Cour d'appel, 19 mai 2022. 21/03220

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51B 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 19 MAI 2022 N° RG 21/03220 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UQMD AFFAIRE : [B] [C] épouse [V] ... C/ S.C.I. SCI TOUDIC Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 03 Mars 2021 par le Tribunal de proximité de BOULOGNE BILLANCOURT N° RG : 12-20-0002 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 19.05.2022 à : Me Claire RICARD, avocat au barreau de VERSAILLES, Me François AJE, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DIX NEUF MAI DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [B] [C] épouse [V] née le 11 Juillet 1944 à [Localité 3] de nationalité Française [Adresse 1] [Adresse 1] Monsieur [F] [V] de nationalité Française [Adresse 1] [Adresse 1] Représentant : Me Claire RICARD, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 APPELANTS **************** S.C.I. TOUDIC Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. N° SIRET : 451 48 8 7 20 [Adresse 2] [Adresse 2] Représentant : Me François AJE de l'AARPI ALL PARTNERS-AJE LENGLEN LAWYERS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 413 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Mars 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, Président, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 20 mai 1999 prenant effet le 1er juillet 1999, la société EJ Barbier, aux droits de laquelle vient la SCI Toudic, a donné à bail à M. [F] [V] et Mme [B] [C] un local à usage d'habitation, une cave et les emplacements de stationnement n°17 et 20 situés [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer initial mensuel de 6 850 francs, outre 171,25 francs de charges, et au 4 septembre 2020, de 1 510,51 euros, outre une provision sur charges de 414,90 euros, soit une échéance mensuelle globale de 1 925,41 euros. Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Toudic a, le 17 février 2020, fait signifier à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire. Par acte d'huissier de justice délivré le 4 septembre 2020, la société Toudic a fait assigner en référé M. [V] et Mme [C] aux fins d'obtenir principalement : - le constat de l'acquisition de la clause résolutoire à son profit, - leur expulsion, - leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 21 243,32 euros, échéance de septembre 2020 incluse, au titre de l'arriéré des loyers et charges impayés, avec intérêts, et au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation ainsi que la séquestration dans les lieux loués de l'ensemble des éléments mobiliers. Par ordonnance contradictoire rendue le 3 mars 2021, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a : - déclaré recevable la demande aux fins de résiliation du contrat de bail formée par la société Toudic, - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 20 mai 1999 concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 1], sont réunies au 1er août 2020, - ordonné l'expulsion de M. [V] et Mme [C] et de tous occupants de leur chef, des lieux loués, avec le concours de la force publique, et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à titre provisionnel à compter du 1er août 2021 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s'était poursuivi, - condamné M. [V] et Mme [C] à verser à la société Toudic à titre provisionnel la somme de 23 027,05 euros au titre des loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail et des indemnités d'occupation impayées, terme du mois de janvier 2021 inclus, décompte arrêté au 4 janvier 2021, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 février 2020 pour la somme de 8 466,90 euros, de l'assignation pour la somme de 21 243,32 euros et de l'ordonnance pour le surplus ; et solidairement à hauteur de 17 392,50 euros, - rejeté la demande d'astreinte, - débouté M. [V] et Mme [C] de leur demande de délais de paiement, - débouté la société Toudic de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné solidairement M. [V] et Mme [C] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 février 2020, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par deux déclarations reçues au greffe les 18 et 28 mai 2021 respectivement enregistrées sous les procédures inscrites au répertoire général sous les numéros 21/03220 et 21/03436, Mme [C] et M. [V] ont interjeté appel de cette ordonnance en ce qu'elle les a déboutés de leur demande de délais de paiement sur 36 mois de l'arriéré locatif, ordonné leur expulsion des lieux loués au [Adresse 1] en vertu d'un bail en date du 20 mai 1999 prenant effet le 1er juillet 1999. Par ordonnance rendue le 17 juin 2021, les deux procédures ont été jointes sous le numéro unique 21/3220. Dans leurs dernières conclusions déposées le 14 mars 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. [V] et Mme [C] demandent à la cour de : - les juger recevables et bien fondés en leur appel ; - infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle les a déboutés de leur demande de délais de paiement et en ce qu'elle a prononcé leur expulsion locative des locaux d'habitation sis à [Adresse 1] ; statuant à nouveau, - constater que la dette locative ne s'élève plus, échéance du 1er septembre 2021 incluse, qu'à la somme de 12 002,41 euros ; - juger qu'ils pourront s'en libérer dans un délai de 24 mois à compter de septembre 2021, moyennant 23 échéances mensuelles de 500 euros et une 24ème de 502,41 euros, en sus du loyer et des charges courantes ; - suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail du 20 mai 1999 durant le cours des délais ainsi accordés ; - condamner la société Toudic en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître Claire Ricard, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; - condamner la société Toudic à leur payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions déposées le 2 novembre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Toudic demande à la cour, au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de : - confirmer l'ordonnance de référé du 3 mars 2021 du tribunal de proximité de Boulogne Billancourt, en toutes se dispositions ; et en tout état de cause, - débouter M. [V] et Mme [C] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; - les condamner solidairement au paiement de la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens qui comprendront le droit de timbre en cause d'appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 mars 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION : M. [V] et Mme [C] sollicitent l'infirmation de l'ordonnance déférée en ce qu'elle les a déboutés de leur demande de délais de paiement et par voie de conséquence de suspension des effets de la clause résolutoire. Ils indiquent que s'il est exact qu'ils ne disposent de revenus mensuels de base cumulés que de 2 800 euros correspondant à leurs retraites, leurs activités artistiques et d'écrivain, par essence aléatoires, leur rapportent des ressources complémentaires, qui leur ont toujours permis de régulariser les arriérés de loyers et charges, y compris lorsque des problèmes de santé très lourds les ont affectés. Ils expliquent que la dégradation de la dette locative au cours de l'année 2020, qui a abouti à un arriéré cumulé de 23 027,05 euros, échéance de janvier 2021 incluse, est toutefois, principalement la conséquence d'un arrêt complet des activités lié à la crise sanitaire du Covid-19. Ils font valoir qu'ils ont néanmoins été en mesure, à compter du mois de février 2021, après l'audience devant le premier juge, de régler chaque mois le montant du loyer courant et de la provision pour charges et, en outre, ainsi qu'ils en avaient fait état à l'audience, de régler une somme mensuelle complémentaire de 586 euros. Ils ajoutent avoir procédé à un virement supplémentaire de 4 000 euros, de sorte qu'au 15 mars 2022, l'arriéré global ne s'élevait plus qu'à une somme de 2 907,78 euros. Ils prétendent pouvoir compter sur d'autres rentrées d'argent ponctuelles, représentées par des cachets pour Mme [C] pour des représentations théâtrales et autres spectacles en France et en Suisse, retardés en raison de la crise sanitaire, et pour M. [V], par des avances sur des biographies rémunérées à compte d'auteur, pouvant déboucher sur des contrats d'édition. Ils avancent encore qu'ils attendent d'autres rentrées d'argent sur la vente d'un coffret 3 CD « [B] [C], mes années chansons » produit en fin d'année 2021 par [Z] [N] Production et par des cachets pour des conférences, telle que celle programmée à [Localité 4] le 24 mars 2022. Ils expliquent aussi que c'est avec le soutien de la Spedidam, organisme de gestion collective des droits de propriété intellectuelle des artistes-interprètes, intervenant dans le cadre des mesures d'aide apportées aux artistes en lien avec la crise sanitaire, et une avance sur les rentrées des spectacles de Mme [C] qu'ils ont été en mesure en réduire de manière substantielle leur arriéré, bien que la SCI bailleresse cherche à poursuivre leur expulsion. Ainsi, ils exposent qu'il ressort de ce qui précède, et contrairement aux motifs du premier juge, qu'ils ont été, et restent, en mesure d'apurer leur dette locative dans le délai maximum de 36 mois prévu à l'article 25-V de la loi du 6 juillet 1989, à tel point qu'en une année leur dette a été réduite de plus de 20 000 euros. La SCI Toudic demande quant à elle la confirmation de l'ordonnance critiquée et le rejet de la demande de délais de ses locataires, faisant valoir que leur situation demeure irrémédiablement compromise. Elle reconnaît que les paiements intervenus depuis l'audience de première instance ont permis la diminution de la dette locative, ajoute qu'elle ne conteste pas leurs efforts, mais considère qu'il apparaît néanmoins qu'ils n'apportent pas les preuves de l'amélioration de leur situation. Elle fait ainsi valoir qu'ils affirment que c'est avec le soutien de la Spedidam et une avance sur les rentrées du spectacle de Mme [C] qu'ils ont été en mesure de réduire leur arriéré locatif, de sorte qu'ils ne démontrent pas avoir les ressources suffisantes pour continuer à louer le bien en cause. Elle souligne que le loyer charges comprises est de 1 925,41 euros par mois alors que leurs ressources mensuelles s'élèvent à 2 800 euros, soit un poste de location représentant 68,76 % desdites ressources. Sur ce, L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. L'article 24 VII prévoit que pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il résulte du dernier décompte de la créance de la SCI Toudic versé aux débats qu'au mois de septembre 2021, la dette locative de M. [V] et Mme [C] s'élevait à la somme de 7 351,35 euros, tandis que l'arriéré locatif s'élevait au 4 janvier 2021 à la somme de 23 027,05 euros. En outre, M. [V] et Mme [C] ont justifié par note en délibéré, comme ils en ont été autorisés, avoir procédé à un versement supplémentaire de 4 000 euros en date du 15 mars 2022, tandis qu'il résulte de l'avis d'échéance pour le mois de mars 2022, qu'à cette date, le solde antérieur s'élevait à la somme de 4 979,85 euros. Ils démontrent donc qu'ils ont été en mesure, depuis l'ordonnance dont appel, de payer leur loyer courant et de commencer à apurer leur arriéré locatif de manière substantielle. Par ailleurs, il ressort des pièces complémentaires versées aux débats par les appelants devant la cour qu'ils justifient la perspective de rentrées d'argent supplémentaires au cours de l'année 2022, notamment grâce au lancement du coffret 3 CD et à la conférence prévue à [Localité 4] dans laquelle intervient Mme [C]. Dans ces conditions, il convient d'accorder à M. [V] et Mme [C] un délai de 12 mois pour payer le solde de la provision allouée à la bailleresse et ce, en plus du loyer courant dû, selon les modalités détaillées au dispositif du présent arrêt. En application de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 précitée, il convient de suspendre les effets de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail jusqu'au terme de ce délai et de rappeler que si M. [V] et Mme [C] paient le loyer courant et se libèrent de leur dette locative dans le délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Au cas contraire, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bailleur sera en droit de faire procéder à l'expulsion de M. [V] et Mme [C]. L'ordonnance contestée sera donc infirmée en ce qu'elle les a déboutés de leur demande de délais de paiement. Sur les demandes accessoires : L'ordonnance sera confirmée cependant en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance, les efforts effectués par les locataires ayant été justifiés postérieurement à l'audience devant le premier juge. M. [V] et Mme [C] devront également pour la même raison supporter in solidum les dépens d'appel. L'équité commande en revanche de débouter les parties de leurs demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour statuant par arrêt contradictoire, Infirme l'ordonnance du 3 mars 2021 en ce qu'elle a débouté M. [F] [V] et Mme [B] [C] de leur demande de délais de paiement, Statuant à nouveau du chef infirmé, Autorise M. [F] [V] et Mme [B] [C] à s'acquitter de leur dette locative en 11 mensualités de 242,28 euros et une dernière mensualité égale au solde, en principal, intérêts et frais, en sus du loyer et charges courants à compter du 1er du mois suivant la signification du présent arrêt et jusqu'à extinction de la dette, Ordonne jusqu'à l'expiration de ce délai de paiement la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 1er juillet 1999, Rappelle que si M. [F] [V] et Mme [B] [C] se libèrent de leur dette locative en plus du loyer courant dans le délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué mais qu'au cas contraire, elle retrouvera son plein effet et le bailleur sera en droit de faire procéder à l'expulsion de M. [F] [V] et Mme [B] [C], Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause appel, Dit que M. [F] [V] et Mme [B] [C] supporteront in solidum les dépens d'appel. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, président, et par Madame Elisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier,Le président,