Cour d'appel, 27 février 2024. 22/05283

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A chambre 1 - 2 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 27 FEVRIER 2024 N° RG 22/05283 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VL4C AFFAIRE : Mme [U] [W] C/ S.A. INTERPROFESSIONNELLE DE LA REGION PARISIENNE Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 31 Mai 2022 par le Juge des contentieux de la protection de VERSAILLES N° RG : 1121001248 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 27/02/24 à : Me Karine PUECH Me Robert VECCHIA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [U] [W] née le 05 Septembre 1985 à [Localité 5] (93) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Maître Karine PUECH, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 726 - N° du dossier 24501 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/008490 du 11/10/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) APPELANTE **************** S.A. INTERPROFESSIONNELLE DE LA REGION PARISIENNE N° SIRET : 559 896 535 RCS Nanterre Ayant son siège [Adresse 2] [Localité 4] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Robert VECCHIA de la SELARL QVA QUIMBEL-VECCHIA & ASSOCIÉS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 227 - N° du dossier 0122136 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Novembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Anne THIVELLIER, Conseillère, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 12 juin 2015, la société Interprofessionnelle de la région parisienne a consenti à Madame [W] un bail d'habitation portant sur un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 476,94 euros, outre les charges. Par acte de commissaire de justice délivré le 16 septembre 2021, la société Interprofessionnelle de la région parisienne a assigné Mme [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail, - ordonner 1'expulsion de Mme [W] des lieux qu'elle occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin 1e concours de la force publique, - autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux, - condamner Mme [W] au paiement de la somme de 6 963,68 euros au titre des arriérés de loyers ainsi qu'a une indemnité d'occupation, égale au montant du loyer et des charges notamment exigibles et ce, jusqu'à libération complète des lieux, - condamner Mme [W] au paiement de la somme de 230 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de l'assignation. Par jugement contradictoire du 31 mai 2022, le tribunal judiciaire de Versailles a : - condamné Mme [W] à payer à la société Interprofessionnelle de la région parisienne la somme de 6 918,39 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 7 mars 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2021, - constaté la résiliation de plein droit du bail consenti par la société Interprofessionnelle de la région parisienne à Mme [W] portant sur un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] à compter du 7 août 2021 - ordonné, faute de départ volontaire, l'expulsion de Mme [W], avec tous occupants et tous biens de son chef, à ses frais, avec l'assistance de la force publique et celle d'un serrurier s'il en est besoin, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, - condamné Mme [W] au paiement d'une somme égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles à titre d'indemnité d'occupation à compter du 7 août 2021 et jusqu'à la libération effective et complète des lieux, - dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamné Mme [W] à verser à la société Interprofessionnelle de la région parisienne la somme de 230 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [W] aux entiers dépens de l'instance comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation, - rappelé que l'exécution de la décision est de droit à titre provisoire, - ordonné la notification de la présente décision au préfet des Yvelines par soins du secrétariat greffe du Tribunal de proximité. Par déclaration reçue au greffe en date du 9 août 2022, Mme [W] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 6 octobre 2023, elle demande à la cour de: - déclarer Mme [W] recevable et bien fondée en son appel du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de Versailles le 31 mai 2022, - débouter la société Interprofessionnelle de la région parisienne de toutes ses demandes, fins et conclusions, Y faisant droit : - infirmer le Jugement en ce qu'il a : *condamné Mme [W] à payer à la société Interprofessionnelle de la région parisienne la somme de 6 918,39 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 7 mars 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2021, * constaté la résiliation de plein droit du bail consenti par la société Interprofessionnelle de la région parisienne à Mme [W] portant sur un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] à compter du 7 août 2021 * ordonné, faute de départ volontaire, l'expulsion de Mme [W], avec tous occupants et tous biens de son chef, à ses frais, avec l'assistance de la force publique et celle d'un serrurier s'il en est besoin, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, * condamné Mme [W] au paiement d'une somme égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles à titre d'indemnité d'occupation à compter du 7 août 2021 et jusqu'à la libération effective et complète des lieux, * dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L433-1 et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, * condamné Mme [W] à verser à la société Interprofessionnelle de la région parisienne la somme de 230 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * condamné Mme [W] aux entiers dépens de l'instance comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation, * rappelé que l'exécution de la décision est de droit à titre provisoire, * ordonné la notification de la présente décision au préfet des Yvelines par les soins du secrétariat greffe du tribunal de proximité. Et, statuant à nouveau : A titre principal, - suspendre la clause résolutoire le temps de la procédure de traitement par la commission de surendettement de la situation de Mme [W], - ordonner qu'aux termes de la procédure de traitement du surendettement, la clause soit réputée n'avoir jamais jouée, - rappeler la suspension de l'exigibilité des sommes dues au titre de l'arriéré locatif, - rappeler l'interdiction faite à la bailleresse de diligenter des procédures d'exécution à son encontre, - rappeler l'interdiction faite à Mme [W] de régler à sa bailleresse des sommes autres que le loyer courant, A titre subsidiaire et si par impossible la cour confirmait l'acquisition de la clause résolutoire, - accorder à Mme [W] des délais de paiement pour régler et se libérer du montant de sa dette locative, à savoir 36 mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, - accorder à Mme [W] les plus larges délais, à savoir un délai de 36 mois à Mme [W] à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, pour quitter les lieux et lui permettre de se reloger, En tout état de cause : - débouter la société Interprofessionnelle de la région parisienne de sa demande de condamnation au paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens et infirmer le jugement de ce chef également, - condamner la société Interprofessionnelle de la région parisienne aux entiers dépens lesquels seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle à l'exception de la signification de la déclaration d'appel dont les frais ont été exposés par Mme [W] et seront recouvrés, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile par Me Puech, avocat au Barreau de Versailles. Aux termes de ses conclusions signifiées le 18 avril 2023, la société Interprofessionnelle de la région parisienne demande à la cour de : - débouter Mme [W] de l'ensemble de ses demandes, fin et conclusions, - confirmer purement et simplement le jugement rendu 31 mai 2022 par le juge de contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles, - déclarer irrecevable la demande de Mme [W] de délais pour avoir à quitter les lieux au visa des dispositions de l'article 564 du Code de procédure civile, - condamner Mme [W] aux entiers dépens, - condamner Mme [W] au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 octobre 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résiliation du bail Mme [W] appelante, sollicite l'infirmation du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Versailles le 31 mai 2022. L'appelante critique le jugement rendu en ce qu'il l'a condamnée à payer à l'intimée la somme de 6 918.39 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 7 mars 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 16.09.2021, constaté la résiliation judiciaire de plein droit du bail à compter du 7.08.2021 et ordonné son expulsion, l'a condamnée au paiement d'une somme égale au montant du loyer à titre d'indemnité d'occupation et dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux serait réglé conformément aux dispositions des articles du code des procédures civiles d'exécution. La Société Interprofessionnelle de la région Parisienne, intimée, sollicite la confirmation du jugement entrepris. Sur ce, Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : " Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire. " Aux termes de l'article 24 de la loi précitée : " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ". Il est établi que Mme [W] est locataire depuis le 12 juin 2015. Le bailleur lui a notifié un commandement de payer les loyers le 7 juin 2021, lequel est resté infructueux de sorte que le bail s'est trouvé résilié du fait de l'acquisition de la clause résolutoire le 7 août 2021. Mme [W] ne conteste pas son absence de règlement de loyers dans les deux mois qui ont suivi la délivrance du commandement de payer les loyers. Elle n'a pas sollicité d'aide financière auprès du fonds de solidarité pour le logement telle que prévue à l'article 6 de la loi du 31 mai 1990. Dès lors, il convient de confirmer le jugement entrepris qui a dit le bailleur recevable et bien fondé à se prévaloir de la clause résolutoire emportant la résiliation du bail, à compter du 7 août 2021. L'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. En l'espèce, la commission de surendettement des particuliers des Yvelines a notifié à l'appelante par courrier du 4 octobre 2022 la recevabilité de son dossier et lui a précisé l'obligation de s'acquitter de ses charges courantes. L'article 24 VI précité n'a pas vocation à s'appliquer en l'espèce, puisque Mme [W] a déposé son dossier de surendettement en septembre 2022, et que la commission a rendu une décision de recevabilité le 4 octobre 2022, soit postérieurement au jugement déféré du 31 mai 2022. Le jugement attaqué sera donc confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion de la locataire et faute de départ volontaire, l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec, si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, Il n'y a pas lieu en revanche de statuer sur le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués, le sort des meubles étant prévu par les dispositions des articles L.433-l et R.433-l et suivants du Code des procédures civiles d'exécution. Sur la suspension de l'acquisition de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement Au terme du jugement dont appel, la demande de délais de paiement de Mme [W] a été rejetée, ce dont Mme [W] a relevé appel. La cour relève que l'appelante n'a jamais été à jour du paiement de ses loyers, et depuis le 12 juin 2015, date de son entrée dans les lieux, les pièces produites démontrent qu'elle a toujours présenté un arriéré de dette locative. Au 7 juin 2021, la dette locative s'élevait à 8 242,13 euros. L'appelante justifie ses impayés par sa situation personnelle au cours de l'année 2021 qui s'est avérée particulièrement difficile compte tenu d'hospitalisations et de la naissance de ses enfants, lesquels sont restés hospitalisés plusieurs mois. A cela s'est ajouté un important retard dans la gestion de son dossier par la caisse d'allocations familiales. Toutefois si cette situation personnelle de Mme [W] peut permettre d'expliquer, pour partie, ses irrégularités dans le paiement de ses loyers au cours de l'année 2021, il est relevé que c'est bien depuis l'origine du bail en 2015, que l'appelante a failli à ses obligations de règlement du loyer tel que cela ressort du décompte locatif versé aux débats. Ainsi, en 2017, Mme [W] s'est abstenue de tout règlement pendant près de 5 mois. En 2020, sa dette locative s'est élevée à 4 361,40 euros. Mme [W] a uniquement versé 270 euros en octobre 2020 et 850 euros en décembre 2020, puis s'est à nouveau abstenue de régler pendant 5 mois. Au 17 novembre 2022, la dette locative de l'appelante s'élevait encore à la somme de 6 880,60 euros. Enfin, sur la période du 1er janvier 2021 au 28 février 2022, Mme [W] n'a effectué aucun paiement, tel que cela ressort encore du décompte locatif produit aux débats Ainsi, en dépit de la procédure en cours et de la recevabilité de sa demande de situation de surendettement, Mme [W] règle irrégulièrement son loyer et ses charges, étant rappelé que le courrier du 4 octobre 2022 lui notifiant la recevabilité de son dossier lui a rappelé l'obligation de s'acquitter de ses charges courantes. Il résulte des pièces versées que la dette existe depuis 2015 et que la locataire n'a jamais été à jour du paiement des loyers. Le paiement régulier du loyer et des charges n 'a pas repris. Dès lors, l'appelante n'établit pas comment ses ressources lui permettraient, dans un délai de 36 mois, de régler une somme aussi importante que celle au paiement de laquelle elle est condamnée, soit 6918,39 euros, à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 7 mars 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2021. Il y a donc lieu de rejeter sa demande de délais et de confirmer le jugement. Sur la demande de délais pour libérer les lieux Subsidiairement, Mme [W] forme devant la cour une demande de délais pour avoir à quitter les lieux au visa des dispositions des articles L.412-3 et suivants du code de procédure civile d'exécution et L.722-6 du Code de la consommation, étant précisé que ces délais peuvent être accordés dans la limite de trois années. Le bailleur s'oppose à cette demande qu'elle estime nouvelle devant la cour. Sur ce, En application de l'article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Cependant, l'article 566 du code de procédure civile prévoit que les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément. Il convient de dire qu'en l'espèce, les demandes de délais pour quitter les lieux formées par Mme [W] sont liées au contrat de bail, et sont le complément des demandes et défenses soumises au premier juge, et il y a lieu de les déclarer recevables. Aux termes de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. L'article L412-4 précise que la durée des délais ne peut en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. Mme [W] a déjà bénéficié de fait, depuis la décision du premier juge, de très larges délais. Elle ne justifie d'aucune démarche en vue de son relogement. Dans ces conditions, il ne peut être fait droit à sa demande de délais pour libérer les lieux. Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Succombant en son recours, Mme [W] sera condamnée aux dépens d'appel et gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées. La somme qui doit être mise à la charge de Mme [W] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel par la société Interprofessionnelle de la région parisienne peut être équitablement fixée à 1 200 euros. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute Mme [U] [W] de la totalité de ses demandes, Condamne Mme [U] [W] à verser à la société Interprofessionnelle de la région parisienne la somme de 750 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [U] [W] aux dépens d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,