations des demandeurs. Cependant, le seul fait que les témoins soient les salariés d'une partie en justice, n'est pas de nature, en l'absence d'éléments permettant de faire douter de leur impartialité, à leur ôter toute valeur probante. En l'espèce, Mme [X], M. [A] et Mme [UD] n'allèguent ni ne justifient d'éléments susceptibles de mettre en cause la véracité des faits relatés dans les témoignages produits par la société Citya République, de sorte qu'il n'y a nullement lieu de les écarter. La société Citya République produit une attestation de M. [H] établie le 5 avril 2017, qui a été négociateur transaction dans le cadre des compromis de vente signés par Mme [X], M. [A] et Mme [UD]. Ce témoin atteste avoir porté à la connaissance des futurs acquéreurs, lors de notre visite du bien': «'L'incendie qui avait touché les parties communes, et le prêt souscrit par la copropriété. La possibilité lors de la prochaine assemblée générale des copropriétaires de mettre en place des travaux pour la réfection de l'étanchéité de la terrasse.'» M. [O], gestionnaire de copropriété, a également attesté, le 11 avril 2017, avoir informé Mme [X] des travaux prévisionnels qui devaient être portés à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires à venir. De même, Mmes [W] et [Z] ont attesté que Mme [X] avait été informée des travaux à mettre à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Aucun de ces témoignages n'évoque la délivrance d'une information aux acquéreurs sur la nécessité de procéder à un ravalement dont le coût est bien plus important que la réfection de la terrasse. S'agissant des attestations concernant uniquement Mme [X], elles ne comportent aucune précision sur la nature des travaux prévisionnels qui devaient être portés à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires, de sorte qu'il n'est pas établi que Mme [X] était informée de la nécessité de procéder à des travaux de ravalement. Les procès-verbaux d'assemblée générale qui ont été communiqués aux acquéreurs font bien mention de travaux, mais ceux-ci ne portent ni sur l'étanchéité de la terrasse ni sur le ravalement de l'immeuble de sorte qu'il ne peut être considéré que les acquéreurs ont été informés de ceux-ci par la communication de ces documents. Cependant, l'absence de communication de l'information sur les travaux de ravalement est insuffisante à établir l'existence d'un dol. Une demande indemnitaire fondée sur la réticence dolosive suppose en effet que soient démontrés tant le caractère intentionnel de ce manquement que l'erreur déterminante provoquée par celui-ci, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la Cour de cassation (Com., 7 février 2012, pourvoi n° 11-10.487, Bull. 2012, IV, n° 24). Or, les acquéreurs n'allèguent ni ne justifient du caractère intentionnel du défaut de communication de l'information sur les travaux de ravalement à réaliser, afin de conduire les acquéreurs potentiels à conclure la vente. La cour relève en outre que quand bien même il s'agissait de la même personne morale, la société Citya République, qui exerçait la fonction de syndic et qui prêtait son concours à la réalisation des ventes litigieuses, deux services distincts de la société avaient pour mission la gestion des copropriétés d'une part, et la gestion des transactions d'autre part. En conséquence, la réticence dolosive de la société Citya République, tiers aux contrats de vente, n'est pas établie. Il convient de compléter le jugement en rejetant expressément les demandes formées à l'encontre de la société Citya République au titre d'une réticence dolosive. Sur le devoir d'information et de conseil de l'agent immobilier Moyens des parties Les acquéreurs soutiennent que la société Citya, professionnel de l'immobilier est tenue à l'égard de ses cocontractants acquéreurs, d'une obligation d'information et de conseil'; que l'agence, qui détenait ces informations depuis au moins la fin de l'année 2015, a manifestement manqué à son obligation en éludant d'informer les candidats acquéreurs de l'existence de désordres importants et ce que des travaux coûteux allait être rendus nécessaires'; qu'il est démontré que l'agence Citya République a eu connaissance des premières constatations des travaux nécessaires par le rapport de l'entreprise EPG Étanchéité en date du 19 avril 2016'; que le défaut d'information de l'agence Citya République quant à ces travaux est donc établi à l'égard de M. [A] et Mme [UD], qui ont signé l'acte de compromis de vente le 10 mai 2016'; que s'agissant de Mme [X], le tribunal a estimé que le défaut d'information de l'agence Citya République quant à ces travaux ne pouvait être retenu à son égard dès lors qu'elle avait signé le compromis de vente le 30 mars 2016'; que toutefois, le compromis de vente précisait que l'acquéreur pouvait se rétracter dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation lui notifiant l'acte'; que la notification du compromis par lettre recommandée avec accusé réception a été effectuée à Mme [X] le 21 avril 2016 et la première présentation a eu lieu le 22 avril 2016'; que le délai de rétractation dont bénéficiait Mme [X] n'avait pas commencé à courir lorsque la société Citya République a eu connaissance du rapport de la société EPG Étanchéité, et si elle avait eu connaissance de cette information elle aurait également pu faire usage de son droit de rétractation'; que le défaut d'information et de conseil de la société Citya est donc parfaitement établi à l'égard de Mme [X]'; que le préjudice subi par les acquéreurs consiste dans la prise en charge de travaux importants'; que des travaux ont du être réalisés sur les parties communes ainsi que chez eux entraînant notamment un préjudice de jouissance'; que s'ils avaient eu connaissance de la nécessité et de l'importance des travaux visés, ils auraient offert un moindre prix pour l'acquisition des biens immobiliers voire n'auraient pas donné leur consentement'; qu'en tout état de cause, il leur a été caché les problèmes d'étanchéité, de ravalement de façade et les travaux rendus nécessaires, ce qui est de nature à léser leur consentement et leur cause un préjudice certain'; que le premier juge a considéré que le préjudice subi de fait du manquement à une obligation d'information et de conseil consistait en une perte de chance de négocier la vente à de meilleures conditions'; que la faute de la société Citya leur a causé un préjudice matériel de sorte qu'elle doit être condamnée à leur verser la somme de 8'471,61 euros au titre de l'appels de fonds pour les travaux'; qu'ils ont également subi un préjudice moral'; que Mme [X] a ainsi dû contracter un nouveau prêt pour faire face aux travaux, rendant sa situation financière encore plus fragile et ayant des répercussions sur son état de santé, ce dont elle justifie'; que Mme [UD] était quant à elle enceinte'; que la société Citya République sera donc condamnée à leur verser la somme de 3'000 euros en réparation du préjudice moral. La société Citya République réplique que l'obligation de conseil n'existe que dans un cadre contractuel et ne vaut ainsi qu'à l'égard du mandat de l'agent immobilier, tenu par un mandat écrit'; qu'à défaut de mandat écrit, elle ne peut être tenue d'aucune obligation de conseil à l'égard des acquéreurs'; qu'un agent immobilier ne peut se voir reprocher un manquement au devoir d'information qu'au moment de la signature du compromis, étant donné que la vente est réputée parfaite et définitive à cette date'; que M. [A] et Mme [UD] ont signé leur compromis avec la société Belvia Immobilier, de sorte qu'ils ne peuvent lui reprocher aucun défaut d'information'; que l'agent immobilier, qui prête son concours à la rédaction d'un acte, après avoir été mandaté par l'une des parties, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, même à l'égard de l'autre partie'; que les acquéreurs ne démontrent aucune difficulté liée à la sécurité juridique de leur acte de cession que, au surplus, ils ne dénoncent pas puisqu'ils ne sollicitent pas le bénéfice de la nullité, de sorte qu'elle ne saurait voir sa responsabilité engagée'; que les acquéreurs ont été parfaitement informés du projet de la copropriété de recourir aux travaux de ravalement de l'immeuble'; que les acquéreurs ont eu connaissance, par les procès-verbaux d'assemblée générale, de l'existence de ces travaux ainsi que du prêt sollicité par le syndicat des copropriétaires de la résidence Champ Chardon I'; que s'agissant en outre des travaux au titre de l'étanchéité, les acquéreurs ne sont en aucun cas fondés en leur demande de dommages et intérêts dès lors qu'il n'est pas établi qu'elle pouvait connaître l'ampleur et le coût de ces travaux au jour de la signature du compromis de vente'; que les travaux de réfection litigieux n'avaient pas été décidés par le syndicat des copropriétaires lorsque les cessions des 28 juin et 28 juillet 2016 sont intervenues'; que les acquéreurs prétendent avoir découvert l'existence d'un projet de travaux lors de la convocation à l'assemblée générale prévue le 8 octobre 2016, mais cette seule circonstance démontre l'absence de responsabilité dans la mesure où elle ne pouvait guère dissimuler un projet de travaux qui n'avait pas encore été soumis au vote de l'assemblée générale des copropriétaires'; qu'elle n'a commis aucun manquement à son obligation d'information ou de conseil, et n'a pas davantage commis de faute délictuelle en sa qualité d'intermédiaire'; que la sanction du manquement à l'obligation d'information consiste une perte de chance ouvrant droit à une seule réparation partielle'; que les acquéreurs sont tenus de démontrer l'existence de la perte d'une chance d'éviter le coût des travaux votés en lien de causalité certain et direct avec la faute qui lui est reprochée'; que la prise en charge des travaux de réfection n'a pas de lien causal direct avec un manquement à l'obligation d'information, mais seulement avec la qualité de copropriétaire'; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu que le manquement reproché ne pouvait générer qu'une perte de chance de négocier la vente à de meilleures conditions prenant en compte ces travaux à venir, et que la prise en charge de ces travaux, qui tient à leur qualité de copropriétaires, n'a pas de lien certain et direct avec le défaut d'information'; que les acquéreurs doivent être déboutés de leurs demandes tendant à se voir indemniser du coût des travaux qu'ils ont acquittés'; que les acquéreurs ne démontrent pas l'existence d'un préjudice moral en lien de causalité avec les appels de fonds de travaux, alors que l'appréciation du préjudice se fait in concreto dans la mesure où ce préjudice doit être direct, personnel et certain, et doit par conséquent être prouvé'; que le tribunal n'a pas observé les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile ensemble l'article ancien 1382 du code civil en accueillant une demande d'indemnisation fondée sur l'existence d'un préjudice qui n'est justifié par aucun élément de preuve. Réponse de la cour Aux termes de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°'2016-131 du 10 février 2016, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. En application de ces dispositions, l'agence immobilière qui manque à son obligation d'information et de conseil est responsable à l'égard de l'acquéreur du préjudice qu'il a ainsi contribué à causer (3e Civ., 7 septembre 2011, pourvoi n° 10-10.596, Bull. 2011, III, n° 145). Il convient de rappeler que la société Citya République a établi le compromis de vente relatif au bien acquis par Mme [X] le 30 mars 2016. S'agissant de la vente réalisée au profit de M. [A] et Mme [UD], elle n'a pas établi le compromis, mais a néanmoins prêté son concours à la société Citya Belvia immobilier en entrant en contact avec les acquéreurs et en leur présentant le bien à vendre. Pour les motifs précités, au titre de l'action fondée sur le dol, auxquels il convient de se référer, il est établi que la société Citya République avait connaissance des travaux de ravalement et d'étanchéité à accomplir dans la résidence, avant la rédaction des compromis de vente. En ce sens, la connaissance des travaux d'ampleur à réaliser ne résulte pas du rapport de la société EPG Étanchéité du 19 avril 2016 relatif à un test d'étanchéité sur une terrasse, mais des rapports de visite établis par la société Citya République en qualité de syndic, les 11 décembre 2015 et 19 février 2016, dont il résulte qu'elle avait constaté la forte dégradation du bâtiment justifiant un ravalement partiel et envisagé la désignation d'un architecte pour «'répondre aux différents besoins du bâtiment sur les étanchéités ou façades'». La société Citya République est mal fondée à se prévaloir du fait que les acquéreurs étaient informés des projets de travaux de ravalement alors que les procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires communiqués aux acquéreurs n'en faisaient pas mention, et que les attestations qu'elle produit n'établissent pas précisément la délivrance d'une information complète et précise sur l'état du bien dont elle avait connaissance et des travaux importants à venir. Afin d'informer les acquéreurs potentiels sur l'état du bien, il appartenait à la société Citya République de se renseigner sur celui-ci, ce qui lui était d'autant plus aisé qu'en son sein, le service de gestion des copropriétés assurait la fonction de syndic de copropriété de la résidence et avait émis les avis précités sur la nécessité de procéder à un ravalement de l'immeuble. En s'abstenant d'informer les acquéreurs de l'état du bien et des travaux de ravalement à prévoir, quand bien même ce coût n'était pas encore connu et que ces travaux n'avaient pas encore été approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires, la société Citya République a commis une faute délictuelle ayant causé une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses. Le tribunal ne pouvait donc, sans se contredire, à la fois retenir qu'il ne peut résulter de ce manquement qu'une perte de chance de négocier la vente à de meilleures conditions prenant en compte ces travaux à venir, et juger que la prise en charge de ces travaux ne présentait pas de lien certain et direct avec le défaut d'information. En effet, à supposer que l'information sur le ravalement préconisé avait été délivrée aux acquéreurs potentiels, ceux-ci auraient pu soit renoncer à leur acquisition soit proposer un moindre prix pour tenir compte de travaux d'un coût élevé susceptibles d'être votés par l'assemblée générale des copropriétaires. La réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. Ainsi, que le fait valoir la société Citya République, les acquéreurs ne peuvent donc obtenir une indemnité également au montant de leur quote-part des charges de copropriété relatives aux travaux votés par l'assemblée générale des copropriétaires, d'un montant de 8'471,61 euros. Mme [X] a acquis un appartement de 52,42'm² et terrasse de 43,10'm² au prix de 68'000 euros. M. [A] et Mme [UD] ont quant à eux acquis un appartement de 56,59'm² avec parking au prix de 78'000 euros. Au regard du prix modeste de ces appartements, il est certain que régulièrement informés des travaux à venir, les acquéreurs l'auraient néanmoins acquis en négociant son prix à la baisse, mais les vendeurs n'auraient pas consenti une baisse importante compte tenu du prix déjà proposé. Au regard de ces éléments, il convient donc de fixer à la somme de 4'000 le préjudice résultant de la perte de chance. La société Citya République sera donc condamnée à payer la somme de 4'000 euros à Mme [X] d'une part et à M. [A] et Mme [UD] d'autre part. Il incombe aux acquéreurs d'établir la preuve d'un préjudice moral distinct du préjudice matériel ainsi indemnisé que leur aurait causé le manquement au devoir d'information de la société Citya République. L'état de grossesse de Mme [UD] n'est pas de nature à établir l'existence d'un tel préjudice. Mme [X] se prévaut, quant à elle, de répercussions de sa situation financière plus délicate sur son état de santé et produit un certificat médical du 19 mai 2017 mentionnant un état d'agitation avec nervosité, une irritabilité, des troubles du sommeil, une prise de poids significative, une tristesse de l'humeur et une élévation de tension artérielle, ces troubles évoluant depuis 1 mois et demi. Si cet état de santé constaté par un médecin n'est pas contestable, aucun élément objectif ne permet d'attribuer la cause de ces troubles au manquement au devoir d'information commis par l'agence immobilière. Il résulte de ces éléments qu'il n'est pas établi l'existence d'un préjudice moral distinct de la perte de chance subie. Les acquéreurs seront donc déboutés de leurs demandes formées à ce titre. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit que la société Citya République a manqué à son devoir d'information et de conseil à l'égard de M. [A] et Mme [UD] et doit réparer leurs préjudices causés par ce manquement. Il sera également dit que la société Citya République a manqué à son devoir d'information et de conseil à l'égard de Mme [X]. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires formées par Mme [X] à l'encontre de la société Citya République, condamné la société Citya République à verser à M. [A] et Mme [UD] la somme de 3'000 euros en réparation de leur préjudice moral et débouté M. [A] et Mme [UD] du surplus de leurs demandes indemnitaires. Sur les frais de procédure Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné Mme [X] et la société Citya République aux entiers dépens de l'instance par parts égales, soit pour moitié chacune, et débouté Mme [X] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La société Citya République sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à Mme [A] d'une part, et à M. [A] et Mme [UD] d'autre part une somme de 2'000 euros au titre des frais irrépétibles. La demande d'indemnité de la société Citya République sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée. PAR CES MOTIFS, Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, INFIRME le jugement en ce qu'il a': - rejeté les demandes indemnitaires formées par Mme [X] à l'encontre de la société Citya République'; - condamné la société Citya République à verser à M. [A] et Mme [UD] la somme de 3'000 euros en réparation de leur préjudice moral'; - débouté M. [A] et Mme [UD] du surplus de leurs demandes indemnitaires'; - débouté Mme [X] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile'; - condamné Mme [X] aux entiers dépens de l'instance et à en supporter à titre définitif la moitié'; CONFIRME le jugement en ses autres dispositions critiquées'; STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés et Y AJOUTANT': DÉBOUTE Mme [X], M. [A] et Mme [UD] de leurs demandes formées à l'encontre de la société Citya République au titre de la réticence dolosive'; DIT que la société Citya République a manqué à son devoir d'information et de conseil à l'égard de Mme [X]'; CONDAMNE la société Citya République à payer à Mme [X] la somme de 4'000 euros à titre de dommages et intérêts'; CONDAMNE la société Citya République à payer à M. [A] et Mme [UD] la somme de 4'000 euros à titre de dommages et intérêts'; DÉBOUTE Mme [X], M. [A] et Mme [UD] de leurs demandes indemnitaires au titre du préjudice moral'; DÉBOUTE la société Citya République de sa demande au titre des frais irrépétibles'; CONDAMNE la société Citya République à payer à Mme [X] la somme de 2'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile'; CONDAMNE la société Citya République à payer à M. [A] et Mme [UD] la somme de 2'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile'; CONDAMNE la société Citya République aux entiers dépens de première instance et d'appel. Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT