Tribunal judiciaire, 29 janvier 2026. 22/01096

MINUTE N° : 26/114 JUGEMENT DU : 29 Janvier 2026 DOSSIER : N° RG 22/01096 - N° Portalis DBX4-W-B7G-QVIQ NAC: 54G TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE POLE CIVIL COLLEGIALE JUGEMENT DU 29 Janvier 2026 COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré PRESIDENT : Madame KINOO, Vice-Présidente ASSESSEURS : Madame GABINAUD, Vice-Président Monsieur SINGER, Juge GREFFIER : Madame GIRAUD DEBATS Après clôture des débats tenus à l'audience publique du 16 Octobre 2025, le jugement a été mis en délibéré au 18 décembre 2025 et prorogé à la date de ce jour JUGEMENT Rendu après délibéré, Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par G. SINGER Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le à DEMANDERESSE SCCV LES SABLES DE L’HERS, RCS [Localité 24] 801 435 835, dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par Me Julien DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 307 DEFENDERESSES S.A.R.L. LETELLIER ARCHITECTE, RCS [Localité 24] 420 540 775, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Sylvie GENDRE de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 86 Compagnie d’assurance MAF, RCS [Localité 21] 784 647 349, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Sylvie GENDRE de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 86 S.A.R.L. 3D MANAGER, RCS [Localité 24] 402 328 249, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Eric-gilbert LANEELLE de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 326 Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD, RCS [Localité 20] 722 057 460, dont le siège social est sis [Adresse 6] représentée par Maître Eric-gilbert LANEELLE de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 326 S.A.S. IPB, RCS [Localité 22] 523 526 861, dont le siège social est sis [Adresse 9] représentée par Maître Pierre JOURDON de la SCP BARBIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 107 S.A.S. ENTREPRISE [B] Prise en la personne de son président, Domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Me Jean-gervais SOURZAC, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 142 EXPOSÉ DU LITIGE La SCCV LES SABLES DE L’HERS a entrepris une opération de promotion immobilière [Adresse 15]) sur des parcelles cadastrées n°[Cadastre 7] et [Cadastre 8] portant sur la création de 186 logements sur quatre corps de bâtiments. Sont notamment intervenues à cet acte de construire : - la SARL LETELLIER ARCHITECTE, assurée auprès de la MAF, pour une mission de maîtrise d’oeuvre de conception, - la SARL 3D MANAGER assurée auprès de AXA, pour une mission de maîtrise d’œuvre d’exécution et OPC, - la société IPB, bureau d’études, assurée auprès de la Smabtp, - la SASU ENTREPRISE [B], assurée auprès de la SMA BTP, pour le lot gros-œuvre. Les travaux ont débuté le 8 juin 2014 et ont fait l’objet d’une réception au mois de juin 2016. En cours de chantier, le propriétaire voisin, M. [Z] [P], s’est plaint d’un défaut d’implantation de fenêtres par rapport aux limites de propriété, créant ainsi des vues sur sa propriété. La SCCV Les Sables de l’Hers a fait procéder à l’occultation des ouvertures par la mise en place de pavés de verre ne laissant subsister aucune vue. Considérant que la problématique rencontrée avait pour cause essentielle un défaut de conception de l’architecte en charge du projet, la SCCV LES SABLES DE L’HERS a demandé à la SARL LETELLIER de déclarer ce sinistre à son assureur. Les expertises amiables entre les parties n’ayant pu aboutir à une solution amiable, la SCCV LES SABLES DE L’HERS a sollicité une mesure d’expertise judiciaire. Par ordonnance de référé en date du 9 juillet 2020, Mme [O] a été désignée. Elle a déposé son rapport le 19 septembre 2021. Suivant exploits de commissaire de justice des 16 et 18 février 2022 et du 8 mars 2022, la SCCV LES SABLES DE L’HERS a saisi le tribunal judiciaire et sollicite sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil la condamnation in solidum de la société LETELLIER ARCHITECTE et de la MAF, de la société 3D MANAGER et d’AXA France Iard et de la société [B] à lui régler des sommes au titre de son préjudice matériel et financier. Par exploit de commissaire de justice du 6 juin 2023, la société 3D MANAGER et la compagnie AXA FRANCE IARD ont assigné la société IPB aux fins notamment de la condamner à les garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre. Une ordonnance de jonction a été rendue le 13 juillet 2023. La clôture est intervenue le 29 avril 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 16 octobre 2025 et mise en délibéré au 18 décembre 2025. Le délibéré a été prorogé au 29 janvier 2026. Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 4 mars 2025, la SCCV LES SABLES DE L’HERS sollicite du tribunal, au visa des articles 1231-1 et 1240 du code civil de : - condamner in solidum la SARL LETELLIER ARCHITECTE et son assureur la Mutuelle des Architectes Français, la SARL 3D MANAGER et son assureur la SA AXA France IARD, la société [B] à lui payer les sommes de : - 72.881,26 euros TTC en réparation de son préjudice matériel outre actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 depuis la date de dépôt du rapport d’expertise soit le 19 septembre 2021 et subsidiairement outre intérêt au taux légal à compter du 19 septembre 2021, - 48 733,64 € TTC en réparation de son préjudice financier, outre intérêt au taux légal depuis la date de dépôt du rapport d’expertise, soit le 19 septembre 2021, - débouter la SARL LETELLIER ARCHITECTE et son assureur la Mutuelle des Architectes Français, la SARL 3D MANAGER et son assureur la SA AXA France IARD, la société [B] de l’intégralité de leurs demandes ; - condamner in solidum les mêmes à lui payer une somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais taxés d’expertise judiciaire. - rappeler que la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution et dire n’y avoir lieu à écarter celle-ci. Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 16 décembre 2024, la SARL LETELLIER ARCHITECTE et la MAF sollicitent du tribunal, au visa des articles 1231-1 et 1240 du code civil, de : - débouter la SCCV LES SABLES DE L’HERS de l’ensemble de ses demandes en l’absence de lien direct de cause à effet entre la faute de la société LETELLIER ARCHITECTE et les préjudices subis, Subsidiairement - condamner la société LES SABLES DE L’HERS à conserver à sa charge une part financière du montant des préjudices retenus, - condamner in solidum la société 3 D MANAGER et AXA France Iard et la société [B] à les relever et garantir des condamnations prononcées à leur encontre, - si mieux n’aime au Tribunal, prononcer une répartition des responsabilités en fonction des fautes causales de chacun, - ramener le montant des préjudices matériels à la somme de 60 734,39 euros HT, la SCCV LES SABLES DE L’HERS ne justifiant pas ne pas pouvoir récupérer la TVA, - ramener le montant des préjudices immatériels à la somme de 30.333,64 euros, - opposer la franchise contractuelle à toutes parties, - condamner tout succombant à régler la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens. Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 9 avril 2025, la société 3D MANAGER COORDINATION 3DMC et la compagnie AXA FRANCE IARD sollicitent du tribunal, au visa des articles 1231-1 et 1240 du code civil, de : - à titre principal, rejeter toutes demandes formulées à leur encontre, - à titre subsidiaire, limiter à 10% la part de responsabilité de la société 3D Manager Coordination, sous la garantie de son assureur la compagnie AXA France IARD. - en toute hypothèse, - limiter le montant du préjudice matériel à 60.734,39 euros, - rejeter le montant des préjudices financiers, ou les ramener à la somme de 40.533,64 euros, - condamner la SARL Letellier Architecte, la MAF, la société [B] et la société IPB à les relever et garantir de toutes les condamnations mises à leur charge au-delà de la part retenue à l’encontre de la société 3D Manager Coordination, tant à titre principal, accessoires, qu’au titre des frais de justice et irrépétibles, - opposer la franchise contractuelle de 10% du coût du sinistre avec un minimum de 1.000 € et un maximum de 4.000 €, - condamner tout succombant au paiement des dépens dont distraction sera faite à la Selas Clamens Conseil, avocats qui est en droit de les recouvrer, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique 3 mars 2025, la SASU ENTREPRISE [B] sollicite du tribunal, au visa des articles 1217 et suivant du code civil de : - à titre principal, débouter la SCCV LES SABLES DE L'HERS de l'ensemble de ses demandes dirigées à son encontre, - à titre subsidiaire, - débouter la SARL LETELLIER ARCHITECTURE, et son assureur la MAF, de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, en ce qu'elles sont dirigées à son encontre, - débouter la SARL 3D MANAGER et son assureur, AXA, de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, en ce qu'elles sont dirigées à son encontre, - condamner la SARL LETELLIER ARCHICTECTURE, et son assureur, la MAF, à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, - en tout état de cause, - écarter l'exécution provisoire, - condamner tous succombants à lui payer la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Gervais [Localité 23] sur affirmation de son droit. Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 22 janvier 2024, la société IPB sollicite du tribunal, au visa des articles 1240 et suivant du code civil, de : - juger qu’elle n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité, - débouter la société 3D MANAGER et son assureur ou toutes autres parties de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à son encontre, En toute état de cause, - condamner in solidum la SCCV LES SABLES DE L’HERS, la SARL LETELLIER ARCHITECTE, son assureur la MAF, la SARL 3D MANAGER et son assureur la compagnie AXA dont les fautes ont été caractérisées par l’expert judiciaire, à la relever et garantir intégralement de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre tant en principal, qu’intérêts, frais, accessoires et dépens, - condamner in solidum la SARL 3D MANAGER et la compagnie AXA à lui régler la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SCP BARBIER & ASSOCIES sur ses affirmations de droit. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre préliminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu'il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger’, que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. I/ Sur les responsabilités Il n’est pas contesté par les parties qu’au cours de la construction de l’ensemble immobilier [Adresse 19], M. [P], voisin de la propriété, a exigé qu’il soit procédé à l’occultation des ouvertures crées sur son fond et qu’il a été procédé en conséquence à des évolutions d’aménagement sur le projet immobilier. Il n’est également pas contesté que le permis de construire obtenu pour cette opération immobilière était contraire aux dispositions légales concernant les servitudes de vues. En effet, selon l’article 675 du code civil, l'un des voisins ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant. Il ressort du rapport d’expertise que “l’immeuble, en phase démarrage de chantier, présentait bien la non-conformité invoquée. L’immeuble est maintenant conforme à la réglementation”. Il explique que “la cause de la non-conformité est une erreur de conception traduite par des erreurs au niveau des plans de l’immeuble”. Le rapport d’expertise indique, concernant les responsabilités, “c’est un désordre de conception. Les responsables de ce désordre sont les intervenants au niveau conception: - le maître d’ouvrage, - l’architecte L’architecte a réalisé tous les éléments graphiques et ceux-ci ont été validés par le maître d’ouvrage. Ces deux professionnels ont failli dans leur rôle vis à vis de la réglementation. L’architecte a commis une erreur de conception et est le principal responsable. Il a été mandaté par le maître d’ouvrage pour concevoir un projet conforme à toutes réglementations. Le maître d’ouvrage n’a pas relevé cette erreur et a donc une responsabilité en tant que professionnel”. Selon l’expert, le fait qu’une négociation entre le promoteur immobilier et M. [P] concernant le rachat du terrain mitoyen n’ait pas abouti “ne devait pas empêcher l’architecte de concevoir un plan conforme à la réglementation, celui-ci pouvant, en cas de rachat du terrain mitoyen, être modifié”. Il retient par ailleurs une responsabilité “limitée” du maître d’oeuvre d’exécution qui “aurait pu attirer l’attention de ces deux professionnels au démarrage de sa mission lorsqu’il a vérifié les éléments graphiques remis”. Selon l’expert, “l’entreprise [B] et le bureau IPB sont des exécutants et n’ont pas de responsabilité”. En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. La SCCV LES SABLES DE L’HERS demande au tribunal d’écarter sa responsabilité et de retenir la responsabilité de la SARL LETELLIER, de la SARL 3D MANAGER et de la société [B]. La SARL LETELLIER demande au tribunal d’écarter sa responsabilité et de retenir la responsabilité de la SCCV LES SABLES DE L’HERS, de la SARL 3D MANAGER et de la société [B]. La SARL 3D MANAGER demande au tribunal d’écarter sa responsabilité et de retenir la responsabilité de la SARL LETELLIER, de la société [B] et de la société IPB. La société [B] demande au tribunal d’écarter sa responsabilité et de retenir la responsabilité de la SARL LETELLIER,. La société IPB sollicite d’écarter sa responsabilité et de retenir la responsabilité de la SCCV LES SABLES DE L’HERS, de la SARL LETELLIER, et de la SARL 3D MANAGER A/ Sur la responsabilité de l’architecte L’architecte, comme tout professionnel, est tenu à une obligation d’information et de conseil du maître de l’ouvrage (3e Civ., 30 novembre 2011, n 10-21.273). La responsabilité de l'architecte peut être retenue dans l'hypothèse d'une faute caractérisée de ce dernier dans le cadre de sa mission de conception. Ainsi, l'architecte, chargé de la conception d'un projet et de l'élaboration des plans de permis de construire qui ne constate pas l'existence d'une fenêtre susceptible de constituer une servitude de vue et qui ne s'interroge pas sur l'atteinte éventuelle que la construction projetée pourrait ainsi causer aux droits des tiers, manque à son devoir de conseil dès lors qu'il est tenu de concevoir un projet réalisable (Civ 3, 15 décembre 2004, n°03-17.070). Il ressort du contrat d’architecte conclu entre le maître d’ouvrage et l’architecte le 28 février 2008, produit aux débats, que le maître de l’ouvrage a confié “une mission de maîtrise d’oeuvre de conception à l’architecte qui accepte” pour la construction d’un ensemble immobilier de 185 logements. Selon les dispositions contractuelles, concernant les études préliminaires, le maître de l’ouvrage : “définit les grandes lignes du programme, remet son cahier des charges type à l’architecte”. L’architecte : “collecte tous les documents nécessaires à l’analyse du programme et notamment les renseignements quant au terrain : - références cadastrales, - servitudes éventuelles, - règlement de copropriété, - relevé de géomètre et tous renseignements juridiques ou financiers utiles”. Concernant l’avant projet, le maître de l’ouvrage : “produit le titre de propriété ou mandat, définit : - l’enveloppe financière dont il dispose, - le délai d’exécution souhaité, examine les dispositions de l’avant-projet, constate leur conformité avec ses exigences fonctionnelles et financières ou notifie par écrit à l’architecte ses observations éventuelles, établit un programme détaillé”. L’architecte : “consulte les services administratifs concernés, pré consulte les services concédés, établit les documents graphiques et pièces écrites nécessaires en réponse au programme en collaboration avec le maître d’oeuvre VRD comprenant usuellement : - plan de masse au 1/500e - plan des niveaux, coupes et élévations au 1/200e et respectant le cahier des charges type remis par le maître de l’ouvrage sauf avis contraire de celui-ci sur certains points spécifiques”. Concernant le dossier de permis de construire, “l’architecte assistera le maître de l’ouvrage dans la vérification des dimensions du site ainsi que des états de surface, la planéité et toutes autres caractéristiques pouvant affecter le bon déroulement du chantier. L’architecte établit les documents graphiques et pièces écrites nécessaires au dépôt de la demande de permis de construire suivant la réglementation en vigueur”. Concernant le projet et dossier exécution, l’architecte “établit le projet comportant tous les éléments graphiques sous forme reproductible informatique permettant aux entrepreneurs consultés d’apprécier la nature, la quantité, la qualité et les limites de leurs prestations et d’établir leurs offres [...] Le maître de l’ouvrage examine avec l’architecte les modalités de réalisation de l’ouvrage”. La SARL LETELLIER ARCHITECTES ne développe aucun moyen afin de contester sa responsabilité. Il ressort du contrat précédemment mentionné que l’architecte avait une mission de conception du programme immobilier notamment par la réalisation des pièces indispensables à ladite conception et à l’obtention d’un permis de construire. Il est démontré que l’architecte a commis une erreur de conception en ne respectant pas les dispositions législatives sur les servitudes de vue. En conséquence, la responsabilité contractuelle de la SARL LETELLIER ARCHITECTES est engagée à l’égard du promoteur. B/ Sur la responsabilité de la société 3D MANAGER Il est produit aux débats le contrat conclu entre la société LP PROMOTION et la société 3D MANAGER qui mentionne que “le maître de l’ouvrage confie une mission de maîtrise d’oeuvre d’exécution à la SARL 3D MANAGER qui l’accepte”. Ce contrat prévoit notamment comme obligation pour la société 3D MANAGER de s’engager “à servir en toute conscience les intérêts de son client dans la mesure où ils ne sont pas contradiction avec la loi [...]” (sect.1, art.2), après l’obtention du permis de construire, de vérifier “tous les éléments graphiques et pièces écrites remis par le maître d’oeuvre de conception” (sect.2, art.2), “de contrôler que l’exécution est conforme aux plans du maître d’oeuvre de conception et que l’implantation sera faite par un géomètre”. Il ressort de ce contrat que la SARL 3D MANAGER n’est intervenue qu’après l’obtention du permis de construire et n’a pas eu de prérogatives en terme de conception du projet. Il doit être constaté, et cela n’est pas contesté, que cette société est intervenue dans le cadre de ce projet immobilier trois ans après l’obtention du permis de construire. Il n’en demeure pas moins que quand bien même le maître d’oeuvre d’exécution n’est pas intervenu dans la phase de conception, il est tenu dans le cadre de son obligation de conseil liée aux missions contractuelles qui lui étaient dévolues et notamment la vérification des éléments graphiques et des pièces de conception, comme le relève l’expert, “d’attirer l’attention du maître d’ouvrage et du maître d’oeuvre sur l’implantation de l’ouvrage en limite de propriété et les vues créées”, ce qu’il n’a pas fait. En conséquence, la responsabilité de la société 3D MANAGER sera engagée. Néanmoins, comme le retient l’expert en parlant d’une responsabilité restant “secondaire” pour cette société, il convient de juger que sa responsabilité sera moindre par rapport à celle de la société d’architecture qui a conçu les plans de conception du projet immobilier C/ Sur la responsabilité de la société [B] Il ressort des éléments produits aux débats que la société [B] est intervenue pour le lot “gros oeuvre” par contrat du 29 juillet 2014. La SCCV LES SABLES DE L’HERS met en avant, pour retenir la responsabilité de la société [B], les dispositions contractuelles du cahier des clauses administratives générales et notamment les articles 10.1 et 10.2 qui prévoient que : 10.1 “l’entrepreneur reconnaît [...] avoir pris pleine connaissance du plan de masse et de tous les plans et documents utiles à la réalisation des travaux ainsi que des sites des lieux et des terrains d’implantation des ouvrages et de tous les éléments généraux et locaux en relation avec l’exécution des travaux [...] 10.2 l’entrepreneur doit signaler sans délai toutes les erreurs ou omissions qu’il pourrait relever dans les plans, dessins et devis descriptifs, et toutes difficultés qu’il pourrait prévoir [...] L’entrepreneur reconnaît donc agir en parfaite connaissance de l’ouvrage et de ce fait, ne peut prétendre à supplément par aux conditions énumérées ci-dessus”. Il doit être constaté que l’expert judiciaire ne retient pas la responsabilité de cette entreprise estimant qu’elle était une exécutante, “responsable de sa technique, et non pas des problèmes de conception architecturale”. Si la société [B] avait effectivement une obligation de conseil et de renseignement dans le cadre de l’exécution de sa prestation, le champ de cette obligation est déterminé par les modalités contractuelles. Or, il ressort des termes du contrat conclu que la société [B] devait exécuter une prestation technique de gros oeuvre en exécution des plans transmis par le maître d’ouvrage. Il a été démontré que le désordre constaté est lié à une erreur de conception reprise dans les plans transmis à la société [B]. Il ne peut être relevé une quelconque obligation de conseil à la charge de cette dernière en lien avec la conception architecturale de l’ensemble immobilier. Dès lors, et en l’absence de tout autre élément probant démontrant le contraire, il convient d’écarter la responsabilité de la société [B] en lien avec le désordre de conception constaté. D/ Sur la responsabilité de la SAS IPB L’expert judiciaire a écarté la responsabilité de cette société, “exécutant technique”, estimant que “le bureau d’études structure, travaille avec les plans de conception architecte et ne remet pas en cause ceux-ci. Il n’est pas concerné par le plan de masse de l’opération”. Il convient de noter que concernant cette société, seule la société 3D MANAGER évoque sa responsabilité en raison du fait qu’elle a participé à la conception structurelle du projet pour le compte du maître d’ouvrage et en phase d’exécution en qualité de sous-traitant du lot gros oeuvre. Néanmoins, il doit être constaté que la société 3D MANAGER ne démontre pas le champ contractuel de l’intervention de la SAS IPB permettant ensuite de caractériser une faute commise par cette dernière. Il n’est par ailleurs produit aucun élément démontrant la responsabilité de cette société dans la survenance de ce désordre de conception étant rappelé, comme le souligne l’expert, qu’elle est intervenue au stade de l’exécution. Dès lors, et en l’absence de tout autre élément probant démontrant le contraire, il convient de ne pas retenir la responsabilité de la SAS IPB en lien avec la désordre de conception constaté. E/Sur la responsabilité de la SCCV LES SABLES DE L’HERS S'il est constant que, sauf preuve contraire, un promoteur immobilier est réputé profane sur le plan technique en matière de construction, il n'en reste pas moins un professionnel de l'immobilier, ne pouvant ignorer les contraintes résultant du voisinage et des réglementations. Il ressort clairement du contrat conclu avec l’architecte mentionné en amont que le promoteur immobilier avait un rôle prépondérant dans la conception du projet immobilier. Il ressort également du contrat conclu entre la société LP PROMOTION, gérante de la SCCV LES SABLES DE L’HERS, et la société 3D MANAGER le 6 février 2014 que l’article 3 du contrat dans la section 1 “Dispositions générales” prévoit que “le maître de l’ouvrage est un promoteur professionnel : il a donc toute reconnaissance juridique et administrative pour réaliser des opérations”. Dans la section 2 “la mission du maître d’oeuvre d’exécution”, l’article 2 prévoit que “le maître de l’ouvrage examine avec le maître d’oeuvre de conception et le maître d’oeuvre d’exécution les modalités de réalisation de l’ouvrage [...] approuve le dossier de consultation [...]”. Il convient de relever que la SCCV LES SABLES DE L’HERS est gérée par la société LP PROMOTION, promoteur immobilier, qui est un professionnel de l'immobilier ayant connaissance de la réglementation applicable en matière de servitudes de vues comme elle le reconnaît d’ailleurs dans le contrat conclu avec la société 3D MANAGER, étant rappelé que la connaissance de cette législation ne demande pas de compétences techniques particulières. En conséquence, en ne relevant pas la problématique du non-respect du droit de vue sur la parcelle du voisin lors de son approbation des plans de conception, la SCCV LES SABLES DE L'HERS a elle-même commis une faute à l'origine du désordre et c’est à bon droit que les parties défenderesses se prévalent de la faute du maître d’ouvrage dans la réalisation de l’ouvrage. Cette faute de la SCCV LES SABLES DE L’HERS dans l'opération de construction justifie de retenir sa responsabilité à hauteur de 30 %. Par suite, la SARL LETTELIER ARCHITECTE et la SARL 3D MANAGER, ayant toutes deux contribué au dommage, seront condamnées in solidum à hauteur de 70 % de l'indemnisation des préjudices subis par la SCCV LES SABLES DE L’HERS du fait du désordre de conception. II/ Sur les préjudices A/ Sur le préjudice matériel L’expert judiciaire retient un coût total pour les travaux modificatifs à la somme de 60.734,39 euros HT soit la somme de 72.881,26 euros TTC, précisant que les travaux ont été acceptés par le maître d’ouvrage et les maîtrises d’oeuvre conception et exécution et qu’ils ont été exécutés et réglés. La SCCV LES SABLES DE L’HERS sollicite que la somme retenue soit celle TTC et qu’elle soit actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis la date de dépôt du rapport d’expertise ou subsidiairement aux intérêts au taux légal à compter de ce même date. La SARL LETELLIER ARCHITECTE et la société 3D MANAGER contestent que la somme retenue soit fixée TTC, estimant que la SCCV ne justifie pas de ne pas pouvoir récupérer la TVA et sans indexation suivant l’indice BT01 dans la mesure où le coût a déjà été décaissé. Si la SCCV LES SABLES DE L’HERS démontre avoir payé les factures de plâtrerie, de gros-oeuvre, de plomberie et d’électricité pour un montant de 72.881,26 euros TTC, elle ne produit aucun justificatif indiquant qu’elle n’a pas pu récupérer la TVA sur ces différentes factures. Il est également démontré que l’ensemble des travaux a été effectué entre 2015 et 2016. Dès lors, aucun élément ne permet de déterminer qu’il soit nécessaire d’ordonner que la somme retenue soit actualisée en fonction de l’indice BT01. En conséquence, le préjudice matériel concernant le coût des travaux sera fixé à la somme de 60.734,39 euros HT. B/ Sur le préjudice financier La SCCV LES SABLES DE L’HERS sollicite la somme de 48.733,64 euros TTC en réparation de son préjudice financier consistant en des moins values de certains appartements. Elle expose que le chiffrage retenu par l’expert est obsolète car elle a complété les pièces et justificatifs. Elle expose que les moins values sur les prix sont bien la conséquence des erreurs commises. La SARL LETELLIER ARCHITECTE expose que ni la demande concernant l’appartement D04 ni la réduction de 10.200 euros concernant l’appartement D13 ne sont justifiées et que le préjudice doit être ramené à la somme de 30.333,64 euros. La société 3D MANAGER expose que seules les moins values ayant fait l’objet d’un protocole d’accord avec les futurs acquéreurs pourront être retenues et que le préjudice sera limité à la somme de 40.533,64 euros. Selon l’expert, “la pose de pavés de verre a obligé à la requalification de logements et une négociation au eu lieu avec les acquéreurs de ces appartements”. Il ressort effectivement de l’attestation de l’architecte en date du 8 décembre 2015 que les évolutions d’aménagements au niveau du bâtiment D “ont amené à faire évoluer certains T3 (4 unités) en T2 bis”. L’expert analyse la situation de sept appartements et indique que : “- appartement D04 [Adresse 13] acquis le 8 octobre 2016, indemnisation de 8.200 euros, protocole non transmis à l’expert - appartement [Adresse 18] Acquis le 24 juillet 2015, indemnisation de 1.500 euros, justificatif transmis à l’expert Frais d’acte modificatif : 491,62 euros - appartement [Adresse 16] Réservé le 16 avril 2015 pour un montant de 218.000 euros Réservation non maintenue. L’expert n’a pas d’élément donnant les causes de cette renonciation de M. et Mme [N] (absence de prêt bancaire ou renonciation après modification des fenêtres) L’appartement a été vendu à M et Mme [U] pour un montant de 207.800 euros (réservation le 7 avril 2017), soit 10.200 euros de moins que le prix de départ - [Adresse 11] acquis le 24 juillet 2015 pour un montant de 175.000 euros Indemnisation de 1.500 euros, justificatif transmis à l’expert frais d’acte modificatif : 491,62 euros - appartement [Adresse 17] Acquis le 23 juin 2015 pour un montant de 218.000 euros Indemnisation de 10.000 euros, justificatif transmis à l’expert Frais d’acte modificatif : 491,62 euros - [Adresse 10] [F] [Adresse 14] Acquis le 31 août 2015 pour un montant de 175.000 euros Indemnisation de 1.500 euros Frais d’acte modificatif : 491,62 euros - [Adresse 12] Acquis le 22 décembre 2015 pour un montant de 218.000 euros Protocole d’accord pour 11.200 euros, a priori non régularisé par un acte notarié A ce jour, la société LP PROMOTION (justificatif remis) a versé 14.500 euros d’indemnité et 1.966,48 euros de frais d’acte modificatif soit 16.466,48 euros Une indemnisation de 8.200 euros a été acceptée, en attente justificatif une indemnisation de 11.200 euros a été acceptée, en attente justificatif Un appartement a été venu 10.200 euros de moins que le prix demandé avant modification des plans”. Concernant l’appartement D04, il est produit une attestation de vente conclue avec M. [L] et Mme [A] du 8 novembre 2016 pour le prix de 209.800 euros pour un appartement T3 portant le n°D04. L’attestation mentionne que “le vendeur déclare qu’à ce jour le not n°32 consiste en un appartement de type t2bis avec une loggia” en raison de “modifications voulues et imposées par des contraintes juridiques [qui] ont obligé la SCCV LES SABLES DE L’HERS à livrer un lot de copropriété non conforme à la désignation contenue dans le règlement de copropriété et dans l’acte d’acquisition”. L’attestation fait référence au remplacement des ouvertures côté nord de l’appartement qui “impactent seulement l’aménagement intérieur du lot amenant ainsi à faire évoluer l’appartement alors de T3 en T2 bis”. S’il est fait référence dans l’attestation à une modification du bien acheté, il n’est produit aucun autre élément concernant cet appartement démontrant ni le versement d’une indemnisation de 8.200 euros aux acheteurs, ni une diminution d’un même montant du prix de vente en conséquence de ladite modification. En conséquence, le préjudice concernant cet appartement n’est pas démontré. Concernant l’appartement DE12, il est produit l’attestation de vente de l’appartement conclue avec M. [S] et Mme [D] le 24 juillet 2015, un courrier du 21 avril 2016 faisant état du versement d’une indemnité de 1.500 euros en compensation du préjudice subi en raison de la modification des vues de l’appartement, le courrier du 9 septembre 2016 faisant état du versement par chèque d’un montant de 1.500 euros et un document du 17 mars 2016 intitulé “prévision de taxe n°29499" concernant la modification de l’acte de vente de M. [S] d’un montant de 491,62 euros. En conséquence, le préjudice concernant cet appartement est démontré. Concernant l’appartement D13, il est produit les courriers et contrat de réservation des époux [N] du 29 avril 2015 faisant état de leur volonté d’acheter un appartement T3 pour un montant de 218.000 euros, un courrier du 17 février 2016 adressé par un notaire, Me [H], à un autre notaire, Me [W], faisant état de la volonté des époux [N] de renoncer à cette acquisition à la suite de la modification de plan en lien avec les contraintes de vues, les courriers et contrat de réservation des époux [U] du 29 mai 2014 faisant état de leur volonté d’acheter le même appartement devenu un T2 pour un montant de 207.800 euros. Dès lors, au regard des éléments produits, il est démontré que cet appartement a été vendu 10.200 euros de moins aux époux [U] à la suite de la transformation de l’appartement et du refus des époux [N] d’acheter ledit appartement. En conséquence, le préjudice concernant cet appartement est démontré. Concernant l’appartement D22, il est produit l’attestation de vente de l’appartement conclue avec M. [E] et Mme [R] le 24 juillet 2015, un courrier du 2 mai 2016 faisant état du versement d’une indemnité de 1.500 euros en compensation du préjudice subi en raison de la modification des vues de l’appartement, le courrier du 9 septembre 2016 faisant état du versement par chèque d’un montant de 1.500 euros et un document du 17 mars 2016 intitulé “prévision de taxe n°29500" concernant la modification de l’acte de vente de M. [E] d’un montant de 491,62 euros. En conséquence, le préjudice concernant cet appartement est démontré. Concernant l’appartement D23, il est produit l’attestation de vente de l’appartement conclue avec M. [M] le 23 juin 2015, un courrier du 15 avril 2016 faisant état du versement d’une indemnité de 10.000 euros en compensation du préjudice subi en raison de la modification des vues de l’appartement et un document du 17 mars 2016 intitulé “prévision de taxe n°29498" concernant la modification de l’acte de vente de M. [M] d’un montant de 491,62 euros. En conséquence, le préjudice concernant cet appartement est démontré. Concernant l’appartement D3.2, il est produit l’attestation de vente de l’appartement conclue avec M. [Y] et Mme [J] le 31 août 2015, un courrier du 11 avril 2016 faisant état du versement d’une indemnité de 1.500 euros en compensation du préjudice subi en raison de la modification des vues de l’appartement, le courrier du 9 septembre 2016 faisant état du versement par chèque d’un montant de 1.500 euros et un document du 17 mars 2016 intitulé “prévision de taxe n°29501" concernant la modification de l’acte de vente de M. [Y] d’un montant de 491,62 euros. En conséquence, le préjudice concernant cet appartement est démontré. Concernant l’appartement D3.3, il est produit l’attestation de vente de l’appartement conclue avec M. [X] et Mme [C] le 22 décembre 2015, un protocole d’accord signé le 26 novembre 2015 faisant état du versement d’une indemnité forfaitaire de 11.200 euros aux acheteurs. En conséquence, le préjudice concernant cet appartement est démontré. Au regard de l’ensemble de ces éléments, le préjudice financier subi par la SCCV LES SABLES DE L’HERS sera fixé à la somme de 40.533,64 euros TTC. III/ Sur la garantie des assureurs L’article L.124-3 alinéa 1 du code des assurances dispose que le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. La SCCV LES SABLES DE L’HERS demande la condamnation de la MAF, assureur de la SARL LETTELIER ARCHITECTE, et d’AXA FRANCE IARD, assureur de la SARL 3D MANAGER. Les deux assureurs ne dénient pas leur garantie et demandent à être autorisés à opposer à leur assurés et aux tiers. S’agissant d’une garantie facultative, ils sont fondés à demander qu’il soit déclaré que leur franchise et leurs plafonds sont opposables à tous. Il sera donc fait droit à leurs demandes, étant rappelé que concernant AXA FRANCE IARD, sa franchise s’élève, au regard des conditions particulières de sa police, à 10 % du sinistre, avec un minimum de 1.000 euros et un maximum de 4.000 €. IV/Sur l’obligation à la dette En application de l’article L.124-3 du code des assurances précité , il est de principe ancien et constant que l’action directe de la victime contre l'assureur de l'auteur du dommage constitue un droit propre à l'indemnité due en vertu du contrat d'assurance, et que dès lors que la victime le demande, l'assureur doit être tenu in solidum avec l'assuré dans les limites de la somme garantie par le contrat. (CC Civ 1ère 14.11.1995 n°92-18.200) Par conséquent, les condamnations prononcées à l’égard de la SARL LETTELIER ARCHITECTE en sa qualité de responsable du désordre, et contre la MAF, en sa qualité d’assureur de la SARL LETTELIER ARCHITECTE pour ces désordres, seront prononcées in solidum. Il en va de même pour les condamnations prononcées à l’égard de la SARL 3D MANAGER et contre AXA FRANCE IARD, en sa qualité d’assureur. En l’occurrence, il résulte de ce qui précède qu’il y a lieu de condamner in solidum la SARL LETTELIER ARCHITECTE , la MAF, la SARL 3D MANAGER et AXA FRANCE IARD à payer à la SCCV LES SABLES DE L’HERS la somme de 42.514,073 € HT (soit 70 % de 60.734,39 euros) au titre de la réparation de son préjudice matériel, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, s’agissant d’indemnités. Il y a lieu de condamner in solidum la SARL LETTELIER ARCHITECTE , la MAF, la SARL 3D MANAGER et AXA FRANCE IARD à payer à la SCCV LES SABLES DE L’HERS la somme de 28.373,55 € TTC (soit 70 % de 40.533,64) au titre de la réparation de son préjudice financier, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, s’agissant d’indemnités. V/Sur la contribution à la dette A titre liminaire, aucune responsabilité n’ayant été retenue à l’encontre de la société [B] et de la société IPB, les demandes de garantie formulées à leur encontre seront rejetées. Dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement contractuel s’ils sont liés par un contrat ou sur le fondement de l’article 1240 du code civil s’ils ne le sont pas La SARL LETTELIER et la MAF demandent la garantie de la société 3D MANAGER et son assureur, AXA FRANCE IARD. La SARL 3D MANAGER et AXA FRANCE IARD demandent la garantie de SARL LETTELIER et de son assureur, la MAF. Au regard de ce qui précède et du rôle causal prépondérant de la faute majeure de l'architecte, s’agissant d’un désordre de conception, il sera retenu le partage de responsabilité suivant : - 85% pour la SARL LETTELIER assurée par la MAF, - 15 % pour la SARL 3D MANAGER et AXA FRANCE IARD, proportions dans lesquelles il sera fait droit aux recours. VI / Sur les demandes accessoires En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL LETTELIER ARCHITECTE, la MAF, la SARL 3D MANAGER et AXA FRANCE IARD , qui succombent à l’instance, seront condamnées in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire. Les avocats qui en font la demande et qui peuvent y prétendre seront admis au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. La solution du litige conduit à accorder à la SCCV LES SABLES DE L’HERS une indemnité pour frais de procès à la charge de la SARL LETTELIER ARCHITECTE, la MAF, la SARL 3D MANAGER et AXA FRANCE IARD in solidum, qu’il paraît équitable de fixer à une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Compte tenu des recours réciproques entre parties, et eu égard au poids de la responsabilité de chacune retenu à l'issue du litige, concernant leurs condamnations aux frais et dépens, le partage suivant sera retenu entre les parties défenderesses condamnées : - 85% pour la SARL LETTELIER assurée par la MAF, - 15 % pour la SARL 3D MANAGER et AXA FRANCE IARD. Il sera ainsi fait droit aux recours réciproques entre ces parties tels qu'elles les ont formulés, à proportion de ce partage. Par ailleurs, la SCCV LES SABLES DE L’HERS sera condamnée à payer à la société [B] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Par ailleurs, la SARL 3D MANAGER et AXA FRANCE IARD seront condamnées in solidum à payer à la société IPB la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de faire d’autres applications de l’article 700 du code de procédure civile. En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, au regard de l’ancienneté du litige et des solutions apportées par la présente décision, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, Déclare la SARL LETTELIER ARCHITECTE et la SARL 3D MANAGER responsables in solidum au titre du désordre de conception ; Déboute la SCCV LES SABLES DE L’HERS de ses demandes formées à l’encontre de la SASU [B] Fixe la part de responsabilité du maître d’ouvrage, la SCCV LES SABLES DE L’HERS, à 30 % du montant total des préjudices ; Condamne in solidum la SARL LETTELIER ARCHITECTE , la MAF, la SARL 3D MANAGER et AXA FRANCE IARD à payer à la SCCV LES SABLES DE L’HERS la somme de 42.514,073 € HT au titre du préjudice matériel ; Déboute la SCCV LES SABLES DE L’HERS de sa demande de fixation de cette somme toutes taxes comprises ; Déboute la SCCV LES SABLES DE L’HERS de sa demande d’actualisation de cette somme en fonction de l’évolution de l’indice BT01 ; Dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision; Condamne in solidum la SARL LETTELIER ARCHITECTE , la MAF, la SARL 3D MANAGER et AXA FRANCE IARD à payer à la SCCV LES SABLES DE L’HERS la somme de 28.373,55 € TTC au titre du préjudice financier ; Dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision; Autorise la MAF et AXA FRANCE IARD à opposer leur franchise contractuelle à leurs assurées et aux tiers ; Déboute la SARL LETTELIER ARCHITECTE , la MAF, la SARL 3D MANAGER et AXA FRANCE IARD de leurs demandes de garantie formées à l’encontre de la SASU [B] ; Déboute la SARL 3D MANAGER et AXA FRANCE IARD de leurs demandes de garantie formées à l’encontre de la SAS IPB ; Dit que dans les rapports entre co-obligés, la charge finale de la dette sera supportée dans les proportions ci-dessous fixées, dans lesquelles il est fait droit aux recours : - 85% pour la SARL LETTELIER assurée par la MAF, - 15 % pour la SARL 3D MANAGER et AXA FRANCE IARD ; Rejette tous autres recours ; Condamne la SARL LETTELIER ARCHITECTE, la MAF, la SARL 3D MANAGER et AXA FRANCE IARD in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ; Admet les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; Condamne la SARL LETTELIER ARCHITECTE, la MAF, la SARL 3D MANAGER et AXA FRANCE IARD in solidum à payer à la SCCV LES SABLES DE L’HERS la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DIT que dans les rapports entre les parties condamnées, la charge finale des frais irrépétibles et des dépens de l'instance sera supportée dans les proportions ci-dessous fixées, dans lesquelles il est fait droit aux recours formés par chacune : - 85% pour la SARL LETTELIER assurée par la MAF, - 15 % pour la SARL 3D MANAGER et AXA FRANCE IARD Condamne la SCCV LES SABLES DE L’HERS à payer à la SASU [B] la somme totale de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SARL 3D MANAGER et AXA FRANCE IARD in solidum à payer à la SAS IPB la somme totale de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Rejette les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision. Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 29 janvier 2025, et signé par la présidente et la greffière. LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE