Cour d'appel, 29 novembre 2022. 22/01120

ARRET N°524 JPF/KP N° RG 22/01120 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GRBQ [E] C/ S.C.I. LIBERTHE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 2ème Chambre Civile ARRÊT DU 29 NOVEMBRE 2022 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/01120 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GRBQ Décision déférée à la Cour : ordonnance du 31 mars 2022 rendue par le Président du Tribunal Judiaciaire de NIORT. APPELANT : Monsieur [D] [E] [Adresse 2] [Localité 3] Ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS Ayant pour avocat plaidant INTIMEE : S.C.I. LIBERTHE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. [Adresse 4] [Localité 1] Ayant pour avocat plaidant Me Thierry DALLET de la SELARL BAFFOU DALLET BMD, avocat au barreau de DEUX-SEVRES. COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 27 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Claude PASCOT, Président Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président Monsieur Fabrice VETU, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE: Par acte authentique du 10 juin 2021, la SCI Liberthé a consenti à M. [D] [E] un bail professionnel pour des locaux situés à [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 450 euros, hors taxes et hors charge, pour une durée de six années à compter du 1er juillet 2011. La bailleresse a constaté des manquements du locataire à son obligation de paiement des loyers depuis août 2021, et, par acte d'huissier en date du 18 octobre 2021, elle lui a fait délivrer un commandement de payer la somme de 2.175 euros en loyers, charges et accessoires (hors coût du commandement), visant la clause résolutoire stipulée au bail. Par acte d'huissier en date du 28 décembre 2021, la SCI Liberthé a fait assigner M. [D] [E] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Niort, en constatation du jeu de la clause résolutoire, expulsion, condamnation au paiement de l'arriéré de loyers et accessoires, outre une indemnité d'occupation jusqu'à restitution des lieux. Par ordonnance en date du 31 mars 2022, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Niort a : - condamné la SCI Liberthé à remettre au locataire le diagnostic de performance énergétique du local loué, -condamné la SCI à verser au locataire le coût du diagnostic amiante à hauteur de 120 euros, - constaté la résiliation du bail à compter du 19 octobre 2021, - condamné le locataire à quitter les lieux dans le mois de la signification de la décision, - condamné le locataire à verser à la SCI bailleresse à titre provisionnel la somme de 3252 euros au titre des loyers et charges ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er janvier 2022 égale au montant du loyer et jusqu'à la libération effective des lieux, -dit que la somme de 2175 euros portera intérêt au taux légal à compter du commandement de payer et que le surplus des sommes échues porteront intérêts à compter du jour de la décision et que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêt du jour de leur exigibilité, -condamné le locataire à verser à la SCI la somme de 1320 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M.[E] aux dépens y compris le coût du commandement de payer. Par déclaration en date du 3 mai 2022, M. [D] [E] a formé appel de cette décision en visant les chefs expressément critiqués. Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 19 septembre 2022, il demande à la cour de : - Rejeter la demande d'irrecevabilité formulée par la SCI Liberthe, - Recevoir M. [E] en son appel et le dire bien fondé en ses demandes, - Reformer l'ordonnance de référé rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Niort le 31 mars 2022 en ce qu'elle a : - rejeté la demande tendant à voir condamner la SCI LIBERTHE à réaliser des travaux, - rejeté la demande tendant à voir surseoir à statuer sur la demande de réparation du préjudice subi par M. [E] en lien avec la réalisation des travaux, - rejeté la demande tendant à voir dire que M. [E] est fondé à suspendre le règlement des loyers à hauteur de 50 % à compter du 24 juin 2020 et ce jusqu'à parfaite réalisation des travaux, - rejeté la demande tendant à voir liquider à titre provisionnel le montant de la réduction de loyers trop versés entre juillet 2020 et mars 2022 inclus à la somme de 4 500 euros, - constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 19 octobre 2021, - condamné M. [E] à restituer les lieux dans le mois de la signification de la présente décision sous peine, passé ce délai, d'expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l'assistance de la force publique, - condamné M. [E] à payer à la SCI Liberthé à titre provisionnel : - 3.525 euros au titre des loyers et charges ; - une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, à compter du 1er janvier 2022 et jusqu'à la date de libération effective des lieux, -dit que la somme de 2 175 euros portera intérêts à taux légal à compter du commandement de payer, que le surplus des sommes échues porteront intérêts à compter du jour de la présente ordonnance et que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité ; - condamné M. [E] à payer à la SCI Liberthé la somme de 1 320 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [E] aux dépens de l'instance, y compris le coût du commandement payer du 18 octobre 2021. Statuant à nouveau - débouter la SCI Liberthé de ses demandes, - condamner la SCI Liberthé à programmer avec deux mois de prévenance l'intervention d'entreprises aux fins de réaliser les travaux de suppression d'amiante détectée selon rapport d'expertise du 24 juin 2020 au niveau d'une plaque en fibrociment type GLASAL située en allège de la fenêtre de vitrine ainsi qu'à la réalisation de tous travaux consécutifs de remise en état, ce sous astreinte de 150,00 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de 8 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, - surseoir à statuer sur la demande de réparation du préjudice subi par M. [D] [E] en lien avec la réalisation des travaux ci-dessus mentionnés, - juger M. [E] fondé à suspendre le règlement des loyers à hauteur de 50 % à compter du 24 juin 2020 et ce jusqu'à parfaite réalisation des travaux, - liquider à titre provisionnel le montant de la réduction de loyers trop versés entre juillet 2020 et mars 2022 inclus à la somme de 4.500,00 euros, -condamner après compensation, la SCI Liberthé à verser de ce chef à titre provisionnel à M. [D] [E] la somme de 3.225,00 euros, sans préjudice des sommes dues à compter d'avril 2022, - juger la demande de constatation de l'acquisition des effets de la clause résolutoire dépourvue de fondement et en débouter la SCI Liberthé, - condamner la SCI Liberthé à rembourser à M. [E] la somme de 5.373,17 euros au titre de l'exécution provisoire assortissant l'ordonnance critiquée, Subsidiairement, -suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, -débouter la SCI Liberthé de ses demandes d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation, En toute hypothèse, -débouter la SCI Liberthé de l'ensemble de ses demandes et appel incident ainsi que de ses demandes au titre des frais irrépétibles et dépens de première instance et d'appel incluant le coût du commandement de payer, - condamner la SCI Liberthé à verser à M. [E] la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ainsi qu'aux dépens de première instance, incluant le coût du commandement de payer, et d'appel. Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 18 septembre 2022, la SCI Liberthé demande à la cour de : Sur les demandes de l'appelant: - déclarer l'appelant irrecevable en ses demandes, - A titre subsidiaire, le débouter de ses demandes déclarées infondées, Sur la résiliation du bail en cause : -confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a constaté que le bail est résilié en application de la clause résolutoire qu'il contient, les conditions de la résiliation étant réunies un mois après le commandement de payer du 18 octobre 2021 et lorsque le juge des référés a statué, Sur la réformation partielle de l'ordonnance dont appel: - réformer l'ordonnance du 31 mars 2022 en ce qu'elle a : - constaté que la résiliation du bail liant les parties est à compter du 19 octobre 2021 - condamné M. [E] à payer à la SCI Liberthé à titre provisionnel une somme de 3525 euros au titre des loyers et charges ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, à compter du 1er janvier 2022 et jusqu'à la date de libération effective des lieux, - dit que la somme de 2175 euros portera intérêt au taux légal à compter du commandement de payer, que le surplus des sommes échues porteront intérêt à compter du jour de l'ordonnance dont appel, En conséquence il est demandé à la cour de : -constater la résiliation du bail à compter du 19 novembre 2021, -condamner M. [E] à verser à la SCI Liberthé une indemnité d'occupation de 900 euros mensuels à compter du 19 novembre 2022 jusqu'à libération complète des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du jour de leur exigibilité, Sur les autres éléments du dispositif de l'ordonnance dont appel: -confirmer l'ordonnance du 31 mars 2022 pour le surplus, Sur les frais irrépétibles et les dépens d'appel: - condamner M. [E] à verser à l'intimée la somme de 3800 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, - le condamner aux entiers dépens. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 septembre 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION: Il sera observé, à titre liminaire, que les dispositions de l'ordonnance portant condamnation de la SCI Liberthé à payer la somme de 120 euros à M. [E], et à lui remettre le diagnostic de performance énergétique, ne sont pas contestées en l'absence d'appel incident. La cour n'est donc pas saisie de ces prétentions. Sur la demande tendant à voir constater la résiliation de plein droit du bail: 1- M. [E] soutient que le bailleur a manqué à ses obligations, en omettant de lui remettre un diagnostic de performance énergétique (DPE), ainsi qu'un diagnostic amiante, et, par la suite, en s'abstenant de toute diligence utile, depuis 2016, en dépit de plusieurs demandes de sa part, pour réparer une plaque constituant une partie de la devanture du local, qui a été endommagée par un tiers, et qui contient de l'amiante selon les résultats du diagnostic qu'il a lui-même fait réaliser le 24 juin 2020. Il souligne que ce manquement à l'obligation de délivrer un bien conforme à la réglementation sanitaire, parfaitement connu du bailleur, justifiait la mise en oeuvre de l'exception d'inexécution, et lui permettait de retenir une partie du montant du loyer, soit 225 euros par mois, jusqu'à la réalisation des travaux, de sorte qu'il disposait à l'encontre du bailleur d'une créance de 4500 euros pour la période de juillet 2020 à mars 2022, soit plus que la somme réclamée au commandement. 2- La SCI Liberthé réplique que la clause résolutoire s'impose au juge, qui se trouve dès lors tenu de constater l'acquisition du jeu de la clause résolutoire, à la date du 18 novembre 2021. 3- La cour rappelle qu'en application de l'article 1103 du code civil, la clause résolutoire stipulée dans un bail professionnel, soumis au droit commun du bail et non à un régime légal d'ordre public particulier (tel que le bail d'habitation ou le bail commercial) fait la loi des parties et s'impose au juge qui est tenu de l'appliquer, dès lors que la matérialité de l'infraction est constatée, sans pouvoir d'appréciation, ni possibilité de suspendre la réalisation et les effets de ladite clause. Il sera rappelé en outre qu'un locataire ne peut valablement invoquer l'exception d'inexécution, que s'il justifie d'une impossibilité totale d'utiliser les lieux conformément à leur destination. Par courrier en date du 27 avril 2016, le locataire a certes réclamé la réalisation de certains travaux (remplacement de la moquette et des radiateurs, insonorisation, isolation thermique, rénovation des toilettes), toutefois, il s'agissait selon ses propres termes de travaux de 'rafraîchissement', et en aucun cas de travaux rendus nécessaires par une impossibilité totale d'utiliser les locaux pour les besoins de son activité d'ostéopathe. Il résulte par ailleurs du rapport établi le 24 juin 2020 par la société SCEDI Gobin qu'une plaque de fibres-ciment contenant des fibres d'amiante a été repérée sur une paroi verticale extérieure en devanture du local donné à bail, ce matériau présentant, selon l'expert, une dégradation ponctuelle, avec nécessité de supprimer ou de remplacer le composant sur l'ensemble de la zone. Pour autant, il ne ressort pas des pièces produites que la présence de cette plaque en devanture, soit de nature à occasionner un risque pour les personnes se rendant en consultation chez M. [E], et au demeurant, ce dernier n'a pas estimé nécessaire de fermer son cabinet. En outre, l'appelant ne donne par ailleurs aucune explication sérieuse à son refus de laisser intervenir M. [U], entrepreneur en désamiantage, pourtant mandaté par la SCI Liberthé afin d'effectuer la remise en état du panneau détérioré entre le 19 et le 22 juillet 2021 (alors qu'il avait été prévenu avec un délai suffisant, par courrier du bailleur en date du 29 juin 2021). Enfin, M.[E] ne peut valablement invoquer l'absence de remise d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) et d'un diagnostic amiante, dès lors qu'il ne s'agit pas d'un manquement suffisamment grave du bailleur à ses obligations, de nature à empêcher la jouissance des lieux. En définitive, l'appelante ne justifie donc d'aucune cause valable pour opposer l'exception d'inexécution, ni pour solliciter une réduction du montant du loyer à titre rétroactif (une telle décision échappant au demeurant au pouvoir du juge des référés). Ces prétentions ont donc été écartées à bon droit par le premier juge. 4- Le commandement de payer délivré le 18 octobre 2021, visant la clause résolutoire du bail, concerne un arriéré de loyers de1350 euros, au titre des mois d'août, septembre et octobre 2021 (3 x 450 euros), et la taxe foncière 2021 (825 euros), soit un total de 2175 euros. Il ressort d'un courrier adressé le 21 octobre 2021 par le bailleur qu'en réalité, une somme de 900 euros devait venir en déduction de cette réclamation, au titre d'un règlement effectué par M. [E] pour les loyers d'août et septembre 2021, de sorte que le commandement ne pouvait porter que sur la somme de 1275 euros en principal (hors frais de l'acte). Dès lors que le locataire ne justifie pas avoir réglé cette somme de 1275 euros dans le délai d'un mois à compter du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit par l'effet de la clause résolutoire. 5- L'ordonnance sera confirmée sur ce point, sauf à la rectifier en ce qui concerne la date d'effet de la résiliation, qui est le 19 novembre 2021 et non le 19 octobre 2021 comme indiqué par erreur dans la décision. 6- L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a fait droit à la demande d'expulsion, en conséquence de l'occupation sans droit ni titre du local depuis le 19 novembre 2021. 7- Par substitution de motif, la cour confirmera en outre l'ordonnance en ce qu'elle a fixé, à la charge de M. [E], une indemnité d'occupation égale au montant du loyer jusqu'alors en vigueur, soit 450 euros par mois, cette somme réparant justement le préjudice subi par le propriétaire du fait de l'impossibilité de reprendre possession de son bien et d'en tirer des revenus. En effet, la clause pénale (article 12 du contrat), qui fixe l'indemnité d'occupation au double du montant du loyer, et qui est nécessairement d'interprétation stricte, ne concerne que les indemnités d'occupation dues par un locataire qui se maintient dans les lieux après un congé signifié par le bailleur, et non celles dues par un locataire dont le bail est résilié par l'effet de la clause résolutoire. L'ordonnance sera en revanche infirmée en ce qu'elle fixe, sans motif, le point de départ des indemnités d'occupation à compter du 1er janvier 2022, alors que ces indemnités sont exigibles à compter du 19 novembre 2021, date à laquelle le bail s'est trouvé résilié de plein droit. Sur la demande de condamnation provisionnelle au titre de l'arriéré de loyers: 8- L'ordonnance doit être infirmée, en ce qu'elle porte condamnation de M. [E] à payer la somme provisionnelle de 3525 euros, en contrariété avec les motifs, qui avaient retenu, à juste titre, l'existence d'une créance de 2175 euros, selon décompte arrêté au 30 novembre 2021, déduction faite du règlement de 900 euros opéré juste avant délivrance du commandement. Sur les autres demandes de M. [E]: 9- Dès lors qu'il est occupant des lieux sans droit ni titre depuis le 19 novembre 2021, M. [E] n'a plus qualité pour demander la réalisation sous astreinte de travaux de remise en état, de sorte que la demande formée de ce chef est irrecevable, de même que celle tendant à ce qu'il soit sursis à statuer jusqu'à la réalisation de ces travaux. 10- Au regard des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, M. [E] n'est pas fondé à solliciter devant la cour, statuant en matière de référé, et à fortiori sous forme d'une réduction des loyers, l'indemnisation qui serait due à raison des travaux non réalisés par le bailleur, d'autant plus qu'il s'est opposé à leur réalisation en juillet 2021. La demande formée à ce titre doit être rejetée. 11- Enfin, il n'appartient pas à la cour de procéder aux comptes entre les parties, à la suite des paiements intervenus dans le cadre de l'exécution provisoire de l'ordonnance, qui est confirmée aux termes du présent arrêt. Sur les demandes accessoires: 12- Echouant en son appel, M. [E] doit supporter les dépens, ainsi que ses frais irrépétibles. Il est équitable d'allouer à la SCI Liberthé une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en complément de celle déjà allouée par le premier juge. PAR CES MOTIFS: La Cour, Statuant dans les limites de l'appel principal et de l'appel incident, Infirme l'ordonnance, en ce qu'elle a : -constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 19 octobre 2021, - condamné M. [E] à payer à la SCI Liberthé à titre provisionnel : - 3.525 euros au titre des loyers et charges ; - une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, à compter du 1er janvier 2022 et jusqu'à la date de libération effective des lieux, Statuant à nouveau de ces chefs, Constate la résiliation du bail liant les parties à compter du 19 novembre 2021, Condamne M. [D] [E] à payer à la SCI Liberthé à titre provisionnel: -la somme de 2175 euros, au titre des loyers et indemnité d'occupation échus jusqu'au 30 novembre 2021, -une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, à compter du 19 novembre 2021, et jusqu'à la date de libération effective des lieux, avec intérêt au taux légal à compter de leur échéance, Confirme l'ordonnance pour le surplus de ses dispositions, Y ajoutant, Dit que les sommes payées par M. [D] [E] au titre de l'exécution provisoire viendront en déduction des présentes condamnations, Rejette les autres demandes de M. [D] [E], Condamne M. [D] [E] à payer à la SCI Liberthé une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile , au titre des frais irrépétibles d'appel, en complément de celle allouée par le premier juge, Condamne M. [D] [E] aux dépens d'appel. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,